専任媒介契約とは？特徴やメリット・デメリット、おすすめな人について解説

土地や一戸建て、マンションなどを個人が売却するときには、不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼するのが一般的です。専任媒介契約は3種類ある媒介契約の中で、一社のみと契約を結び、自己発見取引が可能なことが特徴です。

専任媒介契約について、売買のケースを中心にメリットやデメリット、おすすめの人などを紹介していきます。

■そもそも媒介契約とは？

媒介契約とは、土地や建物の売買契約や賃貸借契約を結ぶために、宅地建物取引業事業者である不動産会社に仲介を依頼する契約をいいます。

売主の場合は媒介契約を結ぶことで不動産会社に、買主を探すための売却活動や重要事項説明書・契約書の作成、引き渡しまでのサポートを依頼することになります。

不動産の売買には専門的な知識が必要であり、個人が自分で買主を見つけるのは困難です。そのため、土地や一戸建て、マンションなどの不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。

■一般媒介契約・専属専任媒介契約との比較

専任媒介契約は、3種類ある媒介契約の一つです。媒介契約にはほかにも、一般媒介契約と専属専任媒介契約という種類があります。

わかりやすいように、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の順に並べて、宅地建物取引業法による規定を比較します。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
媒介契約の複数社との締結	複数社と可能	一社のみ	一社のみ
自己発見取引の可否	可	可	不可
レインズへの登録義務	登録義務はなし （登録は可能）	7営業日以内	5営業日以内
業務状況の報告義務	なし （報告を求めることは可能）	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間の制限	宅地建物取引業法による規定はなし （標準媒介契約約款では3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内

■専任媒介契約の特徴・仕組み

媒介契約を比較した項目をもとに、専任媒介契約の主な特徴を紹介していきます。

・媒介契約を結べるのは一社のみ

媒介契約の種類によって、媒介契約を締結して売却活動を依頼できる不動産会社の数に違いがあります。専任媒介契約では、媒介契約を結べる不動産会社は一社のみです。一社と媒介契約を結んだら、契約期間が満了するまでの間は、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。そのため、専任媒介契約は、不動産会社に積極的に売却活動を行ってもらいやすいことが特徴です。

同様に、専属専任媒介契約も一社しか媒介契約を結ぶことができない契約形態です。複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのは、一般媒介契約のみとなっています。

・自己発見取引は可能

自己発見取引とは、不動産会社を通さずに、自分で買主を探して直接取引を行うことをいいます。自己発見取引の多くは、親戚や知人に売却の話をしたところ、興味を持ったもらったといったケースです。自己発見取引で不動産会社を通さずに直接、買主と売買契約を結ぶ場合には、仲介手数料を支払わずに済みます。

自己発見取引を行えるかどうかは媒介契約の種類によります。専任媒介契約は自己発見取引を行うことが認められています。一方で、専属専任媒介契約は自己発見取引が認められてなく、専任媒介契約との大きな違いといえます。また、一般媒介契約も自己発見取引を行うことが可能です。

・レインズへの登録義務は7日以内

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとって、レインズの通称で呼ばれています。不動産を売りたい人や貸したい人から依頼を受けて不動産会社は物件情報をレインズに登録します。これにより、不動産業界全体のネットワークによって、不動産会社が買いたい人や借りたい人を迅速に探しやすくなる仕組みです。

専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に不動産会社がレインズに登録することが義務付けられています。5営業日以内に登録が義務付けられている専属専任媒介契約よりも猶予がありますが、レインズに登録することで全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるため、買主を見つけやすくなります。

・報告義務は2週間に1回以上

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は売主に対して休業日を含め2週間に1回以上、業務の処理状況の報告を行う義務があります。具体的にはレインズの登録、広告などの販売活動、物件に案内した件数や申し込み状況などを報告します。報告の手段は、文書または電子メールです。

不動産会社に対して業務の処理状況の報告が義務付けられているのは、適切に販売活動などを行うように促すとともに、売主が販売活動の状況を把握するためです。

一般媒介契約は業務の報告義務はなく、専属専任媒介契約では1週間に1回以上行うことが義務付けられています。

・契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社としか媒介契約が結べないという拘束力の強いものです。そのため、専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は、3ヶ月以内とされています。もし、3ヶ月を超える契約期間の専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合でも、契約の有効期間は3ヶ月とみなされます。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約を更新する場合も同様に、契約期間は3ヶ月以内です。

これに対して、一般媒介契約は宅地建物取引業法では契約期間に関する規定はありません。ただし、国土交通省の標準媒介契約約款では、一般媒介契約であっても契約の有効期間は3ヶ月以内とされています。

■専任媒介契約のメリット

専任媒介契約には、営業活動で積極的に売り出してもらいやすいといったメリットがあります。

・売却活動を積極的に行ってもらいやすい

専任媒介契約は、不動産会社に積極的に売却活動を行ってもらいやすいことがメリットです。不動産会社は売主と媒介契約を結んだだけでは、基本的に売上が立つことはなく、買主を見つけて売買契約を結ぶことで、仲介手数料が入ります。

一般媒介契約では、お金をかけて広告を展開したり、オープンハウスを実施したり、あるいは問い合わせや内見の対応を行うなど人件費をかけたりしても、自社が売買契約の締結に至るとは限りません。一般媒介契約ではコストをかけても、ほかの不動産会社が買主を見つけて売買契約を結ぶ可能性があることから、積極的に売却活動を行ってもらえないことが考えられます。

これに対して専任媒介契約を結んでいる場合には、もしほかの不動産会社が買主を見つけた場合でも、売主からの仲介手数料を手にすることができます。自社で買主を見つけた場合には、売主と買主の双方からの仲介手数料が入るのです。

また、不動産会社には2週間に1回、売主に対して業務の処理状況の報告を行うことが義務付けられているため、売却活動が適切に行われることも期待できます。専任媒介契約はレインズへの登録義務があることから、広く物件情報が不動産会社に共有されます。

・自己発見取引なら仲介手数料が不要

専任媒介契約は専属専任媒介契約と異なり、自己発見取引を行うことも選択肢として残せることがメリットに挙げられます。売主が声をかけた親族や知人が購入することになり、不動産会社を通さずに直接、売買契約を結ぶケースなどでは仲介手数料が発生しません。

仲介手数料は宅地建物取引業法で売買価格に対する割合として上限額が決められていて、上限額とされるのが一般的です。

仲介手数料の上限は「200万円以下の部分は売買価格の5％＋消費税」「200万円を超えて400万円以下の部分は売買価格の4％＋消費税」、「400万円を超えた部分は売買価格の3％＋消費税」です。また、売買価格が400万円を超える場合には、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で計算できます。

たとえば、売買価格が3,000万円の場合には仲介手数料は上限の場合で、105万6,000円にもなります。

ただし、自己発見取引を行う場合には取引の交渉や売買契約などを自分で行わなければなりません。売買契約に至るまでに手間がかかり、契約条件などを巡ってトラブルに発展するリスクもある点に注意が必要です。また、売買契約書の作成を司法書士に依頼する場合には報酬が発生します。

・窓口を一本化できる

専任媒介契約を選択すると、一社のみとのやり取りとなるため、売却活動に関する窓口を一本化できることもメリットです。専任媒介契約では、不動産会社が売主に対して2週間に1回、業務の処理状況の報告を行うことが義務付けられているため、文書や電子メールで報告を受けられます。定期的に売却活動の状況について把握できることもメリットといえます。また、売却活動に関する窓口を一本化できる点は、専属専任媒介契約も同じです。

一方、一般媒介契約を選択して複数の不動産会社と契約を結んだ場合には、それぞれの不動産会社の営業担当者と連絡をとることになります。

一般媒介契約では、業務の処理状況の報告を行うことが義務付けられていません。一般媒介契約でも、不動産会社に報告を求めることはできますが任意のため、どの程度の対応をとってもらえるのかは会社によります。一般媒介契約では売却活動の状況が不透明になる可能性があるほか、売却活動の状況を把握するには、一社ずつに問い合わせをしなければならないことも考えられます。

特に忙しい人には、専任媒介契約よって売却活動に関する窓口を一本化することで効率化が図れるため、メリットと感じられるでしょう。

■専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約は一社とのみ媒介契約を結ぶことなどによるデメリットもあります。

・一社の営業活動次第となる

専任媒介契約では、早期にスムーズに売却を進められるかどうかは、契約を結んだ不動産会社一社の営業力に左右されることがデメリットです。不動産会社の力の入れ方、あるいは営業担当者次第となります。

そのため、専任媒介契約を選択する場合には、複数の不動産会社に売却の相談や査定の依頼を行い、営業担当者の力量を見極めて、依頼する一社を決めるのが望ましいです。

万が一、専任媒介契約を締結した不動産会社の営業力に不安を感じた場合には、基本的には契約期間が終了するタイミングで更新を行わずに、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶという形をとります。

専任媒介契約の契約期間中に売主の都合によって解約する場合には、不動産会社から広告宣伝費用や通信費、交通費などの実費を違約金として請求される可能性があります。

ただし、不動産会社が業務を誠実に遂行しないケースや、媒介契約に関わる事項について虚偽のことを伝えるケース、あるいは宅地建物取引業に関する不正を行ったケースでは、違約金を支払うことなく、売主から契約を解除することが可能です。ただし、該当するかどうかは判断が分かれるようなケースもあります。

専任媒介契約の解除を行う場合には、口頭で伝えただけではトラブルになりやすいため、契約解除通知書を作成します。

・囲い込みをされる可能性がある

専任媒介契約を結ぶと、一部の不動産会社では物件の囲い込みを行うことがあるとされていることがデメリットです。囲い込みはレインズへの登録を行わず情報を公開しない、他社からの問い合わせに対して売却済みと答えるといった方法がとられます。

囲い込みをされてしまうと、他社からの物件の内覧や購入の希望が入りにくくなります。その結果、売却できる時期が遅くなる、希望する条件で売却できないといった事態に陥る可能性があります。

囲い込みが行われることがあるのは、専任媒介契約を結んだ場合は、不動産会社は買主を自社で見つけて売主と買主の双方から仲介手数料を得るのが理想的なためです。

たとえば、専任媒介契約を結んだ物件を3,000万円で売買した場合、他社が買主を見つけた場合には売主からの仲介手数料のみが入るため、上限で105万6,000円です。これに対して、自社で買主を見つければ、売主と買主双方の仲介手数料を合わせると、211万2,000円となります。

レインズへの登録に関しては、専任媒介契約を結んでから7営業日内に行うことが義務付けられています。不動産会社から登録証明書の交付を受けることで、登録状況を確認することが可能です。また、2週間に1回以上、業務の処理状況の報告を行うことが義務付けられていますので、売却活動の状況とレインズの登録状況を確認するようにしましょう。

・売却活動が周囲に知られる可能性がある

売買契約が成立するまでは、諸事情から売却活動を行っていることを周囲に隠すケースもあります。しかし、専任媒介契約を結ぶと、レインズへの登録を通じて周囲に売却活動を行っていることが知られてしまう可能性があることがデメリットです。

専任媒介契約を締結すると、不動産会社は7営業日以内にレインズへ登録することが義務付けられているため、登録を行うことになります。その結果、他社の不動産会社の営業担当者も、物件情報を閲覧して見られる状態になります。

広告を打たず、不動産情報サイトに登録をしなければ、売却活動をしていることは周囲に知られにくいです。しかし、たまたま知り合いなどが不動産の購入を検討していて、不動産会社に相談。営業担当者がレインズで検索して、自分の所有する物件を紹介することで、売却活動を行っていることが知られてしまうといったことが起こりえます。

そのため、売却活動を行っていることを知られたくない場合には、複数の不動産会社と媒介契約を結ばない場合も、あえて一般媒介契約を選択するという方法もあります。ただし、レインズへの登録を行わないと、不動産業界のネットワークに載らないため、広く買主を見つけにくいことを踏まえておきましょう。

■専任媒介契約がおすすめな人はだれ？

専任媒介契約は媒介契約を結べるのは一社のみで、自己発見取引を行うことができるのが特徴です。そんな専任媒介契約が向いているケースをまとめました。

・人気のあるエリア以外の物件を売却したい人

人気のあるエリアに立地する物件は、不動産会社が広告宣伝に力を入れなくても、早期に成約する可能性が高くあります。特に築浅の物件は販売がしやすいです。

そのため、一般媒介契約を選択して複数の不動産会社と契約を結ぶと、競って売却活動が行われることが期待できます。購入希望者が多い人気エリアであれば、売り出し価格の値付けにもよりますが、短期間の売却活動で大幅に値引きすることなく、売却できることが考えられます。

一方、人気あるエリア以外の物件を売却する場合には、広告宣伝に力を入れるなど、費用や手間をかけなければ売れにくいです。しかし、一般媒介契約では広告宣伝費用などをかけて売却活動を行っても、自社で買主を見つけることができなければ、かけたコストや時間が無駄になってしまいます。

そのため、人気エリア以外の物件を売却したい場合には、売買契約の締結に至れば、媒介契約を結んだ不動産会社に、確実に仲介手数料が入る契約形態の方が向いています。専任媒介契約は自己発見取引を行うことができるものの、一社とのみ媒介契約を結ぶ契約形態ですので、人気エリア以外の物件を売却したい人に向いています。

・できるだけ早く売却したい人

できるだけ早く売却したい人も、人気エリアに立地する築浅物件を売却するケースを除くと、専任媒介契約が向いています。

早期の売却を実現するには、売却活動に力を入れてもらうのが望ましいです。専任媒介契約は自社だけが依頼を受けている契約形態のため、自己発見取引を除くと、売買契約に至れば少なくても売主からは仲介手数料が入るため、優先して熱心に売却活動を行ってもらえることが期待できます。

専任媒介契約は不動産会社にレインズへの登録が義務付けられているため、全国の不動産会社に物件情報が共有されます。不動産会社を通じて多くの不動産の購入検討者に紹介されることで、多くの見込み客を獲得することも、早期の売却につながることがあります。

また、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結ぶと、それぞれの不動産会社との個別のやり取りとなるため、売主が忙しい場合には負担が大きいです。専任媒介契約は売却の窓口を一本化できるため、売主の手間を抑えながら、できるだけ効率よくスピーディーに売却を進めていきたい人にも向いた契約形態です。

・自己発見取引をする可能性がある人

ここまで紹介してきた、「人気のあるエリア以外の物件を売却したい人」や「できるだけ早く売却したい人」には、専任媒介契約だけではなく、専属専任媒介契約も共通して向いています。レインズへの登録の義務の期限や業務の処理状況の報告の義務の頻度には違いはあるものの、一社のみと媒介契約を結ぶ契約形態という点で共通しているためです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約のいずれを選ぶか、ポイントとなるのは自己発見取引をする可能性の有無です。

専任媒介契約では自己発見取引が認められているのに対して、専属専任媒介契約では認められていません。一社とのみ媒介契約を結ぶことが向いているケースで、親族や知人などに売却する可能性がある場合には、専任媒介契約が選択肢となります。専任媒介契約や一般媒介契約では、売主が自分で買主を見つけて、不動産会社を通さずに売買契約を行うのであれば、仲介手数料が発生しません。

ただし、不動産会社を通さずに売買契約を行うことにはリスクがあることや、売買契約に至るまでに手間がかかることは認識しておくことが必要です。

■専任媒介契約を締結する不動産会社を探すポイント

不動産売買の仲介を取り扱う不動産会社は数多くあるため、一社に絞って専任媒介契約を結ぶ会社を探すためのポイントをまとめました。

・宅地建物取引業の免許を確認する

不動産会社を探す際には、宅地建物取引業の免許を取得していない会社に依頼することを避けるため、免許番号を確認することが大切です。宅地建物取引業者の免許番号は国土交通省の「建設業者・宅地建物取引業者等検索システム」で調べることもできます。

宅地建物取引業者の免許は、複数の都道府県に事務所を構えている場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県に事務所を構えている場合は都道府県です。また、免許番号は「国土交通大臣または○○○○都道府県知事（更新回数）第○○○○号」という形式となっています。

更新は1996年までは3年ごと、それ以降は5年ごとに行われ、更新回数が多い方が長年にわたって不動産業を営んでいることがわかります。ただし、更新回数が少なくても不動産売買のノウハウがある会社もあり、更新回数が多い方がよいとは一概にはいえません。

また、各都道府県のホームページなどで行政処分を受けた宅地建物取引業者を確認することができます。

参考：国土交通省｜建設業者・宅地建物取引業者等検索システム｜宅地建物取引業者

・複数の不動産会社から検討する

専任媒介契約は一社のみと契約する形態であり、基本的には契約期間を終えたタイミングで、売却できていない場合には更新をするか検討することになります。3ヶ月といった期間、一社に売却活動を任せることになるため、媒介契約を結ぶ不動産会社が、売却できるタイミングや売買価格を大きく左右するといっても過言ではありません。営業力の弱い会社を選んでしまうと、なかなか客付けがされず、スムーズ売却を進めにくくなってしまいます。

そのため、専任媒介契約を結ぶ際には安易に依頼する会社を決めるのではなく、複数の不動産会社から比較検討することが大切です。いくつかの不動産会社に相談したり、査定を依頼したりするなどして検討しましょう。

複数の不動産会社から比較検討することで、売却した物件に合った不動産会社や営業担当者を見つけやすくなります。

・査定価格の根拠や対応を見極める

査定価格は依頼先を決める判断材料になりますが、必ずしも査定価格が高い会社がよいとは限りません。実際に査定価格と同程度の価格で購入を希望する買主の候補者が現れるかわからないため、査定の根拠を聞くことが大切です。近隣の類似物件の取引価格などをもとに、どのようにして査定価格を算出したか根拠を聞くことで、信頼性を推し量ることができます。

また、不動産の売買は専門的な知識が必要とされる分野ですので、営業担当者が宅地建物取引士の資格を持っていることが望ましいです。

このほかには、営業担当者の対応のスピードや丁寧さ、質問に対して的確な回答が得られるかといった点のほか、相性も重要なポイントです。売却するまでには3ヶ月や1年といった期間がかかるため、「質問がしやすい」「親身になってサポートしてくれる」といった点も判断材料になります。

・得意分野や売却実績を確認する

不動産会社や営業担当者の得意分野やこれまでの売却実績も確認するべきポイントです。売買を中心に手掛けているのか、土地や一戸建て、マンションなどのうちどのような取引が多いのか、得意なエリアはどこなのか、どの程度の販売実績があるのかといった点を確認します。営業担当者に話を聞いてみるほか、ホームページをチェックして確認する方法もあります。

不動産会社が得意としているジャンルの不動産の売却であれば、早期の売却を実現するためのノウハウを蓄積していることが期待できます。適正な価格で値付けをして売り出しやすく、多くの買主の候補者のリストを持っている可能性もあります。

反対にたとえば、長年にわたって営業している不動産会社であっても、賃貸や賃貸管理をメインにしている場合には、売買の客付けはあまり期待できないかもしれません。

・仲介手数料やサービス内容を確認する

専任媒介契約を依頼する不動産会社を検討する際には、信頼性や営業力を重視するべきですが、サービス内容も比較するポイントになります。

不動産会社によっては、仲介手数料を宅地建物取引業法で決められた上限額から割引を行っていることがあります。仲介手数料は金額が大きいため、上限額よりも抑えられるのは魅力的です。ただし、営業力が弱いため、仲介手数料で差別化を図って契約につなげているケースもあります。あるいは、自社で買主を探して売主と買主の双方から手数料を得る、いわゆる両手取引を前提としているケースがあるため、注意が必要です。

また、無償で建物点検や設備などの補修を行うサービスや、内覧時に室内をよく見せるため、荷物の一時預かりサービスを提供する不動産会社もあります。一定期間の間に売却ができなかった場合には買い取りを行う、買取保証を展開している会社も目立ちます。

■まとめ

専任媒介契約は不動産会社一社のみと媒介契約を結ぶため、売却活動に力を入れてもらいやすい契約形態です。また、自己発見取引という選択肢も持てることが、専属専任媒介契約との大きな違いになります。

ただし、専任媒介契約では一社にのみ売買の仲介を依頼するため、依頼する不動産会社選びが売却活動の行方を大きく左右します。複数の不動産会社に相談して比較検討を行い、売却したい物件や自分に合った会社を選ぶようにしましょう。