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半投半住とは?物件の選び方やお得な減税制度を解説

最近話題になっている「半投半住」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。これまでの日本では、マイホームを購入すると、老後までその家に住み続けるというのが定番でした。しかし、最近は少し事情が変わり、将来的な売却を視野に入れた住まい選びをする方が増えています。

■半投半住とは?

まずは、半投半住とはどのような考え方なのか、詳しく見ていきましょう。

・「投資」+「居住」で効率良く資産形成

半投半住とは、半分「投資」・半分「居住」するという住宅購入の方法です。つまり、自分が住んだ後は売却・賃貸することを見越して住宅を購入するということになります。例えば、独身や夫婦2人だけの生活のときにコンパクトサイズの家を購入し、子供を持つ頃に売却して少し大きめの住宅を購入するといったケースです。

若いうちに価値の下がらない物件を購入しておくことで資産となり、次の物件に住み替えるときの資金にもなります。自分が快適に暮らせる家を購入するだけではなく、住む家にも投資という考え方をプラスすることで、より効率よく資産形成していくことが可能です。

・都心部を中心に増加している

半投半住で住まい選びをする人は、東京などの都心部を中心に増加しています。リクルートの調査によると、新築マンションを購入した方のうち2回目以上の購入だった人の割合は、東京23区で約25%、千代田区など都心6区に限ると約40%を占めていたそうです。

出典: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000139.000028482.html

都心部で半投半住が普及しつつある理由としては、人口の多い都心部ほど不動産の価値が下がりにくいということが挙げられます。利便性の高い人気エリアのマンションは、築年数がたっても買い手や借り手や見つかりやすいのです。

・住み替え時は売却・賃貸どちらも可能

住み替え時の選択肢として、前の家を売却する方法と、賃貸に出すという方法のどちらを選ぶこともできます。最も多いのは、前の住宅を売却する方法です。国交省の「平成29年度住宅市場動向調査」によると、集合住宅から注文住宅に住み替える方の約85.7%、分譲住宅に住み替える方の約67.7%、中古住宅に住み替える方の約65%が、前の住宅を売却で処分していました。

出典: https://www.mlit.go.jp/common/001236086.pdf

■半投半住向けの物件選びの条件

では、半投半住の考え方で住宅を購入する場合、どのような物件を選べば良いのでしょうか。

・資産価値を維持しやすい物件

将来、売却や賃貸に出すことを前提とするなら、資産価値の下がりにくい物件を選ぶことが基本です。建物というのは、新築時に最も価格が高く、築年数が経つごとに値段が下がってくるというのが一般的です。しかし、物件によっては、築年数を経てもそこまで価格が下がらない物件もあります。

中古マンションの価格を決めるのは、需要と供給のバランス。人気のエリアに住宅を購入すれば、築年数が経っても値段が下がらず、買い手や借り手もつきやすいでしょう。最寄り駅から徒歩何分というアクセスはもちろんのこと、最寄り駅に特急が停まるかどうか、これからのそのエリアの開発計画などもポイントとなります。

・中古物件が値下がりしていないエリア

資産価値が下がりにくいかどうかを確認するなら、そのエリアの新築物件と中古物件の値段を見比べてみましょう。もしエリア内の中古物件が新築時からあまり値下がりを起こしていないなら、半投半住向きの物件が見つかりやすいかもしれません。

一般的にマンションの価格は、新築から5年ほどで一気に下がり、築5~10年で緩やかに、築10年からもっと緩やかに下がった後、築15~20年くらいからはあまり大きく下がらなくなります。しかし、エリアによっては、新築と中古であまり値段が変わらない、もしくはどんどん価値が上がっているという状態が見られることもあります。半投半住向けの物件を購入するときには、周辺の物件の値段の推移を必ず確認しましょう。

・単身者、DINKS向けのコンパクトマンション

最近は、「結婚しない」「子供を持たない」人生を選ぶ方も増え、単身者やDINKS(共働きで子供を持たない夫婦)向けのコンパクトマンションも人気が高まっています。広さの目安としては50㎡くらい、間取りは1~2LDKなどのマンションです。

コンパクトマンションは利便性の良い都心部を中心に多く、人口が増加傾向にある地域なら資産価値が落ちにくいと考えられます。都心部にファミリーで住むようなマンションを買うのは難しくても、コンパクトマンションなら手が届くかもしれません。

■家の住み替えに必要な費用

半投半住を考えるなら、家を売却して住み替えるときの費用も事前に把握しておくと良いでしょう。住み替え時には売却金額と購入金額の差額のみを考えれば良いのではありません。さまざまな諸費用がかかることを頭に入れて、将来の売却の計画を立てましょう。

・売却に必要な費用

前の家を売却するときに必要な費用は、物件の売却金額の約4~7%が目安です。

例えば3,000万円で売却した場合、諸費用の目安は120~210万円程度ということになります。ただし、仲介手数料はあくまでも「上限」なので、不動産会社によって金額は異なります。

・購入に必要な費用

新しい家を購入するときに必要な費用は、物件の購入金額の約5~8%が目安です。

例えば3,000万円の物件を購入する場合、諸費用の目安は150~240万円程度ということになります。ただし、売却時と同様、仲介手数料は不動産会社によって異なります。新築マンションを購入する場合、修繕積立基金の一時金等がかかることもあります。

■住み替えでお得になる税金控除制度

半投半住で住み替えをすると、税金面でもメリットがあります。「譲渡所得税の3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は特に節税効果が高いので知っておきましょう。この制度の概要と、どのくらいの節税効果が期待できるかご紹介します。

・売却益は3,000万円まで非課税

基本的に不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得税」という税金がかかります。しかし、自分が住むための家の売却に関しては、所有期間の長さに関係なく、3,000万円まで課税対象から除外されるという特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。譲渡所得税は短期の所有(5年以内)で39%、長期所有(5年超)で20%と非常に高い税率なので、売却益3,000万円まで控除される節税効果は非常に高いものとなります。

例えば、3,000万円で購入した家が3,500万円で売れた場合、500万円の利益がでていることになります。短期所有の場合は500万円×39%で約195万円もの税金がかかりますが、半投半住で自分自身が住んでいる物件を売却したのであれば、税金の支払いは発生しません。

マイホームの売却でも、以下のようなケースに当てはまると3,000万円特別控除が適用されないため気をつけましょう。

<3,000万円特別控除が適用外となるケース>
・特例を受けることだけを目的として入居した場合
・仮住まいなど一時的な目的で入居した場合
・別荘など、主な目的が趣味・娯楽・保養の家屋

・10年ごとの住み替えで住宅ローン減税を継続

もう一つ半投半住のメリットとして、所得税の住宅ローン控除が受けられるということが挙げられます。住宅ローンを組んで家を買った場合、10年間は「所得税の住宅ローン控除」が受けられるという制度です。

住み替えをおこなわず永住する場合は、住宅ローン控除が受けられる期間は10年で終わってしまいますが、10年ごとに住み替えをおこなうことで継続して住宅ローン控除が受けられます。以下の要件を満たせば住宅ローン減税が受けられるので確認してみてください。

住宅ローン控除が適用となる要件
・新築or取得日から6ヶ月以内に入居すること
・控除を受ける年の12月31日まで入居していること
・所得金額3,000万円以下
・床面積50㎡以上(床面積の1/2以上が自己居住用)
・住宅ローン返済期間10年以上
・「長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていない

なお、消費税が10%に増税されてから令和2年末までは、控除期間は13年に延長されています。

・3,000万円特別控除と住宅ローン減税は併用不可

「譲渡所得税の3,000万円控除」と「住宅ローン減税」という2つの制度を紹介しましたが、注意したいのはこの2つの制度は併用できないということです。そのため、2つの制度を利用してどれだけ節税できるかを計算し、より効果の高い方を選択するようにしましょう。

では、どちらの制度を優先して使うべきかシミュレーションしてみましょう。

住宅ローンの控除額は以下のとおりです。
住宅ローン控除額=年末借入金残高×1%
最大控除額=一般住宅40万円、長期優良住宅50万円
一般住宅なら最大控除額は10年間で400万円ということになります。

譲渡所得税率は、長期所有の20%で考えてみましょう。不動産売却で2,000万円の利益がでたときの譲渡所得税が2,000万円×20%=400万円です。
つまり、長期優良住宅の認定のない一般の住宅の場合、2,000万円以上の利益が出たときは3,000万円控除の方を優先して使った方がお得だということになります。

このように計算してみると、基本的には住宅ローン控除が有利となるケースが多そうです。3,000万円控除は、高額な利益が発生した場合や、住宅ローンを組んだ額が小さい場合に使うことが多いでしょう。

■まとめ

半投半住は、自分が住むための家を探す際に、将来的な売却や賃貸などを視野にいれて物件を選ぶという考え方です。効率よく資産形成できる上、住宅ローン控除などをうまく活用することで、節税という面でもメリットが生じます。せっかく住宅を購入するなら、資産性も考えた物件選びをしましょう。

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