【マンション・アパート・戸建て】中古で買うならどれが良い？

中古住宅を買うなら、マンション・アパート・戸建てのどれが良いの？と悩む方もいるのでは。住み心地はもちろんのこと、ランニングコストや資産価値といったことまで考えて選びましょう。今回は、マンション・アパート・戸建ての構造、メリット・デメリット、お金のことなど、さまざまな視点で比較しました。

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■マンション・アパート・戸建てとは？構造の違い

中古住宅を購入するなら、戸建て・集合住宅という2つの選択肢があります。戸建てには1世帯だけでなく、2世帯住宅なども含まれます。集合住宅にはマンションとアパートがあり、主に構造の違いで区別されています。ただし、マンション・アパートの区別は不動産会社・ハウスメーカーなど物件を扱う企業が独自の基準で判断しているだけで、両者に明確な定義付けはありません。

・マンション

主に「鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造」の構造をした集合住宅のことをマンションと呼びます。3階建て以上の建物をマンションと区分している場合もあります。

・アパート

主に「木造・軽量鉄骨造・プレハブ造」といった構造の集合住宅をアパートと呼んでいます。2階建てまでの小規模な集合住宅をアパートと区分することもあります。

ここで気をつけたいのが、分譲マンションはよくあっても、分譲アパートはほとんどないということです。中古アパートを購入する場合は、投資用として一棟買いすることになり、自分が住むために中古アパート一室を購入するというのは難しいでしょう。

■中古マンションのメリット

・共用スペースの管理をしなくて良い
・室内に階段がない→高齢者に優しい。同じ面積の戸建てよりは広く感じる。
・オートロックなど防犯性に優れている
・同じマンションに同世代が集まりやすい

■中古マンションのデメリット

・生活音に気を使わなければならない
・管理費・修繕積立金・駐車場代がかかる
・隣近所との関係が希薄になりがち
・管理規約などでリノベーションに制約が設けられていることがある

■中古アパートのメリット

・駐車場代が安い
・一般的に管理人がおらず、管理費が安い傾向にある
・安くリノベーション物件が出ていることがある

■中古アパートのデメリット

・マンションより防音性・断熱性能が低い
・セキュリティ面はマンションに劣る
・構造上マンションより老朽化が早い可能性がある

■中古戸建てのメリット

・マンション・アパートより自由にリノベーションできる
・ガーデニングを楽しむ、ペットを飼うなどできる

■中古戸建てのデメリット

・築年数が古いと、構造の補強にお金がかかることがある
・外壁や設備などが古いと、メンテナンス費用がかかることがある

■【マンション・アパート・戸建て】維持費・ランニングコストの違い

集合住宅と戸建て住宅における管理費・修繕積立金・駐車場代・固定資産税・火災保険の目安を、以下の表で比較していきます。ただし、アパートは賃貸物件がほとんどなので、ここでいう集合住宅は主にマンションのことになります。

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マンションやアパートといった集合住宅では、管理費・修繕積立金・駐車場代がかかる分、ランニングコストが高くなります。

・管理費は戸数が多いほど安く、ハイグレード物件ほど高い

管理費とは、共用スペースである廊下やゴミ置き場の清掃、エレベーターの保守など、日常的な管理にかかる費用です。こういった業務は管理会社や管理人がおこなうため、その委託にお金がかかります。

・修繕積立金は築年数が古い物件ほど高い傾向に

修繕積立金とは、数年ごとにおこなわれる外壁塗装など、建物をきれいに保つための大規模修繕に関わる費用です。数年ごとに大きな費用がかかるため、多めの金額を毎月積み立てていきます。

小規模マンションは1戸あたりの負担が重くなり、戸数が増えるほど1戸あたりの負担は減ります。しかし大規模マンションでプールなどの共用施設が充実している場合は修繕にも費用がかかってしまいます。
また、築年数が経つごとに少しずつ修繕積立金を値上げするケースが多いため、築年数が古い物件の方が修繕積立金は高い傾向にあります。

・戸建て住宅でもメンテナンス費用はかかる

先程の比較表を見ると、一見、戸建て住宅はメンテナンスコストがかからないように見えます。たしかに戸建て住宅にはマンションのような共用部分がなく、庭なども自分で掃除するため、管理費に値するお金はかかりません。

しかし、修繕積立金については、戸建て住宅では毎月決まった額は徴収されないものの、自分で計画的に積み立てておく必要があります。ただ集合住宅と異なるのは、修繕するかどうかを自分で決められるということです。自分のライフプランに合わせて、「教育費がかさむ時期には修繕を控える」「年をとったら部分的な修繕だけ」などと取捨選択することができます。

・火災保険は戸建て住宅よりマンションの方が安い

火災保険とは、火災や水害などによる家の被害を補償してくれる保険です。マンションや戸建てを購入する場合、多くの金融機関が住宅ローンを組むのに火災保険加入を必須条件としています。火災保険に入らずに万が一火災が起こると、ローンだけが残ってしまうため、加入が絶対でなくてもほとんどの方が加入します。

火災保険の保険料は、建物の「燃えにくさ」で決まります。つまり、燃えにくい構造の建物ほど保険料が安く、燃えやすい構造の建物ほど保険料が高いということです。
そのため、同じ補償内容であれば、木造の戸建住宅の保険料が高く、鉄筋コンクリート造や鉄骨造のマンションが安くなります。

■【マンション・アパート・戸建て】税金の違い

マンションや戸建て住宅を購入すると、土地や建物に毎年固定資産税がかかります。固定資産税は、土地や建物の評価額に対し、標準税率1.4%をかけて算出されます。一般的に、戸建て住宅よりもマンションの方が固定資産税は高い傾向にあります。

・住宅の土地・建物の固定資産税

・土地の固定資産税＝土地評価額×1.4%×1/6（※）
・建物の固定資産税＝建物評価額×1.4%
※住宅用の土地については減税措置があり、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は1/6に減額される。

・マンションの固定資産税が高い理由

マンションやアパートは、敷地面積を戸数で割ったものが個人の所有分となるため、建物に対する土地の割合が低くなります。住宅用の土地に対する固定資産税は1/6に軽減されるため、マンションの方が固定資産税は高い傾向にあります。
また、戸建ては耐用年数が短く、経年とともに建物の評価額が下がりやすいという理由もあります。

‣集合住宅と戸建ての購入金額全体に占める割合・耐用年数

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・新築時の固定資産税軽減の期間はマンションの方が長い

ただし、新築時に固定資産税が減額される期間については、マンションの方が長くなっています。床面積50㎡以上280㎡以下であれば、マンションでは新築後5年間、戸建てでは3年間にわたって固定資産税が1/2に軽減されます。

■【マンション・アパート・戸建て】資産価値が高いのは？

住宅の資産価値は、土地と建物の両方からなります。建物の価値はマンションの方が下がりにくいですが、土地としての価値が残りやすいのは戸建住宅です。

・マンションは建物の資産価値が下がりにくい

築20年の建物を比べると、戸建は新築時の15%程度まで資産価値が下がるのに対し、マンションは新築時の60%ほどの資産価値が残ります。これは、木造より鉄筋コンクリート造の耐用年数が長いからです。

・戸建は土地の分だけ資産価値が残る

建物の資産価値は年数とともに下がり続け、数十年たつと資産価値はなくなります。しかし、土地はどれだけ古くなったとしても、価値が残ります。

マンションは敷地面積を戸数で割ったものが自分の所有分なので、土地の割合が低くなります。そのため、短期間でみるとマンションの価値が下がりにくく、長期間でみると戸建ての方が土地の分だけ価値が残るということになります。

■【マンション・アパート・戸建て】耐震性・防音性・安全性の違い

一般的に木造の戸建て、軽量鉄骨のアパートより、マンションのほうが防音性・安全性に優れています。耐震性は構造によって違うと思われがちですが、実は築年数が一つの目安になります。

・耐震性は築年数で異なる

建物の地震に対する強さは「建築基準法」で定められており、その基準は何度か改正されています。そのためマンション・アパート・戸建てに関わらず、新しい建物の方が高い強度を持っている可能性が高いです。

‣1981年・2000年の耐震基準の変化

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・防音性は構造によって異なる

マンションに多い鉄筋コンクリート造は、防音性が高いという特徴を持っています。しかし、マンションによっては上下階の足音が気になるということもあります。アパートによく見られる軽量鉄骨造は音が響くため、騒音トラブルが起きやすいです。木材は音を通しやすい材料ですが、戸建てなら子供が走り回る足音など、下の階を気にする必要がありません。

・マンションは防犯性が高い

マンションはオートロック・防犯カメラ・管理人常駐など、セキュリティが充実しています。アパートは同じ集合住宅ですが、管理人が常駐していないことが多く、オートロックなどもあまり導入されていません。戸建ては防犯上マンションには劣りますが、自分でセキュリティを強化できるというメリットがあります。

■【マンション・アパート・戸建て】ご近所付き合いはどう？

マンションやアパートは「適度な距離感」を持っているケースが多いのに対し、戸建の方がご近所付き合いを大切にする傾向にあります。
マンションは、築年数によって同世代の子供を持つ家族が多い、ご近所でのトラブルを管理会社に相談できるというメリットもあります。
戸建てはその土地に長年住んでいる人も多いため、町内会などの付き合いも大事にされます。億劫という方もいるかもしれませんが、近所と良好な関係を築いておくことで、災害時など助け合えることもあるようです。

■【マンション・アパート・戸建て】間取り・設備の違い

マンション・アパート・戸建は間取りや住宅設備、共用施設などに大きく違いがあります。しかし、中古住宅の場合、間取りや設備はリノベーションで変えられるため、リノベーションに対応できる構造・土地・規約になっているかが重要です。

・戸建は有効面積が狭いが自由度が高い

戸建てには階段があるため、有効面積は狭くなります。隣家と左右が接しているマンションとは違い、戸建ては4面から採光・通風がとれるのがメリットです。また、自由に設備を決められる点や、庭が設けられるので子供の遊び場や趣味の場として使えるという良さもあります。

・マンションは設備が充実している

分譲マンションは賃貸に比べて設備のグレードが高く、トイレや浴室など便利な設備が導入されていることが多いです。大規模なマンションなら敷地内に公園・キッズルームなどの共用施設があることも。
アパートは設備や共用施設という点でマンションには劣りますが、最近は最新設備を売りにしているアパートも出てきています。

・リノベーションで間取り・設備は変えられる

中古のマンション・アパート・戸建を購入する場合、家族構成に合わない間取りや、古くなった設備など気になる部分があるかもしれません。しかし、間取りや設備はリノベーションで変えることができます。

注意点としては、建物の構造や土地の条件によっては実現できないことがあるかもしれないということ。マンションやアパートなら、管理規約によって制限されることもあります。中古住宅でリノベーションを考えるなら、事前に希望の内容が実現可能か確認しましょう。

■まとめ

築浅のうちはマンションの資産価値が高く、長い目で見ると戸建ての方が高い傾向にあります。マンションはセキュリティに優れており、自分で庭などを掃除・管理する手間が省けます。戸建は管理費などかからない分、ランニングコストが安めです。中古住宅は、初期費用や住みやすさ、将来の売却のことやランニングコストまで考えて購入しましょう。