住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

投資用マンションのメリット・デメリット。物件選びのポイントは?

老後の生活資金不足が話題になる昨今。資産を持ちたい、収入源がほしいと考えている人は多いのではないでしょうか。投資用マンションなら、継続的に安定した収入を得ることが可能です。この記事では投資用マンションのメリット・デメリット、利回りの考え方について解説します。

投資用マンション
こんな方におすすめの記事です
  • 投資用マンションの何か知りたい
  • マンション投資のメリット・デメリットが知りたい
  • マンション投資のリスクや注意点を知りたい

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■投資用マンションとは?

一般的なマンション購入の目的は、「自分や家族が暮らすため」です。一方、投資用マンションは「収入を得ること」を目的としたマンションになります。

・投資用マンションの利益の種類

投資用マンションで収入を得るには、ふたつの方法があります。

◇家賃収入<インカムゲイン>

所有している投資用マンションを人に貸して、家賃収入を得る方法です。家賃10万円で貸している物件なら、毎月自動的に10万円の収入が手元に入ってきます。実際には、銀行へのローン返済や、固定資産税や都市計画税、設備の修繕費用などの必要経費がかかるため、それらを差し引いた差額が利益となります。

このように、継続的な利益を「インカムゲイン」と呼びます。長期的に安定的な収入を得られることが特徴です。

◇売却益<キャピタルゲイン>

投資用マンションを購入したときよりも高い価格で売却し、その差額を利益にする方法です。相場よりも安く売り出されている物件を購入する、近隣の再開発などで値上がりしそうな物件を購入する、リフォームやリノベーションで付加価値を付ける、といった方法で投資をします。例えば、1,500万円で購入した中古マンションを500万円かけてリフォームしたのち、2,500万円で売却できれば、500万円の利益になります。

このように資産を売却することで得られる利益のことを「キャピタルゲイン」と呼びます。一度に大きく資産を増やすことが期待できる方法です。

かつてのバブル時代にはマンションがどんどん値上がりしていたため、キャピタルゲインを目的とした不動産投資が流行していました。現在では、家賃収入で長期的な利益が得られるインカムゲインのマンション投資がおすすめです。

・投資用マンションの買い方

◇投資用マンションの区分購入

区分購入とは、マンションを一戸単位で購入すること。その物件で家賃収入または売却益を得る方法です。区分購入のメリットは、参入のハードルが低いこと。例えば中古のワンルームマンション一戸であれば、1,000万円を切る物件もあるため、不動産投資初心者にも手を出しやすいといえます。

◇投資用マンションの一棟買い

マンションを丸ごと一棟購入して、家賃収入または売却益を得る方法です。億単位の資金が必要になるため、参入のハードルは高いです。マンションが大規模になるほど、得られる収益も大きくなります。

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■投資用マンションのメリット

ここからは、家賃収入(インカムゲイン)で運用する投資用マンションについて解説していきます。まずはメリットを確認してみましょう。

・生命保険の代わりになる

投資用住宅ローンには、一般の住宅ローン同様に団信(団体信用生命保険)が付帯されています。万が一、契約者が住宅ローン返済中に死亡した(あるいは高度障害状態になり働けなくなった)場合に、保険が支払われローン残債が完済される仕組みです。残された家族が、引き続き家賃収入を得ることができます。まとまった資金が必要な場合には、マンションを売却することも可能です。

・安定した不労所得が得られる

投資用マンションを所有していれば、入居者がいる限り毎月自動的に家賃収入を得ることが可能です。特に、ローンを完済した後は、家賃収入がそのまま不労所得となります。公的年金に家賃収入を足すことで、近年大きな注目を集めている老後の生活資金不足を回避する材料になり得るでしょう。

・相続税対策も可能

投資用マンションは相続税対策にも有効です。相続税には基礎控除額が定められており、財産の相続税評価額が基礎控除額を上回った場合、超えた部分が課税対象になります。2015年の法改正により基礎控除額がそれまでよりも大幅に引き下げられたため、相続税の支払対象となる人が増加しました。

【基礎控除額】=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

まず、預金や現金はそのままの額面上場株式は相続の発生日より前の3ヶ月間の平均価格を相続税評価額とします。一方、不動産の相続税評価額は、路線価と固定資産税評価額を基に算出されます。現金を不動産に替えることで相続税評価額が低くなり、さらに賃貸住宅として人に貸し出すことさらに下がります。建物の条件や地域にもよりますが、投資用マンションの相続税評価額は、実勢価格(実際に市場で取引される価格)の6〜8割程度。計算上の資産額を抑えることで、相続税対策になるのです。

・ほかの投資に比べると比較的ローリスク

マンション投資をはじめとした不動産投資は、ほかの投資と比較してローリスク・ミドルリターンといわれます。例えば株式投資やFX投資では、一度に大きな利益を得られる可能性もありますが、運用方法によっては元手を失ってしまう可能性もあります。

その点投資用マンションでは、家賃収入で極端に大きな収益を生むことはできませんが、長期にわたり継続的に利益を得ることができます。家賃収入の減少や必要経費の増大といったリスクはあるものの、自然災害や大きな事故に巻き込まれたりしない限り、マンションという資産を一瞬にして失う可能性はほとんどないといえるはずです。また、不動産投資のリスクはある程度予測ができるため、事前に対策を講じることができます。

投資用マンションのリスクについては、次の項目で具体的に解説します。

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■投資用マンションのリスク

・空き室や滞納があると収入が途絶える

入居者が途切れて空き家になっている期間は、家賃が入ってきません。また、入居者がいても家賃滞納が起きれば、同様に収入が途絶えてしまいます。家賃収入の有無に関わらず、毎月のローン返済はしなければなりませんから、収入が途切れる可能性も考慮したキャッシュフロー(お金の流れ)計画を立てておく必要があります。

・金利が変動する可能性がある

不動産投資ローンを大きく2種類に分けると、借り入れ当初から金利が変わらない「固定金利」と、金融情勢に合わせて金利が変化する「変動金利」があります。通常、固定金利は変動金利に比べて金利が高めに設定されていますが、総返済額が変わらないため収支計画を立てやすいことが特徴です。

一方、変動金利は固定金利に比べて金利が低めに設定されています。現在は空前の低金利が長く続いていますが、今後どのように変化するかは分かりません。将来的に金利が上昇した場合、想定していたよりもローン返済が負担になる可能性があります。

・家賃が下落する可能性がある

一般的に、投資用マンションは築年数の経過とともに家賃の下落が見込まれます。築浅マンションは家賃下落率が大きいですが、築年数の経過した中古マンションは家賃相場が落ち着いているため家賃の下げ幅は小さく、リフォーム・リノベーションで付加価値を高めるなどの対策を講じることができます。

問題は、想定していたよりも大きな家賃下落です。商業施設の撤退や学校の閉鎖などで周辺エリアの人口が減少すると、家賃を大幅に下げざるを得なくなり、充分な利益が得られなくなる可能性があります。

・マイホーム購入の足かせになることがある

不動産投資ローンと住宅ローンを併用して融資を受けることは可能です。ただし、投資用マンションを購入してからマイホームを購入しようとすると、不動産投資ローンの返済状況によっては、希望する額の住宅ローンが組めなくなる場合があります。

ローンの審査条件や融資額は金融機関により異なりますが、融資額の上限は借り入れの総額で判断されるためです。例えば、5,000万円を上限に融資が受けられる人の場合、不動産投資ローンの残債が2,000万円あると、差し引き3,000万円の住宅ローンしか組めないということになります。

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■半投半住という選択肢

半投半住(はんとうはんじゅう)」という選択肢もあります。住まい探しの際に半分を投資用物件として、残り半分を自らが住む住宅として選ぶ考え方です。

結婚や子どもの誕生、転勤など、ライフスタイルの変化をきっかけに面積の広い住宅に住み替える、相続した実家へ住むなど、引っ越しの可能性がある人には特におすすめです。当面は自分が快適な暮らしを実現できる条件であること、そして将来的には投資にまわすことを想定し、資産価値が高く借り手が付きやすい物件を選ぶことがポイントになります。

→関連記事:半投半住とは?物件の選び方やお得な減税制度を解説

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■投資用マンションの初期費用

投資用マンションを購入するための初期費用は、建物の条件や金融機関により異なりますが、大まかな目安として購入費用の10〜15%ほど必要になります。

●初期費用のおもな内訳
・ローン頭金(最低でも5〜10%)
・仲介手数料
・印紙代
・不動産登録免許税
・登記手数料(司法書士への報酬)
・固定資産税の清算金
・火災保険料など

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■投資用マンションの利回り

投資用マンションで得られる収益を計算するとき、表面利回り実質利回りという2種類の指標があります。

・表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入(満室を想定)を物件価格で割ったもの。投資用マンションの広告で「利回り○%」と記載されているのは、表面利回りであることがほとんどです。

【表面利回り(%)】=年間家賃収入÷物件価格×100

・実質利回り

実質利回りとは、年間家賃収入からランニングコスト(固定資産税・都市計画税・修繕積立金・管理費・空き室の損失費用など)を差し引いた実質的な収益を、物件価格と初期費用(仲介手数料・登録免許税等)の合計額で割ることで算出されます

【実質利回り(%)】=(年間家賃収入-年間ランニングコスト)÷(物件価格+初期費用)×100

実質利回りは、投資用マンションの条件により大きく異なってきます。たとえ高い家賃収入が期待できる物件でも、空き室の期間が多かったりランニングコストが高かったりする場合には、実際に得られる収益は下がります。

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■将来的な投資も想定したリノベーション事例

・都心の駅から5分以内の希少物件

都心の駅から5分以内の希少物件
こちらは、中目黒駅から徒歩5分以内、代官山駅にも歩いて行ける好立地なヴィンテージマンションです。目黒川からほど近く、駅近なのに騒がしくないという魅力的な物件。  施主さまは、住み替えにあたり当初は築浅物件の賃貸住宅を検討していましたが、駅近物件は家賃が高額であることから、途中から中古マンションをリノベーションすることに方向転換したそうです。「築年数が古くても、好立地で間取りが良ければ将来的にも賃貸や売却に転換しやすい。」と判断して、ご購入に至りました。ステンレスのキッチンが存在感を放つ、機能的な間取りの住まいです。  →このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=120  ・資産形成も兼ねた、ホテルライクな住まい の間取り図

こちらは、中目黒駅から徒歩5分以内、代官山駅にも歩いて行ける好立地なヴィンテージマンションです。目黒川からほど近く、駅近なのに騒がしくないという魅力的な物件。

施主さまは、住み替えにあたり当初は築浅物件の賃貸住宅を検討していましたが、駅近物件は家賃が高額であることから、途中から中古マンションをリノベーションすることに方向転換したそうです。「築年数が古くても、好立地で間取りが良ければ将来的にも賃貸や売却に転換しやすい。」と判断して、ご購入に至りました。ステンレスのキッチンが存在感を放つ、機能的な間取りの住まいです。

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・資産形成も兼ねた、ホテルライクな住まい

資産形成も兼ねた、ホテルライクな住まい
資産形成も兼ねた、ホテルライクな住まいの間取り図

こちらは、神泉駅から徒歩4分、渋谷駅からも徒歩15分という好立地なマンション。物件探しのきっかけは、施主さまご夫婦が結婚を予定していたことと、家賃を払い続けるのがもったいないと考え始めたことでした

終の棲家ではなく、将来的な投資への転用も考慮に入れ、より資産価値が見込めるエリアを選択。職場にも近く交通利便性が高い一方、公園が近い環境の良さ、マンションの管理状態や住人の雰囲気の良さも決め手になりました。

スケルトンの寝室や家具のようなキッチンなど、海外旅行が好きなおふたりのこだわりが随所に見られるホテルライクな住まいですが、ローンの支払いは賃貸住宅の家賃と大差ないそうです。

→このリノベーション事例を詳しく見たい方はこちら

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■まとめ

継続的で安定した家賃収入が得られる投資用マンション。極端に大きな利益を得るのは難しいですが、ほかの投資に比べると比較的ローリスクです。当初は自宅用として購入し、将来的に賃貸にまわす半投半住という選択肢もあります。空き室や家賃滞納、金利上昇などの可能性も織り込みながら、資金計画を立てましょう。

編集者: 美智子山口

ウェブデザイナーを経て2014年よりフリーライターに。おもに住まいに関する記事を執筆しています。猫が大好きで、自宅のDIYリフォームが趣味。

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