ZEH-M（ゼッチマンション）をご存知ですか？エネルギー効率を高めることで、持続可能な住環境を目指すマンションの基準です。この記事では、ZEH-Mの定義や特徴、一般的なマンションとの違い、そしてそのメリットとデメリットについて解説。さらに、ZEH-M（ゼッチマンション）の普及を推進する補助金制度の内容についても取り上げています。
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まず、ZEH（ゼッチ）について解説します。ZEHとは「Net Zero Energy House」を略した住宅基準です。気密性や断熱性を高めることでエネルギー消費を極力抑え、さらに太陽光発電設備などでエネルギーを創り出すことで消費エネルギーをまかない、年間の消費量をプラスマイナスゼロにします。ZEHはおもに戸建住宅のことを指しますが、マンションなどの集合住宅における個々の住戸も対象としています。
そしてZEH-M（ゼッチエム、ゼッチマンション）は、共用部分も含むマンション全体を対象とした基準です。マンション全体の省エネルギー性能を高めたうえで再生可能エネルギーを創り出し、建物の年間エネルギー収支をゼロにすることを目指しています。
一般的なマンションでは、おもに外部から供給される電力のみを利用しており、太陽光発電等による再生可能エネルギーの導入はまだあまり普及していません。そのため住戸ごとに冷暖房や給湯のためのエネルギーを消費する一方になります。断熱性や気密性の向上、省エネ性能の高い設備の利用により消費電力量を減らすことはできても、エネルギーを創り出すことはできません。
一方、ZEH-M（ゼッチマンション）では設計段階からエネルギー効率を最大限に考慮したうえ、太陽光発電等による再生可能エネルギーを積極的に導入することで、電気の自給自足を目指しています。この仕組みにより、温室効果ガスの排出を大幅に削減して環境への負荷を減らすことが可能です。地球温暖化防止や環境保護に貢献し、持続可能な生活を実現することができます。
国によるエネルギー基本計画（令和3年閣議決定）によると、「2030年度以降に新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す」とともに、「2030年には新築戸建て住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す」としています。この背景となるのは、世界的な気候変動問題や日本のエネルギー需給構造への対応という課題です。下記はエネルギー基本計画に記載されている、目的の一部となります。
●脱炭素社会の実現
再生可能エネルギーの利用を推進することで、気候変動の原因となる温室効果ガスの排出を削減する。
●電気料金の上昇への対応
2011年の東日本大震災以降、上昇傾向が続く電気料金対策として、エネルギー効率を向上する。
●電力需要の拡大への対応
デジタル化の進行により見込まれる電力需要の拡大に備え、電力の安定的な供給を目指す。
●産業支援
日本のものづくり産業および経済成長を支えるために、安定した電力供給を目指す。
これらの背景から、国は省エネルギー基準の住宅の普及を推進しています。将来的にZEH およびZEH-M（ゼッチマンション）の住宅は政府主導で増加していくと考えられるでしょう。
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詳しくはこちら＞＞ZEH-M（ゼッチマンション）には、基準レベルによって4つのタイプがあり、再生可能エネルギー利用の有無やエネルギー消費量の削減率によって区分されています。これは、タワーマンションなどの高層建築では、太陽光発電によって電力消費量の収支をゼロにすることが難しいことがおもな理由です。
まず、いずれのタイプにも共通する基準が下記の（1）と（2）になります。
（1）強化外皮基準への適合
対象となる住棟（マンション全体）に含まれるすべての住戸が強化外皮基準に適合すること。強化外皮基準とは、地域ごとに定められた外皮（境界となる窓・外壁・床など）の高効率な断熱基準。
（2）エネルギー消費量の削減
優れた断熱性能や省エネ設備の導入により、共用部を含むマンション全体で基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減を達成すること。
この共通基準を踏まえたうえで、ZEH-M（ゼッチマンション）4種類のタイプについて詳しく見ていきましょう。
●タイプ①ZEH-M（ゼッチマンション）
建物全体で下記（1）（2）（3）すべての基準を満たすマンション。
（1）強化外皮基準への適合
住棟に含まれるすべての住戸が強化外皮基準に適合すること。
（2）エネルギー消費量の削減
断熱性能や省エネ設備により、基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減を達成すること。
（3）エネルギー収支ゼロの達成
太陽光発電等により創り出した再生可能エネルギーを加えて、共用部を含むマンション全体で基準一次エネルギー消費量から【100%以上の削減】を達成すること。
4タイプのうち最も再生可能エネルギーの割合が高い基準で、おもに3階建て以下の低層マンションで目指すべき水準とされています。
●タイプ②Nearly ZEH-M（ニアリー ゼッチマンション）
建物全体で下記（1）（2）（3）すべての基準を満たすマンション。
（1）強化外皮基準への適合
住棟に含まれるすべての住戸が強化外皮基準に適合すること。
（2）エネルギー消費量の削減
断熱性能や省エネ設備により、基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減を達成すること。
（3）エネルギー収支の削減
太陽光発電等により創り出した再生可能エネルギーを加えて、共用部を含むマンション全体で基準一次エネルギー消費量から【75%以上100%未満の削減】を達成すること。
こちらも再生可能エネルギーの割合が高く、おもに3階建て以下の低層マンションで目指すべき水準とされています。
●タイプ③ZEH-M Ready（ゼッチマンション レディ）
建物全体で下記（1）（2）（3）すべての基準を満たすマンション。
（1）強化外皮基準への適合
住棟に含まれるすべての住戸が強化外皮基準に適合すること。
（2）エネルギー消費量の削減
断熱性能や省エネ設備により、基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減を達成すること。
（3）エネルギー収支の削減
太陽光発電等により創り出した再生可能エネルギーを加えて、共用部を含むマンション全体で基準一次エネルギー消費量から【50%以上75%未満の削減】を達成すること。
こちらは4、5階建てのマンションで目指すべき水準とされています。
●タイプ④ZEH-M Oriented（ゼッチマンション オリエンテッド）
建物全体で下記（1）（2）両方の基準を満たすマンション。
（1）強化外皮基準への適合
住棟に含まれるすべての住戸が強化外皮基準に適合すること。
（2）エネルギー消費量の削減
断熱性能や省エネ設備により、基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減を達成すること。
太陽光発電等の設置が不要なタイプです。高層マンションに対応する基準となっています。
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詳しくはこちら＞＞ZEH-M（ゼッチマンション）は、そこに暮らす人にとって多くのメリットがあります。具体的な内容を確認していきましょう。
ZEH-M（ゼッチマンション）は高い断熱性と気密性を備えているため、室内の温度変化が少ない快適な住み心地を維持できます。季節に関わらず安定した温度が保たれることは、居住者の健康維持につながります。特に、冬場のヒートショック（寒暖差による血圧の急激な変動）による脳卒中や心筋梗塞などの健康被害、夏場の熱中症リスクの軽減に有効です。また、高気密住宅には適切な換気システムが導入されているため、室内の空気環境を保ちアレルギーや呼吸器系の問題を予防する効果もあります。
ZEH-M（ゼッチマンション）は、高いエネルギー効率や環境への配慮が評価されていることから、将来的にも資産価値が高く維持されることが期待できます。将来的なエネルギーコストの上昇に対するリスクが低減されるため、長期的に見て価値が落ちにくい物件といえるでしょう。また、持続可能な社会の実現に向けた需要の高まりも予想できます。
ZEH-M（ゼッチマンション）を購入すると住宅ローン控除を受けられるため、税制上のメリットを受けられます。2024年度の税制改革により、新築住宅では省エネルギー基準に満たない住宅は住宅ローン控除の対象外となりました。省エネ基準に適合した住宅の借入上限額（減税の対象となる金額）は3,000万円ですが、ZEH水準の住宅では3,500万円となっています。さらに、購入者が子育て世帯や若者夫婦世帯に該当する場合は1,000万円上乗せとなり、借入上限額は4,500万円となります。中古住宅を購入する場合も同様に、省エネ基準以上(ZEH水準を含む）の住宅の借入限度額は3,000万円で、それ以外の住宅は2,000万円となっています。このようにZEH-M（ゼッチマンション）は住宅ローン控除の優遇対象となるため、所得税や住民税が控除されることで経済的な負担の軽減になります。
ZEH-M（ゼッチマンション）は、高断熱・高気密性能と効率的な設備によりエネルギー消費を大幅に削減するため、冷暖房や給湯・照明などに必要な消費電力量が抑えられます。これにより、月々の光熱費が軽減され、長期的な経済的メリットが受けられます。
ZEH-M（ゼッチマンション）は、再生可能エネルギーを活用した自立型のエネルギー供給システムを備えているため、災害時の電力供給に強みを持ちます。例えば、太陽光発電システムおよび蓄電池により停電時にも一定の電力を確保できるため、共用部の照明や給水ポンプ等を稼働させて非常時の生活を支えることが可能です。また、建物自体も耐震性能が高く設計されていることが多いため、災害時の居住者の安心・安全が期待できます。
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詳しくはこちら＞＞ZEH-M（ゼッチマンション）のメリットは魅力的ですが、その一方でいくつかのデメリットや注意点もあります。確認していきましょう。
ZEH-M（ゼッチマンション）では、高断熱・高気密性能の建材や効率的な空調設備、再生可能エネルギーを利用するための設備（例：太陽光発電システムや蓄電池）など、通常のマンションよりも初期費用がかかる要素が多く含まれます。このため、購入時に多額の資金を用意する必要がある点はデメリットといえるでしょう。ただし、長期的には光熱費の削減や資産価値の維持といったメリットがあるため、総合的なコストパフォーマンスを考えることが大切です。
ZEH-M（ゼッチマンション）では太陽光発電による再生可能エネルギーを利用しますが、そのエネルギーの量は天候や季節に左右されます。具体的には、曇りや雨の日が続くと発電効率が低下し、十分な電力を得られない可能性があります。
ZEH-M（ゼッチマンション）の設計は、高いエネルギー効率を実現するための条件が定められています。そのため、高断熱性能を保てるよう窓の大きさや配置に制限があったり、省エネ設備の設置により空間デザインに制限が生じたりする可能性があります。
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詳しくはこちら＞＞ZEH-M（ゼッチマンション）には補助金制度があります。ただしこの制度はマンションを建築する事業者を対象としているため、個人で利用することはできません。制度の内容は年度ごとに変更される可能性があるため、最新情報の確認が必要です。ここでは2024年度（令和6年度）のZEH補助金制度について解説しています。
ZEH-M（ゼッチマンション）の補助金制度は、住宅用途部分の階層数に応じて3つの区分に分けられており、それぞれ異なる補助額の上限が設定されています。
●低層ZEH-M促進事業（住宅用途部分1〜3層）：上限40万円/戸
●中層ZEH-M支援事業（住宅用途部分4〜5層）：上限50万円/戸
●高層ZEH-M支援事業（住宅用途部分6〜20層）：上限50万円/戸
それぞれの事業の内容を詳しく見ていきましょう。
| 区分 | 低層ZEH-M促進事業 |
| 対象となる住宅 | ZEH-M、Nearly ZEH-M |
| おもなポイント | 住宅用途部分が3層以下の集合住宅 |
| 補助額 | 40万円/戸（上限：3億円/年、6億円/事業） ※事業期間は最長3年 |
| 追加補助 | 以下の設備を導入する場合、補助額を加算 蓄電システム・EV充電設備・VH2充電設備（充放電設備）・直交集成板（CLT）・地中熱ヒートポンプシステム・PVTシステム・液体集熱式太陽光熱利用システム |
| 採択方式 | 先着方式 |
| 区分 | 中層ZEH-M支援事業 |
| 対象となる住宅 | ZEH-M、ZEH-M Ready、Nearly ZEH-M |
| おもなポイント | 住宅用途部分が4層以上5層以下の集合住宅 |
| 補助額 | 補助対象経費の1/3以内 （上限：3億円/年、6億円/事業、50万円/戸） ※事業期間は最長4年 |
| 追加補助 | 以下の設備を導入する場合、補助額を加算 蓄電システム・EV充電設備・VH2充電設備（充放電設備）・直交集成板（CLT）・地中熱ヒートポンプシステム・PVTシステム・液体集熱式太陽光熱利用システム |
| 採択方式 | 先着方式 |
| 区分 | 高層ZEH-M支援事業 |
| 対象となる住宅 | ZEH-M、ZEH-M Ready、Nearly ZEH-M、ZEH-M Oriented |
| おもなポイント | 住宅用途部分が6層以上20層以下の集合住宅 |
| 補助額 | 補助対象経費の1/3以内 （上限：3億円/年、8億円/事業、50万円/戸） ※事業期間は最長4年 |
| 追加補助 | 以下の設備を導入する場合、補助額を加算 蓄電システム・EV充電設備・VH2充電設備（充放電設備）・直交集成板（CLT）・地中熱ヒートポンプシステム・PVTシステム・液体集熱式太陽光熱利用システム |
| 採択方式 | 採択審査方式 |
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こちらは、築19年のマンションをリノベーションでZEH Oriented水準に省エネ改修した事例です。外気に面する壁面には断熱材ネオマフォーム60mmを追加、床に断熱グラスウール50mmを施工しました。窓には高断熱性能インナーサッシ（複層Low-E アルゴンガス入り）を設けて断熱性能を向上しています。
そのほか、潜熱回収型の給湯器、省エネ対応の床暖房や24 時間換気など、高効率の住宅設備を採用することで、エネルギー消費量23%削減を実現しています。
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詳しくはこちら＞＞ZEH-M（ゼッチマンション）は、高断熱・高気密性能と再生可能エネルギーの利用により、エネルギー収支ゼロを目指すマンションです。そのメリットには、健康面や資産価値の向上、節税効果、光熱費の削減、防災対策などがあります。一方、初期費用が高額になりやすい、発電量が天候に左右される、デザインや間取りの制約が生じるといったデメリットも。政府は国を挙げてZEH住宅の普及に取り組んでおり、2024年度には低層・中層・高層マンションそれぞれに対する補助金制度を実施しています。今後も持続可能な住まいが増えていきそうです。
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