リフォームローンとは？金利相場や住宅ローンとの違いを解説

「リフォームローン」は、住まいをリフォーム・リノベーションするときに利用できます。住宅ローンとはどのような違いがあるのでしょうか？それぞれの特徴の比較、返済方法の種類や金利相場、利用可能なリフォーム減税制度について解説します。

■リフォームローンとは？

リフォームローンとは、その名の通り住まいのリフォーム費用を借り入れできるローンです。使途（使いみち）はおもに下記のとおりになります。
・自宅のリフォーム、増築工事
・浴室やトイレの設備を入れ替える費用
・住宅設備（システムキッチン等）の購入
・介護のためのバリアフリーリフォーム
・建物の耐震・免震工事
・空き家の解体費用

そのほか、金融機関によっては
・太陽光発電の購入、設置
・カーポートの設置
・フェンスや門扉の設置や修理・造園工事
・他金融機関のリフォームローンの借り換え資金
といった使いみちにも対応しています。

さまざまな使途に対応しているリフォームローンですが、所有する賃貸住宅のリフォーム・リノベーションに利用することはできません。この場合は、「賃貸専門リフォームローン」「事業者向けローン」といったローンを選ぶことになります。

■リフォームローンと住宅ローンの違い

住まいに関するローンといえばまず「住宅ローン」を思い浮かべる人も多いかもしれません。リフォームと住宅ローンにはどのような違いがあるのでしょうか？

・リフォームローンのメリット

リフォームローンは、自宅以外にも利用することが可能です。ローン契約者が施主の工事であれば、実家や別荘などのリフォーム費用、解体費用などの借り入れもできます。

リフォームローンは基本的に無担保型となっているため、審査を受けるための手続きが簡単です。審査結果が出るのも早く、最短即日〜3日ほどになります。

担保とは、ローンの返済が滞ったときに備えた仕組みです。有担保型のローンのであれば、何らかの理由で返済不能に陥った場合、金融機関が担保（この場合は自宅）を売却してお金を回収することができます。

・リフォームローンのデメリット

リフォームローンの借り入れ限度額は10〜1,000万円ほどと、住宅ローンに比べて低いです。金利は2〜5％ほどと高めで、借入期間は1〜15年と短めに設定されています。

・住宅ローンのメリット

住宅ローンの大きなメリットといえば、金利の低さです。近年は空前の超低金利が続いており、変動金利で年0.5％ほど、全期間固定で年利1.０〜2.0％程度とたいへん低水準になっています。返済期間は最長35年と長く、なかには最長50年の借り入れが可能なローンもあります。（2022年1月現在）

また、住宅の購入を目的としているため、利用できる限度額も数十万円〜1億円と高めになります。物件の担保評価額と契約者の収入によっては、1億円以上の借り入れも可能です。

・住宅ローンのデメリット

住宅ローンの審査はリフォームローンに比べて厳しく、審査結果が出るまでに最短でも1〜2週間ほどかかります。

住宅ローンの使途は契約者自身が住む家に限っており、別荘やセカンドハウスに利用することはできません。別荘の購入には「セカンドハウスローン」が用意されていますが、住宅ローンよりもさらに審査が厳しく金利も高いです。

●リフォームローンと住宅ローンのおもな特徴

	リフォームローン	住宅ローン
使いみち	自宅や別荘のリフォーム費用・解体費用	自宅の建築費用（別荘は不可）
担保の有無	基本的に不要	必要（自宅を担保にする）
借入限度額	10〜1,000万円程度	数十万円〜1億円程度
審査期間	即日〜3日	1〜2週間
借入期間	1〜15年	10〜35年（最長50年）
金利	2〜5％	0.5〜2％

・リフォームローンと住宅ローンの併用

中古住宅を購入して、住む前にリフォームやリノベーションをする場合、住宅ローンにリフォーム費用も合わせて借り入れすることが可能です。住宅ローンの金利は低いため、リフォームローンを別に契約するよりも、住宅費用の総額を抑えることができます。ただし契約済みの住宅ローンに、あとからリフォーム分の費用を組み入れることはできないので注意しましょう。

■リフォームローンの審査基準

リフォームローンの審査基準は金融機関ごとに異なりますが、おおまかな目安を確認してみましょう。

・安定した収入がある

まず、勤続年数が1年以上あり安定した収入があることが条件です。自営業の場合、給与所得者に比べると審査のハードルは高めとなりますが、確定申告の控えなどで所得を証明することができます。なお、年金収入のみ方は対象外になります。

・年齢が20歳以上

ローン申込時の年齢が満20歳以上であること。上限は60歳程度となっており、完済時の年齢が70あるいは80歳以下になるように借入期間を定める必要があります。

・保証会社の保証が受けられる

金融機関が指定する保証会社と契約を結び、保証を受けられることが条件となっています。保証会社に保証金を支払っておくと、もしも何らかの理由でリフォームローンの返済が滞ったとき、契約者に代わり保証会社が金融機関にローン残債を一括返済するという仕組みです。過去に犯罪歴があったり、ほかのローンやクレジットカードなどに滞納履歴があったりすると、保証会社の審査に通らない場合があります。

なお、保証会社により金融機関に残債が返済された場合でも、契約者の支払い義務がなくなるわけではありません。支払先が金融機関から保証会社に変わり、引き続き返済していくことになります。

■無担保タイプと有担保タイプ

リフォームローンは基本的に「無担保型ローン」です。担保が不要なため審査結果が出るまでの期間が短いことが特徴ですが、融資可能金額は最大800〜1,000万円程度までにとどまります。

住まい全体に手を入れるフルリノベーションやスケルトンリフォームといった大規模リフォームの場合、工事費用が1,000万円を超えるケースも珍しくありません。この場合、自己資金が足りなければ、通常のリフォームローンではカバーしきれないことになってしまいます。

・有担保型リフォームローンとは

1,000万円を超える大規模リフォームに対応したローンが、「有担保型リフォームローン」です。有担保型リフォームローンでは、住宅ローンと同様に融資対象（土地と建物）に抵当権を設定します。万が一リフォームローンの返済が滞ったときには、金融機関は担保物件を売却してローン残債の支払いに充てることができるのです。

金融機関によっては「有担保型リフォームローン」という商品の取り扱いがなく、大規模リフォームや増築には住宅ローンで対応するケースもあります。

・住宅ローン返済中の場合は？

住宅ローン返済中の家にはすでに金融機関の抵当権が設定されています。そのため、新たに有担保型リフォームローンを利用する場合には、既存の住宅ローンと合わせた借り換えで対応することになります。

有担保型リフォームローンの利用条件は金融機関ごとに大きく異なります。希望の条件で融資を受けることが可能かどうか、ウェブサイトや相談窓口でしっかりと確認しましょう。

■リフォームローンの金利の種類

ローンの金利にはいくつかの種類があります。無担保型リフォームローンのほとんどが変動金利型で、有担保型リフォームローンは変動金利型あるいは固定金利選択型が設定されていることが多いです。

また、同じ金融期間ですでに住宅ローンを利用していれば、リフォームローンの金利が優遇される場合もあります。

・変動金利型

市場金利に応じて金利が変動するタイプのローンです。変動金利型ローンの金利は、固定金利型ローンに比べて低めに設定されていますが、将来的に金利が上昇する可能性もあります。

・固定金利型

ローン契約時から完済時まで、金利が変わらないタイプのローンです。変動金利型に比べて金利が高めに設定されていますが、毎月の支払額が変わらないため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

・固定金利選択型

契約時から一定期間（2年、5年、10年など）、金利が固定されるローンです。固定期間が終了したあとは、変動金利に変更したり再び固定金利選択型を選んだりすることができ、その時点での金利が適用されることになります。

■リフォームローンの返済方法

ローンの返済方法は、金利の支払い方により2種類あります。

・元利均等返済

毎月の返済金額（元金＋利息）が一定となる返済方法です。借入期間が同じ場合、換金均等返済よりも総支払額が多くなりますが、毎月の出費が変わらないため、資金計画・ライフプランが立てやすくなります。リフォームローンは元利均等返済が採用されることが多いです。

・元金均等返済

毎月の返済金額のうち、元金が一定額となる返済方法です。借入期間が同じ場合、元利均等返済よりも当初の負担額が重くなりますが、返済が進むほど返済金額が少なくなっていきます。

■リフォームローンで減税や控除は受けられる？

・住宅ローン減税

住宅ローンやリフォームローンを利用して住まいのリフォーム・増築などを行った場合、その年の12月31日時点のローン残高の1％が、13年間（消費税10％の場合）にわたり所得税額から控除される制度です。

11年目以降は
<1>ローン残高の1％
<2>建物の取得価格（上限4,000万円）×2％÷3
いずれか少ないほうが控除されます。

●おもな要件
・ローンの返済期間が10年以上
・工事完了から6ヶ月以内に入居し、引き続き居住する
・リフォーム費用が100万円を超える
・合計所得が3,000万円以下

※税制改革により、令和4年度以降の住宅ローン減税については、現行の控除率1％から0.7％に引き下げが予定されています。

・バリアフリーリフォーム（ローン型減税）

50歳以上の方や体が不自由な方本人、あるいは同居人が所有する住まいについて、ローンを利用して一定のバリアフリーリフォームを行った場合、所得税の控除を5年間受けることができます。バリアフリーリフォームとされるのは、段差の解消・手すりの設置・トイレの改修・階段の勾配緩和等などです。住宅ローン減税と併用することはできません。

＜A＞下記のいずれか少ない額 （年末のローン残高を上限とする）
・対象となるバリアフリーリフォーム費用 − 補助金等
・250万円

＜B＞ 上記以外の工事に相当するリフォーム費用の年末ローン残高
※控除対象限度額（AとBの合計）：1,000万円
所得税控除額 ＝ A×2％ ＋ B×1％

●おもな要件
・返済期間が5年以上のローン
・リフォーム費用50万円超（補助金等控除後）
・合計所得金額が3,000万円以下

参考：バリアフリー改修に係る所得税額（ローン型減税・住宅ローン減税）の特別控除│国土交通省

https://re-model.jp/about/reform/subsidy/pdf/tax06.pdf

・省エネルギーリフォーム（ローン型減税）

ローンを利用して自宅の省エネルギーリフォーム（断熱改修）を行ったとき、年末のローン残高に応じて5年間所得税の控除が受けられる制度です。住宅ローン減税と併用することはできません。

＜A＞ 下記のいずれか少ない額 （年末のローン残高を上限とする）
・対象となる省エネルギーリフォーム費用 − 補助金等
・250万円

＜B＞ 上記以外の工事に相当するリフォーム費用の年末ローン残高
※控除対象限度額（AとBの合計）：1,000万円
所得税控除額 ＝ A×2％ ＋ B×1％

●対象となる省エネルギーリフォームの内容

下記のすべての要件を満たす必要があります。
<1>すべての居室のすべての窓の断熱リフォーム。
あるいは上記窓の断熱と併せて行う床、天井、壁の断熱リフォーム。
<2>省エネルギリフォームにより平成28年省エネ基準相当に適合すること。
<3>リフォーム後の住まい全体の省エネ性能が一段階上がること。
※<1>について、リフォーム後の住まいで一定の断熱性能が証明される場合は「すべての居室のすべての窓」を改修しなくてもよい。

●おもな要件
・返済期間が5年以上のローン
・リフォーム費用50万円超（補助金等控除後）
・合計所得金額が3,000万円以下

参考：省エネ改修に係る所得税額（ローン型減税・住宅ローン減税）の特別控除│国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001180894.pdf

・同居対応リフォーム（ローン型減税）

ローンを利用して二世帯以上の同居のために、一定のリフォームを行った場合、年末のローン残高に応じて5年間所得税の控除が受けられる制度です。住宅ローン減税と併用することはできません。

＜A＞ 下記のいずれか少ない額 （年末のローン残高を上限とする）
・対象となる省エネルギーリフォーム費用 − 補助金等
・250万円

＜B＞ 上記以外の工事に相当するリフォーム費用の年末ローン残高
※控除対象限度額（AとBの合計）：1,000万円
所得税控除額 ＝ A×2％ ＋ B×1％

●対象となる同居対応リフォームの内容

・キッチンの増設（ミニキッチンも可。ただしリフォーム後の住まいにキッチンがあること。）【例：ミニキッチンが2つありキッチンがない＝不可】
・浴室の増設（シャワー室も可。ただしリフォーム後の住まいにシャワー室以外の浴室があること。）【例：シャワー室が2つあり浴室がない＝不可】
・トイレの増設
・玄関の増設

●おもな要件
・返済期間が5年以上のローン
・リフォーム費用50万円超（補助金等控除後）
・合計所得金額が3,000万円以下

参考：同居対応改修に係る所得税の特別控除（ローン型減税）│国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001157436.pdf

■リフォームローン借り入れの大まかな流れ

<1>仮申込み
金融機関のウェブサイトに必要事項を記入して、仮審査を申し込むことが可能です。そのほか、電話や各店舗の窓口で申し込むこともできます。店舗に出向く場合は事前に予約したほうがスムーズでしょう。

<2>仮審査の結果通知
金融機関により仮審査が行われ、電話やメール等で結果が通知されます。仮審査の際、勤務先等に電話で連絡が入る場合もあります。

<3>本審査の申し込み
仮審査で承認された場合、所定の期限以内に本審査の申込みを行います。本人確認書類・収入証明書・使いみちを証明できる書類等の提出が必要です。

<4>本審査の結果通知
本審査が行われ、電話やメール等で結果が通知されます。無担保型リフォームローンであれば、3営業日ほどで結果が出るでしょう。

<5>契約手続き
本審査で承認されれば、来店もしくは郵送により消費者ローン契約書、口座振替依頼書に署名・捺印のうえで契約手続きを行います。金融機関によってはウェブ上で契約手続きをすることも可能です。

<6>融資完了
契約者の口座や支払先（リフォームを依頼する工務店等）へ資金が振り込まれます。

■まとめ

リフォームローンについて解説しました。一般的なリフォームローンは融資限度額が低めのため、まとまった資金が必要な大規模リフォームの場合は、有担保型ローンや住宅ローンを利用することになります。一定の要件を満たす場合は、減税制度も利用できるので、無駄なく活用したいですね。

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