新築住宅と中古住宅、どちらを購入するべき？メリット・デメリットを解説

家を買うなら新築と中古どっちが良いの？
かつては「マイホームといえば新築」という価値観が主流でしたが、近年は中古住宅の人気も高くなっています。では、自分や家族にとって新築住宅と中古住宅どちらが適しているか、どのようなポイントから判断すれば良いのでしょうか。それぞれの主な特徴を、メリット・デメリットとともに解説していきます。

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■新築住宅のメリット

まずは新築住宅のメリットから解説していきます。

・新築住宅はすべてが新品という気分の良さがある

「新築住宅に住みたい」と考える人が重視する魅力が、まだ誰も住んでいない新しい家に一番乗りできる気分の良さです。建物も室内の設備もすべて新しい空間で生活をスタートさせたい、という人も少なくないでしょう。なお、不動産用語としての「新築住宅」は、完成から1年以内であり、かつ誰も入居していない住まいを指します。1日でも人が住めば、新しくても中古住宅となります。

・新築住宅は住宅設備が最新

新築住宅には、その時点で最新の住宅設備が採用されています。ひと昔前であれば追加オプションだった設備も、今では標準装備となっている物件が多いです。かつては床暖房やダウンライトを導入するためには、安くはない追加費用が必要でした。近年の分譲マンションでは、エントランスへの宅配ボックスの設置も標準となっています。

・新築住宅は税金の優遇措置が多い

新築住宅の購入で適用対象となる税金の優遇措置は、中古住宅の場合に比べて手厚い内容となっています。

・固定資産税の軽減
住宅を所有する人が毎年支払う税金が「固定資産税」です。床面積が50〜280平米の新築住宅を対象とした特例として、一定期間の固定資産税が本来の2分の1に減額されます。

固定資産税の減額期間（2020年3月31日までに新築された住宅）
【一般の新築住宅】一戸建て：3年間／マンション：5年間
【新築の認定長期優良住宅】一戸建て：5年間／マンション：7年間

参考：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html
https://www.mlit.go.jp/common/001231003.pdf

・住宅（建物）の取得にかかる登録免許税の軽減（2020年3月31日まで）
住宅を購入する際に、法務局で不動産の所有権を記録する登記手続きを行います。新築住宅（建物）の購入時に行う手続きが「所有権保存登記」、中古住宅の場合は「所有権移転登記」で、その際に課税される税金が「登録免許税」です。新築・中古いずれの場合も軽減措置の適用対象ですが、新築住宅のほうが税率は低くなっています。また、品質が高いと認定された住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）は、さらに軽減率が大きいです。

○所有権保存登記（本則：課税標準×0.4％）
【一般新築住宅】課税標準×0.15％
【認定長期優良住宅】課税標準×0.1％
【認定低炭素住宅】課税標準×0.1％

○所有権移転登記（本則：課税標準×2.0％）
【中古住宅】課税標準×0.3％

「課税標準」は税金の算出における不動産の評価額を指し、「本則」は特例が適用される前の本来の税率という意味です。

参考：
https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

・新築マンションはセキュリティが強固

防犯機能は、多数の入居者が出入りするマンションにおいて重視される設備のひとつです。近年のマンションではエントランスのオートロックは標準的となりました。セキュリティ設備は進化を続けており、新築マンションのなかには、鍵をかざさなければ操作ができないエレベーターや、各戸玄関にもオートロック機能を採用した物件も登場しています。

■新築住宅のデメリット

新築住宅のデメリットも知っておきましょう。

・新築住宅は価格が高い・消費税が掛かる

新築住宅は中古住宅に比べて価格が高いです。新築は新しいから高い・中古は古いから安い、という単純な理由だけではなく、新築住宅には広告宣伝費や住宅会社の利益が乗せられているという要素もあります。

新築住宅は企業からの購入となるため、消費税が加算されます。たいへん高額な買い物ですから、税額も大きくなります。なお、新築・中古にかかわらず土地部分に対しては消費税が課税されません。

・新築住宅は周辺環境の変化の予測が難しい

ニュータウンや再開発エリアでは、新築物件が多く分譲されやすいです。このような地域は、周辺環境の開発や整備が現在進行形であることが多いため、今後どう変化していくかの予測が難しい側面があります。

・新築住宅は将来的な管理状態・コミュニティが未知数

新築一戸建てがまとめて分譲された地域や新築マンションでは、入居者が新規住人で構成されるため、近隣コミュニティが未構築です。将来的に管理状態や住人の雰囲気が予測とは違う方向に変化する可能性もあります。

・新築住宅は実際の室内の様子を見られない

一般的に建売住宅や分譲マンションは、物件の完成前に売り出しを始めることが多いです。その場合、購入希望者は実物を見ずに、建築図面や完成予想図、モデルルームやモデルハウスなどを参考に判断することになります。そのため、購入前に抱いていたイメージと実際に住み始めてからの印象にギャップを感じる可能性もあります。

■中古住宅のメリット

つぎに、中古住宅のメリットをご紹介します。

・中古住宅は物件価格が安い・資産価値の下落率が低い

中古住宅は、新築住宅に比べて安い価格で購入できます。多くは売主・買主ともに個人のため、広告宣伝費等が上乗せされない分、新築住宅よりも割安です。安く中古住宅を購入し、入居前にリノベーションを行えば、新築のように生まれ変わらせることも可能です。

特にマンションの場合、建てたばかりの物件であっても、人が1日でも住めば価格が1割下がるといわれることがあるほどで、築数年で評価額が急落します。築年数の経過とともに不動産の評価額は下がっていきますが、下落率は次第にゆるやかになっていきます。資産価値の減少が落ち着いた中古住宅なら、購入後に急落するリスクがありません。築年数と資産価値については【リノベーションマンションは「資産価値が下がりにくい」】の記事で詳しくご紹介しておりますので、ご覧ください。

・中古住宅の売買には消費税が掛からない

中古物件の多くは個人間の売買となるため、消費税の課税対象外です。そのため、消費税額の計算や、法改正による税率変更を意識する必要もありません。ただし不動産会社が中古物件を買い取りリノベーションした物件などの場合は、法人からの購入となるため消費税の課税対象となります。

・中古住宅は物件の選択肢が多い

新築住宅という条件に絞って物件を探すと、タイミングが合わなければ希望エリアでは売り出しが全く見つけられないケースもあります。その点、中古住宅は市場への流通量が多く、所在地も幅広いエリアに分布しているため、物件の選択肢が多く、住みたい地域で物件を見つけやすいです。

・中古住宅は実際に物件を確認できる

中古物件なら、購入を検討している物件を現地で実際に確認することが可能です。建物の外見や室内をはじめ、近隣住人の傾向やコミュニティの雰囲気 、周辺環境の様子などをチェックできます。

マンションの場合は共用部分の管理状況、管理組合がきちんと機能しているか、今後の修繕計画等はどうなっているか等、不動産会社を通して問い合わせておくと将来的にも安心です。

■中古住宅のデメリット

中古住宅のデメリットも確認しておきましょう。

・中古住宅は仲介手数料が掛かる（個人売買）

主な中古物件の売買は売主・買主ともに個人となります。しかし購入希望者を探す・値段交渉に応じる・売買契約を締結する、といった対応を個人で行うのは現実的には難しいものです。そのため、一般的に不動産売買は不動産会社を媒介します。そして売買契約が成立した場合に支払う報酬が、「仲介手数料」です。仲介手数料には下記のとおり上限が設けられています。中古物件の売買には消費税が掛かりませんが、仲介手数料は課税対象となります。

【仲介手数料の上限（400万円以上の物件）】
→売買価格×3％＋6万円＋消費税

（例）2,500万円の中古物件の仲介手数料
2,500万円×3％＋6万円＋消費税8％＝87万4,800円
2,500万円×3％＋6万円＋消費税10％＝89万1,000円

参考：http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html

・中古住宅は構造の劣化が進んでいることがある

中古住宅のリスクとして、建物の劣化や耐震性能に不安を感じる人は多いもの。確かに、外装・内装が一見きれいで問題ないように見えても、建物の内部で劣化が進んでいる場合があります。

構造の劣化は見た目や築年数だけで判断するのは難しいため、購入前に専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を利用するのがおすすめです。建物の劣化状況や耐震性能、設備の状態、修繕するべき箇所などを診断してもらえます。費用は業者により異なりますが、基本的な診断で5〜7万円ほど、専用の機材を用いた詳しい診断で10万円〜が目安です。診断費用は掛かりますが、住まいの安心・安全を見極めるためには決して高くはない経費と言えるのではないでしょうか。ホームインスペクションについては【ホームインスペクション（住宅診断）とは？費用や中古住宅のメリットを徹底解説！】でご紹介しておりますので、ご覧ください。

・中古住宅は修繕費用がかさむことがある

安い価格で中古住宅を購入して、住む前にリノベーションをする人も多いです。しかしリノベーションのために内装を解体してみて初めて、建物の補強工事が必要な場所が見つかるケースもあります。想定していたよりも修繕費用がかさむと、内装やインテリアの費用を削らざるを得なくなってしまう可能性も…。

このような自体を予防するためにも、ひとつ前の項目でご紹介したホームインスペクション（住宅診断）が有効です。どの箇所に補強工事が必要か、その場合に必要となる費用の目安を事前に知ることができます。

・中古マンションは共用部分の設備が古いことがある

中古マンションの場合、共用部分の設備が古い場合があります。専有部分である室内空間はリノベーションで新築同様に一新することも可能ですが、ベランダやバルコニー、玄関ドアなどは共用部分にあたるため、個人の判断でリノベーションすることはできません。

■まとめ

新築住宅と中古住宅のメリット・デメリットを解説しました。新築住宅は価格が高いですが、税金面での優遇措置は中古住宅よりも手厚いです。中古住宅はホームインスペクションを受けることで、劣化状況の客観的な判断ができます。それぞれの特徴やリスクへの対処法を知れば、物件の選択の幅が広がるかもしれません。