「マンションを購入するなら資産価値の高い物件を選ぶべき」と言われますが、どのような基準で選べば良いのでしょうか？この記事ではマンションの資産価値の考え方、資産価値が落ちにくい物件の選び方、所有するマンションの資産価値の調べ方を解説します。特に、マンションを将来的に売却したり賃貸に出したりすることを視野に入れている方は、ぜひ参考にしてください。
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マンションの資産価値とは、マンション（土地＋建物）が持つ市場価値や評価額のことです。簡単に言うと、市場に出したときにどれだけのお金を生み出すことができるのか、ということになります。資産価値は、不動産そのものが持つ特徴（建物の性能、周辺環境など）のほか市場状況や経済状況によって変動することもあります。
マンションの資産価値は「売却価値」と「収益価値」という2種類の側面から考えることが可能です。
「売却価値」とは、手持ちのマンションを売り出したときに、いくらで買われるのかということです。資産価値が高いマンションは、高い金額で取り引きされます。一般的にマンションは新築時がもっとも高額で、築年数の経過とともに売買価格が下がっていきます。ただし、中古マンションのなかには周辺環境の変化や市場ニーズの変化により築年数の割に値下がり率が低かったり、逆に値上がりしたりするケースもあります。
そのためマンションを手放さずに終の棲家として住み続けるのであれば、売却価値はあまり気にする必要はないともいえます。一方、将来的な住み替えを視野に入れている場合は、売却価値が見込めるかどうかがマンション選びの重要なポイントとなってくるでしょう。
「収益価値」とは、マンションを賃貸住宅として貸し出した場合にどれだけの収益が得られるのかということです。収益価値は家賃収入から必要経費（購入費用・固定資産税・保険料・手数料など）を差し引いて考える必要があります。収益価値は築年数のみだけでなく、住宅設備の性能や周辺環境、入居者ニーズに大きく左右されることが特徴です。また一般的に、賃貸マンションよりも分譲マンションのほうが収益価値は高くなりやすいです。
マンションの資産価値を収益から考えるパターンとしては、最初から投資物件としてマンションを購入するケースのほか、自宅として購入したマンションを将来的に貸し出したり、何らかの理由で一時的に賃貸に出したりするケースがあります。
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詳しくはこちら＞＞マンションの資産価値が下がるおもな要因は築年数の経過ですが、そのほかに下記の要因が影響することもあります。
●周辺環境の悪化
マンション周辺にある商業施設の撤退、病院の廃業、学校の閉鎖などにより、資産価値が下がることがあります。
●経済的な要因
経済の悪化や不況により不動産市場全体が悪化し、マンションの資産価値が下がることがあります。
●構造上の問題
建物に構造上の問題や欠陥が発覚した場合、資産価値が下がることがあります。
●競合物件の増加
周辺に似たタイプのマンションが増えると、競争が激しくなり、資産価値が下がることがあります。
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詳しくはこちら＞＞将来的な売却価値や収益価値を考えるなら、資産価値が落ちにくいマンションを購入したいものですが、どのようなポイントに注意して選べば良いのでしょうか？
毎年不動産サイトやマスコミにより「住みたい街ランキング」や「人気エリアランキング」が発表されています。上位に並ぶ街は周辺環境の良さ、公共施設の充実、交通利便性の良さといった総合的な魅力が高いエリアです。住みたい人が多いエリアは新築・中古ともに不動産価格が高めですが、築年数が経過しても資産価値が落ちにくいと言い換えることもできます。人口の増加が見込まれるため需要が下がらず、今後もマンション資産価値が落ちない可能性が高いです。
周辺環境が充実したマンションは、資産価値が高いです。近隣に公園や図書館、役所などの公共施設があり、学校や医療施設が充実していて通学や通院がしやすいと、毎日便利に安心して暮らすことができます。また、犯罪発生率が低く治安が良いこと、商業施設が多く雇用機会が多い、といったことも資産価値を判断するポイントになります。そのほか周辺地価が上昇しているエリアであれば、今後さらに資産価値が上がる可能性が高いです。
駅やバス停、高速道路の出入り口などに近く、交通アクセスが良好な場所は、資産価値が高いです。特に都市部では電車による移動が主体のため、最寄り駅からの距離が重要であり、一般的に「駅から近い」とされる徒歩10分（800m）以内かどうかが大きなポイントになります。そのほか「複数の駅が利用できる」「ターミナル駅で複数路線が使える」「始発である（座れる）」「特急が停車する」なども好ポイントです。ダイヤ改正により特急や急行が停車するようになることで、周辺マンションの資産価値が上がるケースもあります。
「高台にあり眺めが良い」「東京スカイツリーなどのランドマークが見える」「海が見える」など、窓から臨む風景が良いマンションは人気が高いです。周囲に高い建物がなく風景を遮らない、周辺からの視線が気にならないことも好ポイントになります。
また、陽当りが良い方角かどうかもポイントです。一般的に南向き＞東向き＞西向き＞北向きの順で人気があります。ただしタワーマンションの高層階などでは、南向きの部屋は日当たりが良すぎて夏の暑さが厳しいという声もあり、北向きでも開口部が大きく眺望が良好であれば、資産価値が高い場合があります。
間取りについては、個性的で特殊な間取り（二世帯住宅、極端に広い、居室が三角形など）よりも、ごく一般的な間取りの方が売却・賃貸ともに好まれやすいです。
一般的にマンションは階数が上がるほど人気が高く、資産価値も上がります。特に最上階はもっとも眺望が良く上階からの騒音がないほか、間取りや設備がハイグレード仕様の「ペントハウス」となっている場合には、ほかの部屋とは一線を画す高い資産価値となっています。
マンションの希少性とは、近隣のエリア内に同じタイプのマンションが少ないということです。希少性が高いマンションは買い手・借り手で埋まりやすく、売買価格や家賃を高く設定することができます。住みたい街として人気が高く定住する人が多いエリアでは、マンション自体は多くても売出しに出る物件が少ないため、売買価格が高くてもすぐに買い手が現れやすいです。
マンションの管理体制がきちんと運営されているかどうかは重要で、「マンションは管理を買え」と言われることも多いです。適切に管理されているマンションは共用部分の日常的な清掃やメンテナンス（軽微な修繕）が行き届き、トラブルにも迅速に対応してくれます。
また、定期点検や大規模修繕工事などの計画がしっかりと立てられ、必要に応じて見直されているかどうかも大切です。メンテナンス計画は建物や設備を長期的に維持し劣化を防いでいくために欠かせません。管理体制やメンテナンス計画が整っているマンションは、住人にとって住みやすい生活環境を提供し、物件の資産価値を長期的に維持することができます。
マンションの修繕積立金は、建物の老朽化や設備の故障に対応するために必要な費用を積立しておく仕組みです。大規模修繕や更新工事の際に、住人に金銭的な負担をかけずに対応することができます。適切な維持管理により建物の老朽化を防ぎ、マンションの資産価値を維持するためにも重要です。
修繕積立金が適切に管理されていない場合は、大規模修繕の際に費用が不足して住戸負担が高くなったり、修繕自体が実施されなかったりする可能性があります。そのため、マンションの管理者に対して修繕積立金の運用状況や、積立金の使用計画、経費の明細などを確認することが重要です。
ブランドマンションとは、大手デベロッパー（不動産開発会社）により、提供されている、ブランド名を冠したシリーズのマンションです。各ブランドそれぞれに高品質な暮らしを実現するためのコンセプトが打ち出されており、評判や信頼性、デザインや設備などのクオリティ、そして立地や周辺環境などの住環境が整った物件となっています。
ブランドマンションの一例としては、三菱地所レジデンス株式会社「ザ・パークハウス」、野村不動産株式会社の「プラウド」、東京建物株式会社の「ブリリア」などがあります。誰もがその名を知るブランドマンションは、不動産市場で高い評判を持ち、資産価値が落ちにくいです。
建物の構造が強固で、耐震性や断熱性が高いマンションは、将来的にも高い価値を保てる可能性が高いです。築年数が古いマンションでも、適切な定期メンテナンスと耐震補強工事により新耐震基準を満たす性能を保持していれば安心です。
また、建物の外壁や、ラウンジやエントランスなどの共用部分に天然石やタイルを使用しているマンションは、築年数が経っても見た目が古臭くならず、かえってヴィンテージな趣を醸し出すようになります。将来的に陳腐化しない、高級感のあるデザインであることも資産価値の判断基準のひとつです。
居住者の属性とは、年齢、職業、家族構成、所得などを意味し、マンションのコンセプトや資産価値にも影響を与えます。例えば、年齢層が高い住人が多い場合は高齢者向けの設備やサービスが求められ、高収入の世帯が多い場合は高品質な設備やサービスを求められるということです。
居住者の属性が似ていたり、特定の属性を持っている世帯が多かったりすると、マンション内のコミュニティー感が高くなります。ワンルームや１LDKなどの単身世帯向け物件と、4LDKなどのファミリー向け物件が混在しているマンションは、住人の属性に一貫性がなく、価値観やライフスタイルが異なることでトラブルが起きやすい傾向があります。
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マンションの資産価値と築年数にはどのような関係があるのでしょうか。東日本不動産流通機構の公開しているデータを確認してみましょう。
上表は2021年（1〜12月）に売買契約が成立した首都圏の中古マンションについて、築年帯ごとの平米単価を示したグラフです。築年数の経過とともに平米単価は下がっていきますが下落率は一定ではなく、築15年くらいから緩やかになり、築26年を超えるとほぼ横ばいに推移することがわかります。
| 築年数 | 価格（万円） | 面積（㎡） | ㎡単価（万円／㎡） |
|---|---|---|---|
| 築０〜５年 | 6,136 | 64.84 | 94.63 |
| 築6〜10年 | 5,538 | 66.86 | 82.83 |
| 築11〜15年 | 4,886 | 70.38 | 69.41 |
| 築16〜20年 | 4,685 | 72.80 | 64.35 |
| 築21〜25年 | 3,746 | 69.24 | 54.10 |
| 築26〜30年 | 2,275 | 61.23 | 37.15 |
| 築31年〜 | 2,040 | 57.28 | 35.61 |
つまり、築浅のマンションほど購入後に資産価値が大きく下がりやすいということになります。資産価値の目減りを防ぎたいのであれば、すでに価格がある程度下がり落ち着いたマンションを購入するのがおすすめです。
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詳しくはこちら＞＞モノの経済価値には「費用性」「市場性」「収益性」の3つの側面があり、マンションの資産価値についても同様に考えることができます。これらの3つの面をバランスよく考慮することが大切です。
費用性とは、そのマンションを取得する際にどれくらいの費用が掛かるのかということです。新規に購入するためにかかる「再調達費用」に、経年により価値が下がる「減価修正」を加味することで求めることができます。
市場性とは、そのマンションを売却するとしたら、現在どれくらいの価格で売れるのかということです。実際には、条件が似た物件の過去の取引価格を参考に考えます。例えば、同じマンション内にある階下の物件が3,500万円で成約していた場合、専有面積・間取りが同じであれば、同程度以上の価格で売れる可能性が高いといえるでしょう。ただしマンションの価格は、売り主の個人的な事情で決められることもありますし、不動産相場や需要の変化も考慮することが大切です。
収益性とは、そのマンションが将来的に生み出す収益を考慮した価格です。賃貸に出したことを想定して、得られる家賃収入から必要経費を差し引き、どれくらいの収益が見込めるかを考えます。
収益の評価にはいくつかの手法がありますが「還元法」では
【不動産価格（収益価格）】＝1年間の純利益（家賃収入−経費）÷還元利回り
という計算式で求めることができます。還元利回りは築年数や地域により異なりますが、賃貸住宅であれば4〜6%程度が目安です。
・家賃収入：180万円（15万円×12ヶ月）
・経費：25万円／年間
・還元利回り：5%
と仮定して計算すると
（180万円−25万円）÷ 5% ＝ 3,100万円
という結果になり、このマンションの収益性による評価額は3,100万円ということになります。
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詳しくはこちら＞＞それでは、マンションの資産価値を具体的に知るには、どのような方法で調べれば良いのでしょうか。
不動産は「同じものが二つとない」と言われます。たとえ同じマンション内にある同じ間取りの住まいでも、階数・売出し時期による築年数・使用状況などが異なり、全く同じ条件のものはないためです。そのため、物件同士の資産価値を単純に比較するのは難しいのですが、類似物件の取引価格は参考データのひとつとして有効になります。
国土交通省が運営するウェブサイト「土地総合情報システム」を用いて、実際に売買契約が成立した不動産の取引価格を調べることが可能です。トップページから「土地情報システム」へ進み、取引時期や種類（土地・土地＋建物・中古マンション等）、地域を選択すると検索結果が表示されます。町名までの所在地、最寄り駅、駅からの距離、床面積、築年数、利用目的（住宅・事務所）といった具体的な情報が掲載されているため、条件の似た中古マンションの取引価格を参考にしましょう。
マンションの固定資産税評価額は、市区町村（23区の場合は東京都）から郵送されてくる納税通知書に記載されています。また、不動産の所有者（または相続人）と同居の家族であれば市区町村役場の税務課や住民課などで固定資産税台帳を閲覧して確認することが可能です。
「公示価格」とは、そのエリアの標準的な土地に対して、国土交通省が毎年定める価格です。土地取引や税金の算定などの基準とするためのもので、市場状況や土地評価要因などから決定されます。公示価格は（財）資産評価システムセンターの全国地価マップから検索することが可能です。
また、不動産が実際に市場で取引された価格を「実勢価格」といいます。地方や郊外の実勢価格は公示価格の90〜110%程度ですが、都市部では公示価格の150%以上になることも多く、特にニーズの高い東京都心では公示価格の2〜3倍で取引が成立するケースもあります。
「路線価」とは、市街地の道路ごとに定められた、その道路に接する宅地の1㎡あたりの評価額で、税金の算定に用いられる基準です。国税庁により毎年公開され、全国地価マップなどで確認することができます。
路線価は算出する税金の種類に応じて相続税路線価と、固定資産税路線価の2種類があります。相続税評価額は公示価格の80%ほど、固定資産税評価額は公示価格の70%ほどが目安です。
例えば路線価が40万円／㎡、敷地面積が110㎡の土地であれば、評価額は
【40万円／㎡】×【110㎡】＝4,400万円
ということになります。
ただしこの計算式には変形地や高低差などの減価要因による補正が考慮されていないため、実際の固定資産税評価額とは誤差が生じる可能性があります。
全国地価マップ│（財）資産評価システムセンター
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal
所有しているマンションの資産価値を調べたいとき、類似物件のデータが見つからなかったり、条件が特殊で一般的な判断方法が当てはまらなかったりして、自力で判断するのが難しい場合は、不動産会社に売却査定を依頼してみるという方法もあります。
不動産会社により投資物件が得意であったり、マンションが専門であったりと、特徴が異なるため、複数の会社に依頼して査定結果を比較してみましょう。なかには専任媒介契約（独占的な仲介契約）を取り付けることを目的に、極端に高い価格を提示してくるケースもあるため、なぜその価格が算出されたのかの根拠を確認することが大切です。
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詳しくはこちら＞＞マンションの資産価値を調べるために、類似物件の取引価格を参考にするとき「なぜこの物件がこの価格で売れたのだろう」と感じることがあるかもしれません。中古物件の売買は多くが個人間取引のため、相場から離れた取引がなされることがあるためです。当初は相場に近い価格で売り出したものの、現金が必要になったなどの理由で、500万円以上の大幅な値下げが行わることも珍しくありません。また、レアケースではありますが思い入れのある物件だからと相場を外れた高額で売り出してみたところ、タイミング良く資金に余裕がある買主や購入を急ぐ買主が現れ、売買が成立してしまう可能性もあります。
中古マンションの相場感がよく分からないときには、リフォーム会社や不動産会社が販売した物件の成約価格を確認してみるのがおすすめです。不動産会社は売買により一定の利益を出す必要がある一方、売れ残りも避けたいため、相場に応じた適正な値付けをします。
マンションの価格を決める要素として、書類に記載されている条件だけでは算出ができない、実際に現地を確認してみないと分からないポイントもあります。プラスになる要素とマイナスになる要素を売り手自身がしっかりと把握して、「こんな理由で価格が高い（安い）んです」と説明できることが大切です。
●プラスになる要因
・動線が効率的で暮らしやすい
・住人のマナーが良く雰囲気が良い
・風通しが良く洗濯物が乾きやすい
・管理会社の資金運営が健全
●マイナスになる要因
・使用状況が悪く痛みが目立つ
・水回りに下水管やカビのニオイがする
・デッドスペースがある、収納が使いづらい
・共用部分の設備が故障している、汚れている
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詳しくはこちら＞＞マンションの資産価値は、売却価格と収益価格という2つの側面から考えることができ、交通利便性や周辺環境、方角・間取り・階数などにより決まります。一般的に資産価値は築年数の経過とともに下落していきますが、管理状況や周辺環境の変化により下落率が緩やかになったり、逆に値上がりしたりするケースもあります。具体的な価格は、類似物件の取引価格や路線価などから推察することが可能です。判断が難しい場合は、専門家に相談してみましょう。
0120-965-517