「リノベーション前」の物件は見つかりにくい？リノベ前物件の探し方とは

中古物件を購入してマイホームにするという選択肢が浸透していますが、問題となるのがリノベーション前の物件探しです。築年数が経過した中古物件はリフォームやリノベーションを行った後に販売されているケースが少なくありません。

今回はリノベーション前物件を探すメリットや探し方、選ぶときのポイントなどを紹介していきます。

■リノベーション前物件（リノべ前物件）とは？

リノベーション前物件とは、所有者が住んでいたときの状態のままで売り出されている未改修物件のことです。築年数や居住期間、修繕状況にもよりますが、多かれ少なかれリフォーム・リノベーションが必要なケースが多いです。壁紙やフローリングなどの内装材やキッチン、バスルームなどの汚れや老朽化が気になることが考えられます。

・リノベーション済み物件との違い

一方、リノベーション済み物件とは、マンションでは専有部分の内装や設備、戸建てでは外装も含め、リノベーションで一新した物件をいいます。古い物件は、細かくは部屋が仕切られている物件が多いですが、現代のライフスタイルに合った間取りに変更されている物件が中心です。また、リノベーション済み物件はデザイン性の高い物件が目立ちます。

■リノベーション前物件を選ぶメリットとは

リノベーション済み物件であればすぐに住むことができますが、あえてリノベーション前物件を選ぶのには主に2つのメリットがあります。

・リノベーション費用が上乗せされていない

リノベーション済み物件はリノベーションがされているため、そのまま住める状態になっているというメリットはあるものの、リノベーション費用が上乗せされています。一部、手を入れる程度であればメリットも感じられるかもしれません。

しかし、フルリノベーションを前提で中古物件を購入する場合には、リノベーション費用を二重に払うことになってしまうのです。リノベーション前物件の方が、割安な価格で購入できるというメリットがあります。

・改めてリノベーションをするもったいなさがない

ライフスタイルや好みに合わせてフルリノベーションすることを前提に中古物件を探す場合に、リノベーション済み物件を購入するとムダが生じるのはお金だけではありません。リノベーション済み物件をフルリノベーションをすると、工事したばかりの内装や設備がムダになってしまいます。

また、最近では限りある資源を大切に使おうという意識が広まりつつあります。リノベーション前物件は、一度リノベーションした物件を改めてリノベーションするというもったいなさがないこともメリットといえます。

■リフォーム前の物件は市場に出回りにくい？

築年数が浅い中古物件はそのままの状態で売り出されていることが少なくありませんが、築20年、30年が経過した物件はリフォーム・リノベーションを行った物件が目立ちます。

これは古い物件をそのまま売り出したのでは、買い手がつきにくいことが理由です。築年数が経過した物件はそのまま住むのは難しく、リフォーム・リノベーションをするには時間を要します。また、古い物件を目の当たりにすると、リノベーションで真新しい空間に一新するのをイメージしにくいという問題もあります。

そのため、築年数が経過した中古物件は、そのままの状態で一般の消費者に売り出されるのではなく、買取再販業者など不動産会社が買い取り、リフォーム・リノベーションをしたうえで販売されることが多いのです。

こうした理由から、ある程度築年数が経過した物件がリフォーム・リノベーション前に出回ることは少なく、リノベーション向きの物件の探しにくさにつながっています。

■リノベーション前物件の探し方

では、リノベーション前物件を探すにはどうしたらよいのでしょうか。リノベーション前物件の探し方は大きく分けて2つあります。

・不動産会社に依頼する

リノベーション前物件を探す方法として一般的なのは、不動産会社に依頼する方法です。希望するエリアなどの立地条件や広さ、予算などの希望を伝えると、希望に合った物件や希望条件に近い物件の紹介を受けられます。

ただし、一般的に不動産会社の営業担当者は立地条件や広さ、予算などの面からアプローチはできますが、リノベーション向きの物件かどうかといった点までは見極めるのは難しいといえます。

リノベーション向きの物件を探すには並行してリノベーション会社に相談するなどの方法が考えられます。

・ワンストップリノベーションを扱うリノベーション会社に依頼する

ワンストップリノベーションを扱うリノベーション会社であれば、物件探しからリノベーションプランの設計、工事までをワンストップで依頼することができます。

リノベーションでどのような住まいを手にいれたいか、把握したうえで物件探しを行うため、購入後に思ったようなリノベーションができないといった事態を避けられます。また、物件探しもリノベーションも一つの窓口で完結するため、スムーズにやり取りができることもメリットです。

■リノベーション前物件を選ぶポイント

リノベーション前物件を選ぶときに注意するべきポイントについて、マンションのケースを中心にみていきます。

・管理規約による制限が少ない

マンションは区分所有者で構成される管理組合によって管理規約が定められ、リフォーム・リノベーションに関する規定が設けられている物件がほどんどを占めます。リフォーム・リノベーションを行う前に管理組合に申請を行い、承認を受けてから工事に着手するルールが設けられているのが一般的です。

また、フローリングの遮音等級が決められているマンションが多いですが、それ以外にもカーペットからフローリングに変更できない、水回り設備の位置を移動できない、あるいは指定業者以外の出入りができないといった制約が設けられている物件もあります。リノベーションプランの自由度に影響しますので、管理規約による制限の少ない物件を選ぶようにしましょう。

・壁式構造ではなくラーメン構造

マンションでは専有部分に撤去できない間仕切壁があると、間取り変更の自由度が低くなります。分譲マンションのほとんどはRC造やSRC造で、SRC造は基本的にラーメン構造であり、RC造も多くはラーメン構造ですが、一部の低層マンションは壁式構造が採用されています。リノベーションに向いているのはラーメン構造の物件です。

ラーメン構造は柱と梁で支える構造のため、柱や梁による凹凸がありますが、基本的に専有部分内に撤去できない間仕切壁がありません。一方、壁式構造は壁で支える構造であり、室内に梁や柱の凹凸がないというメリットがあるものの、一部の間仕切壁が耐力壁となっていて、撤去できないケースがあるためです。

壁式構造の物件を選択する場合には希望する間取りに変更できるのか、建築士などの専門家に確認しておくことが大切です。

・水回りの移動がしやすい

床下の構造は、間取り変更でキッチンやユニットバス、洗面台などの水回り設備の移動の自由度に関わる要素です。

古いマンションの中には、床スラブと下階の天井の間を排水管が通る床スラブ貫通配管と呼ばれる構造となっている物件があり、水回り設備の移動が難しいだけではなく、配管の交換などのメンテナンスの問題もあることから、おすすめできません。

一方、水回り設備の移動の自由度が高いのは二重床の物件です。床スラブと床の間に排水管の配管スペースがあり、勾配を確保できる範囲内で、水回り設備の移動が可能です。ただし、最近の物件でも、直床の物件は床下の一部だけスラブを低くして配管を通しているため、配管の位置を変えるのが難しく、水回り設備の移動に制約があります。

・搬入がしやすい

マンションのリノベーションでは、建設資材や住宅設備の搬入のしやすさもポイントの一つです。

マンションから離れた場所にしか工事車両を停められない場合には、工事中に移動時間のロスが生じやすく、工期が長引く要因になるため、リノベーション費用に影響します。

また、築年数が経過した古いマンションの中にはエレベーターがない物件や、隔階にしかエレベーターが止まらないスキップフロアと呼ばれる物件もあります。いずれも建築資材や住宅の設備に支障をきたすため、リノベーション費用がアップする要因となります。

また、エレベーターが一台しかない物件では、なかなか資材が運べないことや、ほかの居住者からのクレームの要因になることがあります。

■リノベーションをするならグローバルベイス

グローバルベイスは関西圏で都市ガスを供給する大阪ガスのグループ会社という安定した経営基盤を持っています。グローバルベイスでは、物件探しから、リノベーションプランの設計、施工までワンストップで行う「マイリノ」や、リノベーション済み物件を販売する「リノコレ」などのサービスを展開しています。

グローバルベイスではサービス開始以来、20年以上にわたって累計約4,500戸を販売するなど、物件調達力にも強みを持っています。これまでに取り扱ってきた物件数は20万物件にも及びます。月に約1,000件以上の査定を行っていますが、立地や広さ、周辺環境、採光のほか、リノベーションに向いた物件かという点も踏まえて精査し、厳選した物件だけをお客様に紹介してきました。築20年以上の物件を中心に、資産価値を維持しやすい物件の紹介に注力していることも特徴です。

また、スケルトンリノベーションを基本とし、間取りや内装を大胆に変更するリノベーションを得意としています。

グローバルベイスなら、リノベーションに向いたリノベーション前物件を探しから、リノベーションプランの設計、施工まで、ライフスタイルや嗜好に合った理想の住まいづくりをワンストップで依頼できます。

■まとめ

築20年、30年といった物件はリフォーム・リノベーションがされて販売されていることが少なくありませんが、費用や工事に使った資材、設備などのムダが生じてしまうのが難点です。リノベーション前物件は限られていますが、リノベーションの成功の可否は物件探しの段階から始まっているといっても過言ではありません。ワンストップリノベーションを手掛ける会社に依頼するなどして、リノベーションに向いた物件を手に入れましょう。