中古物件を購入してマイホームにするという選択肢が浸透していますが、問題となるのがリノベーション前の物件探しです。築年数が経過した中古物件はリフォームやリノベーションを行った後に販売されているケースが少なくありません。
今回はリノベーション前物件を探すメリットや探し方、選ぶときのポイントなどを紹介していきます。
不動産会社はリノベ済み物件の方が売りやすく、水面下で取引が行われるケースもあるといった事情により、市場に出回る物件は限られています。不動産ポータルサイトで見つけられる物件はさらに限定的なため、リノベ前物件を探すには不動産会社やワンストップリノベーション会社への依頼がおすすめです。
リノベ前物件は、リノベ費用が価格に上乗せされてなく、家族構成や好みになどに合わせて、自由にリノベーションができるというメリットがあります。
ワンストップリノベーション会社なら、リノベーション向きの物件かどうかの見極めはもちろん、理想の住まいを実現できるかといった観点から、物件探しからリノベーションまでワンストップで対応できます。
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リノベーション前物件とは、所有者が住んでいたときの状態のままで売り出されている未改修物件のことです。築年数や居住期間、修繕状況にもよりますが、多かれ少なかれリフォーム・リノベーションが必要なケースが多いです。壁紙やフローリングなどの内装材やキッチン、バスルームなどの汚れや老朽化が気になることが考えられます。
一方、リノベーション済み物件とは、マンションでは専有部分の内装や設備、戸建てでは外装も含め、リノベーションで一新した物件をいいます。古い物件は、細かくは部屋が仕切られている物件が多いですが、現代のライフスタイルに合った間取りに変更されている物件が中心です。また、リノベーション済み物件はデザイン性の高い物件が目立ちます。
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リノベ前物件が市場で見つかりにくい理由は、主に探しにくさと不動産会社の事情に分けられます。
リノベ前物件が探しにくいのは、「不動産ポータルでは“区別されていない”」のが大きな理由です。また、不動産会社の事情として、「リノベ済み物件の方が売りやすい」「情報が出る前に決まってしまうケースがある」という点が挙げられます。その結果、リノベ前物件は一般に出回る物件が少なく、見つけにくいのです。
こうした3つの点から詳しく見ていきます。
一般的な不動産ポータルサイトでは、リノベ前物件とリノベ済み物件は区別されておらず、リノベ前物件というカテゴリーは検索条件として設定されていません。そのため、リノベ前物件を探す場合には、エリアや価格、専有面積、間取りといった条件を設定し、検索結果から一つひとつ確認していくという方法が考えられます。
また、物件情報に「リフォーム済み」「リノベーション済み」と記載されていることはあっても、「リノベ前」とは記載されていることはほぼないことも、探すのに手間がかかる要因です。
築20年～30年以上の中古物件は、内装や設備の老朽化によって古びた印象となり、売却しにくいのが実情です。そのため、買取再販業事業者が購入してリフォーム・リノベーションを行い、室内を真新しい状態にして売りやすくしてから、販売されることが多いのです。
また、中古物件を購入してリノベーションしてから住むには、3～4ヵ月程度の期間がかかります。リノベ済み物件はすぐに入居できることも、不動産会社が売りやすい要因です。
不動産仲介会社に中古物件の売買を依頼して媒介契約を結ぶと、通常、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するレインズに登録され、不動産会社に広く情報が行き渡ります。一社のみに仲介を依頼する専属専任媒介契約や専任媒介解約では、レインズへの登録が義務付けられています。
また、売買物件の情報は不動産ポータルサイトにも登録されることがあります。
しかし、立地条件がよい希少物件や相場よりも価格が安い物件などは、レインズへの登録や不動産ポータルサイトへの掲載が行われる前に、主に専属専任媒介契約や専任媒介解約を結ぶ不動産仲介会社によって、水面下で売買が決まってしまうことがあります。
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リノベーション済み物件はリノベ費用が物件価格に上乗せられており、リノベーションを前提に中古物件を購入する場合はデメリットとなります。また、新築マンションや建売住宅と同様に、多くの人に好まれるような間取りや仕様となっています。
一方、リノベーション前物件であればリノベーション価格が転嫁されることはなく、家族構成や好みなどに合わせて間取りや内装、設備を変えられるなど、自由度の高さもメリットに挙げられます。また、リノベーション内容によって、資産価値をコントロールしやすいという利点もあります。
関連記事/リノベーションマンションは「資産価値が下がりにくい」
リノベーション済み物件はリノベーションがされているため、そのまま住める状態になっているというメリットはあるものの、リノベーション費用が上乗せされています。一部、手を入れる程度であればメリットも感じられるかもしれません。
しかし、フルリノベーションを前提で中古物件を購入する場合には、リノベーション費用を二重に払うことになってしまうのです。リノベーション前物件の方が、割安な価格で購入できるというメリットがあります。
リノベーション前物件であれば、既に施されたリノベーションをムダにすることなく、自由にリノベーションすることができます。マンションの場合は構造や管理規約による制約の範囲内で、自由に間取りを変更したり、内装材の素材や色柄、建具、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備などを選んだりすることが可能です。
リノベ前物件は、リノベーションによって住まいを家族構成やライフスタイル、好みに合わせて変えられる自由度の高さが魅力です。
終の棲家としてマイホームを購入しても、結婚、子供の誕生や進学、転勤、介護といった事情で住み替えをする必要があるケースもあります。あるいは、首都圏のマンションの高騰によって、自分が居住した後、ゆくゆくは売却や賃貸運用を行う半投半住という選択肢を取る方も目立つようなりました。
特にリノベーションしてからの居住年数が浅い場合には、リノベーションが資産価値に影響を及ぼすことがあります。
リノベ前物件であれば、資産価値を高めるためのリノベーションを戦略的に検討することが可能です。
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築年数が浅い中古物件はそのままの状態で売り出されていることが少なくありませんが、築20年、30年が経過した物件はリフォーム・リノベーションを行った物件が目立ちます。
これは古い物件をそのまま売り出したのでは、買い手がつきにくいことが理由です。築年数が経過した物件はそのまま住むのは難しく、リフォーム・リノベーションをするには時間を要します。また、古い物件を目の当たりにすると、リノベーションで真新しい空間に一新するのをイメージしにくいという問題もあります。
そのため、築年数が経過した中古物件は、そのままの状態で一般の消費者に売り出されるのではなく、買取再販業者など不動産会社が買い取り、リフォーム・リノベーションをしたうえで販売されることが多いのです。
こうした理由から、ある程度築年数が経過した物件がリフォーム・リノベーション前に出回ることは少なく、リノベーション向きの物件の探しにくさにつながっています。
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リフォーム前・リノべ前の中古マンションの探し方は、以下のステップを踏むのが基本です。
リノベ前物件を探す前に、まずは具体的な希望条件をもとに優先順位を整理しておきましょう。次に実際にリノベ前物件を探すステップに移ります。不動産ポータルサイトへ掲載されている物件は限られていますので、探し方には「不動産会社に直接依頼する方法」や「ワンストップリノベ会社に相談する方法」があります。
関連記事/新築物件と中古物件では探し方は違う？リノベーション向き物件の探し方と注意点を紹介！
リノベ前物件を探す前にまずは希望条件を整理しましょう。希望条件をすべて満たす物件を見つけるのは難しいため、優先順位をつけて譲れない条件を明確にしておきます。中古物件の購入はスピード勝負になることもあり、気になる物件に出会ったときに、購入の判断を速やかに下しやすくなります。
希望条件はエリアや立地条件、広さ、周辺環境、予算などについて検討します。フルリノベーション前提で中古物件を購入する場合は、間取りの優先順位は低くなり、内装や水回り設備といった変えられるものは、ほぼ条件に含める必要がありません。
希望条件をもとに実際にリノベ前物件を探す際には、不動産ポータルサイトをチェックするだけではなく、不動産会社に直接依頼しましょう。
不動産ポータルサイトに掲載されている物件は、市場に出回っている物件の一部です。不動産会社に希望条件を伝えることで、非公開物件やまだ市場に出回っていない物件の紹介を受けられる可能性があります。
ただし、不動産会社は立地条件や広さ、予算などの条件にあった物件を探すのは得意としていますが、リノベーション向きの物件に関する知識を持っていない可能性があります。
不動産会社以外に、物件探しから資金計画、リノベーションの設計・施工まで、ワンストップで手掛けているリノベーション会社にも相談してみましょう。
ワンストップリノベーション会社には物件探しの段階で、管理規約や構造などからリノベ向きの物件か、確認してもらうことができます。さらにリノベーションで希望に沿った間取りの住まいに変えられるかといった点も相談することが可能です。
さらに住宅ローンにリノベーション費用を組み込むためには、リノベーション費用の見積もりが必要なため、スムーズに対応できるというメリットもあります。
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中古マンションの中でもリフォーム前・リノベ前物件の購入を検討する際には、新築マンションとは異なる選び方のポイントがあります。リノベーションプランの自由度やリノベーションのしやすさを重視した物件選びをしましょう。
リノベーションの自由度に関わるのは、管理規約による制限の有無や構造形式、配管・排水ルートの確保のしやすさです。
マンションの管理規約によって、水回りの移動や使用する床材などの制限があると、リノベーションプランに制約が生じます。RC造のマンションは構造形式がラーメン構造と壁式構造に分かれており、間取り変更の自由度が高いのはラーメン構造です。また、床スラブの上をPSにつながる排水菅が通っているか、二重床の物件で床下に十分なふところが設けられているかといった点も、水回りの移動の自由度に大きく関わります。
このほかには建築資材や設備などの搬入・搬送ルートは、リノベーション工事の期間やコストに影響する要素です。
関連記事/良い中古物件を選ぶには？マンション・戸建ての探し方と注意点
マンションは区分所有者で構成される管理組合によって管理規約が定められ、リフォーム・リノベーションに関する規定が設けられている物件がほどんどを占めます。リフォーム・リノベーションを行う前に管理組合に申請を行い、承認を受けてから工事に着手するルールが設けられているのが一般的です。そのため、リノベ前物件を検討する際には、希望するリノベーションの実施に支障をきたす規約が設けられていないか確認が必要です。
多くのマンションでは、管理規約でフローリングの遮音等級が決められていることから、無垢フローリングを用いたい場合には注意が必要です。このほかにはたとえば、カーペットからフローリングへの変更など、異なる種類の床材への変更が禁止されているケースや、水回りの位置の移動が禁止されているケースなどもあります。
分譲マンションの構造のほとんどは、RC造やSRC造です。SRC造のマンションの構造形式は基本的にラーメン構造であり、RC造も多くはラーメン構造ですが、一部の低層マンションでは壁式構造が採用されています。ラーメン構造と壁式構造では、ラーメン構造の方が間取り変更の自由度高く、リノベーションに向いているため、ラーメン構造か確認する必要があります。
ラーメン構造は柱と梁で支える構造です。柱や梁による凹凸がありますが、基本的に専有部分内に撤去できない間仕切壁がありません。
一方、壁式構造は壁で支える構造であり、室内に梁や柱の凹凸がないという点がメリットです。ただし、一部の間仕切壁が撤去できない耐力壁となっている可能性があり、間取り変更に支障をきたすことがあります。
水回りの移動を含むリノベーションの自由度は、床下の構造に大きく左右されるため、図面で排水管の位置などの確認が必要です。
昨今のマンションは、PSの共用スラブにつながる排水管が床スラブの上を通る、床スラブ上配管が一般的です。しかし、古い物件の一部では、排水管が床スラブを貫通して下階の天井裏を通る床スラブ下配管となっています。床スラブ下配管の物件は、排水管の移動が難しく、水回りの移動のハードルが高くなります。
また、床スラブ上配管でも、排水管のルートや勾配の確保の問題があります。二重床の物件は、床スラブと床の間に排水管の配管スペースがあり、勾配を確保できる範囲内で、水回り設備の移動が可能です。直床の物件は床下の一部だけスラブを低くして配管を通していたり、配管を床スラブに埋め込んだりしているため、水回りを移動できる範囲が限られます。
マンションのリノベーションでは、建設資材や住宅設備の搬入・搬送ルートに制限があると、工事期間が長引き、費用にも関わるため、確認しましょう。
マンション内に工事車両の駐車スペースがなく、離れた場所から搬入することになると、工期が長引く要因になり、リノベーション費用のアップにもつながります。
また、築年数が経過した古いマンションの中にはエレベーターがない物件や、隔階にしかエレベーターが止まらないスキップフロアと呼ばれる物件も、搬入の手間がかかります。エレベーターが一台しかない物件では、荷揚げのための人員が必要となることがあり、こちらもコストアップの要因となります。
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中古マンションを購入してリノベーションすると、新築マンションを購入するよりも費用を抑えられるのが一般的です。しかし、資産価値が下落するケースや想定したリノベーションが実施できないケースなどもあり、リスクも伴います。
そのため、築年数だけで判断せず、管理状況を確認するほか、希望するリノベーションができる物件か見極めが必要です。
リノベーション前提で中古マンションを購入で失敗しないために知っておきたい、主な2つの注意点をまとめました。
中古マンションを購入する際には、築年数だけで判断するのは避け、管理体制を重視することが大切です。マンションの資産価値は管理体制に左右され、住み心地にも関わるためです。
具体的には長期修繕計画にもとづいて、12年から15年ごとに大規模修繕工事が実施されているか修繕履歴を確認します。大規模修繕工事に備えた修繕積立金の積立状況も、チェックが必要です。
また、エントランスやメールボックス、ゴミ置き場、駐輪場といった共用部分が整然とした状態で保たれているか、管理状況もチェックするべきポイントです。
関連記事/築50年超えの古い中古マンション(住宅)の耐震性は？寿命や買い時について
関連記事/築40年以上のマンションって大丈夫？耐震性は？リノベーション事例も紹介
「購入してから、思い描いていたようなリノベーションができずに後悔する」という事態を避けるには、購入前の確認が重要です。
リノベーション向きの物件を探すには、管理規約や構造形式、床下の構造などの確認が必要です。しかし、これらを確認するには、リノベーションに関する専門的な知識が必要です。ワンストップリノベーション会社なら、こうした点をチェックするだけではなく、理想の間取りに変えられるかといった具体的なことまで、相談することが可能です。
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詳しくはこちら＞＞リノベ前物件を購入する際には、立地条件や広さ、周辺環境、予算などの希望条件に合致した物件を探すだけではなく、リノベーション向きの物件を探す必要があります。
しかし、一般的な不動産会社では、リノベーション向きの物件か見極めたうえで、さらに希望するリノベーションを実現できるかといった点を判断するのは難しいことが考えられます。
同じ専有面積の物件であっても、実現できる間取りは形状や窓の位置などの諸条件によって異なります。水回りの移動を含むリノベーションプランを立てる際には、水回りの設備全般の排水管の配管やレンジフードの配管ダクトのルートの検討なども必要です。
グローバルベイスなら、リノベ前物件探しや資金計画から、リノベーションプランの設計、施工までワンストップで対応可能です。物件探しからリノベーションによる理想の住まいの実現までお客様に伴走します。
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ここまでリノベーション前の物件の探し方について紹介してきましたが、疑問を持たれている点もあるかもしれません。そこで、リノベ前物件の探し方に関して、検索エンジンやAIで調べられることが多いテーマなどよくある質問をQ&A形式でまとめました。
リノベ前物件は、不動産会社やワンストップリノベーション会社に依頼して探すのがおすすめです。不動産ポータルサイトにはリノベ前物件というカテゴリーがなく、リノベ済み物件が中心です。不動産会社では未公開の物件情報を得られる可能性があります。ワンストップリノベーション会社なら、物件探しからリノベーションまでトータルで依頼できます。
築古物件は立地条件に恵まれながらも、価格が抑えられた物件が見つかる可能性があるため、条件次第では選択肢となります。築古物件は新耐震基準を満たしているか注意が必要です。また、長期修繕計画にもとづいた大規模修繕工事の履歴や修繕積立金の状況のほか、床スラブ上配管になっているかといった点もチェックしましょう。
リノベ前物件はリノベーション費用が上乗せされていないため、リノベ済み物件よりも購入費用を抑えられますが、お得とは一概には言えません。リノベーション費用は物件の状態やリノベーションプランによって大きく変わるためです。ただし、家族構成や好みに合わせてフルオーダーできるという魅力があり、予算に合わせたプラニングも可能です。
リノベ済み物件は不動産ポータルサイトだけで探していると、希望条件に合った物件に出会いにくいのが実情です。築年数の経過した古い物件はリノベ済み物件として販売されていることが多く、リノベ前物件は限られています。また、不動産ポータルサイトではリノベ前物件というカテゴリー分けがないのが一般的なため、探しにくいことも理由として挙げられます。
希望条件に近いリノベ物件を購入できるかは、探し方で差がつきます。不動産会社では不動産ポータルサイトには掲載されていない物件の情報を得られる可能性があります。ワンストップリノベーション会社なら、物件探しから資金計画、リノベーションプランの設計、施工までワンストップで依頼することが可能です。希望するリノベーションができるかという観点から、物件探しをサポートできます。
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