【DINKS向け】住宅購入時の住宅ローンはいくらにすれば安全？

DINKS世帯は、どのようなタイミングでマイホームの購入を考えるべきなのでしょうか？住宅を購入した人の平均年齢を確認してみましょう。また、2020年2月現在の、マンション価格や住宅ローン金利の状況について解説します。

■DINKSの住宅購入のタイミングと世帯主の平均年齢は？

DINKSが家を買うタイミングとして多いのが、結婚して夫婦で暮らすようになるとき。二人暮らしになり広い家に住み替えると、毎月の家賃とローン返済額があまり変わらなくなるケースも多いからです。賃貸の家賃はただの出費ですが、持ち家であれば資産になるからと購入に踏み切るケースも多いでしょう。

結婚直後は賃貸に住み、夫婦どちらかが昇進や転職で収入アップするタイミングで住宅購入を決断される方も。ただし転職で勤続年数がリセットされてしまうと、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性もあるため注意が必要です。年収が大幅に上がる場合など、条件によっては転職直後で融資が下りるケースもあり、金融機関によって判断は異なります。

次に気になるのは住宅購入時の年齢です。住宅市場動向調査（平成30年度）によると、初めて住宅を購入される方の平均年齢は40歳前後。ボリュームゾーンとしては30歳代が最も多く、全体の3〜6割を占めています。

出典：平成30年度 住宅市場動向調査│国土交通省

30〜40歳代になると、結婚などのライフイベントも落ち着き、仕事の面でも安定してくる時期。将来的な資金計画も立てやすくなるため、住宅の購入に踏み切る方が多いのではないでしょうか。DINKSの場合はお子さんの教育費もかからず、30歳代であれば返済期間も長く設定できるため、高額な物件も候補に入れることができます。

DINKSは家計に余裕のあるご家庭が多いですが、夫婦ともに忙しいこともあり、思うように貯金ができていないご夫婦も多いでしょう。今の時点で頭金が貯まっておらず、住宅購入のタイミングを迷っている方もいらっしゃるかと思います。

しかし、近年は低金利なこともあって、自己資金ゼロで購入される方も増えているのでご安心を。かつては「頭金は物件価格の2割ほど必要」などと言われた時代もありましたが、諸費用まで含めてフルローンで組める商品も増えているのです。家賃を支払いながら頭金をがんばって貯めるよりも、早めに住宅購入したほうがトータルでの出費が少なくなるケースも多いので、ぜひ試算してみてください。

■DINKSの住宅購入時、住宅ローンはいくらにすればいい？

ではDINKSが家を買うとき、住宅ローンや購入予算はどのように考えるとよいのでしょうか？ここでは次のような年齢・年収のご夫婦を例にとって、シミュレーションしてみたいと思います。

【例】
夫（40歳）年収：800万円
妻（35歳）の年収：400万円

夫が定年退職する65歳までに完済する計画を立てると、返済期間は25年となります。返済比率20％で考えると、毎月の返済金額の目安は20万円。毎月返済額20万円・金利1％・返済期間25年・頭金500万円のとき、住宅購入予算は約5,800万円です。

もっと予算を増やしたいという場合は、返済期間を延ばすのが一つの手です。例えば返済期間を25年→30年に延ばすと、夫70歳・妻65歳のときに完済できます。毎月返済額20万円、金利1％、返済期間30年、頭金500万円のとき、住宅購入予算は約6,700万円です。

・DINKSの住宅ローンの組み方

夫婦で収入を合算すると借り入れできる金額が増え、物件の選択肢がぐんと広がります。一人であれば購入できないような、好立地で資産価値の高いマンションも視野に入れることができるでしょう。安定した価値が期待できる都心部の物件は、将来的に売却や賃貸に出すときにも有利です。

夫婦二人で住宅ローンを組むときの契約方法は、次の3種類があります。それぞれ所有権や住宅ローン控除などが異なるため、夫婦の状況に合わせて契約方法を選びましょう。

	契約数	契約名義	ローン控除	所有形態
ペアローン	2本	別途	それぞれ可	共有
連帯保証人型	1本	単独	債務者のみ	単独
連帯債務型	1本	連名	それぞれ可	共有

◇ペアローン

夫婦それぞれが2本のローンを組む方法です。別々の住宅ローン契約を結ぶので、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられることや、二人とも団信に加入できるメリットがあります。ただし契約数が2本なので、手数料や諸費用などが2本分かかる点に注意が必要です。手持ちの自己資金が少ない場合は、諸費用までローンに含められる商品を検討されるのもよいでしょう。

◇連帯保証型

夫か妻どちらか単独の名義で1本のローンを組み、もう一人が連帯保証人になる方法です。連帯保証人の分を収入合算することで借入金額は増やせますが、あくまでも連帯保証人であって債務者ではないという点に注意が必要です。連帯保証人にローン返済が滞ったときの支払い義務が生じますが、住宅ローン控除は使えず共有持分も保有できません。

◇連帯債務型

夫婦どちらかが主な債務者、もう一人が連帯債務者となって、夫婦の連名で1本の住宅ローンを組む方法です。連帯保証型と違って連帯債務者も共有持分を持つことができ、住宅ローン控除を受けられるメリットがあります。ただし連帯保証型に比べて取り扱っている金融機関が少なく、フラット35や一部の金融機関のみに限られます。

関連記事：DINKSのマンション選びのポイントと注意点、夫婦が快適に暮らすには？

■2022年現在、マンションは買い時？

DINKSが住宅購入を検討するきっかけはさまざま。それでは2020年2月現在、マンションは買い時なのでしょうか？

・東京および首都圏のマンション価格推移

まず、新築分譲マンションの価格推移を確認してみましょう。特に東京都区部では値上がりが顕著で、それまでの5,000万円台から2015年には6,000万円台となり、わずか2年後の2017年には7,000万円台となっています。都下や首都圏全体では年により上下がありますが、全体的な上昇傾向は共通です。

●新築マンション価格推移

• 

※首都圏は東京都および神奈川県・埼玉県・千葉県の合計。

出典：不動産経済研究所│全国マンション市場動向2019年
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/414/z2019.pdf

新築マンションの高騰に先導されるかたちで、中古マンションの価格も値上がりしています。下記の表は、中古マンション価格を一般的な物件面積の70㎡に換算したものです。2013年以降、いずれのエリアでも毎年値上がりが続いていることが分かります。6年間で東京都区部は約1,600万円、東京都は約1,300万円、首都圏は約1,000万円の値上がりとなりました。

●中古マンション価格推移（70㎡換算）

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※首都圏は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の合計。

出典：東京カンテイ│三大都市圏・主要都市別/中古マンション 70 m²価格年別推移
https://www.kantei.ne.jp/report/c2019.pdf

・東京のマンション価格は高止まり

このように、近年マンションの価格は高騰しており、特に東京都区部では一般的なサラリーマン家庭では購入が難しいほどの価格となっています。パワーカップルと呼ばれる高収入の共働き夫婦やDINKSが買い支えていると言えそうです。バブル期の水準に迫るマンション価格ですが、今後大きく値下がりする可能性はあるのでしょうか？2021年以降も品川駅や渋谷駅周辺の大規模再開発事業は継続予定です。また、都市回帰傾向の高まりから今後も東京都の人口は増加が続くと予測されているため、都市部では大きな値崩れはないだろうという声もあります。

・住宅ローン金利は底付き

約30年前のバブル絶頂期、住宅ローンは8％代と今では信じられないほどの高金利の時代がありました。しかしバブル崩壊とともにこの30年ほどで低下し、ここ10年ほどは日本銀行の金融緩和政策によりかつてない低水準で推移しています。固定金利は1％代、変動金利は1％を下回るほどの超低金利となっています。金融機関にとってもほとんど利益が得られないか原価割れしている状態とも言われおり、今よりもさらに金利が下がることはない底付きの状況です。金利の動向を決める要素は複雑で、この超低金利時代がいつまでも続くのかの予想は難しいです。しかし、金利が下がる可能性がほとんどない以上、今後は上昇に転じる時期が控えていると考えたほうが良いでしょう。

■ライフプランの設計が大切

DINKSは経済力が高いことから、住宅の選択肢は広くなります。夫婦それぞれに収入があるため「たぶん払えるだろう」と無理な住宅ローンを組むと、どちらかが働けなくなったときに返済が難しくなるリスクは高くなり、老後の生活資金を圧迫することにも繋がります。長期的な収入と支出をシミュレーションし、ライフプランの設計をしましょう。

また、DINKSの定義は「子どもを持たないと決めた共働き夫婦」ですが、なかには将来的に子どもを持つ可能性がある夫婦もいるでしょう。子どもが生まれれば、住まいの選択肢や資金計画（教育費等）も大きく変わってきます。いずれのケースでも、夫婦でしっかりと話し合い人生設計をすることが大切です。

■まとめ

DINKSが住宅を購入するタイミングについて解説しました。結婚や昇進・転職などがきっかけとなることが多いようです。現在、マンション価格は高騰していますが、住宅ローンは超低水準となっています。夫婦でライフプランを設計し、無理のない返済計画を立てましょう。