住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

シニア向け分譲マンション購入にはいくら必要?価格相場や費用・管理費などの内訳を解説

老後や定年後に、夫婦・単身で住むのに手頃なサイズのマイホームを購入するという方が増えています。最近は、一般向けの新築・中古マンションだけでなく、生活サポートなどシニア向けのサービスが付帯した分譲マンションも充実しています。しかし、どのくらい費用がかかるかわからないという方も多いのではないでしょうか。

今回は、シニアがマイホームを購入するときの初期費用や、月々かかる費用について、相場や内訳を詳しく解説します。シニア向け物件のほか、一般向けの新築中古マンション、老人ホームなどとも費用を比較したので、参考にしてみてください。

シニア マイホーム購入

■シニア向け分譲マンションとは?他高齢者向け施設との違い

シニア向け分譲マンションとは、高齢者向けの分譲住宅です。主に介護を必要せず、元気に自立した方が暮らしています。共有施設が充実しているところが多く、物件によっては娯楽室や大浴場、カラオケルームなどの設備を備えているところもあります。

60歳以上、50歳以上など、施設によって年齢制限が決められていますが、夫婦や親子でも入居できることが多いです。年代の近い方が多く住んでいるため、マンションの住人同士で交流を深めやすく、老後も趣味や遊びを楽しみながら元気に暮らしたいという方に向いています。

・その他の高齢者向け施設との違い

シニア向け分譲マンションの他に、元気で自立した高齢者向けの住宅として「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」、「自立型有料老人ホーム」などがあり、違いがよくわからないという方も多いのではないでしょうか。この3つの大きな違いは契約の仕組みです。

シニア向け分譲マンションは契約が「所有権方式」なので、通常の分譲マンションと同様に、購入すれば自分の所有する資産となります。一方、サ高住は敷金を払って入居して、月々家賃を支払う「賃貸借契約」。有料老人ホームは入居する権利を購入し、月々の利用料を支払う「入居権方式」です。

・売却、賃貸、相続、リフォームが自由

シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションと同じように、売却や譲渡、賃貸などを自由におこなえます。自分の資産なので、もちろん子供などに相続することも可能です。専有部分のリフォームも自由なので、自分の住みやすいように間取りや設備を変更しながら、快適に住み続けられます。

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■シニアの住まいにかかる費用を比較

では、シニア向けの住宅を購入する場合、いくらくらいの費用がかかるのでしょうか。一般向けの新築・中古・賃貸マンションや戸建住宅、シニア向けの各種住宅と、初期費用・月々の費用を比較してみましょう。

・高齢者向けの住宅

高齢者向けで最も初期費用が安く済むのは、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)です。しかし、サ高住は賃貸マンション同様に賃貸契約のため、資産にはなりません。
シニア向け分譲マンションと自立型有料老人ホームは同じくらいの費用がかかります。シニア向け分譲マンションは物件が資産となるのに対し、老人ホームはその施設を利用する権利を購入するタイプの住宅です。

・一般の住宅

一般向け住宅は、高齢者向けの住宅に比べると、費用は抑えられます。ただし高齢者向け住宅のような生活をサポートしてくれるサービスはないため、介護が必要となったときに再度引っ越す必要がでてくることもあります。

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■シニア向け分譲マンションの価格相場・費用内訳

シニア向け分譲マンションは、通常の分譲マンションと同じように、最初に購入費を支払います。入居した後は、管理費や修繕積立費のほか、食事提供などの付帯サービスに対するサービス料を支払うことになります。

・物件価格

シニア向け分譲マンションの購入費用の目安は、数千万~1億円程度です。物件の立地、築年数、間取り、共有設備の充実度などによって価格が変わります。

・毎月かかる費用

シニア向け分譲マンションで月々支払う費用は施設によって異なりますが、5~25万円が目安となります。費用の内訳は以下のとおりです。

シニア向け分譲マンションは通常のマンションと同様に管理費・修繕積立金を支払い、食事や生活サポートなどさまざまなサービスの料金をオプションとして追加していくことになります。 住宅ローンを組んで購入する場合は、毎月のローンの支払いも必要です。

多くのシニア向け分譲マンションには、レストランなどの食事サービスが用意されており、利用する場合は食費を支払います。見守りや生活支援のサービスは付帯していますが、介護が必要になった場合は、在宅介護サービスを受けることになります。介護保険が使えますが、1~3割の自己負担が発生します。他にも、レクリエーションプログラムや送迎サービス、緊急時の対応、掃除の世話などのサービスが受けられる施設もあります。

管理費には共有施設やフロントサービスなどに関する費用が含まれ、施設が充実している分、一般の物件よりはやや高額な傾向にあります。修繕積立金は大規模修繕のための費用で、一般のマンションと同じ仕組みです。
また、通常のマンションや戸建て住宅と同様に、年に1度固定資産税がかかります。固定資産税の目安は、1年あたり約10~20万円です。

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■一般の新築マンションの価格相場・費用内訳

では次に、一般の新築マンションの場合の初期費用や月々かかる費用の内訳をご紹介します。

・物件価格

2017年の首都圏・東京都・近畿圏・大阪市における新築マンション成約価格の平均は以下のとおりです。

・2017年の新築マンションの成約平均価格

参考:国土交通省/不動産市場動向マンスリーレポート

ここにはファミリー向けの広い住宅も含まれるため、平均㎡から1~2人暮らし向け住宅の価格を算出してみましょう。マンションの広さは、夫婦2人暮らしで55㎡、単身で40㎡が目安と言われています。
首都圏であれば、1㎡あたり85.9万円が平均なので、55㎡なら約4,700万円、40㎡なら約3,400万円が目安ということになります。

これに加えて、新築マンション購入では以下のような費用が、目安として物件価格の3~5%とくらいかかるといわれています。つまり、3~4,000万円の物件であれば、物件費用とは別に100~200万円を目安として準備する必要があるということです。

・新築マンション購入にかかる費用

・物件価格
・住宅ローン事務手数料:住宅ローンを組むときに金融期間に払う手数料
・住宅ローンの保証料:住宅ローンに保証会社を立てる場合
・印紙税:住宅ローンの契約・物件の売買契約書に課税される税金
・登録免許税:不動産の登記にかかる税金(不動産価額×0.1%)
・不動産取得税:不動産の取得にかかる税金(固定資産税評価額×4%)
・司法書士報酬:登記の手続きを司法書士に依頼する場合
・修繕積立基金・管理準備金 :組合の設立直後、不測の事態が発生した際に備えるための積立金

・毎月かかる費用

一般の新築分譲マンションで月々支払う費用は、4万円前後が目安となります。費用の内訳は以下のとおりです。

シニア向け物件のようにさまざまなサービスや共有設備が付いていない分、管理費は安くなります。その他の費用はシニア向け物件とあまり変わりません。

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■一般の中古マンションの価格相場・費用内訳

シニア向け物件や、新築マンションが予算的に厳しい場合、手頃な中古マンションに住むという選択肢もあります。月々の費用はあまり変わりませんが、初期費用を抑えることが可能です。

・物件価格

2017年の首都圏・東京都・近畿圏・大阪市における中古マンション成約価格の平均は以下のとおりです。

・2017年の中古マンションの成約平均価格

参考:国土交通省/不動産市場動向マンスリーレポート

新築マンションと同様、広さは夫婦2人暮らし55㎡、単身40㎡として、価格を計算してみましょう。首都圏であれば、1㎡あたり50.0万円が平均なので、55㎡なら約2,700万円、40㎡なら約2,000万円が目安ということになります。

これに加えて、新築同様に諸費用や税金として、物件価格の5~8%ほどかかるといわれています。2~3,000万円の物件であれば、100~240万円が目安ということです。

中古マンションの場合、入居時にリフォームをおこなう方も多くいます。リフォーム費用の平均は、200万円程度です。
※参照: https://www.mlit.go.jp/common/001287440.pdf

・中古マンション購入にかかる費用

・物件価格
・リフォーム費用
・仲介手数料:不動産会社に支払う。(上限:物件価格×3%+6万円)
・住宅ローン事務手数料:住宅ローンを組むときに金融期間に払う手数料
・住宅ローンの保証料:住宅ローンに保証会社を立てる場合
・印紙税:住宅ローンの契約・物件の売買契約書に課税される税金
・登録免許税:不動産の登記にかかる税金(不動産価額×0.1%)
・不動産取得税:不動産の取得にかかる税金(固定資産税評価額×4%)
・司法書士報酬:登記の手続きを司法書士に依頼する場合
・清算金(固都税・修繕積立金・管理費等):入居時に1~2ヶ月分前納することが多い

・毎月かかる費用

月々かかる費用については、新築マンションとほとんど変わりません。

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■まとめ

老後のマイホームとして、シニア向け分譲マンションを購入する場合、目安として物件費用数千万~、月々5~25万円程度の費用がかかります。資産として売却・賃貸・相続できるのが、他の高齢者向けの住宅と異なる点です。一般向けの新築や中古マンションに比べるとお金はかかりますが、食事・掃除などの生活のサポートが受けられて快適に暮らせるほか、見守りや緊急時の対応が受けられて安心です。

編集者: マイリノジャーナル編集部
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