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不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違いや借り入れのコツを解説

不動産投資をはじめるとき、重要な要素の一つがローンです。どのようにローンを組むかによって、支払う金利や手元に残る資金といった状況がまったく変わってきます。不動産投資ローンは自宅を買うときの住宅ローンとは違った特徴も持っているため、どのように融資を受けたらよいかわからないという方もいらっしゃるでしょう。そこで今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや、スムーズに借り入れを進めるコツなど詳しく解説していきます。

不動産投資ローンとは
こんな方におすすめの記事です
  • 初めて不動産投資にチャレンジする方
  • ローンの審査や融資条件に不安がある方
  • 不動産投資ローンと住宅ローンの違いがよくわからない方
グローバルベイスではリノベーションに
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■不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、賃貸に出して家賃収入を得るための物件を購入するときに利用するローンです。

不動産を買うときのローンといえば「住宅ローン」を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし住宅ローンというのは、自分が住むための土地や建物を購入するための融資。不動産投資ローンとはそもそもの目的や審査内容が違ってきます。

■不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資用ローンも住宅ローンでは、次のような違いがあります。

  不動産投資ローン 住宅ローン
対象物件 投資用の物件(他人が住む) 居住用の物件(自分が住む)
審査項目 個人の属性+物件の収益性 個人の属性
返済原資 家賃収入 給与所得
金利 高め 低め
審査 厳しめ 緩め

住宅ローンは自分で住む物件を買うための融資なので、サラリーマンであれば給与所得などで返済していくことになります。ですから住宅ローンの審査では、年収や勤続年数などをもとに、きちんと返済能力があるかという点が重視されます。

一方、不動産投資ローンは、賃貸に出す不動産を購入するための融資です。審査の際には、年収などの個人属性に加え、購入する物件がどのくらいの収益をもたらすかも見られます。

住宅ローンのほうが低金利で審査も緩めなため、住宅ローンで投資用物件を購入したいと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、絶対にNG。不正が発覚すれば、金融機関から一括返済を求められる可能性もありますので注意しましょう。

■不動産投資ローンを利用するメリット

投資用の不動産を購入するには、自己資金のみで購入する方法と、不動産投資ローンを利用する方法とがあります。不動産投資ローンを利用して物件を購入するメリットは、以下の通りです。

・自己資金が少なくても投資ができる

不動産投資ローンを利用すれば、少ない自己資金で不動産投資が始められます。たとえば頭金として使える貯金が200万円しかなくても、3,000万円の物件を購入して家賃収入を得られるのです。このように少ない初期費用で高いリターンが得られる現象を「レバレッジ効果(てこの原理)」と呼びます。

・手元に資金の余力を残して投資ができる

不動産投資において大切なことの一つが、手元に現金を残しておくことです。資金の余力ゼロで不動産投資をはじめてしまうと、空室で家賃収入が途絶えたり、急な修繕が必要になったりしたときに困ってしまいます。手元に現金が残っていれば、空室がでてもローン返済ができますし、急なリフォーム費用も貯蓄から捻出できます。万が一のためにお金をもっておくという意味でも、不動産投資ローンを使うメリットは大きいでしょう。

・団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを組めば、団体信用生命保険(団信)に加入できます。団信はローンの名義人に万が一のことがあったとき、残りの借入残高を保険金で返済できるという保険の一種です。大黒柱が亡くなったときなどに、家族にはローンを完済した賃貸物件が遺され、その後も家賃収入を得られます。不動産投資+団信を生命保険代わりに検討される方がいらっしゃるのは、こういった理由からです。

■不動産投資ローンを組むときの基礎知識

では、不動産投資ローンをはじめて検討される方が必ず知っておきたい基礎知識について解説していきます。

・金融機関の種類

不動産投資ローンを借りる金融機関は、主に次の5種類に分けられます。

➀都市銀行 低金利で長期借入可能。審査は厳しめ。
②地方銀行 銀行によって金利や審査の厳しさは異なる。
③信用金庫・信用組合 低金利で融資期間も長い傾向にある。
④ノンバンク 金利は高め。審査が緩めで、対象エリアも広い。
⑤日本政策金融公庫 低金利だが、融資期間は短めな傾向にある。

不動産投資ローンの金融機関を決めるとき、最初にチェックしたいのが対応エリアです。ご自身の住んでいる場所が対象エリア外だと、原則として融資を受けられません。また金融機関によっては、購入する不動産の所在地も見られる場合があります。

全国の広いエリアに対応しているのは、都市銀行やメガバンク。地方銀行や信金は地元密着ですが、都市銀行よりも融資が受けやすい傾向にあります。その他に預金業務を行っていないノンバンク、国が出資している日本政策金融公庫などの選択肢もあるでしょう。

・アパートローンとプロパーローン

  アパートローン プロパーローン
対象者 個人向け 事業者向け
特徴 パッケージ型 (審査基準や融資条件がある程度決まっている) オーダーメイド型 (独自に審査をして融資金額や金利などを決める)
審査期間 短い 長い

不動産投資ローンは、大きく分けて「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類に分けられます。サラリーマンの方が投資をする場合は、アパートローンから検討しはじめることが多いでしょう。

アパートローンは簡易的に融資の判断ができるように、審査基準や金利、融資期間などが商品ごとにある程度決められています。そのため個別に詳細な審査が必要なプロパーローンに比べて、短い期間で審査を終えられます。あらかじめ融資条件も確認できてわかりやすいので、不動産投資初心者の方も手を出しやすいでしょう。

・融資期間と金利

不動産投資ローンを組むうえで金利はもちろん大切ですが、同時に考えたいのがどれだけの期間で融資を組むのかです。

たとえば金利2%で5,000万円のローンを組む場合、融資期間30年と35年で毎月の返済額は次のように変わります。

【借入金額5,000万円、金利2%、元利均等返済の場合】

融資期間 30 35
毎月返済額 18.5万円 16.6万円
総返済額 6,654万円 6,957万円

融資期間が長いと金利負担は増えますが、毎月の返済額は安く抑えられますよね。同じ家賃で貸したとすると、長期の融資にしたほうが月々の手元に残る金額が多くなります。

融資期間を左右するのが、ご自身の年齢などの条件と、建物の法定耐用年数(税法上、建物の価値が0円になる築年数)です。

建物の構造 法定耐用年数
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造(RC造) 47年

築年数とともに建物の価値が減少していくので、耐用年数が長いほど長く融資が引ける仕組みです。長期の融資を希望されている場合、耐用年数の短い木造よりも、頑丈なつくりの鉄筋コンクリート造や鉄骨造のほうが長期に延ばせる可能性が高いでしょう。

・ローン審査の基準

不動産投資ローンの審査では個人の属性に加えて、物件の収益性や資産性も見られます。

個人の属性というのは、年収や勤続年数、年齢など。居住用の住宅ローンと同じように、大きな会社に所属していて年収が高く、資産が多いほど返済能力が高いとみなされます。金融機関として融資するリスクが低いと判断されると、審査に通しやすく金利も抑えられます。

もう一つ審査で見られるのが、物件の収益性です。家賃収入からローンを返済することになるので、その物件を購入して採算がとれるのかというのが大きなポイントになってくるのです。

また万が一、ローンの支払いができなくなったときには、物件を売却して融資金額を回収します。そのため物件の資産性も審査に影響を及ぼします。

■不動産投資ローンの審査を通過するコツ

ほとんどの不動産投資において、投資ローンが必要不可欠です。しかし購入したい物件があっても、融資の審査が下りないのではと心配される方もいらっしゃるでしょう。そこでここからは、不動産投資ローンの審査を通過するためのコツを解説していきたいと思います。

・自分の属性を引き上げる

年収が低い、勤続年数が短い、大きな資産がない…そういった属性をすぐに改善するのはなかなか難しいでしょう。しかし、できることがないわけではありません。

たとえば余計なクレジットカードを解約したり、住宅ローンやカーローンといった他の借り入れの見直しをしたり。収入の安定性も大切な要素なので、転職や独立のタイミングも慎重に判断したいところです。

・資産価値の高い物件を選ぶ

もし個人の属性として不利な状況であれば、収益性や資産性の高い物件を投資対象として検討することで、審査での評価を上げられる可能性があります。逆にいうと、いくら社会的な信用度が高い方でも、将来性のない物件でローン審査は通りにくいということです。

将来的にも安定した入居ニーズが見込めるか、立地や物件の管理体制はどうか、購入価格は妥当かなど。さまざまな条件を考慮しつつ、物件選びは慎重に行いましょう。

・自己資金を増やして頭金を入れる

審査では自己資本比率も見られるので、頭金はなるべく多く入れたほうが有利です。また頭金が多いと、金利分の支払いが低くなり、毎月の返済額も抑えられます。

ただし注意したいのが、無理して頭金を増やしすぎるのも危険だということ。ある程度は手元に資金を残しておかないと、急な出費に対応できません。

・有利に借りられる金融機関を探す

金融機関によって審査基準はさまざま。また同じ銀行でも支店によって特徴があったり、担当者によって不動産投資の融資に得手不得手があったりします。そのため、不動産投資に積極的な銀行や支店、不動産投資の融資に慣れた担当者を見つけることも、審査を有利に進めるためにはよいでしょう。

ただし不動産投資を始めたばかりの方が銀行との関係を持っていることは少なく、自力で審査が通りやすい金融機関を見つけるのもなかなか難しいですよね。そのため最初は不動産業者から銀行を紹介してもらうという方が多いです。不動産業者と銀行の間で信頼関係ができているので、融資を進めやすいでしょう。

■不動産投資ローンの借り入れまでの流れ

不動産投資ローンの融資申し込みをしてから、融資が実行されるまでにはある程度の期間が必要です。物件の買い付けが無駄になることのないよう、全体の流れを頭に入れておきましょう。

・事前審査の申し込み

不動産投資ローンでは、「事前審査」と「本審査」の2回に分けて審査が行われるのが一般的です。事前審査というのは本審査に比べると簡易的で、本人の返済能力を中心に見られます。借入可能額や年数、金利など、ある程度の融資条件も確認できます。

事前審査に申し込むのは、購入したい物件が見つかって契約を行うまでのタイミングです。ご自身の収入を証明する書類や物件情報などをそろえて金融機関に提出しましょう。事前審査にかかる期間は1~2週間程度が一般的です。

・正式な借入申し込み

事前審査に通過したら、物件の買い付けを行います。売主さんとの調整が終わったら売買契約の締結と、不動産投資ローンの正式な借入申し込みを進めます。

本審査では、事前審査より細かい書類が必要です。必要書類については金融機関に確認し、しっかりと準備をしておきましょう。

・本審査

本審査の結果が出るまでは、通常2~4週間程度。金融機関によって期間はまちまちですが、事前審査よりは時間がかかることも多いです。

なお事前審査に通ったからといって、本審査も必ず通過できるというものではありません。そのため物件の売買契約では、本審査が通らなかった場合の「ローン特約」について確認しておきましょう。

・融資決定、本契約

本審査に通ったら、金融機関から融資決定の連絡が入り、正式なローン契約へ。金融機関との間で「金銭消費賃借契約」を結ぶことになります。返済計画や金利などが記載された契約書にしっかりと目を通しましょう。

・融資実行

金融機関の融資が実行されたら、そのお金で物件の決済。売主さんに残金を振り込み、物件の所有店移転登記や金融機関の抵当権設定登記などの手続きが行われます。

■不動産投資ローンを組むときの注意点

不動産投資ローンを借り入れされるときには、次のような点に気を付けましょう。

・住宅ローンで不動産投資はNG

先述したとおり、居住用の「住宅ローン」と投資用の「不動産投資ローン」はまったく別物です。住宅ローンを不動産投資に使うのはルール違反で、もし発覚すれば全額一括返済が求められる可能性もあります。

・嘘はつかず情報は全て開示する

不動産投資ローンを組むときには、ご自身の仕事内容や家族構成、資産などさまざまな状況を確認されます。少しでも審査で有利になるように…と嘘をついたり誤魔化そうとしたりすると、金融機関の心証が悪くなってしまうのでNG。融資を受けるのに、金融機関との信頼関係はとても大切です。正確な情報を、正直に報告しましょう。

・キャッシュフローが重要

不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフロー(家賃収入からローン返済や経費を引いて手元に残るお金)が重要です。たとえば家賃30万円、返済や経費で20万円なら、手元に毎月10万円が残ります。しかし家賃30万円、返済や経費で32万円だと、毎月2万円ずつ赤字がでることになりますね。たとえ2万円でも、融資期間の数十年の間、ずっとお金が出ていくというのは精神的にもかなり辛いのではないでしょうか。ローン完済後に取り戻そうと思っても、それまでに破綻しないとは限りません。

なるべくキャッシュフローを重視して、融資期間や金利など計画しましょう。手残りに余裕がある投資を行っていけば、売却や次の物件購入の際にも有利になります。

・自宅と投資用物件の優先順位を決める

住宅ローンと投資用ローンは別物ですが、融資枠はお互いに影響しあいます。ご自身が住むマイホームもほしい、投資用物件もほしいという方は、どちらを優先して手に入れるべきか必ず考えておきましょう。

またマイホームを購入して一定期間住んだのち、その物件を賃貸に回すという方法もあります。最近話題の「半投半住」という考え方です。住宅ローンであれば金利も安く、融資も受けやすいので、物件の選択肢も広がります。このような考え方も念頭に置きつつ、不動産業者や金融機関と相談しながら、今後の計画を立てましょう。

■まとめ

不動産投資ローンを使うと、少ない自己資金でより条件のよい物件を購入できます。住宅ローンと違って、個人の属性だけでなく物件の収益性や資産性も見られるのが大きなポイントです。金融機関探しも気になるところかとは思いますが、まずは物件探しからはじめるのがおすすめ。購入する物件にある程度の目途がつけば、融資についても具体的に検討できるでしょう。

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