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マンション投資のリスクとは?失敗を回避するポイントを知ろう

超低金利が続き、貯金をするだけではお金が増えない時代。資産形成の手段として、長期的な収入が得られるマンション投資が注目を集めています。マンション投資のメリットともに、失敗やリスクを避けるために押さえておきたいポイントもチェックしておきましょう。

マンション投資のリスクとは?失敗を回避するポイントを知ろう
こんな方におすすめの記事です
  • マンション投資のメリット・デメリットを知りたい
  • マンション投資の失敗を避けるポイントを知りたい
  • 物件が古くても収益力を改善する方法が知りたい
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■マンション投資とは?

ひとくちにマンション投資といっても、収入を得る方法やマンションの買い方により、いくつかの種類があります。

・売却収入と家賃収入

◇売却収入

マンションを購入した価格よりも、高い価格で売却する投資方法です。売却で得られる収益のことを「キャピタル・ゲイン」と呼びます。マンション投資でキャピタル・ゲインを得るには「相場よりも安く売られているマンションを購入する」「将来的な値上がりが見込めるマンションを購入する」「リノベーションで付加価値を高めて売却する」といった方法があります。

◇家賃収入

所有するマンションを賃貸に出し、入居者が支払う毎月の家賃を収益とする方法です。このように、資産を保有していることで継続的に得られる利益のことを「インカム・ゲイン」と呼びます

この記事では、おもにマンション投資の家賃収入(インカム・ゲイン)について解説しています。

・一棟投資と区分投資

◇一棟投資

マンションを丸ごと一棟所有して投資する方法です。億単位の大きな資金が必要ですが、運用が軌道に乗れば大きな収益が見込めます。

◇区分投資

区分所有(一戸ごとの所有)のマンションを運用する方法が、区分投資です。ワンルームマンションなどを選べば、比較的低資金で始めることができます。

・表面利回り、想定利回り、実質利回り

マンション投資における「利回り」とは、投資した金額に対してどれくらいの収益が見込めるかを表す尺度です。

◇表面利回り

年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものを、表面利回りといいます。投資物件の広告で「利回り○%」と記載されているものは、大抵が表面利回りです。大まかなイメージを把握するために使用します。

【表面利回り(%)】= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

◇想定利回り

マンションやアパートの一棟投資において、すべての部屋が満室であると想定した条件で見込まれる利回りです。算出方法は表面利回りと同じになります。

◇実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費(固定資産税・修繕費・空き室の損失費用といったランニングコスト)を差し引いた金額を、物件価格とその初期費用(登録免許税・仲介手数料・ローン手数料といった諸経費)を合わせたもので割ります。家賃収入だけでなくコストを加味した、より現実的な数字です。

【実質利回り(%)】= (年間家賃収入-諸経費) ÷ (物件価格+初期費用) × 100

■マンション投資のメリット

・ローリスク、ミドルリターン

投資にはさまざまな種類があります。例えばFX(外国為替保証金取引)、株式投資、暗号資産(仮想通貨)といった投資方法は、取引方法によっては短期間でたいへん大きな収益を得られる可能性がある一方、最悪の場合には資金を失ってしまう可能性もはらんでいます。大きな利益を求めるほど、ハイリスク・ハイリターンになる投資です。

マンション投資の場合、家賃収入で極端に大きな収益を得ることはできませんが、長期間にわたり毎月継続的に収入を得ることができます。また、空き家などで家賃収入が減ってしまう可能性はありますが、マンションが大規模な天変地異や事故に遭わない限り、建物が突然なくなってしまったり、価値がゼロになってしまったりする可能性はほとんどありません。

マンション投資のメリットは、ローリスク・ミドルリターンです。なお、一般的に「リスク」いえば、危険性や損失を意味しますが、投資の世界では「価格が(上下に)変動する可能性」を意味します。

・生命保険代わりになる

投資用マンションを購入するときには、不動産投資ローンを利用することになりますが、通常の住宅ローンと同様に団信(団体信用生命保険)に加入することができます。

団信とは、債務者が死亡あるいは高度障害状態となり、ローン返済ができなくなった場合に、ローン残債が一括返済される仕組みの保険です。保険料は、金利に上乗せするかたちで支払います。一家の大黒柱に万が一のことがあっても、残された家族にローンという負債を残さず、収入源を継承することができるのです。

・年金代わりになる

マンション投資により、継続的な家賃収入が得られます。特に諸経費の多くを占めるローンを完済したあとは、利益の部分が大きくなるため、年金代わりの安定収入になるでしょう。近年「公的年金だけでは暮らせない」という老後の生活資金不足が話題になっており、その対策としてマンション投資を検討する人も多いようです。

まとまった資金が必要なときには、所有するマンションを売却してキャピタル・ゲインを得ることも可能です。入居者が住んでいる状態のマンションも、オーナーチェンジ物件としてそのまま売却することができます。

・節税対策になる

◇所得税対策

サラリーマンや自営業者などマンション投資以外の収入がある場合、確定申告の際に本業の所得とマンション投資の所得を合わせて計算することができ、これを損益通算といいます。

マンション投資にかかった経費を計上し会計上の所得を減らすことで、所得税・住民税の節税ができるのです。ここでポイントとなるのがマンションの減価償却費になります。原価償却とは、長期にわたり使用する資産について、経年による資産価値の減少を分割しながら経費に計上するものです。

マンション投資で減価償却できるのは、土地部分を覗いた建物部分のみ。土地・建物の比率は、固定資産税評価額の割合から算出します。

原価償却の対象となる耐用年数の計算方法は、下記の通りです。
・法定耐用年数を過ぎた建物:法定耐用年数×20%
・法定耐用年数を過ぎていない建物:(法定耐用年数 − 築年数)+築年数×20%

★例:鉄筋コンクリート造のマンション(建物部分4,000万円、築10年)の場合
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と定められているため

耐用年数=(法定耐用年数47年 – 築10年)+築10年×20% = 39年

このマンションの耐用年数は39年になります。

つぎに、39年の減価償却率は「0.026」と定められているので

建物部分4,000万円 × 償却率0.026 = 減価償却費104万/年

このようになり、年間104万円の減価償却費用を、39年にわたり経費として計上できるということになります。

参考:
減価償却資産の償却率表
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf
減価償却資産の耐用年数表
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/hyo01_02.pdf

◇相続税対策

投資用にマンションを購入することで、相続税が軽減できる場合があります。相続税には相続人の数に応じた基礎控除額が定められており、その額を超えた部分に税金が課税されます。2015年の税制改正で、それまでよりも基礎控除額が大きく引き下げられたため、相続税を支払う必要がある人が大幅に増えました。

【基礎控除額】=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

預金や現金はそのままの額面で計算することができますが、マンションなどの不動産はどのように評価額が決められるのでしょうか。

まず、不動産の相続税評価額は、路線価と固定資産税評価額を基に算出されます。相続税評価額は実勢価格(実際に売買される価格)よりも低くなることが特徴です。つぎに、人に貸している(入居中)の賃貸住宅は、権利の制約があることからさらに30%評価が下がります。現金をマンションに替え、さらに賃貸に出すことで、相続税評価額を実勢価格の6〜8割程度に抑えることができるのです。

■マンション投資のリスク

ローリスクミドルリターンが魅力のマンション投資ですが、どのようなリスクの可能性があるのでしょうか。

・空き室、滞納リスク

マンション投資の収入源は家賃ですから、当然ながら入居者がいなければ収益を得ることができません。入居者がいない間も経費はかかりますから、できるだけ空き室の期間がないように工夫する必要があります。また、入居者がいても家賃を滞納されればキャッシュフロー(現金の流れ)が滞り、家賃を回収する手間がかかりますし、最悪の場合は家賃を踏み倒して夜逃げするケースもあります。滞納者が住んでいる間は新規の入居者を募集できず機会損失になるため、問題が長引かないよう早めに対処することが大切です。

・家賃変動リスク

築年数の経過とともに入居者が入りづらくなり、家賃を下げざるを得なくなるケースがあります。利便性が高く資産価値の高い物件であれば、築年数が古くとも家賃下落のリスクは低いです。

・人口減少リスク

人口の減少とともに、入居者が減り空き家リスクが高まります。ただ、日本全体の人口は減少傾向にあるのですが、エリアにより偏りが大きいです。首都圏では人口増加が続いており、特に東京23区では人口の増加が2030年まで続くと予測されています。

・金利変動のリスク

不動産投資ローンを利用するとき、変動金利か固定金利かを選択します。固定金利は、ローンの全期間金利が変わらないため資金計画が立てやすいですが、変動金利に比べて金利が高めに設定されています。不動産投資においては変動金利を選択する人が多いです。

想定したよりも金利が上昇した場合、キャッシュフローに影響を及ぼす可能性があります。近年は空前の超低金利が長く続いていますが、この状態がずっと続く保証はありません。金利の見直しは年に2回ありますが、実際に返済額が変わるのは5年ごととなっており、金利見直し前の返済額の1.25倍を超えることがないように定められていることが多くなっています。

・周辺環境の変化によるリスク

年数の経過とともに、学校の移転や廃校、商業施設の閉鎖、宅地開発による公園や緑地の消失といった周辺環境の変化により、地域の人口の減少や、需要の変化(例:ファミリー層が増えるなど)につながる可能性があります。

・火災や自然災害リスク

火災や事故、自然災害により建物が大きな損害を受けると、運用に支障をきたす可能性があります。建物の耐震性能の確認、ハザードマップによる自然災害リスクの把握、適切な保険への加入が大切です。

・流動性(換金性)のリスク

例えば株式投資やFX(外国為替取引)であれば、売りたいタイミングですぐに現金化することができます。マンションの場合は、買主を見つける、売買規約を結ぶ、といった手順が必要ですから、売りたいと思っても即時に現金化することはできません。あまりに売り急ぐと、相場よりも安い価格で買い叩かれる可能性もあります。

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■マンション投資の失敗例

マンション投資の失敗例をケーススタディで確認してみましょう。(※こちらの事例はすべてフィクションです。)

・利回りだけで判断して失敗

投資マンションの広告で、魅力的な物件を見つけたAさん。そのマンションは大幅な値引きにより物件価格が安くなっており、高利回りが期待できると記載されていました。Aさんは資産形成に関心があり、マンション投資を始めてみたいと考えていたため、すぐに購入に至りました。

ところが実際に経営を始めてみると、駅から少し離れているマンションということもあり、なかなか入居者が決まらずに数ヶ月の空き室期間ができてしまいました。入居者が決まったあともすぐに給湯器やエアコンが故障し、入れ替え費用が発生します。マンション投資をはじめて1年後に損益を計算してみると、当初想定していた利回りとはほど遠く、赤字に近い状態となっていました。

表面利回りは、空き室期間や必要経費を考慮していないため、あくまでもひとつの目安と考えましょう。継続的に収入が得られるのかどうか、必要経費はどれくらいかかりそうかを見極めて実質利回りを考える必要があります。

・需要の変化で失敗

首都圏の郊外に投資マンションを購入したBさん。すぐ近くに有名大学のキャンパスがあるため、学生向けのワンルームは需要が高いと考えましたし、実際に購入後数年は特に問題なく運用をしていました。

ところがある日、大学のキャンパス移転が発表されたのです。1980年代に増えた郊外キャンパスですが、近年は少子化と都心回帰傾向により、郊外キャンパスを廃止して都心のメインキャンパスに学生を集約する大学が出てきました。

最寄り駅からバスに乗る必要があり、大学が無くなってしまうと単身向け物件の需要は低いエリアです。ファミリー向け物件であれば、郊外でのびのび子育てをしたい世代に一定の需要があるのですが…。

・競売物件を買って失敗

インターネットで見つけた中古マンションを購入したCさん。競売物件のため、市場価格よりも大幅に安く手に入れることができました。

競売物件とは、何らかの事情により住宅ローンの返済ができなくなり、裁判所に差し押さえから強制的に売却に掛けられたものです。価格はオークション形式で決まり、もっとも高値を付けた人が購入できます。

Cさん購入したマンションの鍵を開けると、生活感の残る家財道具やゴミがそのまま残っており、ペットを飼っていたのか動物の悪臭が充満していました。想定していたよりも室内状態が悪く、不用品の処分費用、住まい全体のリフォームに高額な費用がかかってしまったそうです。

競売物件は通常の不動産売買とは異なり、事前に室内を内覧することができまず、写真や書類から判断することになります。また、もとの持ち主と直接やり取りとすることがないため、どのような人が住んでいたのかも分かりません。「安く買えるから」という理由だけで競売物件を購入するのは、注意が必要です。

・投資詐欺に遭って失敗

不動産投資の案内メールを受信したDさん。理想的な条件の投資マンションが掲載されていたため、すぐに資料を請求し、不動産会社の社員と喫茶店で会うことになりました。

そこで「ほかにも購入を検討している人がいるので、すぐに手付け金を払ったほうが良い」と言われ、急いで200万円を支払うことに。ところがその後、その会社とは連絡が取れなくなりました。お金を持ち逃げされてしまったのです。よく調べると不動産会社は実在せず、検討していたマンションは全く関係ない人が購入済みとなっていました…。

■マンション投資の失敗を回避するポイント

・価格や利回りだけで判断しない

物件価格が安いから、表面利回りが高いからという理由だけで判断すると、マンション投資を失敗する可能性があります。実際に継続的な入居が見込めるのか、経費はどれくらいかかるのかを把握して、総合的に判断しましょう。

・ハイリスク物件は上級者向け

相場よりも大幅に安い物件には、何らかの理由があるはずです。ハイリスクな物件はハイリターンも期待できますが、あなたが不動産投資の上級者でなければ、安易に手を出すと失敗する可能性が高いでしょう。

・資産価値が下がりにくい物件を選ぶ

利便性が高く周辺環境のよい資産価値の高い物件を選ぶことで、空き室や家賃変動のリスクを抑えることができます。築年数の経過した中古マンションはすでに価格の下落が落ち着いているため、購入後に資産価値が下がるリスクが低いです。

・サブリースは契約内容に要注意

サブリース契約とは、管理会社がオーナーから物件を一括借り上げすることで、空き室の有無に関わらず毎月の収入(実際の家賃の8〜9割)を受け取ることができるシステムです。

管理が楽で魅力的に見えるサブリース契約ですが、そのぶん契約条件に制約が盛り込まれています。契約内容は会社により異なりますが、家賃の大幅な値下げを迫られた、リフォーム会社を指定できない、途中で解約することができない、といったトラブルになるケースがあるので、よく確認した上で契約を結びましょう。

・信頼できる不動産会社を選ぶ

投資マンションの契約には大きなお金が動きますから、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。詐欺師が近づいてくることもあるため、いつもオフィスではなく喫茶店で打ち合わせをする場合や、支払いを妙に急がせる場合には、本当に実在する会社なのかどうか確認したほうが良いでしょう。

・知識のアップデートをする

マンション投資を成功に導くためには、正しい知識が必要です。また、社会情勢や法律も変わっていくため、常に最新情報のためのアンテナを張り、知識のアップデートをしましょう。

■マンション投資の収益性をアップするには

マンション投資の収益性をアップする大きなポイントは、家賃を下げずに、空き室の期間を作らないことです。マンションの周辺環境を変えることはできませんが、内装はリフォームやリノベーションで自由に変えることができます。

小さな子どもがいるファミリー、単身のビジネスマン、大学生など、ターゲットユーザーに合わせた住まいにリノベーションすることで、入居率アップにつながるでしょう。

■まとめ

マンション投資の失敗例やリスクについて解説しました。家賃の下落や金利上昇など、なぜ失敗するのかの理由を知っておくことで、損害を被る可能性を低くすることができます。老後の生活資金が不足するといわれている時代、資産形成の手段としてマンション投資を検討してみませんか。

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