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新築住宅と中古住宅の税金はどう違う?購入時にかかる費用の内訳

新築住宅と中古住宅それぞれの購入費用には、どのような違いがあるのでしょうか。住宅購入時に必要な物件価格以外の費用や、固定資産税や消費税などの各種税金について、新築と中古の違いを解説していきます。なお、税金の軽減措置は法改正により内容や期間が見直されることがあり、この記事は2019年7月時点での内容となります。

■住宅の物件価格(新築・中古)

まず、住宅の物件価格について解説します。

・新築住宅の価格に含まれるもの

新築住宅の価格には、建築費や資材に加えて宣伝費用(広告、ウェブサイト、モデルルームなど)や企業の利益が含まれています。中古住宅の多くは売主が個人のため、このような宣伝広告費のない分、割安となります。

・築年数と物件価格の関係

住宅は新築時がもっとも資産価値が高く、築年数が経過するにしたがって価格が下がっていきます。

マンションの場合は、築数年で価格が急落することが特徴です。その後は築年数の経過とともに下落していき、築25年程度でおよそ半額になります。一戸建て(木造)は築10年ほどでおよそ半額に達し、築15年を過ぎると下落率が緩やかになり築20年頃からほぼ横ばいとなります。

また、ごく一部ではありますが、人気が高いにもかかわらず物件の売出しが少ないエリアでは、築年数が経過しても価格があまり下がらなかったり、新築時よりも中古価格が値上がりしたりするケースもあります。

参考:http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

■住宅購入時の諸費用(新築・中古)

住宅を購入する際に支払う、物件価格以外のさまざまな費用をまとめて「諸費用」と呼びます。新築住宅と中古住宅それぞれの内容を確認していきましょう。

・不動産取得税

「不動産取得税」とは、不動産を入手した人が納める税金です。不動産取得税の本則(標準税率)は下記の通りとなります。

【不動産取得税】固定資産税評価額×4%

2021年3月31日までの特例として、住宅用の土地・建物は下記の税率で計算され、さらに要件を満たせば控除が受けられます。
【不動産取得税】固定資産税評価額×3%

○土地の不動産取得税

2021年3月31までは、固定資産時税評価額が1/2となる特例が適用されます。

【不動産取得税】(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額

控除額は下記A・Bのいずれか大きい金額となります、床面積の上限は200平米です。
A:45,000円
B:(土地1平米あたりの固定資産税評価額×1/2)×(床面積×2)×3%

○新築住宅(建物部分)の不動産取得税

新築・中古共通の要件として、個人が居住目的で購入した不動産であることと、床面積が50〜240平米であること2つの要件を満たす住宅が、軽減措置の対象です。新築住宅の場合、長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合は控除額がさらに優遇されます。(2020年3月31日まで)

【不動産取得税】(課税標準額−控除額)×3%

●控除額
・一般の新築住宅:1,200万円
・認定長期優良住宅:1,300万円

○中古住宅(建物部分)の不動産取得税

中古住宅の場合、「個人の居住目的」「50〜240平米」に加えて、1982年1月1日以降であること、それ以前の建物の場合は新耐震基準に適している証明が必要です。また、1997年以前の建物の場合は、建築時期により控除額が異なります。

【不動産取得税】(課税標準額−控除額)×3%

・中古住宅の新築時期ごとの控除額
1997年4月1日 – :1,200万円
1989年4月1日 – 1997年3月31日:1,000万円
1985年7月1日- 1989年3月31日:450万円
1981年7月1日- 1985年6月30日:420万円
1976年1月1日- 1981年6月30日:350万円
1973年1月1日- 1975年12月31日:230万円
1964年1月1日- 1972年12月31日:150万円
1954年7月1日- 1963年12月31日:100万円

※控除額は市区町村によって若干異なることがあります。上記の控除額は東京都のものです。

参考:http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html
   https://www.mlit.go.jp/common/001231003.pdf

・登録免許税

登録免許税とは、不動産の売買契約により発生する所有権の移転手続き(登記手続き)を、法務局で行う際に納める税金です。

○新築住宅(建物部分)の登録免許税
新築住宅の場合は「所有権保存登記」を行います。本来の標準税率は「課税標準×0.4%」です。特例を受けるためには、自己居住用・取得後1年以内の登記・床面積50平米以上が要件となります。

【一般新築住宅】課税標準×0.15%
【認定長期優良住宅】課税標準×0.1%
【認定低炭素住宅】課税標準×0.1%

○中古住宅(建物部分)の登録免許税
中古住宅の場合は「所有権移転登記」を行います。本来の標準税率は「課税標準×2.0%」です。特例を受けるための要件は、新築住宅と同様の「自己居住用・取得後1年以内の登記・床面積50平米以上」に加え、耐火建築物(マンションなど)は築25年以内、非耐火建築物(木造住宅など)は築20年以内であることが必要となります。それ以外の建物でも「新耐震基準に適合していることが証明できる」あるいは「既存住宅売買瑕疵保険に加入している」場合は対象です。

【中古住宅】課税標準×0.3%

・仲介手数料(中古住宅のみ)

「仲介手数料は」おもに中古住宅の売買時に発生する費用で、新築マンションの購入時には掛かりません。

中古住宅売買の多くは個人間取引ですが、契約の仲介を不動産会社に依頼するのが一般的です。売買契約が成立した際に、その手数料を支払います。仲介手数料の金額は会社によって異なることもありますが、上限額が定められているため、一定額以上にはなりません。物件価格400万円以上の場合、下記の式で算出できます。

【仲介手数料の上限】売買価格×3%+6万円+消費税

・初期費用の大まかな目安

これまで紹介した税金のほかにも、さまざまな費用が加算されることがあります。住宅を購入する際にかかる初期費用の大まかな目安は下記の通りです。

・新築住宅:物件価格の3〜6%ほど
・中古住宅:物件価格の6〜10%ほど

新築住宅よりも中古住宅のほうが物件価格に対する諸費用が高めとなるのは、仲介手数料の有無があるためです。

■消費税について(新築・中古)

普段の買い物の際には消費税が掛かりますが、住宅の購入ではどのような扱いとなるのでしょうか?

・消費税が課税されるもの・されないもの

・土地
土地は消費税の「非課税取引」に分類されます。建物の新築・中古にかかわらず土地部分には消費税が掛かりません。

・家屋(建物)
新築住宅は消費税が掛かりますが、中古住宅には基本的に掛かりません 。消費税の課税対象となるのは「事業者が利益を得るための取引」であり、中古住宅の売買契約の多くは個人同士の取引だからです。中古物件を不動産会社が買い取り、販売する場合(リノベーション済みマンションなど)は新築住宅同様に課税対象となります。

参考:https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/6201.htm

■固定資産税(新築・中古)

「固定資産税」とは、不動産を所有している人が毎年納める税金で、標準税率は以下の通りです。

【固定資産税】固定資産税評価額×1.4%

・固定資産税の算出方法

固定資産税の税率と固定資産税評価額の大まかな算出方法を解説していきます。

●土地の固定資産税評価額
市街地や住宅地の公道には、固定資産税評価額を算出するための基準となる「固定資産税路線価」が定められ、国税庁より3年ごと(地価の変動が大きい地域は毎年)に公示されます。土地の固定資産税評価額は路線価額に敷地面積を乗じることで算出され、がけ地・変形地など、土地の形状や条件によっては、補正が掛けられて金額が変わることがあります。建物の築年数による影響を受けることはありません。

路線価および評価倍率は、国税庁のウェブサイトから確認することが可能です。
→路線価図・評価倍率表 http://www.rosenka.nta.go.jp

住宅用地の場合、「一般住宅用地の特例」として固定資産税評価額の1/3、さらに200平米までの部分は「小規模宅地の特例」として1/6として計算する軽減措置が受けられます。

【固定資産税(200平米までの部分)】(固定資産税評価額×1/6)×1.4%
【固定資産税(200平米を超える部分)】(固定資産税評価額×1/3)×1.4%

●家屋(建物)の固定資産税評価額
建物部分の固定資産税評価の基準となるものが「再建築価格」です。再建築価格とは、同等の建物を新築するために必要となる費用で、実際に住宅を購入した価格や建築に掛かった金額ではなく、建物の構造や資材の種類から計算されます。

そして、再建築価格に築年数による減額率を乗じて算出されるのがその年の固定資産税評価額です。そのため、築年数の経過とともに安くなっていきます。

・税法上の住宅の耐用年数とは

住宅の固定資産税は再建築価格に「経年減価補正率」を掛けることで算出されることを解説しました。減点補正率の下限は0.2と定められているため、どんなに古い建物でも、評価額がゼロになることはありません。マンションの場合は築20年ほどで評価額が約1/2となり、築40年ほどで下限に達します。木造住宅は築10年ほどで約1/2に、下限となるのは築25年ほどです。

このため、「マンションは40年、木造住宅は25年で価値がなくなる」と言われることがあります。ただし、あくまでも税額を算出する上での評価方法のため、住まいとしての価値がなくなる・建物としての耐久性がなくなる、というわけではありません。

参考:http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/ninteikijyunnhyou.pdf

・固定資産税の優遇措置(新築住宅)

固定資産税は築年数が新しいほど高めになりますが、新築住宅の場合は減額期間が設けられています。

●おもな要件
床面積:50〜280平米
2020年3月31日までに新築された住宅

●減額率
固定資産税額×1/2

●減額期間
【一般住宅】一戸建て:3年間/マンション:5年間
【認定長期優良住宅】一戸建て:5年間/マンション:7年間

参考:https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html
https://www.mlit.go.jp/common/001231003.pdf
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

■修繕積立金(新築・中古マンション)

マンションに暮らす場合、家賃や住宅ローンとは別に修繕積立金や管理費の支払いが必要です。ここでは修繕積立金について解説します。

・修繕積立金(修繕積立一時金)とは

マンションの修繕積立金とは、建物の大規模修繕(外壁や屋根・屋上の改修等)に備えて積み立て行くお金です。大規模修繕工事のタイミングなどで予定している工事が既に積み立てられている修繕積立金で行うことが出来ない場合、一時金を徴収されることもあります。この際に徴収される修繕積立金のことを修繕積立一時金と言います。

・修繕積立金が改定されることもある

新築マンションの修繕積立金は、比較的安めに設定されていることが多いです。しかし、修繕積立金の額は永続的に変わらないというわけではなく、建物の状況や今後のメンテナンス計画の見直しにより、改定(値上げ)される場合があります。管理組合によってメンテナンス計画や修繕積立金がきちんと管理・運営されているかどうかもマンションの資産性の判断材料のひとつです。

・一戸建ての場合は修繕費用を自分で準備しておく

一戸建てに住む場合は、マンションのような修繕積立金はありません。しかし快適な暮らしと住まいの長寿命化のためには、定期的なメンテナンスは必須です。年単位で大まかな修繕計画を立てておき、費用を準備しておきましょう。

■中古住宅のリフォーム費用

中古住宅を購入する場合、入居前にリフォームするケースも多いです。その費用について解説します。

・住宅ローンに組み込むことも可能

大規模リフォーム(リノベーション)の場合、金額が大きくなるためリフォームローンの利用を希望する人も多いでしょう。リフォームローンは無担保で借りることができますが、住宅ローンに比べて金利が高く、返済期間も短めとなります。

住宅ローンを利用して中古住宅を購入する場合は、リフォーム費用をローンに組み込むことも可能です。ただし、住宅ローンを契約したあとから組み込むことはできないため注意しましょう。

・思わぬ修繕費用を発生させないために

大規模リフォームのために中古住宅の内装を解体してから、構造部分の痛みや弱い箇所が発覚し、補強工事や修繕工事のために思わぬ出費が発生するケースもあります。このような事態を防ぐためには、購入前に専門家によるホームインスペクション(住宅診断)を受けておくのがおすすめです。建物の経年劣化の状況、修繕・補強工事が必要かどうか、工事の費用の目安などを診断してもらえます。

■まとめ

住宅を購入する際の費用やおもな税金について、新築・中古それぞれの違いを解説しました。住宅費用だけでなく、税金や諸経費についても確認しておきましょう。さらに購入後のランニングコストについても考えておけば「思っていたよりも出費が多い」という悩みを防ぐことができます。


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