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リノベーション・リフォームで使えるローンとは?種類や優遇制度についてご紹介

管理費・共益費の平均相場は?

リノベーションにはある程度まとまったお金がかかるもの。自己資金のみで費用をまかなえないときは、住宅ローンやリフォームローンなどを利用することになるでしょう。また減税や補助金制度をうまく活用することで、お得にリノベーションを実施できるケースもあります。今回はリノベーションで使えるローンの種類や、最適なローンの組み方、各種制度など詳しく解説していきます。

こんな方におすすめの記事です
  • 最適なローンの組み方を知りたい方
  • リノベーションの資金調達に不安がある方
  • 住宅ローンとリフォームローンどちらを使うか迷っている方
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■リノベーションで使える2つのローン

リノベーションで使える2つのローン

自己資金でまかなえないリノベーションの費用を工面するには、ローンを組むという選択肢があります。リノベーションで使えるローンは、主にリフォームローンと住宅ローンの2種類。それぞれ融資期間や金利、担保の有無などが変わってくるため、ケースに応じて使い分けましょう。

・リフォームローン

リフォームローンとは、住宅のリフォーム費用のためのローンのこと。すでに所有されているご自宅や、新たに購入されるご自宅をリノベーションするときの費用に使うことができます。なお、リフォームローンで借りたお金を住宅購入費用に充てることはできません。

リフォームローンの借入額は、おおむね数十万〜1,000万円程度と、住宅ローンに比べると少なめ。借入年数は約15年以内と、短期間での返済が求められます。金融機関の審査は通過しやすく、無担保での借入れも行えますが、金利は高めになります。

関連リンク:リフォームローンとは?金利相場や住宅ローンとの違いを解説

・住宅ローン

住宅ローンは、住宅の購入費用のためのローンのこと。中古住宅を購入してリノベーションするときには、リノベーション費用も住宅ローンに含めることができるケースもあります。

原則として、ローン契約者本人や家族が住むための家を買うのに使うのが条件で、賃貸用や事業用の物件は対象外です。家という、生活において必要不可欠なものに利用されることもあって、一般的な借入れに比べると、金利が低く設定されています。

住宅ローンは数千万円単位の高額の融資を受けることができ、借入年数も最長35年程度と長め。リフォームローンに比べると審査に時間がかかり、収入や勤続年数によっては、審査になかなか通過しないケースもあります。また基本的には購入する住宅を担保に入れる有担保型です。

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■そもそもローンとは?

リフォームローンとは?金利相場や住宅ローンとの違いを解説

ローンを組んでリノベーションを行う際には、そもそもローンとはどういった仕組みになっているか基礎知識を知っておくことも大切です。あわせてローンの型や返済方法なども抑えておきましょう。

・ローンの仕組み

ローン(loan)というのは、そもそも「何かを貸す」という意味です。金融機関では住宅ローンやリフォームローン以外にも、マイカーローンや教育ローンのようにさまざまな種類が用意されています。また目的が限定されているローンだけでなく、カードローンのように使い道を自由に決められるローンもあります。

住宅購入やリノベーションには、数十万〜数千万円と大きなお金がかかりますよね。そんな大金を何十年もかけて貯めて支払うのは現実的ではありません。そこでローンを組んでお金を借りて、住宅購入やリノベーションを先に行い、そのあと毎月いくらかずつ返済していく方法がとられます。

・ローンの型

お金を借りたら、借りたお金(元金)を返すだけでなく、元金に一定の金利を掛けた利子も支払わなければなりません。住宅ローンやリフォームローンの金利は、基本は「年利=1年間で元金の◯%の利息を支払う」というスタイルがとられています。

この金利には主に3つの型があり、返済額が一定のローンもあれば、途中で上下するローンもあります。

金利の型 全期間固定金利型 固定金利期間選択型 変動金利型
特徴最初に決めた金利が、最後まで変わらないタイプ。3年・5年・10年など、一定期間は金利を固定するタイプ。市場金利の動向に合わせて、定期的に金利が変動するタイプ。
メリット・返済額が一定で、返済計画を立てやすい
・市場金利が上がっても、返済額は変わらない
・固定期間中は返済額が一定
・市場金利が下がると、返済額が減少
・最も金利が低め
・市場金利が下がると、返済額が減少
デメリット・金利が最も高め
・市場金利が下がっても、返済額は変わらない
・市場金利が上がると、返済額が増加・市場金利が上がると、返済額が増加

・ローンの返済方法

ローンの返済方法は主に元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。

返済方法の種類 元利均等返済 元金均等返済
特徴毎月の「返済額」が一定
→返済が進むほど元金が減るので、利息の割合が減り、元金の割合が増えていく。
毎月の返済額のうち「元金」が一定
→最初は利息が多いので、返済額も多め。返済が進むほど利息額が減り、返済額も減ってくる。
メリット・返済額が一定で、返済計画を立てやすい・総返済額が少ない
デメリット・残高の減りが遅い・借入当初の返済額が多い

一般的には、毎月の返済額が変わらない「元利均等返済」を選ばれる傾向にあります。

総返済額が少ない「元金均等返済」を希望される方も多いですが、返済当初の返済額が多くなるために断念される方も。返済当初は教育費がかかったり、 まだ若くて収入が少なかったりするため、あまり返済額を増やしたくないという方も多いようです。

お子さんが小さく、教育費のピークがくるまでまだまだ時間があるという方は、元金均等返済を選んでもよいかもしれません。最初は返済額が多いですが、将来的に支出が増える頃には、返済額は減っているという状態にもっていくことができます。

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■リフォームローンの特徴とメリット・デメリット

リフォームローンの特徴とメリット・デメリット

ここからはリフォームローンの特徴や向いているケース、組み方などを詳しく見ていきましょう。

・リフォームローンの特徴

リフォームローンは一般的な住宅ローンと比べると、審査の基準がやや緩い傾向にあります。もちろん年収や年齢などはチェックされますが、そこまで高いハードルではありません。借入金額は数十万〜1,000万円程度の金融機関が多いです。

リフォームローンは銀行や信用金庫など、さまざまな金融機関で取り扱いがあります。勤務先で財形貯蓄をしている方は、住宅金融支援機構の財形住宅融資タイプのリフォームローンも調べてみるとよいでしょう。

・リフォームローンのメリット

リフォームローンのメリットは、年収が低かったり、勤続年数が短かったりしても比較的審査に通りやすいこと。また審査期間も1日〜1週間程度とスピーディーです。

さらに無担保での借入れができるのもリフォームローンならでは。融資の際に抵当権などの手続きをしなくて済み、そのぶん諸費用も抑えられます。

・リフォームローンのデメリット

リフォームローンのデメリットは、借入期間が最大15年程度と短いこと。また担保を必要としないため、金利が住宅ローンに比べると高めになります。借入額によっては、月々の返済負担が大きくなってしまうこともあるでしょう。

そしてリフォームローンは借入限度額が数十万〜1,000万円程度と低く、スケルトンリフォームのような大規模な工事では金額が足りないことも。特に無担保型の場合は借りられる金額が少ないため、大規模なリノベーションをお考えの方には向いていないでしょう。

・リフォームローンが向いているケース

リフォームローンが向いているのは、ご自宅の住宅ローンを完済しており、リノベーションのみを行う場合です。とくにリビングのみ、水回りのみといった部分的なリノベーションの場合は、金額も数十万〜数百万円程度ですむことが多いので、リフォームローンを選ぶとよいでしょう。

・リフォームローンの組み方

まずはインターネット等で各商品の金利や諸費用などを調べて、窓口やインターネットで仮審査の申込みをしましょう。仮審査で承認されたら、本審査へと進みます。本審査も承認されたら、契約手続きを行いましょう。

リノベーションを行う会社によっては、提携のリフォームローンを紹介してもらえることもあります。また既に住宅ローンや給与振り込みなどで利用されている金融機関があれば、優遇金利があるか問い合わせてみるのもよいでしょう。

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■住宅ローンとは

住宅ローンとは

次に、住宅ローンの特徴や向いているケース、組み方などをご紹介します。

・住宅ローンの特徴

住宅ローンは基本的にマイホームを購入するために組むローンですが、リノベーションに使えるケースもあります。金融機関によっては増改築に住宅ローンを使ってもよいと認められていたり、家を購入するときの住宅ローンにリノベーション費用が組み込めたりするからです。

住宅ローンによっては、リフォームローンより有利な条件で資金が借りられることも。また借入限度額が1億円程度と大きく設定されているため、大規模なリノベーションでは住宅ローンが使えないか検討されるとよいでしょう。

・住宅ローンのメリット

住宅ローンのメリットは、リフォームローンでは組めないような高額の融資が受けやすいという点です。返済期間も最大35年程度と、長く設定することができます。また自宅を担保に入れる分、金利を低めに抑えられるというのも大きなメリットです。

そして住宅ローンの場合は、借入限度額が最大1億円程度と非常に大きいのもメリットとして挙げられます。中古物件購入や間取り変更などを伴う、大掛かりなリノベーションでも使いやすいでしょう。ただし実際どのくらいの金額を借りられるかは、収入などの条件によって異なります。

・住宅ローンのデメリット

住宅ローンは、リフォームローンに比べて審査が厳しいのがデメリット。収入などの条件によってはローンが組めなかったり、借入額が制限されてしまったりする可能性があります。

また、審査期間は2週間から1ヶ月と長めにかかり、手続きもやや煩雑。自宅を担保にするケースが多いため、抵当権設定の手間や費用も必要です。

・住宅ローンが使えるケース

リノベーションで住宅ローンが使えるのは、次のような2つのケースが代表的です。

●中古住宅を購入してリノベーションする

まずは中古住宅購入とリノベーションを同時に進める場合です。金融機関によっては、リノベーション費用を住宅ローンに組み込める「リフォーム一体型ローン」という商品が提供されています。

金利の低い住宅ローンに一本化することで、月々の返済額が抑えられる可能性が高いでしょう。また住宅ローン+リフォームローンの二本立てにするより、手続きの手間が省けたり、諸費用が安くすんだりすることもあります。

●持ち家をリノベーションする

既に所有しているご自宅のリノベーションでも、住宅ローンの返済が残っていればリノベーション費用を含めて借り換えができることもあります。借り換えには手数料などが発生するため、リフォームローンを借りて二本立てにするのとどちらがお得かしっかりシミュレーションしましょう。

とくにおすすめしたいのは、今借りている住宅ローンの金利が高い場合です。今より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、リノベーション費用を上乗せしても返済額が下がるケースもあります。

・住宅ローンの組み方

住宅ローンにリノベーション費用を組み込む場合は、それに対応している金融機関を探しましょう。金融機関によって商品の内容は変わりますが、「借り換えローン(リフォーム資金セット型)」や「リフォーム一体型住宅ローン」などの名称で提供されています。

商品が決まったら事前審査に申し込みをして、審査に通れば本審査へと進む流れです。最初の申込みから契約までは2週間〜1ヶ月程度の時間がかかるため、早めに動いたほうがよいでしょう。どの住宅ローンを選べばよいかわからない場合は、リフォーム会社に聞いてみるとおすすめの金融機関や商品を紹介してもらえるかもしれません。

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■ローンの申し込みに必要な書類

次に、実際にローンの申し込みをするときに、必要な書類について解説します。事前審査と本審査では、必要な書類も異なります。

・事前審査に必要な書類

本審査の前に行われるのが事前審査です。本審査は売買契約のあとに行われるため、本審査に落ちてしまうと契約が白紙になることも。契約前に大まかな借入可能額を知るために、事前審査が行われます。

住宅ローンの事前審査では、次のような書類が必要になります。

必要書類詳細
事前審査申込書金融機関で入手して記載する
本人確認書類運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、在留カード、特別永住者証明書など
収入証明書類給与所得者:源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
個人事業主:確定申告書、納税証明書など
法人代表者:決算報告書など
物件確認書類物件のチラシ、間取り図など

他に借入れがある場合は、償還予定表や残高証明書なども求められます。また収入合算される方や連帯保証人がいれば、その方の本人確認書類や収入証明書類も必要です。金融機関によっても求められる書類は変わってくるため、担当者に確認しながら準備を進めていきましょう。

・本審査に必要な書類

事前審査に通ったら、本審査に向けて新たな書類の提出が求められます。必要な書類は金融機関によって異なりますが、具体的には次のような書類を求められることが多いでしょう。

必要書類詳細
住宅ローン借入申込書金融機関で入手して記載する
保証委託契約書保証会社を入れる場合
団体信用生命保険申込書・告知書団信に加入される場合
住民票謄本本籍地・マイナンバーの記載なし
収入証明書類給与所得者:源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
個人事業主:確定申告書、納税証明書など
法人代表者:決算報告書、納税証明書など
物件確認書類物件概要書、工事請負契約書、建築確認済証、見積書、登記事項証明書など

事前審査ではコピーの提出でよくても、本審査では原本の提出を求められることが多くなります。各書類について「発行から3ヶ月以内のもの」など有効期間が定められていることもあるのでよく確認しましょう。

・契約の締結時に必要な書類

本審査に通過して、金融機関との間で住宅ローンの契約を結ぶことになったら、次のような書類が必要となります。

必要書類詳細
金銭消費貸借契約書金融機関が準備する
抵当権設定契約書金融機関が準備する
本人確認書類住民票、運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、在留カード、特別永住者証明書など
入金口座情報通帳など

住宅ローンの正式な契約が「金銭消費貸借契約書」です。有担保ローンなので、不動産の担保をどのように設定するかという「抵当権設定契約書」も取り交わします。

・リフォームローンの場合

リフォームローンの場合は、住宅ローンに比べて必要書類は少なめ。本人確認書類と収入証明書類、そしてローンの資金をどう使うかを示す書類を提出して、事前審査と本審査を受けることが多いでしょう。

必要書類詳細
本人確認書類住民票、運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、在留カード、特別永住者証明書など
収入証明書類給与所得者:源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
個人事業主:確定申告書、納税証明書など
法人代表者:決算報告書、納税証明書など
資金使徒証明書類工事請負契約書、見積書など
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■ローンの申し込みタイミングや流れ

ローンの申し込みタイミングや流れ

住宅ローンとリフォームローンは、次のような流れで申し込みます。

・住宅ローンの場合

住宅ローンを組み、中古物件を購入してリノベーションする場合は、次のような流れで進めていきます。

1. 中古物件を探す
2. 住宅ローンの事前審査に申し込む
3. 中古物件の不動産売買契約を結ぶ
4. リノベーションの工事請負契約を結ぶ
5. 住宅ローンの本審査に申し込む
6. 住宅ローンの金銭消費貸借契約を結ぶ
7. 中古物件の引き渡し&リノベーション工事

中古物件が決まったら売買契約を結びますが、このとき契約内容に「ローン特約」を組み込むことが大切です。ローン特約があれば、住宅ローンの本審査に通過できなかったとき、不動産売買契約を白紙に戻すことができます。

住宅ローンの本審査に申し込む時点で、リノベーションの工事内容や金額も決まっていなければなりません。不動産売買契約書とともにリノベーションの工事請負契約書も準備して、本審査への申し込みをしましょう。本審査に通過したら住宅ローンの正式な契約を経て、中古物件の引き渡しとリノベーション工事へ進みます。

・リフォームローンの場合

リフォームローンは、次のような流れで申し込むことが多いでしょう。

1. リノベーション会社の現地調査・見積り・プラン提案
2. リフォームローンの事前審査に申し込む
3. リフォームローンの本審査に申し込む
4. リノベーションの工事請負契約を結ぶ
5. リフォームローンの金銭消費貸借契約を結ぶ
6. 工事が完了したら報告する

リノベーション会社が見つかったら、現地調査をもとにプランと見積りを出してもらいます。見積書をもとに事前審査や本審査を受けて、通過すればリノベーションの工事を正式に発注。工事請負契約書などの必要書類をそろえて、金融機関と正式なローン契約を結びます。

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■ローン以外でリノベーション費用を抑えられる補助金・減税について

専任媒介契約がおすすめな人はだれ?

リノベーションでは減税や補助金の制度をうまく活用することで、リノベーション費用の手出しを少なくできることもあります。また両親や祖父母などからリノベーション資金の贈与を受けるときには、贈与税の非課税特例についても調べましょう。

・リノベーションで受けられる減税

住宅ローンの返済期間が10年以上ある場合は、年末のローン残高のうち一定の割合が所得税から控除されます。これまで控除率1%でしたが、2022年より0.7%へと引き下げられることに。また控除期間は2022〜2023年は原則13年、2024年以降は10年間となる予定です。

また5年以上のローンを組んでリノベーションを行う場合は、ローン型減税が利用できるかもしれません。こちらは省エネリフォーム・耐震リフォーム・防犯リフォーム・バリアフリーリフォームなどの工事が対象となっています。年末のローン残高の2%が最長5年間控除される仕組みです。

・リノベーションでもらえる補助金

工事の内容によっては、国や自治体から補助金が給付されることも。とくに対象になりやすいのが、省エネにつながる断熱改修や、安全性を高める耐震改修、バリアフリー改修などです。

たとえば2022年にスタートしたのが「こどもみらい住宅支援事業」。断熱改修や子育て対応改修、バリアフリー改修、耐震改修などが対象で、最大60万円の補助金が支給されます。

以前からある「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」も引き続き実施されます。こちらは高性能な窓や断熱材を使った、一定の省エネ効果が見込まれるリフォームに対して、最大120万円の補助金がもらえる制度です。

他にもお住まいの地域や時期によってさまざまな補助金があります。それぞれ要件が異なるので、どのような制度を使うといいかリフォーム会社に相談しましょう。

・リノベーション資金の贈与を受けるときの特例

リノベーションはまとまった費用がかかることも多いため、両親や祖父母から資金を援助してもらう方もいらっしゃるかと思います。そんな時に活用したいのが「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の特例です。

本来は110万円超の財産を受け取ると贈与税が課税されますが、両親や祖父母などの直系尊属から住宅購入やリノベーション資金などの贈与を受ける場合は、非課税枠を最大1,000万円まで増やすことができます。リノベーション費用が100万円以上、登記簿上の床面積(マンションなら専有部分)が40㎡以上240㎡以下などの要件があるので確認しましょう。

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■リノベーションのことならグローバルベイス

グローバルベイスでは資金計画から中古物件購入、リノベーションの設計・施工までワンストップで行っています。本来なら「金融機関・不動産会社・設計事務所・工務店」と4つの窓口に相談しなければなりませんが、グローバルベイスなら1つの窓口でご相談いただくことが可能に。ローンについても「中古物件購入費用+リノベーション費用」を一本化して、低金利の住宅ローンを組めるようサポートできます。

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■まとめ

リノベーション費用は住宅ローンやリフォームローンを活用されるのが一般的。住宅を購入するのか、リノベーション費用がいくらかかるか等によって、最適なローンの組み方は変わります。減税や補助金、贈与税の非課税枠などの制度も活用しながら、なるべく負担のないようにリノベーションを実施できるといいですよね。さまざまな制度があるので、資金計画についてはリフォーム会社や税理士、フィナンシャルプランナーなどのプロに相談されるとよいでしょう。

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編集者: 村田日菜子

みなさんの豊かな暮らしと住まいづくりをサポートしたい!建築学科卒業後、住宅ジャンルを専門とするライターに。住宅購入からリフォーム、資金計画まで、難しい情報も分かりやすくお伝えします。

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