良い中古物件を選ぶには？マンション・戸建ての探し方と注意点

中古住宅はどのような基準で選べば良いのでしょうか。今回は中古住宅選びを失敗しないための、中古マンションや中古戸建ての探し方と注意点についてそれぞれ解説します。

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■中古物件の探し方

中古マンションでも、中古戸建てでも、まずは自分の希望のリストアップと予算立てから始めましょう。条件全てを叶えるのは難しいので、希望には「絶対に叶えたいもの」「できれば叶えたいもの」「後回しで良いもの」といったように優先順位をつけます。

・変えられる条件、変えられない条件がある

「こんな間取りの家にしたい」
「通勤や通学に便利な場所に家を買いたい」
さまざまな希望があるかと思います。この中には変えられる条件と変えられない条件があるというのを知って、中古物件選びを始めましょう。

間取り・設備・内装などはリノベーションで変えることができます。しかし、立地や日当たり、敷地面積などは変えることができません。

・リノベーションの内容と費用は具体的に

間取りや設備はリノベーションで変えられるといっても、すべての工事ができるわけではありません。土地・構造・管理規約によって、制約がでてくることもあります。
そのため中古物件探しでは、リノベーションの内容をある程度決めておくことが大切です。また、予算内に物件費用＋工事費用を収めるため、リノベーションにかかる費用も具体的に業者に見積もってもらいましょう。

・内見のチェックポイント

インターネットや不動産会社からの紹介などで中古物件情報を集めて、もし気になる物件が見つかれば実際に建物を見に行きます。このとき、建物や内装に問題はないか、以下の項目をチェックしましょう。中古マンション・中古戸建て共通のチェックポイントです。

‣外観（屋根・外壁・軒裏・基礎）
□外壁や基礎にひび割れ（クラック）はないか
□屋根や外壁の塗装の剥がれ・破損はないか
□雨がしみたり、カビが生えたりしていないか

‣室内のチェック
□窓やドアはスムーズに開閉できるか
□下水やカビなど嫌なニオイはしないか
□床のきしみはないか

例えば外壁にひび割れがあっても、そのままで問題ない場合と補修が必要な場合、構造部まで水が浸透していて重大な欠陥となっている場合があります。もし気になることがあれば、住宅診断で第三者であるプロに一度見てもらうのも良い方法です。

■中古物件を選ぶときの注意点

中古物件を選ぶときに特に気をつけたい注意点が３つあります。中古マンション、中古戸建てどちらにも共通しているため、覚えておきましょう。

・リノベーションに制約があることも

間取りや設備はリノベーションで変えられると言っても、構造上抜けない壁などの制約がある建物もあります。リノベーションのプランは具体的に詰めておき、実現できる中古物件を購入しましょう。リノベーション会社探しは、物件が見つかってからではなく、物件探しと同時かその前に行っておくのがおすすめです。

・中古物件には仲介手数料がかかる

中古物件の場合、物件価格＋リノベーション費用に加えて、不動産会社に払う仲介手数料もかかります。仲介手数料は「売買金額×3％＋6万円＋消費税」が上限と定められているため、この額を超えることはありません。予算立ての際に見込んでおきましょう。

マイリノでは物件の仲介と工事を合わせて申し込みをすると仲介手数料が半額になるため、お得に物件購入できます。

・瑕疵担保責任期間に注意！

瑕疵担保責任とは、雨漏りや構造上の重大な欠陥など、売買契約時にはわからなかったトラブルが後から判明したときに、売り主が賠償や補償などを行う責任のことです。新築住宅では10年の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古住宅では短期間・免責のことがあるので注意が必要です。

中古物件では売り主が不動産会社の場合、引き渡しから2年の瑕疵担保責任が義務化されています。売り主が個人の場合は規定がないため、１～3ヶ月または免責が一般的です。契約時にしっかり確認しましょう。

■良い中古マンションを選ぶポイント

マンションは部屋の中だけでなく、住民のモラルや管理会社の質が、住みやすさに直結します。良いマンションを選ぶためには、共用スペースや大規模修繕の状況などもチェックしましょう。

・駐輪場やゴミ捨て場は整頓されているか

内見の際には、駐輪場とゴミ捨て場をかならずチェックしましょう。駐車場がきちんと整理されていて、ゴミ捨て場が清潔に保たれているマンションは、住民のモラルが高いでしょう。また、これらの場所の清掃などは、管理会社や管理人が行っているため、管理会社の質もわかります。

反対に、駐輪場やゴミ捨て場、エレベーターなど共用スペースが汚い場合、住民や管理会社のモラルが低いかもしれません。後にトラブルに発展する可能性があるため、避けた方が良いでしょう。

・建物の外観もかならず確認を

マンションで見逃しがちなのが、外観の状態です。目視で良いので、壁や床にひび割れや破損、劣化などがないか確認しましょう。

建物の外側は雨風や紫外線にさらされるため、経年とともに多かれ少なかれ劣化はしてくるものです。しかし、劣化に対して十分に修繕・処置すれば、建物の寿命は伸びます。劣化部分が放置されたままだと、小さなひびから雨水が侵入し、中の構造部分が痛んでしまうことも。小さな不具合に対して、まめに修繕や処置がされているかチェックします。

・修繕積立金の残高はどうか？

数年おきの大規模修繕に備えて住民から集めている修繕積立金。計画的に積み立てられていない、外観が傷んでいて適切に修繕がされていないのに残高が少ないなど、不自然な部分がある場合は要注意です。いくら外観がきれいでも、過剰な修繕で修繕積立金の残高が少なくなっていれば、今後修繕積立金の値上げや追加請求が行われる可能性があります。修繕積立金の残高は、不動産会社などに調査してもらうことができます。

■中古マンションを探すときの注意点

中古マンションの共用部分の補修は管理組合が行います。しかし、内装や設備など中身については自分で修繕・交換する必要があるため、過去に住んでいた人のメンテナンス状況を確認する必要があります。また、集合住宅では管理規約によってリノベーションが制限されているケースがあるので、注意が必要です。

・管理規約のリノベーションの制限を確認！

マンションでは、管理規約でリノベーションが制限されていることがあります。希望のリノベーションプランが実現可能か、管理規約を確認しましょう。
また、ペットを飼いたい方や、楽器を演奏したい方は、あわせて規約の内容を確認する必要があります。

・内装・設備の交換時期は10～20年ごと

マンションでは外壁や給排水管の修繕は管理組合によって運営されますが、室内の修繕は自分で計画しなければなりません。室内の壁紙の交換や、トイレ・浴室・キッチンの水回り設備は、10～20年ごとに取り替える必要があります。物件選びの際には、いつ交換されたものかチェックしておきましょう。

■良い中古戸建てを選ぶポイント

戸建て住宅では、部屋の中から外壁にいたるまで、すべて自分で管理していかなければなりません。物件によっては今後のランニングコストが意外と高くなってしまうケースもあります。良い中古戸建てを選ぶポイントを知っておきましょう。

・戸建ては外観をしっかりチェック

屋根・外壁などは約10年ごとに再塗装が必要となります。塗装には外壁を紫外線や雨風などの外部刺激から守る効果があり、剥がれたままになっているとどんどん壁自体が傷んできます。また、ひび割れなどを修繕せずに放置すると、湿気や雨で構造内部まで傷んでしまうことも。これまでにしっかり再塗装・修繕のメンテナンスがされているか、外観をチェックしましょう。

・築年数と耐震性能をチェック

住宅の地震への強さは、築年数が目安となります。1981年6月以降に建築確認申請が行われていれば新耐震基準で建てられており、「大地震で倒壊せず、中地震で損傷しないレベル」の強さを持っています。2000年6月以降に建築確認申請が行われた木造住宅は、より耐震性能が高くなっています。
また、「耐震等級3」に認定された住宅は、基準法の1.5倍の耐震性能をもっており、より安全性が高いです。

・インスペクション（住宅診断）がおすすめ

住宅の欠陥や性能は、素人にはなかなか判断することができません。中古戸建を購入する前には、インスペクション（住宅診断）を受けるのがおすすめです。きちんと手入れされているか、傷んでいる部分はないかといったことを、プロの目で見て判断してもらえます。自分で見るのが難しい小屋裏や床下、屋根なども見てもらえます。

■中古戸建を探すときの注意点

中古物件を購入する際には、今後のメンテナンスや建て替え、売却のことまで考えて選ぶ必要があります。特に、古すぎる建物や再建築不可物件には注意しましょう。

・古い建物は構造の補強で費用がかかることも

特に1981年以前の古い建物は、十分な強さを持っておらず、補強が必要なことがあります。すべての建物の構造が弱いわけではありませんが、注意しましょう。

・「再建築不可物件」は建て替えができない

再建築不可物件とは、法律上、建て替えができない物件のことです。敷地が道路に接していなかったり、幅2m未満の道路だったりすると、再建築不可の可能性があります。低価格で購入できますが、もし地震で倒壊したり建物が古くなったりしても新しく建てられないので気をつけましょう。また、住宅ローンでは「人」と「物件」の2つ側面から審査をしますが、再建築不可物件や違法に増改築がされている物件は、物件が審査基準を満たさないという理由で審査に通らない可能性もあります。

・土地の資産価値は重要

戸建て住宅は、約30年で建物の資産価値はなくなってしまいます。しかし、どれだけ年数がたっても、土地の資産価値は残ります。そのため、中古戸建て物件を探す際には、土地の資産価値が重要です。

■中古物件の情報はどこで集める？

中古物件を探すときには、まずは不動産会社のポータルサイトなどを見るという方が多いかと思います。ネットにはたくさんの物件がでているため、相場感を身につけるのに役に立ちます。

しかし、優良物件はネットに出る前に売れてしまうため、ネットによる情報収集だけだとなかなか希望の物件が見つからないこともあります。信頼できる不動産会社とつながっておき、情報をもらった方が良いでしょう。

また、中古物件を購入してリノベーションする場合、物件を探す会社とリノベーション会社が同一だとスムーズです。物件価格とリノベーション費用を合わせて考えることができ、希望の工事ができる物件を探してもらえます。

グローバルベイスのオーダーメイドリノベーションサービス「マイリノ」では中古マンション探しからリノベーションの工事まで1つの窓口で相談ができるので、お気軽にお問い合わせください。

■まとめ

中古物件は希望する条件とリノベーション内容・費用をあわせて考えることが大切です。間取りや設備は変えられますが、立地や管理組合の質などは変えられません。今後のランニングコストも考えて、内見ではメンテナンスの状態なども確認しましょう。