DINKSの賢い住まい選び！賃貸と購入どちらがお得？

DINKS（Double Income No Kids：共働きで子供をもたない夫婦）の持ち家率は、30代で約4割、40代で約7割。50～60代になると子供の有無にかかわらず8割超の家庭が持ち家派となります。全世帯平均より少し低めですが、いずれは物件を購入する方が多数派です。

20～40代のDINKSにとって、「家賃がもったいないので、自分もそろそろ持ち家を購入するべき？」「一生賃貸を選ぶメリットもあるのでは？」という悩みはつきものです。今回は、コストや生活スタイルを考えたときに、賃貸と持ち家のどちらがお得なのかを検証しました。

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■DINKSが賃貸物件に住むメリット

共働きで子供をもたないDINKSのなかでも、「短いスパンで気軽に引っ越しをしたい」「住宅ローンにしばられるのが嫌だ」という方にとっては、賃貸の身軽さは大きなメリットとなるでしょう。

・気軽に引っ越しできる

賃貸物件に住み続ける第一のメリットは、転勤や転職など、夫婦のライフスタイルの変化に柔軟に対応しやすいことです。例えば夫婦のどちらかに転勤が決まったので新しい職場の近くに引っ越す、年収が上がったのでより便利な都心部に引っ越すなど、持ち家に比べて気軽に住まいを替えることができます。

・住宅ローン破綻リスクがない

持ち家を購入するとき、多くの方が住宅ローンを借ります。その返済ができなくなる「住宅ローン破綻」に陥る件数は、全体の2～4％程度といわれています。ローン破綻の背景は、経営不振、病気やケガによる収入減、リストラや離婚などさまざま。賃貸の場合、残業カットや転職で年収が減ったり、健康を害したりしたときも、家賃の安い物件に引っ越すことで対応できます。

■DINKSが賃貸物件に住むデメリット

賃貸には身軽に暮らせる魅力がありますが、そのぶん老後の生活の不安定さ、家賃アップやインフレのリスクなども生じます。

・家賃がもったいない

賃貸物件に住み続けるということは、一生家賃を支払い続けるということになります。いくら家賃を支払い続けても、自分の資産にはなりません。家賃がいわゆる「掛け捨て」の状態となるのは、もったいないと感じる方も多いでしょう。

・家賃アップのリスクがある

賃貸物件に住んでいると、ある日突然「家賃を値上げします」と通告されることがあります。一度入居したら、家賃はずっと定額と思っている方も多いですよね。しかし実は、物価が上昇したり、大家さんが支払う土地・建物の税金がアップしたりと、大家さん側の判断で家賃を値上げすることが認められているケースがあるのです。

また、直接の家賃アップ以外に、インフレリスクもあります。物の値段が上がり、お金の価値が下がることによって、相対的に家賃の負担が増加してしまうのです。

・老後の居住費の負担増

一生賃貸に住み続けるなかで最も心配なのは、老後の生活です。例えば65才から90才までの25年間、家賃10万円を支払い続けると、これだけで3,000万円の出費となります。

総務省の家計調査によると、いわゆる年金暮らしの高齢夫婦の消費支出は1ヶ月で約24.5万円。そのうち住居費は、約1万4千円しか含まれていません。賃貸であればここに家賃分の支出がプラスされることになります。年金だけで賄うのは難しいので、老後の家賃分を上乗せした老後の貯蓄が必要です。

出典：総務省／家計調査年報（家計収支編）2018年
https://www.stat.go.jp/data/kakei/2018np/gaikyo/pdf/gk02.pdf

■DINKSが持ち家に住むメリット

一方、DINKSが持ち家を購入すると、資産形成や老後の生活が安定するというメリットがあります。

・資産形成できる

持ち家を購入すると、自分の資産が手に入るというメリットがあります。最近は若い頃にコンパクトマンションを購入し、10年前後のスパンで売却や賃貸に出して、新しいマンションに住み替える「半投半住」で資産を効率良く増やす方もいらっしゃいます。共働きの場合、夫婦でペアローンを組んで、それぞれが住宅ローン控除を受けて節税することも可能です。

また、住宅ローンを組むときには、ほとんどの方が「団体信用生命保険」に加入します。これはローンの契約者が亡くなったときに、残債がゼロになる保険です。

賃貸であれば夫婦のどちらかが亡くなったとき、残された方が家賃を支払い続けなければなりません。1人で負担するのは大変で、転居を余儀なくされる方もいらっしゃるでしょう。しかし、持ち家購入でお互い団信に加入していれば、残された方は今まで通りの返済で住み続けられます。

・老後の生活が安定する

定年までに持ち家の住宅ローンが完済できれば、老後の住宅費はぐっと減らせます。住宅ローンの返済額は一定なので、インフレによる賃料上昇リスクを回避できるのもメリットです。

住宅ローンを完済した後は、物件という資産が生活の選択肢を広げてくれる武器となります。例えば老後に施設に入居が必要となった場合、賃貸なら貯蓄を切り崩して入居一時金を支払わなければなりません。しかし、持ち家なら売却することで、まとまった資金を捻出できます。

■DINKSが持ち家に住むデメリット

持ち家を購入すると、気軽に住み替えられない、メンテナンスを自力でおこなわなければならないなどのデメリットがあります。

・生活スタイルの変化に対応しづらい

持ち家も売却・賃貸運用して住み替えられますが、やはり賃貸に比べると引っ越しへのハードルは高くなります。通勤や通学に不便になっても、多少であれば我慢して住み続けるという方も多いでしょう。
転勤が多い方は、50～60代くらいで老後の生活がクリアになってきた時点で、あらためて賃貸か持ち家か検討する方法もあります。

・メンテナンスが大変

賃貸であれば、給湯器などの設備や内装が壊れたときには、基本的に大家さんが修繕費を負担してくれます。持ち家であれば、自分で点検や修繕などおこなわなければなりません。住居費は、家賃と物件購入費で比べるのではなく、ランニングコストまで含めて試算しましょう。

■DINKSが賃貸・購入を選ぶときの3つのポイント

では、メリットとデメリットを考えた上で、賃貸に住み続けるか、持ち家を購入するか選ぶときのポイントについて解説します。

・1.住居費はどちらがお得？

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同じ中央線吉祥寺駅の近くの賃貸マンションと分譲マンションの住居費を比較しました。35才で35年のローンを組んで持ち家を購入したときと、賃貸に住み続けた場合のシミュレーションです。

70才までの35年間で見ると、購入の方が87万円安い結果になりました。ただし、金利動向は考慮していないので、将来の金利動向によっては返済額が異なる場合があります。

70才でローンを完済してからは、賃貸125万円／年、持ち家50.4万円／年と住居費に大きな差がつきます。仮に90才まで生きたとすると、老後の20年間の住居費は賃貸2,500万円、持ち家1,008万円。1,500万円近く持ち家派がお得になる計算です。

・2.資産価値の下がりにくい物件を選ぶ

持ち家を購入する場合、いざとなったら売却や賃貸に出せるよう、資産価値の下がりにくい物件を選ぶことが大切です。なかでも都内で駅近立地のマンションは資産価値が下がりにくく、売却や賃貸運用に適しています。都心部でファミリー向けのマンション購入が難しいという方も、DINKS向けのコンパクトマンションであれば手が届く可能性があります。

最近は、1次取得層の中で、将来的な住み替えを前提に物件選びをしている方が増えています。購入から10年間の住宅ローン控除や、自分が住む家の売却益の3,000万円までの特別控除などの制度もあるため、節税もあわせて効率よく資産形成できます。

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・3.中古物件も検討する

都心部の新築マンションは価格が高くて難しいというのであれば、中古物件を購入するという選択肢もあります。通常、新築マンションは10～20年かけて急激に資産価値が下落し、そこからは下落率はゆるやかになります。リノベーション物件であれば、中古であっても中身はまるで新築のよう。手の届きやすい価格で、都内にマンションを購入することが可能です。

■まとめ

昔は持ち家を買ったら、そこに一生住むというのがスタンダードでした。しかし最近は、売却や賃貸を視野に入れて住宅購入することで、通勤の利便性・老後の安心感・住み替えの自由度を併存させるDINKS世帯が増えています。とはいえ住まいは損得だけで選ぶものではないので、夫婦の理想の暮らし方や人生設計についてよく話し合い、賃貸にするか購入するか選びましょう。