中古住宅は新築住宅に比べると安全面で劣るのでしょうか？築年数や見た目だけでは安全性の判断は難しいものです。そこでこの記事では、耐震基準や耐震等級の種類、住宅の老朽化を判断する客観的な調査方法を解説していきます。
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住まいの安全性は、おもに「防災」「建物」「防犯」の３つのポイントで考えることができます。
・防災…災害に対する強さ・耐震性能
・建物…経年による構造部分の劣化状況・メンテナンスの必要性
・防犯…空き巣などの窃盗犯罪に対するセキュリティ対策
住まいの３つの安全性について、順に解説していきます。
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詳しくはこちら＞＞日本は世界でも有数の地震大国です。世界で発生する中程度（M6）以上の地震のうち、約20％が国土の小さな日本付近で起きています。そのため、住まいの安全性を考える際、まずは耐震性能が気に掛かるという人は多いはずです。
参考：http://www.jice.or.jp/knowledge/japan/commentary12
建物を建築する際には、建築基準法に定められた基準を満たすよう設計しなければなりません。建築基準法は1950年の制定以来何回かの改正が重ねられてきましたが、大きな基準となるのが1981年の改訂です。3年前の1978年に宮城県沖地震があり耐震基準が大きく改訂されたため、1981年5月までの基準を「旧耐震基準」、それ以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。
旧耐震基準は震度5弱程度の地震に耐えること、新耐震基準では震度6強程度の強い地震で建物が倒壊しない耐久性を想定する内容です。このため、建築時期が1981年より前か後かが中古住宅における耐震性能の大まかな目安となります。
●耐震基準適合証明書
中古住宅における住宅ローン減税や登録免許税軽減の対象となる要件のひとつが築年数で、具体的には耐火建築物（マンションなど）は築25年以内、非耐火建築物（木造住宅など）は築20年以内とされています。しかしこの築年数を超えている場合でも建物が現行の耐震基準に適合していれば基準をクリアできます。建築士や検査機関に依頼して建物を調査し、基準を満たしていれば「耐震基準適合証明書」が発行されます。
税金の控除制度を利用するためには、証明書の発行日が住宅取得日の２年以内であることが条件のため、売主が事前に取得している必要があります。引き渡し後に発行した証明書では減税が受けられないので注意しましょう。
参考：http://www.mokutaikyo.com/taishin/certificate.html
●耐震等級
近年の新築住宅は「耐震等級○級」と謳う物件も増えています。耐震等級とは、建築基準法をベースに、建物の耐震性能をランク付けしたものです。耐震等級の高い住まいほど建築コストは高くなり、梁や柱が太く・窓が小さくなる傾向があります。
耐震等級1級：建築基準法で定められている水準
耐震等級２級：建築基準法の1.25倍の耐震性能
耐震等級3級：建築基準法の1.5倍の耐震性能
参考：https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/shintiku/05-01.html
耐震リフォームの種類と大まかな内容を見ていきましょう。
●一戸建ての耐震リフォーム
・屋根の軽量化
瓦などの重い屋根材から金属系の軽い材質に葺きかえる。
・耐震補強金具の設置
柱・梁・土台などの接合部分に耐震補強金具を設置する。
・基礎の補強
既存の基礎部分に発生したひび割れを補修する・コンクリートの打ち増しをお行う。
・壁の補強
既存の壁に筋交いを追加する・耐力壁を追加する。
●耐震補強工事の費用
木耐協（日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）が2018年に実施した調査によると、木造住宅における耐震補強工事の平均費用は163万円、半数以上の工事が150万円未満でした。また、事前の耐震診断で一定の耐震性能が確保されていると評価された住宅でも、２割の人が耐震補強工事を実施しています。
なお、市区町村の多くが耐震診断や耐震工事にかかる費用の一部の助成制度を実施しています。補助の対象となる要件や補助金額は自治体により異なるため、役所の窓口やウェブサイト等でご確認ください。
●マンションの耐震リフォーム
マンションの場合、個人で建物の耐震リフォームを行うことはできませんが、大規模修繕のタイミングで耐震補強が実施されるケースもあります。築年数の古い中古マンションの購入を検討する場合は、過去に行った修繕工事の内容を確認すると良いでしょう。
参考：
https://www.haseko.co.jp/saisei/taishin/
http://www.taishin-jsda.jp/loan.html
http://www.taishinnavi.pref.shizuoka.jp/download/pdf/パンフレット「耐震リフォーム事例集」（平成21年度版）.pdf
http://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/tyousa_1808.pdf
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詳しくはこちら＞＞中古住宅は新築と比較すると、ある程度の老朽化は避けることはできません。建物の傷みが進行していれば、想定外の修繕費用が掛かってしまうケースもあります。
中古住宅は築年数が新しいほど安全性が高そうな印象を持っている人は多いはずです。しかし住宅の築年数にかかわらず工事の手抜きや欠陥が存在する可能性はありますし、築年数が古くても強固で安全性が高い建物もあります。とはいえ建物の状態を素人の目で見極めるのは困難です。どのように判断すれば良いのでしょうか。
中古住宅の購入前に「ホームインスペクション（住宅診断）」の利用がおすすめです。ホームインスペクションとは、中立な立場の専門家により、住宅の状況や問題の有無・メンテナンスが必要な時期・入居前の修繕が必要な箇所がある場合、工事費用の目安などを診断するものです。近年中古住宅の売買が増えていることから、ホームインスペクションの実施も急速に普及しています。
ホームインスペクションの大まかな流れを確認してみましょう。まずは住宅診断士の資格を持つ専門家に調査の申込み手続きを行い、必要に応じて住宅図面などの必要書類を送付します。当日は現地で依頼者立ち会いのもと調査を実施。所要時間は調査の範囲にもよりますが２〜３時間ほどが目安です。後日、診断結果を郵送等で受け取ります。
費用は会社や地域により異なりますが、基本的な調査内容で5〜7万円程度が相場のようです。機器を使用した詳細な２次診断を行う場合は、追加料金が掛かります。ホームインスペクションは、中古住宅の購入を検討している人が売買契約を結ぶ前に依頼することが多いです。売主や不動産会社が物件の信頼性を確保するために診断を受けてから売り出すケースもあります。ホームインスペクションについては「ホームインスペクション(住宅診断)とは？費用や中古住宅のメリットを徹底解説！」で詳しくご紹介しておりますので、ご覧ください。
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詳しくはこちら＞＞マンション特有のセキュリティ設備といえば、エントランスのオートロックでしょう。築年数が浅い物件ほどオートロックの普及率は高く、新築の大型マンションであれば標準的な設備となっています。
新築マンションは高いセキュリティ設備が採用されている傾向が高いです。エントランスはだけでなく、エレベーターの操作にカードキーが必要であったり、住んでいる階にしか停まらなかったり、と厳しいセキュリティ対策が講じられているマンションもあります。
マンションに優秀なセキュリティ設備が採用されていても、しっかりと管理・運営されていなければ意味がありません。なかには、人の出入りが多いからとオートロックを無効にしていたり、防犯カメラが故障したまま修理されていなかったりするケースもあります。
共用部分がきちんと掃除されていなかったり放置自転車が多かったりするマンションは、管理体制がきちんと機能していない可能性があるので、よく確認しておきましょう。
強固なセキュリティ設備があればもちろん心強いのですが、防犯で最も大切なモノは、そこに住むひとりひとりの心構えです。
警視庁発表の住宅侵入窃盗に関するデータによると、空き巣・忍び込み（就寝中の侵入）・居空き（在宅中の侵入）において、いずれも鍵をかけていない「無締り（むじまり）」による侵入の割合が最も高いです。また、玄関等の出入り口からの侵入が全体のうち4割を超えています。
「ゴミを出すだけだから」「近所のコンビニに行くだけだから」「高層階だから」と玄関の鍵を掛けずに出かけるのは厳禁です。せっかく最新のセキュリティ設備が導入されていても意味がなくなってしまいます。
参考：
https://www.ssaj.or.jp/pubdoc/graph_02.html
https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/smph/kurashi/higai/akisu/ppiking_house.html
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詳しくはこちら＞＞中古住宅も、室内をフルリノベーションすることで、新しい空間に生まれ変わらせることができます。最新の設備を導入できるため、住心地は新築住宅と同様です。
●リノベーションできる場所とできない場所
マンションの場合、室内の専有部分がリフォーム・リノベーション可能です。共用部分は個人で手を加えることはできません。
・室内
原則的に自由にリノベーションすることが可能です。マンションの構造によっては、撤去できない壁（耐力壁）や柱もあります。
・外壁
外壁は共用部分のため、新たに穴を開けることはできません。エアコンのダクトや換気扇の排気口は既存のものを使用する必要があります。
・ベランダやバルコニー
各戸で独占的に使用できますが専有部分ではなく、災害時の避難経路を兼ねた共用部分のため、個人ではリフォームできません。
・玄関ドア
共用部分のため、原則的に交換することはできませんが、内側を塗装や粘着シートで一新することは可能です。
・窓
共用部分のため原則的に交換不可ですが、管理組合の許可のもと指定の色や素材であれば交換可能な場合があります。内窓を取り付けて２重窓化することは可能です。
中古住宅＋リノベーションなら、ライフスタイルや価値観に合った住まいづくりができます。ありきたりではない、こだわりの間取りや素材の住宅に住みたい人におすすめです。
マンションの場合、規約上の制約が生じる部分もありますが、経験豊富なリノベーション会社に依頼すれば、制限を感じさせない間取りを提案してもらえるでしょう。
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詳しくはこちら＞＞新築住宅と中古住宅の安全性について、「防災」「建物」「防犯」それぞれの特徴や対処法を解説しました。新築住宅は耐震性能が最新の基準で、防犯設備も充実していることが多いです。中古住宅は築年数だけでなく、客観的なデータや現地の状況を見て判断すると良いでしょう。
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