二世帯住宅の間取りで税額が変わる？固定資産税の軽減や相続税対策に有効な間取りとは

二世帯住宅で親世帯と子世帯が同居すれば、お互いの生活をサポートできます。そんな二世帯住宅を建築したりリフォームすることで税金が安くなったり、助成が受けられる場合があることをご存知ですか。二世帯住宅の間取りの種類や登記方法の紹介とともに、減税制度や補助金制度が受けられる条件を解説します。

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■二世帯住宅の間取りとメリット・デメリット

二世帯住宅の間取りは大まかに3タイプに分けることができます。それぞれの特徴やメリット・デメリットを確認していきましょう。

・完全共有型

玄関をはじめ、リビングやダイニングといった居室、キッチン・浴室などの水回りなど、一世帯分の設備を二世帯で共有する昔ながらの同居形態です。親世帯と子世帯の関係がたいへん良好な場合におすすめです。

‣メリット
住宅設備が一世帯分のため、3タイプのなかで最も建築費用が安いです。また、一般的な間取りのため売却もしやすいでしょう。
‣デメリット
寝室などの個室以外は共有となるため、プライバシーが確保しづらいです。

・部分共有型（部分分離型）

生活スペースや住宅設備の一部を二世帯分確保し、部分的に共有する間取りです。どこまでを共有するかにより、間取りのバリエーションが豊富となります。

‣メリット
お互いの気配を感じて暮らしながら、主要な生活空間を分けることができます。
‣デメリット
分離する設備が多いほど、建築費用が高めとなります。

・完全分離型

玄関をはじめ、空間や住宅設備を二世帯分完全に切り分けるタイプです。1階を親世帯・2階を子世帯と横方向に分離する間取りと、長屋のように2階建ての住宅が隣り合う形態に設計する間取りがあります。年齢を重ねると階段の上り下りが負担になってくることから、横方向に分離するケースが多いようです。

‣メリット
生活空間を完全に切り離すため、お互いのプライバシーをしっかりと確保することができます。
‣デメリット
住宅設備をまるまる2戸分設置するため、3タイプの二世帯住宅のなかで最も建築費用が高額です。広さも2戸分確保する必要があり、1世帯あたりの床面積が狭くなってしまうこともあります。

■二世帯住宅の登記方法の種類

不動産における「登記」とは、土地や建物の現況や権利関係を明らかにするため、法務局の登記簿に情報を記載することです。二世帯住宅の名義には、3種類の登記方法があります。

・単独登記

二世帯住宅を1戸の住宅として、親あるいは子の単独名義で登記する方法です。ただし、建築資金を親子で折半したのにどちらかの単独登記にした場合などは、贈与税が掛かる可能性があります。登記に掛かる費用は1戸分です。

・共有登記

二世帯住宅を1戸の住宅としたうえで、親と子の共有名義にする方法です。建築資金の出資割合に応じた持分割合を設定すれば、贈与税の問題も生じません。単独登記同様に、登記費用は1戸分で済みます。

・区分登記

戸建ての場合二世帯住宅を2戸の住宅として、それぞれ別に登記することが可能です。2つの住まいが構造上独立していることが条件となっており、建物内で行き来可能な構造の場合は、空間をつなぐ開口部を鍵付きの防火扉にする必要があります。登記に掛かる費用は2戸分です。

■二世帯住宅で受けられる補助金制度

住まいを二世帯住宅にリフォームする際、一定の要件を満たしていれば、補助金の支給が受けられます。

・長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅リフォーム推進事業とは、住宅の性能向上（省エネ・耐震性など）リフォームおよび三世代同居改修工事（二世帯リフォーム）を対象とした補助金制度です。

○おもな要件
・リフォーム後の住宅性能が一定の基準を満たす
・リフォーム前にインスペクション（住宅診断）を実施する

○補助の対象となる工事
ここでは二世帯リフォームの要件についてのみ解説します。

「キッチン・浴室・トイレ・玄関」の増設工事が対象で、既存の設備の改築・移動は補助対象外となります。リフォーム後にいずれか2つ以上の設備が複数あることが条件です。

・キッチン（間口1,500mm以下のミニキッチン可）
・浴室（トイレとの一体型・シャワーブース等も可）
・トイレ（浴室との一体型も可、小便器のみは不可）
・玄関（キッチンや車庫のみに接続する勝手口は不可）

○補助金額
対象となるリフォーム費用の3分の1が支給されます。

○補助金の上限
補助金の上限額はリフォーム後の住宅性能により異なり、二世帯リフォームについては別枠で50万円の限度額が定められています。カッコ内は、二世帯リフォームを実施する場合の上限額です。
（1）一定の評価基準が認められる：100万円（150万円）／戸
（2）長期優良住宅の認定基準を満たす：200万円（250万円）／戸
（3）2に加えて高度省エネルギー性能を満たす：250万円（300万円）／戸

○手続きの方法
申し込み手続きおよび補助金の受け取りをするのは、リフォーム会社や不動産会社です。施主には間接的に還元されることになります。

参考：
http://h31.choki-reform.com/doc/overview_koubo_h31.pdf
http://h31.choki-reform.com/doc/three_households_h31.pdf
http://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/190410_press.pdf

・自治体独自の補助金制度

市区町村によっては、独自の補助金制度を用意している場合もあります。実施状況や支給を受ける要件は自治体ごとに異なるため、お住まいの市区町村の役場窓口やウェブサイトで確認しましょう。下記のサイトから検索することも可能です。

○地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト（令和元年度版）│一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
http://www.j-reform.com/reform-support/

■二世帯住宅が対象となる減税制度【所得税】

二世帯同居に適した環境を整えるために一定のリフォームをする場合、工事費用の一部を所得税から控除できる制度です。「投資型減税」と「ローン型減税」があり、両方を併用することはできません。

・同居対応改修による所得税減税（投資型減税）

控除対象費となるリフォーム費用の10％が、固定資産税から控除される制度です。ここでのリフォーム費用は、実際に工事に掛かった金額ではなく、国土交通省が定める「同居対応改修の標準的な工事費用相当額」に基づき算出します。ローンの利用は問われません。

○おもな要件
・二世帯リフォームをした本人が所有・居住する
・工事後6ヶ月以内に居住を開始する
・二世帯リフォーム後の床面積が50平米以上
・工事費用相当額が50万円以上（補助金等を除いた金額）
・世帯所得が3,000万円以下

○控除期間
1年（リフォーム後に居住を開始した年）

○対象となるリフォーム内容
・調理室（キッチン）の増設
・浴室の増設
・トイレの増設
・玄関の増設

キッチンや浴室の代わりに、ミニキッチン（簡易的な小型キッチン）や浴槽のないシャワールームの増設も対象です。ただし、リフォーム後の住宅にキッチンや浴室（浴槽付き）がある場合に限ります。

○手続きの方法とおもな必要書類
必要書類を添えて確定申告を行います。
・増改築等工事証明書
・住宅の面積を証明する書類（登記事項証明書など）
・補助金額を証明する書類
・源泉徴収票（給与所得者の場合）

参考：http://www.mlit.go.jp/common/001157437.pdf

・同居対応改修による所得税減税（ローン型減税）

返済期間が5年以上の住宅ローンを組んで二世帯リフォームを実施する場合、年末（12月31日）時点のローン残高の1%または2％が控除される制度です。おもな要件は投資型減税と共通のため、異なる点を解説していきます。

○控除額の算出方法および上限額

【控除額】＝A×2％＋B×1％

A：補助対象となる二世帯リフォーム工事費用（250万円が上限）
B：A以外のリフォーム費用に相当する年末のローン残高（Aと合わせて1,000万円が上限）

○控除期間
リフォーム後に居住を開始した年から5年間

■二世帯住宅が対象となる減税制度【不動産取得税・固定資産税】

区分登記の二世帯住宅では、不動産取得税や固定資産税の節税効果が得られる場合があります。

・固定資産税の軽減（区分登記）

住宅が建てられている土地の固定資産税には特例措置があり、住宅1戸あたり200平米までは「小規模住宅用地」として課税標準の6分の1に軽減され、200平米を超える部分は「一般住宅用地」として3分の1となります。

区分登記の二世帯住宅は2戸扱いとなり400平米まで6分の1の軽減対象となるため、敷地が広めの住宅ほど節税効果が高いです。

・不動産取得税の控除（区分登記）

不動産取得税は、不動産を取得（購入）したときや増築工事により住宅の価値が上がった場合に掛かる税金です。床面積が50〜240平米の住宅であれば、税額の算出の際に評価額から1,200万円が控除されます。

【不動産取得税】＝（固定資産税評価額−1,200万円）×3％

不動産取得税は1戸ごとに課税されるため、区分登記の二世帯住宅の場合、合わせて2,400万円の控除が受けられることになります。

■二世帯住宅による相続税対策

・小規模宅地等の特例とは

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人（亡くなった人）が所有する土地を、同居の親族が相続する際に最大で80％が減額される制度です。住宅地の場合、土地面積330平米までが対象となります。

・特例が適用されるための要件

‣相続人が被相続人の配偶者の場合
同居の有無にかかわらず、無条件で特例が適用されます。
‣相続人が被相続人と同居していた親族の場合
相続する住宅に被相続人と同居しており、相続税の申告期限（死亡から10ヶ月）まで引き続き居住している場合、特例が適用されます。

・区分登記の場合は対象外

区分登記の二世帯住宅では同居とみなされず、小規模宅地の特例を受けることができません。二世帯住宅を相続税対策に活用する場合は、注意が必要です。

■まとめ

二世帯住宅の間取りや登記の種類と、減税制度や補助金制度を解説しました。住宅の条件によっては利用できない制度もあるため、どの制度を利用するとお得になるのか、内容を比較して活用してください。