マンションの寿命は一律に決まるものではありませんが、100年以上使える可能性があるともいわれています。特に鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、耐久性・耐火性・耐震性に優れた構造で、長寿命化しやすいのが特徴です。
ただし、マンションの寿命は「築何年か」だけで決まるものではありません。長期修繕計画に沿って計画的にメンテナンスが行われているか、管理組合が機能しているか、修繕積立金が確保されているかなどによって、建物の状態に違いが出てきます。
そのため、長持ちする物件を見極めるには、築年数だけで判断せず、これまでどのように維持管理されてきたかを確認する視点が大切です。
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マンションの寿命について考える際は、「法定耐用年数」と「実際の寿命」を分けて考えると理解しやすくなります。2つには、以下のような違いがあります。
・法定耐用年数：税務上、資産価値を計算するために定められた年数
・実際の寿命：建物の構造や管理状態、修繕状況によって変わる年数
よく「マンションの寿命は47年」といわれますが、これは鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数を指しています。一方で、マンションの主流である鉄筋コンクリート造（RC造）は、耐久性に優れた構造として知られており、長く住み続けられる可能性があるともいわれています。
ここからは、RC造マンションの耐久性や、法定耐用年数と実際の寿命の違いについて詳しくみていきましょう。
マンションの主流である鉄筋コンクリート造（RC造）は、適切な管理や修繕を行うことで、100年以上使える可能性があるともいわれています。RCとは「Reinforced Concrete」の略で、鉄筋を組んだ型にコンクリートを流し込んでつくられる構造です。耐久性・耐火性・耐震性・防音性に優れている点が特徴です。
国土交通省の資料では、「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年」「メンテナンスにより150年まで延命可能」という研究結果も示されており、実際に欧米では築100年を超えて今も利用されている建物もあります。
出典：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について
鉄筋コンクリート造マンションは「耐用年数47年」とよくいわれますが、「47年で住めなくなる」という意味ではありません。国税庁が定める「法定耐用年数」は、税金計算のために設定された会計上の年数です。
建物などの資産は、時間の経過とともに少しずつ価値が下がっていくと考えられており、その価値を何年かけて計算するかを示したものが法定耐用年数です。
一方で、実際のマンション寿命は、建物の構造や日頃のメンテナンスによって大きく変わります。つまり、法定耐用年数の47年は、マンションそのものの寿命を示しているわけではありません。
マンションの寿命を考える際には、まず建物の建物構造を確認しましょう。マンションの主流は、鉄筋コンクリート造（RC造）です。”RC”とは“Reinforced Concrete”の略で、直訳すると「補強されたコンクリート」の意味です。鉄筋を組んだ枠型にコンクリートを流し込んで建てられた建物で、耐久性・耐火性・耐震性・防音性にすぐれています。
国土交通省の調べによると、「鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は117年」「寿命は120年だがメンテナンスにより150年まで延命可能」という研究結果が出ています。
実際に欧米には「築100年」を超える建築物がめずらしくありません。例えば、アメリカのシカゴには、19世紀末に建てられた高層ビルが今もオフィスビルとして利用されています。また、フランスのパリでは、1903年竣工の鉄筋コンクリート造のマンションが今も住宅として活躍中です。したがって、エレベーターなどの基本的な設備が整ったマンションであれば、メンテナンスを続けながら100年以上使い続けることは可能なのです。
残念ながら、日本ではマンションが建てられ始めたのが1960年代半ば以降と、マンションの歴史が浅いために、築年数の長いマンションはまだありません。しかし、これからは時間の経過とともに、メンテナンスが行き届いた優良マンションが、歴史を競い合うことになるでしょう。
例えば、35歳の方が築35年の中古マンションを購入すると、「あと何年住めるのか」と考えますよね。しかし前述の通り、鉄筋コンクリート造マンションは、適切な管理や修繕が行われていれば、長寿命化しやすい構造です。
人生100年時代といわれる今、これから50年前後住むライフプランを考える方も少なくありません。マンションの寿命や今後のメンテナンス技術を踏まえると、「一生住めるか」を過度に心配しすぎる必要はないでしょう。
大切なのは、築年数だけで判断するのではなく、長持ちするマンションなのかどうかを見極めることです。
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マンションの寿命は、単純に「築何年か」だけで決まるものではありません。長く住み続けやすいマンションには、いくつか共通する特徴があります。マンションの寿命を左右する主な条件は、以下の5つです。
・管理状態（適切なメンテナンスが行われているか）
・構造（修繕しやすい設計になっているか）
・建材（劣化しにくい建材が使われているか）
・立地・周辺環境（地盤や塩害・風雨などの影響を受けにくいか）
・インスペクションや安心R住宅制度（建物状況調査や制度を確認できるか）
同じ築年数でも、これらの条件によって建物の状態には大きな差が生まれます。ここからは、それぞれのポイントについて詳しくみていきましょう。
・条件1：管理状態
・条件2：構造
・条件3：建材
・条件4：立地・周辺環境
・条件5：インスペクションや安心R住宅制度
鉄筋コンクリート造マンションの、素材上の物理的な耐久年数が100年以上あるといっても、個々のマンションの寿命を左右する重要なポイントがあります。それは次の4つの条件です。
耐久性にすぐれた鉄筋コンクリートも、長く使用しているうちにだんだん劣化してきます。外壁の塗装や屋上の防水、配管のクリーニングなどは定期的に行わなければなりません。
これらの共有部分の大規模補修工事は入居者が支払う「修繕積立金」でまかなわれます。マンションの管理組合は「長期修繕計画」を作成し、修繕積立金を管理し、定期的にメンテナンス工事を行っているはずです。
これらのメンテナンス工事がきちんと行われているマンションは寿命が長くなります。実際の物件を内覧する際には、建物の状態や管理体制（修繕積立金が足りているかなど）をしっかりチェックすることが必要です。
物件広告には「RC造（鉄筋コンクリート造）」「SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）」「S造（鉄骨造）」というように建物構造が掲載されています。一般的には、S造→RC造→SRC造の順に強度が上がります。ただし、個々の建物の強度は、使用されている建材自体（コンクリートの厚さなど）で決まるため、内覧の際にとなりの物音が聞こえやすいか（聞こえやすい＝コンクリート壁がうすい）などをチェックしましょう。
ただし、耐震性については、『建築基準法』の改正により、1981年6月以降は現行の耐震基準が適用されています。そのため、1981年6月よりも前に「建築確認」を受けている物件の場合は、「耐震診断」を受けているか、現行の耐震基準を満たしているかを確認しましょう。
さらに、配管設備が簡単に交換できるかどうかもチェックポイントです。配管設備は20～30年くらいで交換が必要となります。配管がコンクリートの躯体部分を通っている場合は、コンクリートを壊さないと交換できないために費用がかかり、結局「交換不可」となってしまいます。実は、1960年代～1970年代に建てられたRC造マンションの多くが、配管設備がコンクリートの躯体部分を通っており、取り換えができないでいます。
コンクリート自体にも劣化しやすいものと劣化しにくいものがあります。例えば、セメントに対する水の比率が高かったり、鉄筋をおおうコンクリートがうすかったりするとひび割れしやすくなり、中の鉄筋がさびる心配があります。また、給排水管の材料も要注意。給排水管はさびやすいメッキ鋼管よりも、腐食に強い塩化ビニール管の方がすぐれています。
地震列島の日本では地震に強い地盤かどうかは気がかりなポイントです。また、津波や洪水、土砂崩れなどの災害も心配でしょう。国土交通省では以下のサイトで、地盤の強さや、津波・洪水・土砂災害のリスク情報の提供をしています。
・国土地盤情報検索サイト（国土交通省、国立研究開発法人土木研究所および国立研究開発法人港湾空港技術研究所） http://www.kunijiban.pwri.go.jp/
・国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disapotal.gsi.go.jp/
そのほかにも、海に近い物件では潮風による塩害、まわりに高い建物のないエリアの高層物件では日光や風雨をまともに受けるためのダメージが想定されます。そのため、外壁塗装などのメンテナンス工事を頻繁に行う必要があります。
長持ちするマンションかどうかを見極めるには、専門家による「インスペクション（住宅診断）」がおすすめです。国土交通省では、柱・梁・壁のひび割れ、雨漏り・水漏れ、給排水など、診断項目や検査方法について、中古住宅用のインスペクションのガイドラインを出しています。
また、2018年4月、国土交通省により「安心R住宅」制度がスタートしました。インスペクションが行われ、現行の耐震基準と一定の品質基準を満たした中古住宅については、広告に「安心R住宅」マークが表示されています。
したがって、「安心R住宅」のロゴマークがついた中古マンションは「インスペクション済み。耐震性などの品質基準はクリア」ということです。したがって、これから中古マンションを購入する場合は、「安心R住宅」や、インスペクション済みで結果報告書を確認できる物件をチェックするとよいでしょう。
なお、インスペクションを受けていない物件については、自分で専門業者にインスペクションを依頼することができます。しかし、自分でインスペクションを依頼する場合はインスペクション費用が自己負担になります。
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詳しくはこちら＞＞長く住み続けられる可能性があるといわれても、「築古マンションでも本当に大丈夫？」と不安に感じる方は多いでしょう。しかし、中古マンションは築年数だけで「安心・不安」を判断できるものではありません。
築年数が浅くても、管理状態によっては将来的な修繕負担が大きくなることがあります。一方で、築年数を重ねていても、適切な修繕やメンテナンスによって良好な状態を維持しているマンションもあります。
そのため、中古マンションは築年数ごとの特徴を理解しながら、管理状態や修繕履歴も含めて確認することが大切です。主な特徴をまとめると、以下の通りです。
【築年数ごとの特徴】
| 築年数 | 特徴 |
|---|---|
| 築20年未満 | 設備性能が比較的新しく、現代的な仕様が多い |
| 築30〜40年 | 大規模修繕の実施状況が重要になる |
| 築50年以上 | 管理状態によって建物の状況が大きくなる |
ここからは、築年数ごとに詳しくみていきましょう。
築20年未満のマンションは、設備性能や仕様が比較的新しい築年数帯です。現在のライフスタイルに合った設備が導入されているケースも多く、リフォーム費用も比較的抑えやすい傾向があります。
一方で、築浅だから安心とは限りません。マンションの大規模修繕工事は、一般的に10〜15年周期で計画されることが多く、築11〜20年頃は1回目の大規模修繕時期にあたる可能性があります。そのため、修繕積立金や修繕計画も確認しておくことが大切です。
築30〜40年のマンションでは、大規模修繕が適切に行われているかが重要なポイントです。特に、外壁・防水・給排水管などの修繕履歴によって、建物の状態は大きく違ってきます。
この年代は、2回目の大規模修繕工事の時期にあたるケースも多く、修繕積立金が不足していないか、必要な修繕が計画的に実施されているかを確認しておきましょう。修繕が継続的に行われているマンションは、長寿命化しやすくなります。
築50年以上のマンションでも、適切な修繕や管理が継続されていれば、住み続けられるケースはあります。ただし、この築年数帯は管理状態によって建物の状態に差が出やすくなるため、修繕履歴や管理状況を確認することが特に重要です。
確認したいポイントは、耐震補強の有無や給排水管の更新履歴、修繕計画の更新や見直しなどです。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けたマンションは、旧耐震基準で建てられているため、耐震診断や耐震改修の状況も確認しておくと安心でしょう。
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ところで、万が一、マンションが老朽化し問題が生じた場合、マンションの建て替えは行われているのでしょうか？ 先に結論をいうと、マンションの建て替えはほとんど実現していません。その主な理由として次の2点があげられます。
マンションの建て替えは、「区分所有法」に基づく多数決によって決定されます。これまでは、建て替え決議を行うには、区分所有者数・議決権数で「5分の4以上」の賛成が必要でした。また、所在不明の区分所有者も決議の母数に含まれていたため、建て替えを進めにくい状況もありました。
こうした背景から、2026年の区分所有法改正では、所在等不明区分所有者を決議の母数から除外できるよう見直しが行われています。さらに、耐震性不足・外壁剥落の危険性・給排水管の腐食による衛生面の問題など、一定の客観的事由があるマンションについては、建て替え決議の要件が「4分の3以上」の賛成へ緩和されました。
ただし、こうした条件に該当しない場合は、引き続き「5分の4以上」の賛成が必要です。また、築年数の古いマンションでは入居者の高齢化によって住み替えや建て替えに慎重なケースも多く、法改正後も合意形成の難しさが大きく変わるわけではありません。
出典：国土交通省｜令和７年マンション関係法改正と これからのマンション管理
これまでの建て替え事例の大半は、建て替えによって以前より大きなマンションを建て、増えた戸数を売って建て替え費用をまかなえたというケースです。ここで明暗を分けるのは容積率です。容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことで、「建築基準法」により容積率の上限が決められています。容積率に余裕があり、人気エリアのマンションの場合は、建て替えで床面積を増やして増えた分を売って建て替え費用をまかなうことができました。しかし、容積率に余裕がない場合や、希望販売価格では買い手が見つからないエリアの場合は、建て替え費用の負担が大きくなります。
つまり、建て替えによる経済的なメリットがない場合は、建て替えは難しいというのが実状です。
マンションは、古くなったらすぐ建て替えられるものではありません。日本では、建て替えに区分所有者の合意形成や多額の費用負担が必要になるため、実際には修繕を重ねながら長く住み続けるケースが主流です。
特に築年数の古いマンションでは、高齢化によって住み替えや建て替えに消極的なケースも多く、法規制や費用面の問題から建て替え自体が難しいマンションもあります。
これからのマンションは、適切な修繕やメンテナンスを行いながら、寿命を延ばしていく考え方が重視されるでしょう。
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詳しくはこちら＞＞中古マンションを選ぶ際は、築年数や室内のきれいさだけで判断しないことが大切です。内装はリノベーションで好みに合わせて変更できますが、建物全体の管理状態や共用部は、自分だけで自由に変えられるものではありません。
マンションは「管理を買う」ともいわれるように、これから長く快適に住めるかどうかは、日頃の維持管理によって大きく変わります。築年数だけではわからない管理状態や修繕状況まで確認することで、長く住み続けやすいマンションを見極めやすくなります。
中古マンション購入では、次の3つのポイントを確認しておくことが重要です。
・修繕履歴を確認する
・管理組合が機能しているか確認する
・配管や共用部の状態を見る
ここからはそれぞれのポイントについて説明していきます。
中古マンション購入時は、これまでどのような修繕が行われてきたかを確認することが大切です。特に、大規模修繕の実施履歴や長期修繕計画の内容は、マンションの管理状態を判断する重要な材料になります。
長期修繕計画とは、外壁・防水・給排水管などについて、「いつ・どのような修繕を行うか」を長期的にまとめた計画書のこと。計画的に修繕が行われているマンションは、建物の劣化を抑えながら、長く良好な状態を維持しやすくなります。
マンションの管理状態を見極めるうえで、管理組合が適切に機能しているかも重要なポイントです。管理組合は、修繕計画や共用部の管理、修繕積立金の運営などを行っています。
例えば、総会が定期的に開催されているか、掲示板の情報が整理されているかなどからも、日頃の管理状況が見えてきます。
管理体制が整っているマンションは、将来的な修繕トラブルが起こりにくく、長く安心して住み続けられるでしょう。
中古マンション購入では、室内の状態だけでなく、共用部や配管の状態も確認することが大切です。
特に確認したいのは、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場などの共用部です。日常的な清掃やメンテナンスが行き届いているマンションは、管理状態が良好な可能性があります。
また、給排水管の更新履歴があるかも重要なポイントです。資料だけで判断するのではなく、実際に物件へ足を運び、専有部だけでなく建物全体が適切な管理をされているかまで確認しておくと安心でしょう。
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特に、立地条件の良い築古マンションは、新築では予算的に手が届きにくいエリアでも価格が抑えられる分、選択肢が広がる点が魅力です。また、実際の間取りや建物の特徴を踏まえながら、内装や設備を自分たちのライフスタイルに合わせて整えられるため、暮らしに合った住まいをつくりやすくなります。
さらに、中古マンションは、今ある空間を活かしながら住まいを更新できる点も魅力です。築年数だけではわからない価値を引き出しながら、心地よい住まいへ変えていけるでしょう。
ここからは、「中古マンション×リノベーション」のメリットについて詳しく見ていきましょう。
中古マンションは、リノベーションによって内装や設備を一新できる点が魅力です。古さを感じやすいキッチン・浴室・洗面台なども、現在の暮らしに合った機能性の高い設備へ交換すると、築年数を感じにくい快適な住まいへと更新できます。
また、既存の躯体や形状を活かしながら、床材や壁紙、照明などを自分たちの好みに合わせて選べる点も魅力です。中古マンションならではの雰囲気を残しつつ、自分たちらしい住まいづくりを楽しめるでしょう。
中古マンションのリノベーションでは、既存の間取りを活かしながら、今の暮らしに合わせて住まいを整えやすい点がうれしいポイント。例えば、和室をLDKにつなげて開放感を高めたり、ワークスペースや収納を追加したりすることもできます。
また、最初から大規模に変更するのではなく、「まず住んでみる」という選択肢も取れます。実際の暮らしの中で不便に感じた部分だけを少しずつ見直せるため、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応しやすいのもメリットです。
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詳しくはこちら＞＞マンションの寿命について調べていると、「築古マンションは危険なのでは？」と不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、実際には築年数だけでマンションの安全性や住みやすさが決まるわけではありません。
また、「100年持つ」といわれるマンションも、何もしなくても長持ちするわけではなく、定期的な修繕やメンテナンスを行いながら維持管理していくことが前提になります。
マンションの寿命については、イメージだけで判断されやすい部分も多くあります。情報だけに振り回されず、建物の状態や管理状況まで含めて考えることが大切です。ここからは、よくある誤解を整理しながら、マンション寿命について正しく理解していきましょう。
築古マンションだと「古いから危険？」と不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、実際には築年数だけで安全性や住み心地が決まるわけではありません。
例えば、大規模修繕や配管更新が計画的に行われ、共用部まで丁寧に管理されているマンションは、築年数を重ねても良好な状態を維持しやすくなります。
反対に、築浅マンションでも管理状態によっては、将来的な修繕負担が大きくなることも。「築何年か」だけでなく、管理状態まで確認して判断しましょう。
「マンションは100年持つ」といわれることがありますが、これは何もしなくても長持ちするという意味ではありません。実際には、定期的な修繕やメンテナンスを行いながら維持していくのが前提になります。
特に、外壁・防水・給排水管に加え、エレベーターなどの設備も定期的な点検や更新が必要です。マンションの長寿命化は、こうした老朽化しやすい部分を適切に検査・修繕しながら、維持管理を続けることで成り立っています。
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「築古マンションでも住める？」「マンションは実際何年持つ？」など、気になるポイントを事前に整理しておくと、自分たちに合った住まいを検討しやすくなります。
購入後に後悔しないためにも、疑問や不安を一つずつ確認しながら住まい選びを進めていきましょう。
マンションの寿命は一律に決まるものではなく、建物の構造や、どのように管理・修繕されてきたかによって大きく変わります。特に耐久性の高い鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、適切な管理や修繕が行われていれば、100年以上使える可能性があるともいわれています。
そのため、「あと何年住めるか」だけで考えるのではなく、今後も適切にメンテナンスされていくマンションかどうかが寿命を決めるポイントです。
築50年のマンションでも、適切に修繕や管理が行われていれば、住み続けられる可能性はあります。
ただし、この築年数帯は建物の状態に差が出やすくなるため、管理状態をしっかり確認しておくと安心です。特に、耐震補強の有無や給排水管の更新履歴、修繕積立金の状況、共用部の管理状態などは確認しておきたいポイントです。
また、長期修繕計画が適切に見直されているかどうかも、安心して暮らしていくための重要な判断材料になるでしょう。
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、耐久性・耐火性・耐震性に優れた構造で、100年以上使用できる可能性があるともいわれています。実際に欧米では、築100年を超えて今も利用されているRC造建築も存在します。
一方、日本でマンションが建てられ始めたのは1960年代以降のため、築100年を超えるマンションはまだほとんどありません。しかし今後は、適切な管理や修繕が行われたマンションが、長く住み継がれていく時代になっていくでしょう。
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中古マンション購入では、築年数だけにとらわれず、修繕履歴や管理体制、長期修繕計画まで確認しながら、自分たちに合った住まいを見極める視点が大切です。
とはいえ、物件の状態は見慣れない部分も多く、判断に迷うこともあるかもしれません。
マンション選びについて不安や疑問を感じる方は、物件探しの段階から専門家に相談しながら進めると、自分たちに合った選択肢を整理しやすくなります。オンライン相談会も行っていますので、ご自宅からお気軽に活用してみてください。
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