住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

中古マンションをリノベーションするメリット・デメリットは?物件選びのコツや注意点も解説

中古マンション

日本では長い間「マイホームを買うなら新築」という考えが根強くありましたが、近年は中古マンションを購入してリノベーションする人が増えています。中古マンションのリノベーションには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。また、リノベーション向きの中古物件選びのコツや、知っておきたい注意点を解説します。

こんな方におすすめの記事です
  • リノベーションのメリット・デメリットを知りたい
  • 古マンション選びのポイントを知りたい
  • 中古マンションリノベーションの費用や工期を知りたい

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■中古マンションのリノベーションが注目される理由

中古マンションのリノベーション

リノベーションとは、リフォームで内装や設備を新しくするだけにとどまらず「住まいに新たな価値を創ること」を意味します。かつて中古住宅といえば、妥協して住むものというイメージが少なからずありましたが、近年は自分らしい暮らしを叶える選択肢としてリノベーションが注目を集めるようになりました。まずはリノベーションのメリットとデメリットを確認してみましょう。

・中古マンションをリノベーションするメリットは?

中古マンションをリノベーションするメリット

●オーダーメイドの住まいにできる
●新築よりもコストを抑えられる
●売出し物件の数が多い

新築マンションはより多くの人に好まれるように設計されるため、どうしても画一的なつくりとデザインになります。中古マンションのリノベーションなら家族構成、ライフスタイル、インテリアの好みなどに合わせて、ほかにはないオーダーメイドの住まいづくりが可能です。

近年は資材価格や人件費の高騰から、新築マンションの価格上昇が続いています。中古マンションは築年数が古くなるほど価格が下がっていくため、リノベーション費用と合わせてもコストを抑えられるケースが多いです。

また、新築マンションは物件の数が少ないです。とくに都心部では駅周辺などの利便性の高い場所には空いた土地がほとんどありません。そのため新築にこだわってマンションを探すとどうしても選択肢が限られてきてしまいます。一方、中古マンションは幅広いエリアに物件があるため、予算や床面積、築年数、周辺環境といった条件から希望に沿った住まいを探すことができます。

中古マンションをリノベーションするデメリットは?

中古マンションをリノベーションするデメリット

●すぐに住み始めることができない
●希望の工事ができないケースもある

新築マンションの場合、建物が完成していれば物件の契約後に鍵が引き渡され、すぐに住み始めることができます。中古マンションをリノベーションする場合、物件を購入したあとにプラン決め(設計)・室内の解体・工事の期間が必要になるため、すぐに住み始めることはできません。リノベーションの内容にもよりますが、設計期間と工事期間を合わせて4〜8ヶ月ほどかかります。

リノベーションは自由に住まいづくりができますが、どんな空間でも必ず実現が可能というわけではありません。建物の構造によっては工事の内容に制約が生じ、希望の間取り変更ができない場合があります。また、マンションでリノベーションできるのは専有部分に限られるため、共用部分にあたるバルコニーや外壁などに手を加えることはできません。

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■後悔しないための中古マンション選びのポイント

中古マンション選びのポイント

物件を購入してから「こんなはずじゃなかった…」と後悔はしたくないもの。中古マンションを理想的な住まいにリノベーションするために、知っておきたいポイントを確認しておきましょう。

・建物の構造や配管経路を確認する

建物の構造

リノベーションで間取り変更を希望する場合に確認したい点が、建物の構造。マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。

まずラーメン構造は、梁と柱で構成された枠で建物を支える構造。間仕切り壁のない開放的な空間づくりに向いています。例えば「3LDKから広々としたワンルームに変える」といったことも可能です。つぎに壁式構造は、壁(耐力壁)で建物を支える構造。梁や柱の張り出しがなく、すっきりとした空間となっています。ただし耐力壁を取り払うことはできないため、希望する間取り変更の実現が難しくなる可能性もあります。

また、水回り(キッチン・トイレ・浴室)の移動には、排水経路が確保できるかどうかがポイント。縦配管(階下に水を流すための配管)の位置は変更できないため、水回りの移動によって縦配管までの距離が長くなりすぎたり、配管に無理な曲がりが生じたりすると、正常な排水ができなくなる恐れがあります。間取り変更をともなうリノベーションを希望する場合は、水回りの移動がどこまで可能なのかをリフォーム会社に確認しておきましょう。

・管理規約を確認する

管理規約

多くの人が暮らすマンションでは、管理規約や使用細則によってさまざまなルールが定められています。そのなかに専有部分の修繕(リフォーム、リノベーション)に関する規定もあり、使用する建材の種類(床材の遮音等級など)、工事可能な時間帯、資材の置き場所などが定められていることがあるので、必ず確認しておきましょう。

なかには、カーペットからフローリングへの変更不可、水回りの移動不可、指定業者以外の出入り制限、などの厳しい禁止事項を定めているマンションもあるため注意が必要です。管理規約の内容はマンションごとに異なるため、不動産会社に相談して事前に確認しておきましょう。

・旧耐震基準かどうかをチェックする

耐震基準

1981(昭和56)年5月31日までに適用されていた建築基準を、旧耐震基準と呼び、それ以降の基準を新耐震基準と呼びます。地震の多い我が国で安心して暮らすためには、購入するマンションが旧耐震基準かどうかはぜひチェックしておきたいポイント。旧耐震基準の中古マンションは担保価値が低く評価されるため、住宅ローンの借り入れができない金融機関が多いです。

【旧耐震基準】震度5強程度の揺れでも倒壊しない
【新耐震基準】震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない

耐震基準の判断基準は「築年数が1981年以降かどうか」が目安ですが、正確には「建築確認日が1981年6月1日以降かどうか」です。例えば「1981年5月31日に建築確認を受け、1982年に竣工した建物」は旧耐震基準ということになります。また、1981年以前に建築されたマンションでも、耐震補強工事を施して新耐震基準に適合している場合があるため、気になる物件があれば不動産会社に確認してみましょう。

・資産価値が落ちにくい物件を選ぶ

資産価値

中古マンションの資産価値(市場価格)は原則的に築年数の経過とともに下がっていきますが、その下落率は物件により差があります。交通利便性が高い、周辺環境が良い、管理状況が良い、といった条件が揃っているとその物件に住みたいと思う人が多くなるため、資産価値が落ちにくく売却しやすくなります。特に将来的な住み替えを視野に入れている場合は、資産価値を重視するのがおすすめです。

・リフォーム済みではない物件を選ぶ

リフォーム前

中古マンションのなかには、物件の印象を良くするためにクロスやフローリングを張り替えたり、水回りの設備を入れ替えたりして、そのリフォーム費用を物件価格に上乗せしているケースがあります。引き渡し後そのまま住む場合は全く問題ないのですが、リノベーションを前提に購入するのであれば避けたほうが良いでしょう。上乗せされたリフォーム代が無駄になってしまう可能性があるからです。

・相場からかけ離れていないか確認する

相場を確認

不動産サイトなどを見て、物件を探すエリアのおおよそのマンション相場を把握しておきましょう。中古マンションの価格は売主の希望で決めることができます。相場に比べてあまりに高額な場合は、売主が物件を過大評価していたり、「もし売れなくても困らない(この価格で売れたらラッキー)」と考えていたりして、本来の資産価値よりも割高となっている可能性があります。

逆に相場に比べて安すぎる場合は、近隣トラブルがある、管理体制に難がある、定期借地権付き物件(借地に建てられた建物)であるなど、何らかの理由があるはずなので必ず確認しましょう。なお、いわゆる“事故物件”の場合は契約を結ぶ前に売主から買主へ告知する義務があります。

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■中古マンションのリノベーションにかかる費用はどれくらい?

中古マンションのリノベーションにかかる費用

中古マンションを購入してリノベーションする場合、どのような費用がかかるのでしょうか。中古マンションを購入するときに掛かる物件価格以外のさまざまな費用を、まとめて「諸費用」と呼びます。大まかな目安として中古住宅の場合、物件価格の6〜10%ほどの諸費用が必要です。

・仲介手数料

中古マンションの売主と買主の仲立ちとなる、不動産会社に支払う手数料です。リノベーション会社などが所有する物件を直接購入する場合には掛かりません。仲介手数料には上限が定められており、下記の式で算出することができます(物件価格が400万円以上の場合)。

【仲介手数料の上限】=売買価格×3% + 6万円 + 消費税

・印紙税

不動産売買や工事請負(リノベーション)の契約書を作成する際に支払う税金です。印紙税の税率は契約書に記載された金額に応じて定められています。

【印紙税額:不動産売買契約書(中古マンション購入)】
1,000〜5,000万円 … 1万円(軽減税率)
5,000〜1億円 … 3万円(軽減税率)

【印紙税額:金銭消費賃借契約書(住宅ローン)】
1,000〜5,000万円 … 2万円
5,000万〜1億円 … 6万円

【印紙税額:工事請負契約書(リノベーション)】
500〜1,000万円 … 5,000円(軽減税率)
1,000〜5,000万円 … 1万円(軽減税率)

・登録免許税

中古マンションを購入するときには「所有者移転登記」、住宅ローンを利用するためには「抵当権設定登記」という手続きを行う必要があります。その際に支払う費用が登録免許税です。一定の要件を満たす場合には軽減税率が適用されます。

【所有権移転登記の登録免許税(建物)】=固定資産税評価額×0.3%(軽減税率)
【所有権移転登記の登録免許税(土地)】=固定資産税評価額×1.5%(軽減税率)
【抵当権設定登記の登録免許税】=住宅ローン借入額×0.1%(軽減税率)

・司法書士報酬

記手続きを司法書士に依頼するための費用です。報酬額は司法書士により異なりますが、10〜15万円ほどのことが多いようです。

・不動産取得税

不動産を購入したときに課税される税金です。中古マンションの場合、建築時期に応じて控除額が定められています。

【不動産取得税(建物)】=(建物の固定資産税評価額 - 控除額)×3%
【不動産取得税(土地)】=(固定資産税評価額× 1/2 × 3%)−控除額

・消費税

中古マンションの売主が個人の場合、消費税は掛かりません。法人から購入する場合は、物件価格のうち建物に該当する部分のみに消費税が課税されます。なお土地は「消費されないもの」と定義されているため消費税は掛かりません。

→諸費用に関する詳しい内容はこちらをご覧ください。
新築住宅と中古住宅の税金はどう違う?購入時にかかる費用の内訳

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■中古マンションのリノベーションの流れと工期について

リノベーションの流れ

中古マンションの購入およびリノベーションの大まかな流れを確認しておきましょう。

・物件探し・購入

物件探し

住みたいエリアや予算などの条件に合う住まいを探し、金融機関に住宅ローンを申し込み購入します。この時点でリノベーション会社に相談しておくと、希望の間取り変更が可能な物件に絞った中古マンション探しが可能です。

・リノベーションプランの決定

リノベーションプラン

家族構成や住まいに対する希望のヒアリングを行い、その内容に応じてリノベーション会社から間取りの提案があります。打ち合わせを重ね、間取りが決定したら仕様や設備など細部まで詰めていきます。

・解体・着工

解体

室内を解体し、リノベーション工事を進めていきます。工事にかかる期間はリノベーションの内容や施工面積により異なりますが、プラン作成と合わせて4〜8ヶ月ほどが目安です。

・竣工・引き渡し

引き渡し

リノベーション工事が完成したら、最終確認ののち引き渡しとなります。

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■中古マンションをリノベーションする際の注意点

注意点

中古マンションの購入やリノベーションの際に知っておきたい注意点を確認しておきましょう。

・進行スケジュールに余裕をもたせる

物件探しとリノベーションのプランニングは、できるだけ早めに動いてスケジュールに余裕をもたせると安心です。時間がないからと焦ると充分な比較・検討ができず、後悔につながりやすくなります。また、物件を解体してみてはじめて建物の構造に問題があることが判明したり、追加工事が必要になったりすることもあります。社会情勢による影響から建築資材の不足で工事がストップしてしまう可能性もゼロではありません。

・リノベーションできない部分にも注目する

中古マンション探しの際は「希望のリノベーションができるか」も大切ですが、同時に忘れずにチェックしておきたいのが「リノベーションではどうにもできない」部分です。マンションの共用部分の雰囲気、周辺にある商業施設や医療機関、街全体の治安状況など、できれば何度か実際に足を運んでしっかりと確認しておきましょう。

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■まとめ

中古マンションのリノベーションについてメリット・デメリットや注意点を解説しました。中古マンションは豊富な選択肢のなかから予算や希望の条件に合わせた物件探しがしやすく、リノベーションで自分らしい住まいを実現することができます。希望のリノベーションが実現可能な物件を見つけるためには、中古マンション探しの時点からリノベーション会社に相談するのがおすすめです。

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編集者: 美智子山口

ウェブデザイナーを経て2014年よりフリーライターに。おもに住まいに関する記事を執筆しています。猫が大好きで、自宅のDIYリフォームが趣味。

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