ヴィンテージマンションとは、一体どのようなマンションを指すのでしょうか？この記事では、ヴィンテージマンションの定義や魅力について詳しく解説します。また、築年数が経過した物件にはリスクも存在するため、購入を検討する際に押さえておくべき点や、理想のリノベーションを叶えるためにチェックしておきたいポイントをご紹介します。
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「ヴィンテージ（vintage）」とは、もともとはワインの原料となるぶどうの収穫年を意味する言葉です。現在、ヴィンテージという言葉はファッション、家具、アートなどさまざまな分野で「古くて価値のあるもの」や「年代物」を指すようになりました。同様に「ヴィンテージマンション」も、建築時期が古く、歴史的価値や魅力を持つ物件を意味します。
一般的にマンションは築年数が経過するとともに、どうしても資産価値が下がっていくものです。しかしヴィンテージマンションと呼ばれる物件は例外で、古くなっても価値を維持しており、場合によっては値上がりすることさえもあります。ヴィンテージマンションは人気が高いため、賃貸物件の募集や売出しされる物件が少ないことも特徴です。
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どのような建物を「ヴィンテージマンション」と呼ぶのか、明確な定義はありませんが、不動産調査会社の東京カンテイでは、下記の条件をすべて満たす物件をヴィンテージマンションとしています。
・少なくとも築10年以上である
・そのマンションの平均専有面積が100㎡前後（少なくとも90㎡以上）
・不動産市場において坪単価300万円以上で取引されている
参考：東京カンテイ│ヴィンテージマンション&プレミアムマンション②
https://www.kantei.ne.jp/report/87VM-maintain.pdf
ヴィンテージマンションは、都心の一等地に所在します。一等地といっても単に地価が高いだけではなく、古くから誰もが憧れる高級住宅街であることがポイント。しかも現在では新築マンション供給がほとんど見込まれないエリアです。東京では、青山、広尾、麻布などのエリアが該当します。洗練された美しい街並みや、都心でありながら静かで落ち着いた雰囲気が魅力です。主要な駅が近隣にあったり、複数の駅が利用可能であったりすることから交通アクセスにも優れており、通勤や通学、ショッピングにも便利な立地にあります。
ヴィンテージマンションの魅力のひとつに、時代を超越した外観デザインが挙げられます。建物の洗練されたデザインと高品質な外壁タイルは、築年数が経過しても、古びたり時代遅れな印象を与えたりすることがなく、むしろ独特の風格と趣深さを醸し出します。近年のマンションは、建築コストを抑えるためにシンプルで画一的なデザインとなっていることが多いですが、ヴィンテージマンションは建築家のこだわりが感じられる個性的なデザインが多いです。特に、昭和時代に建築された物件は日本を代表する著名な建築家が手掛けたものも多数あります。
マンションで安心して暮らしていくためには、整った管理体制が重要です。管理方法には、管理会社への委託と住人による自主管理の2つのケースがあります。ヴィンテージマンションでは、共用部分の日常清掃や点検、メンテナンスや修理、長期修繕計画や修繕積立金の運用といった業務が適切に行われているのが特徴です。特に自主管理の場合、ヴィンテージマンションの住人は自分たちの住まいに愛着を感じており、多くの人が管理組合の運営に積極的に関与しています。
ヴィンテージマンションはその資産価値が高く評価されています。同じエリアや似た条件の物件と比べても、高額で取引されることが多いです。その要因のひとつには、ヴィンテージマンションとしての知名度があるためです。もし将来手放すことになっても、リセールバリューが期待できるため、投資や資産運用の観点からも魅力的な選択肢となることがあります。
ヴィンテージマンションは高額なことから、入居者は高収入で社会的地位が高い層が多く見られます。こうした住人たちは生活マナーが良く、共用設備の使い方が丁寧で、ゴミ出しルールを遵守するなど、安心して暮らす環境が整っています。また、住人同士がつながりを持ち、良好なコミュニティが形成されており、管理組合の運営にも積極的に関与することが一般的です。このような状況が、ヴィンテージマンションでの快適な暮らしを支えています。
ヴィンテージマンションは、共用部分も魅力的です。エントランスや共用廊下にクラシカルな意匠が施され、格調高い雰囲気が醸し出されています。建材は天然石や天然木などの良質な素材が使用されており、現在では入手が難しいものが使用されていることも珍しくありません。これらの素材は耐久性が高く、年月を経ても美しさが持続します。また、ヴィンテージマンションは、敷地に対して建物がゆったりと配置されており、共用スペースも広々としていることが多いです。伸びやかなエントランスホール、ラウンジ、緑豊かな中庭など、住人同士の交流やリラックスの場として利用できる共用スペースが充実しています。
ヴィンテージマンションは時代を超えた魅力を持ち、住みたいと考える人が後を絶ちません。この魅力は、ヴィンテージマンションとしての認知度や恵まれた周辺環境によるもので、新しいマンションでは真似ができません。築年数が経過しても価値が下がらず、むしろ歴史や風格といった要素により魅力が増していくのが、他のマンションとの大きな違いです。そのため、ヴィンテージマンションは将来的にも資産価値が向上する可能性が見込まれます。
ヴィンテージマンションのあるエリアには、各種サービスを提供する店や飲食店が豊富です。どこにでもあるようなチェーン店は少なく、こだわりを持った個人店が多く存在しています。また商業施設だけでなく、近隣に大学や美術館などの文化施設が点在していることも特徴のひとつです。さらに、都立公園などの緑地が多く存在しているため、都心でありながら豊かな自然に囲まれた環境で快適に暮らすことができます。
ヴィンテージ落ちとは、ヴィンテージマンションとして認識される条件から外れてしまうことを指します。おもな条件は、「築年数が10年以上」「床面積が100㎡前後」および「坪単価300万円以上」のため、ヴィンテージ落ちの要因となるのは資産価値の低下による価格下落です。特に、築40年以上が経過したマンションでは、配管の耐用年数が過ぎるなどの理由で、大規模な修繕費用が発生することがあります。これが資産価値を下げる要因となり、ヴィンテージ落ちとなるケースが多く見られます。
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さまざまな魅力を持つヴィンテージマンションですが、デメリットやリスクについても確認しておきましょう。
ヴィンテージマンションのなかには、1981年以前に建築確認申請が取られ、旧耐震基準が適用されている場合があります。この基準は、震度5強程度の中規模地震でも建物が倒壊しないように耐震性能を定めたものです。1981年以降の新耐震基準では、震度6〜7程度の大規模地震でも建物が倒壊しないように設計されています。ただし1981年以前に建築されやヴィンテージマンションでも、大規模修繕として耐震補強工事が実施され、新耐震基準を満たしているケースも存在します。そのため、建築時期だけで耐震性を判断するのではなく、不動産会社などに確認を求めることが重要です。
ヴィンテージマンションは、最新のマンションと比較してセキュリティ面で劣る場合があることに注意が必要です。最新のマンションでは、スマートフォンを活用したロックシステムやAIによる異常検知機能を備えた防犯カメラなどの先進的な防犯システムが導入されています。その一方、築年数が経過したマンションの中には、エントランスにオートロックが設置されていないものも存在します。ただし、ヴィンテージマンションの住人は高い防犯性を求める層が主流のため、管理人が常駐であることが多く、過去の改修の際にセキュリティシステムが導入されているケースも多いです。
ヴィンテージマンションは、最新の断熱材や防音材が使用されていなかったり、床や壁の厚みが薄かったりするため、生活音が聞こえやすい場合があります。特に、上階の足音や家具の移動音、物を落とした音などが伝わりやすいです。生活音が気になる場合は防音リフォームが必要になるかもしれません。
ヴィンテージマンションでは、共用部分の劣化が見られることがあります。築10〜20年程度の建物の場合、塗装の剥げ、階段や手すりの傷・汚れなどが目立ちやすくなります。一方、さらに古いマンションの共用部分では、劣化がより顕著になる場合も。例えば、階段や廊下の床に凹みが見られたり、手すりが歪んでいたり、エントランスの自動ドアやエレベーターの故障などの問題が生じることがあります。共用部分の劣化や老朽化が放置されているマンションは、管理組合が適切に運営されていない可能性があるため、注意が必要です。
一般的には、マンションの資産価値は築年数が経過するにつれて下がり、中古マンションを購入することでコストを抑えることができます。しかし、ヴィンテージマンションは築年数が経っても価格の下落率が低く、場合によっては新築時より価格が上昇することさえもあります。そのため、「お得にマンションを購入したい」、「コストを抑えたい」と考えている方には、ヴィンテージマンションはおすすめしません。
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ヴィンテージマンションは、恵まれた周辺環境、交通利便性、街の歴史や風格、住む人たちの愛着などから、築年数が古いにもかかわらず高額で売買されています。また、多くの人々が住みたいと考える一方で、賃貸物件の募集や売出し物件の数は少なく、市場の流動性は低い状態です。また、ヴィンテージマンションが位置する高級住宅街エリアでは、新しいマンションの供給がほとんど見込めません。これらの要素から、ヴィンテージマンションは資産性が高いと言うことができ、将来的にも大幅な価格下落はほとんどないと考えられます。
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ヴィンテージマンションの購入時には、管理組合の運営状況や修繕計画を確認し、長期的な視点で安心して暮らせる環境が整っているかを検討することが大切です。管理体制が整っているマンションでは、共用部分の清掃や修繕が適切に行われ、快適な住環境が維持されます。また、修繕計画が適切に策定されていれば、建物の老朽化対策が実施され、資産価値の低下を抑えることができるでしょう。逆に、管理体制が不十分だと、共用部分が劣化したり、修繕が遅れたりすることがあり、住み心地が悪化する可能性があります。さらに、適切な修繕計画がなければ、予期せぬ大きな修繕費用が発生することもあります。
ヴィンテージマンションの購入時には、物件価格のほかに維持費も確認しましょう。維持費はおもに修繕積立金と管理費から成り立っており、これらの費用は住宅ローンを完済した後も毎月支払う必要があります。修繕積立金は、建物や共用施設の修繕やメンテナンスに使われる費用を積み立てるためのものです。積立金が十分に積み立てられていないと、将来的に大規模な修繕が必要になった際に、急に負担が増えることがあります。管理費は、共用部分の清掃や照明、セキュリティの維持など、日々の運営にかかる費用です。そのほか駐車場代や固定資産税なども加味し、毎月の住居費用がどれくらいとなるのかを把握して資金計画を建てましょう。
地震の多い我が国で安心して暮らしていくためには、マンションの耐震性は忘れずに確認したいポイントです。特に、1981年以前に建築されたヴィンテージマンションは、旧耐震基準に基づいて建設されているため、現行の耐震基準に準拠していない場合があります。ただし築年数が古いマンションでも、耐震改修工事により耐震性能を向上させているケースがあるため、その点も確認しておくことが重要です。
ヴィンテージマンションの購入を検討する際には、建て替え案が出ていないか確認しておきましょう。特に、築40年以上経過した建物は老朽化が進み、建て替えの議論が持ち上がることがあるためです。建て替えが決定されると、1戸あたりの費用負担はおおよそ1,000〜3,000万円程度かかることが予想されます。しかし、ヴィンテージマンションは敷地に対して戸数に余裕があることが多く、建て替え後のマンションの戸数を増やしてその売却益を建築費用に充てることで、元々の住民の費用負担を軽減できるケースもあります。とはいえ、国土交通省のデータによると、令和2年時点で建て替えが実施されたマンションは、準備中のものも含めてわずか295件にとどまっており、実際に建て替えが行われるケースは珍しいと言えるでしょう。
建物が古くても、リフォーム・リノベーションを施すことで、内装や住宅設備を新築同様に一新することができます。リフォーム・リノベーションを前提にヴィンテージマンションを購入するなら、自分の希望に合った施工ができるかどうかを事前に確認することが大切です。マンションの管理規約には住人の暮らしを円滑に進めるためにさまざまなルールが定められており、そのなかにリフォームに関する取り決めが含まれています。リフォームの自由度に影響を与えるものとしては、床の材質や水周り設備の移動などを制限するものがあります。リフォームの自由度が低いマンションでは、理想の住まいに改修できない場合があるため、物件の購入前に管理規約の内容を確認しましょう。
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詳しくはこちら＞＞日本有数の高級住宅街が集中する東京。歴史ある街にはヴィンテージマンションも多く存在します。エリア別に代表的なヴィンテージマンションを確認してみましょう。
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詳しくはこちら＞＞三田綱町パークマンションは、港区の中心に位置するヴィンテージマンションです。東京タワーや霞が関ビルに次ぐ「第三の高層建築物」として話題を集めた。日本初の高層マンションです。周囲に高い建物がなく、2棟の純白のマンションが空に映えます。新築当時のコンセプトは「空に住まう」でした。かつての迎賓館であった名建築と庭園を擁する「綱町三井倶楽部」に隣接していることから、都心の一等地でありながら緑豊かで静かな環境です。北側の住戸からは、東京タワーを望むことができます。1フロアに最大4戸が配置されており、すべての住戸が角部屋です。専有面積は115.71～128.70㎡と、贅沢な広さを誇っています。
| 竣工年 | 1971年 |
| 所在地 | 東京都港区三田2丁目3-34 |
| アクセス | 東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩9分 都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩9分 都営大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩13分 |
| 階数 | 地上19階・地下2階（2棟、147戸） |
ドムス南青山は、港区南青山にある閑静な住宅街にあるヴィンテージマンションです。このエリアはかつて高樹町と呼ばれ、江戸時代から武家屋敷が存在していました。大建ドムスが手掛けたドムスシリーズの物件で、建築当時はいわゆる「億ション」の代表格と言われた高級マンションです。外観は深みのある赤褐色のレンガタイルが印象的で、手入れが行き届いた植栽が品格を演出しています。また、共用部分は大理石とシャンデリアを使用したホテルライクなデザインが特徴です。地上4階建ての低層マンションで、わずか13戸という贅沢な構成となっています。南青山だけでなく西麻布や広尾も生活圏内にある、利便性の高い立地です。
| 竣工年 | 1988年 |
| 所在地 | 東京都港区南青山7-8-25 |
| アクセス | 東京メトロ銀座線「表参道」駅 徒歩12分 東京メトロ千代田線「表参道」駅 徒歩12分 |
| 階数 | 地上4階・地下1階（13戸） |
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詳しくはこちら＞＞渋谷区広尾の小高い丘陵地に位置する広尾ガーデンヒルズは、大規模プロジェクトによるヴィンテージマンションです。渋谷・青山・恵比寿・六本木からも2km以内に位置します。全15棟の建物が立ち並ぶ広大な敷地の面積は、約6.6ヘクタール。かつて若木であったケヤキが今では大木に成長し、豊かな林を築いています。東京ドーム約1.4個分に相当する敷地は4つのブロックに分かれており、中心となる「センターヒル」にスーパー、銀行、病院、美容室などの生活施設が揃い、敷地内で日常生活を完結することも可能です。
| 竣工年 | 1986年 |
| 所在地 | 東京都渋谷区広尾４ |
| アクセス | 東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩4分 |
| 階数 | 地上14階・地下2階ほか（15棟） |
都内でも屈指の高級住宅街として知られる渋谷区松濤のヴィンテージマンションです。大規模ターミナルの渋谷駅からも徒歩圏内でありながら、品格漂う閑静な住み心地を提供しています。松濤グリーンハイツは、地上3階建ての低層マンションで、全9戸というゆとりある構成。スマートで洗練された外観が、格調高い街並みに調和しています。近隣には渋谷区立松濤美術館やBunkamuraなどの美術館があり、文化的な環境です。徒歩圏内には旧佐賀藩の屋敷跡であった鍋島松濤公園があり、四季折々の美しい緑を楽しむことができます。
| 竣工年 | 1975年 |
| 所在地 | 東京都渋谷区松濤2-11-17 |
| アクセス | 京王井の頭線「神泉」駅 徒歩7分 京王井の頭線「駒場東大前」駅 徒歩12分 JR山手線「渋谷」駅 徒歩14分 |
| 階数 | 地上3階・地下1階（9戸） |
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詳しくはこちら＞＞一番町パークマンションは、東京都千代田区にあるヴィンテージマンション。皇居の西側に位置する希少性の高い物件です。江戸時代に武家屋敷が立ち並んだ番町エリアは英国大使館やローマ教皇庁などがあり、品格漂う町並みとなっています。また、日本屈指の桜の名所でもある千鳥ヶ淵公園に隣接していることから、緑豊かな環境に恵まれています。ほとんどの住戸が100㎡を超える広々とした空間で構成されており、ゆったりとした暮らしを実現できるヴィンテージマンションです。
| 竣工年 | 1973年 |
| 所在地 | 東京都千代田区一番町2-1 |
| アクセス | 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩4分 東京メトロ有楽町線「麹町」駅 徒歩11分 都営新宿線「市ヶ谷」駅 徒歩12分 |
| 階数 | 地上14階・地下1階（41戸） |
番町千鳥ヶ淵アビタシオンは、東京都千代田区にあるヴィンテージマンション。周辺は千鳥ヶ淵公園や皇居がほど近く緑豊かな街並みで、電線はすっきりと埋設化されています。大使館や大学キャンパスが立ち並び、アカデミックな雰囲気が漂うエリアです。物件の外観は、2色のブラウンタイルに白いアクセントカラーを組み合わせたクラシカルなデザインで、品格あふれる町並みに調和しています。
| 竣工年 | 1971年 |
| 所在地 | 東京都千代田区三番町 3-9 |
| アクセス | 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩5分 東京メトロ有楽町線「麹町」駅 徒歩10分 東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅 徒歩14分 |
| 階数 | 地上9階・地下1階（32戸） |
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詳しくはこちら＞＞ヴィンテージマンションは、単に築年数が経っているマンションではなく、風格と歴史があるマンションです。街とともに歴史を刻み、住む人たちの愛着が強く、敷地に対して戸数が少なくゆとりのある間取りが特徴です。希少性が高いため資産価値も安定しています。ただし、物件によっては最新のマンションに比べてセキュリティ面が劣ることがある、築年数が古いために共用部分や設備の劣化が進んでいる、耐震性能が現行基準に準拠していない場合がある、といったデメリットを持つ場合もあります。ヴィンテージマンションを購入する際には、その魅力とデメリットを理解し、価値観やライフスタイルに合った物件を見つけることが大切です。
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詳しくはこちら＞＞ヴィンテージマンションは、新築物件にはない独自の魅力があります。築年数が経過したマンションであっても、リノベーションにより新築同様に生まれ変わらせることが可能です。個々のライフスタイルや価値観に合わせ、唯一無二の住まいづくりをしてみませんか？「中古マンションを購入してリノベーションしたい」、「資産価値の高い物件を見つけたい」とお考えなら、グローバルベイスの無料のセミナーや相談会にぜひご参加ください。理想の住まいづくりのお役に立つはずです。
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