東京23区のマンション価格は、ここ数年で大きく上昇しており、さらに都心部ではその傾向が顕著です。将来的にも値上がりが続くと予測されるなかで、「今が買い時なのか」「購入のタイミングはいつなのか」を検討する方も多いのではないでしょうか。この記事では、最新のデータや背景要因をもとに、東京23区と都心部のマンション価格の動向を解説します。
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東京23区は人口・経済活動が集中しており、マンション価格も全国平均を大きく上回っています。近年はコロナ禍や東京オリンピック開催など多くのイベントが重なり、不動産市況は一時的に変動こそあったものの、全体的には上昇基調が続いてきました。
東京23区のマンション価格は、2010年代後半以降ほぼ一貫して上昇傾向にあります。特に2013年頃から始まったアベノミクスによる金融緩和や、東京オリンピック決定によるインフラ投資の期待感などが相まって、首都圏全体の不動産市況が活性化しました。
参照：中古マンション70㎡価格推移│東京カンテイ
マンション市場動向│不動産経済研究所
上記表は、東京23区における新築マンションと中古マンションの平均価格を70㎡あたりに換算したものです。新築・中古ともに2015年から2024年にかけてほぼ右肩上がりを続けている事が確認できます。特に2023年は新築マンションの値上がり率が大きく、初めて1億円の大台を突破しました。
新築マンションの価格高騰に牽引されるかたちで中古マンションも上昇基調です。新築と中古を比較した場合、新築の上昇幅が大きい分、同じエリアであっても中古マンションの値ごろ感が相対的に注目される傾向にあります。
東京23区内でも、都心部と周辺部では平均価格に大きな差があります。いわゆる都心3区（千代田区・中央区・港区）と呼ばれるエリアはビジネスや商業の中心地であり、マンションも高価格です。一方で、板橋区・葛飾区など比較的郊外のエリアでは、同じ広さや築年数でも都心エリアより数割ほど安価になっています。
港区や千代田区などの高級エリアでは、中古マンションでも1億円を超える物件が珍しくありません。新築ともなると“億ション”は当たり前になっています。2023年には港区に超高額マンションの「三田ガーデンヒルズ」「ワールドタワーレジデンス」が竣工。三田ガーデンヒルズの最高額は45億円ということもあり、同年3月における東京23区の新築マンションの平均価格を2億円超に押し上げました。都心エリアは駅近や再開発の進展など、資産価値の高い要素が揃っており、価格の上昇傾向が特に顕著です。
一方、板橋区や葛飾区などの郊外エリアでは、新築マンションでも4,000万円台〜6,000万円台の価格帯の物件があります。中古マンションに目を向ければ3,000万円台で探せる可能性もあり、リフォームやリノベーションの必要性を考慮してもなお魅力的です。
こうした価格差があるため「都心部の利便性」と「郊外の比較的リーズナブルな価格」のどちらを重視するかが物件選びの大きなポイントとなっています。
東京23区内の新築マンションは、用地取得費や建築コストの高騰の影響を受け2024年時点で平均価格11,181万円、1㎡あたりの単価は171.0万円でした。70㎡に換算すると11,970万円となります。一方、売買契約が成立した中古マンションの平均価格（70㎡換算）は7,720万円で、築年数は29.9年でした。中古マンションは物件により築年数が異なるため単純な比較は難しいのですが、新築マンションよりも3割以上安価ということがわかります。
新築マンションが高額になりすぎているという側面もありますが、近年はリノベーションによって新築同様の快適性を得られることが知られるようになり、最初から中古マンションを検討する方も増えています。リノベーション会社によるプランが充実し、物件の資産価値向上も期待できるため、「新築よりも手ごろな価格帯で、価値観やライフスタイルに合った住まいを実現できる」と、注目を集めています。
出典：
首都圏新築分譲マンション市場動向2024年のまとめ│不動産経済研究所
中古マンション70㎡（24年・年間版）│東京カンテイ
東京23区のマンション価格が高止まり・上昇傾向を維持している背景には、需要と供給の両面からの要因があります。人口流入による需要の増加に対して、新築マンションの供給が追いついていない現状が続いているのです。
東京23区は日本の政治・経済・文化の中心地であり、全国各地から人が流入しやすいエリアです。東京都の資料によると、1997年以降は社会増（転入者数＞転出者数）の状況が継続しており、コロナ禍で一時的に転入者の減少、転出者の増加が見られたものの、既に回復しています。少子高齢化が進む一方、就職や進学、ビジネスチャンスを求めた若年層の移住も多く、世帯数が増加傾向にあるのです。
このような人口集中による世帯数増加が、マンションをはじめとした住宅需要を押し上げています。都心のみだけでなく、主要ターミナル駅へのアクセスが良い郊外エリアにも、価格上昇の波が及んでいます。
参考：東京の将来人口│東京都
新規マンションの供給が不足する背景には、東京23区内の土地不足や地価高騰があります。都心では新規に開発可能な土地がほとんどないため、再開発や大規模プロジェクトが中心となりがちで、小規模マンションの供給数が伸び悩んでいるのです。また、建築資材の高騰や人手不足による人件費の上昇も要因となり、新築マンションの数が需要に見合わないまま価格が上がる傾向が続いています。
不動産経済研究所の資料によると、2024年の東京23区における新築マンションの供給戸数は前年比1.0パーセント減でした。この供給不足の状態が、高値を継続する要因に。また、中古マンション市場にも影響し、価格の上昇につながっています。
出典：
首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年のまとめ│不動産経済研究所
東京23区のマンション価格は、短期的な経済情勢やイベントに影響を受けつつも、長期的には堅調な伸びを示してきました。
2013年頃からの金融緩和政策やアベノミクスの追い風を受け、東京23区のマンション価格は着実に上昇してきました。価格推移の大まかな流れを確認してみましょう。
2013〜2015年：円安や株高による景気回復感が広がり、富裕層による都心部マンション需要が活発化。都心3区を中心に大幅な価格上昇が始まりました。
2016〜2018年：訪日外国人観光客の急増や海外投資マネーの流入により、投資用マンションの需要が増加。中古マンション市場も活性化し、全国的な高水準へ。
2019年〜2020年：東京オリンピックに向けた再開発や都市インフラ整備が進み、都心部のマンション供給は増えたものの、好立地物件を中心に価格高騰が続きます。
東京オリンピック（2020年開催）を前に、首都圏のマンション価格が高騰。その一方、「オリンピック後に不動産価格が下がるのでは」という声もありました。しかし、実際には大幅な値崩れは起きず、都心部の主要エリアを中心にマンション価格は堅調に推移しています。
コロナ禍による観光客数や外国人投資家の減少はあったものの、都内への人口流入と再開発プロジェクトが価格を下支えする形となりました。特に、東京都心部のタワーマンションや超高額マンションが富裕層や投資家の人気を集め、価格が維持されています。
関連リンク：
マンションの2020年問題、マイホーム購入はオリンピック後がいいの？
日本では2020年から始まったコロナ禍は、東京都心のオフィス需要や居住形態に影響を与え、郊外への移住やテレワークの普及が進むと注目されました。実際、一時的に都心部の空室率が上昇したり、賃貸価格が落ち着いたりしたケースも見られました。しかし、新築分譲マンションの価格に大きな下落は見られず、コロナ収束の兆しとともにむしろ都心への回帰現象が再び起こっています。
また、インフレ傾向による実物資産への注目や、住宅ローン金利の低水準などを背景に、投資やセカンドハウス目的でマンションを買い求める動きも活発化。都心部の人気は根強く、結果としてマンション価格の高止まりが続いているのが現状です。
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詳しくはこちら＞＞その背景には、ビジネスの中心地という利便性だけでなく、海外投資家の需要増や再開発プロジェクトの進行など、さまざまな要因があります。
東京23区の中でも、その中心となる千代田区・中央区・港区は「都心3区」と呼ばれています。千代田区は皇居をはじめとする歴史的・政治的な要所が点在。中央区は日本橋や銀座といった商業エリアがあり、港区には六本木や赤坂、虎ノ門など国際色豊かな都市空間が広がります。
千代田区・中央区・港区には、大企業の本社機能や官公庁、金融機関が集中しています。丸の内、大手町、虎ノ門といったエリアは、日本経済の中枢とも言えるビジネス街です。オフィス需要が高いエリアは、職住近接を求めるビジネスパーソンからの需要も強いため、マンション価格が上昇しやすい傾向にあります。
さらに、飲食店や商業施設、高級ホテルなどが集積し、生活利便性が高いことから、富裕層や外資系企業の社員、海外の駐在員なども多く居住しています。都心3区のマンションの常に高い需要が、価格が高止まりする要因です。
都心3区のマンションには、資産価値が落ちにくいという特徴があります。地価の継続的な上昇に加えて、需要が景気の波に左右されにくい点が大きいです。特に一等地のタワーマンションなどは国内外問わず投資対象として人気があり、賃貸需要も安定しています。
また、各区が都市インフラや防災対策に力を入れているため、安心して住める環境が整っている点も魅力的です。将来的に売却や賃貸に出す場合でも、高値で取引されやすいという「資産としての強み」が、都心3区の価格高騰を支える要素となっています。
海外投資家、とりわけアジアの富裕層や欧米の投資ファンドなどは、東京の不動産を魅力的な投資先と捉えています。政治的安定や治安の良さ、インフラの充実度といった要因が評価され、世界的に見ても割安感があると認識されることが多いのです。
コロナ禍以降のインバウンド需要の回復から、外国人投資家や富裕層が東京で不動産を購入するケースが増加しています。外国人富裕層は資産価値が高い物件を求める傾向があり、ブランド力のある都心のタワーマンションや高級物件の人気が高く、現金決済で購入する例も少なくありません。
こうした海外資本の流入は、市場全体の価格を押し上げる要因の一つです。一度高値で取引される物件が増えると、それに牽引される形で周辺エリアのマンション価格も上昇しやすくなります。
為替相場が円安に傾くと、海外から見た日本不動産の取得コストが相対的に下がるため、投資目的での買いが増えます。円安局面が続いていた2022年〜2024年頃、都心の高級マンションの一部は海外投資家の争奪戦となり、相場の上昇に影響しました。円安メリットを得られる海外投資家が積極的に参入すると、国内の富裕層や投資家との競合が激化し、都心部の不動産価格が上がりやすくなります。これにより中古マンションも含めた相場全体が高値を維持する形になっています。
東京の都市機能強化を目指す再開発プロジェクトやインフラ整備は、不動産価格の上昇を促す大きな要因です。特に新駅の開設や大規模な商業施設の開発は、エリア全体の魅力を大幅に高めます。
新駅の整備や商業施設のオープンは、その地域のイメージやインフラの質を大きく変えるため、周辺エリアへの人口流入や投資需要を呼びます。例えば、JR山手線の新駅として2020年に開業した「高輪ゲートウェイ駅」。周辺地域の利便性を高め、付近の地価やマンション価格の上昇につながっています。
また、大型商業施設や複合ビルが開業すると、地域全体の商圏が拡大し、飲食店やサービス業が発展しやすくなります。結果として、「職住近接」を望むビジネスパーソンだけでなく、ショッピングや娯楽施設を重視するファミリー層など、幅広い層の需要を取り込むことになるのです。
虎ノ門エリアでは、虎ノ門ヒルズや周辺再開発で超高層ビルが続々と建設され、オフィスやホテル、商業施設が充実する一大ビジネス拠点となりました。2025年以降も新規プロジェクトが控えており、地価・マンション価格の上昇が継続的に見込まれています。
品川エリアでは、リニア中央新幹線開業に向けた準備や駅周辺の大規模再開発が進行中です。国際的な交通ハブとしての地位がさらに高まり、オフィスやホテルだけでなく高級マンションも続々と供給が計画されています。これらの開発計画が周辺エリアの需要を底上げし、相場を押し上げています。
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詳しくはこちら＞＞東京23区の不動産市場では、高級エリアと郊外エリアの価格差が拡大する「二極化」が起きている一方で、投資需要や若年層の購買意欲が高まるなど、新たな動きもみられます。
都心の中心部は再開発やグローバルな投資需要を背景に相場がさらに上昇し、郊外との価格差が拡大しつつあります。一方、交通アクセスの良い郊外エリアや中古マンションをリノベーションする動きも増えており、購入者のニーズは多様化しています。
東京23区全体でみると、都心3区などで億超え物件が増える一方、周辺区（練馬区、江戸川区など）では比較的購入しやすい物件もあります。中古マンションの場合、都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)では価格が高騰していますが、それ以外の区では横ばい傾向で推移しています。
価格差の拡大は、住宅購入検討者にとっては「利便性を取るか、価格を取るか」といった選択を明確にしやすい要素です。ただ、近年は郊外エリアでも駅近やブランド力のある街では相場が上昇しており、一概に「安い」とは言い切れない状況になっています。
不動産会社LIFULL HOME’Sの調査によると、2024年の東京23区における新築マンションで、前年に比べた価格上昇率が最も高かったのは北区。続いて渋谷区・港区・中野区・台東区でした。1㎡あたりの単価上昇率で見ると、北区が164.3％、中野区が133.0％、台東区が127.4％となっており、都心だけでなく近郊エリアでも“億ション”化が進んでいることが分かります。
| 区 | ㎡あたり上昇率 | 平均価格 | 平均専有面積 | 平均㎡単価 |
|---|---|---|---|---|
| 北区 | 164.3％ | 1億3,517万円 | 71.36㎡ | 186.0万円 |
| 渋谷区 | 153.8％ | 2億4,212万円 | 81.01㎡ | 292.0万円 |
| 港区 | 136.6％ | 1億8,758万円 | 58.27㎡ | 297.7万円 |
| 中央区 | 134.5％ | 1億5,741万円 | 63.04㎡ | 238.7万円 |
| 中野区 | 133.0％ | 1億3,043万円 | 69.58㎡ | 180.4万円 |
| 台東区 | 127.4％ | 8,082万円 | 54.38㎡ | 150.3万円 |
出典：LIFULL HOME’Sが東京23区の2024年新築マンション1㎡あたりの価格上昇率を調査
都心（渋谷区、港区、中央区）のマンションが高値でも取引が途切れにくい状況が続いている一方、一般のファミリー層にとってはハードルが上がり、結果として都心から郊外方面への転出が促進される構図が見られます。
京23区のマンション相場は、投資目的と居住目的の需要から、中古相場も含めて価格が安定していることが特徴です。
投資目的の購入者は、都心部や駅近、タワーマンションなどを好み、賃貸需要が高い物件を中心に探す傾向があります。利回りを重視し、海外投資家や富裕層が競合相手となる場合も多く、物件によっては現金一括購入も見られます。
一方、居住目的の購入者は、駅からの距離や周辺施設の充実度、学区などを考慮しています。新築では予算オーバーになる場合もあり、中古マンションを購入してリノベーションすることで、好みの住空間を実現するケースも増えています。
ライフスタイルの多様化やテレワークの普及などを背景に、20代・30代が早めにマンション購入を検討する事例が増えています。特に、金利の低水準が続く中、賃貸よりもローンを組んで資産形成を図ろうとする考え方が広まりました。また、中古マンションのリノベーションに興味を持つ若年層も多いです。かつて主流だった「マイホームを購入するなら新築に限る」という価値観が薄れ、最初から中古マンションを探す方も増えています。
都心のマンション価格は、海外投資家の需要や都市部再開発の加速などを背景に、依然として強気の相場が続くとの見方が多いです。もし金利の上昇や景気後退などにより一時的な買い控えが起きても、高騰した建築コストや供給不足の状況は変わらないため、マンション価格が値崩れする可能性は低いと見られています。
虎ノ門・品川をはじめとする大規模な再開発プロジェクトによって、周辺のマンション価格も底上げされる見込みです。円安傾向が続く場合、海外投資家にとって東京の不動産は依然として割安感があり、資金が流入しやすくなります。また、若年層の都心回帰や単身世帯の増加などにより、利便性の高いエリアへの需要は堅調です。これらの要因から、2025年以降も都心部のマンション価格は基本的に上昇基調を維持し、下がりにくい市況が続くと予測されます。
近年まで歴史的な低金利が継続していましたが、物価上昇や世界的な金融情勢の変化を背景に、日本国内でも金利が上昇に転じ始めています。2024年の日銀金融政策決定会合によりマイナス金利を解除。2025年1月の同会合では政策金利を0.5％程度に引き上げる追加利上げが決定されました。経済・物価の改善が続く見通しが高まれば、さらなる利上げも検討する考えを示しており、今後は住宅ローン金利が上昇する可能性もあります。ただし、都心部のマンション需要には投資目的や海外資本の流入といった底堅い要素があり、金利上昇がすぐに価格下落につながるとは考えにくいと見られています。資金計画は従来以上に慎重に立てつつ、都心マンション特有の需要の強さもしっかり見極めることが大切です。
参考：日銀 追加利上げ 政策金利0.5％程度に引き上げ 植田総裁が会見│NHK
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詳しくはこちら＞＞不動産を購入するタイミングは、ライフスタイルや資金計画、将来の見通しなど人それぞれの状況で異なります。ただし、現在の東京23区、とりわけ都心部のマンション市場は需要が高く、価格は高止まりの状況にあります。金利が上昇する前に購入できれば、低金利のメリットを最大限受けられるのも事実です。一方で、経済状況や自分自身の転勤・家族構成の変化なども考慮しながら検討する必要があります。
マンション価格が高騰する中で「本当に今買うべき？」と疑問を持つ方もいるでしょう。しかし、マンション価格が今後どうなっていくかを完全に予測することは不可能であることから「欲しい時こそが買い時」という考え方もあります。
2025年1月の日銀金融政策決定会合では、政策金利を0.5％程度へ引き上げることが決定されました。しかし、歴史的に見れば金利は依然として低水準の部類に入り、住宅ローンを組む上でのメリットは大きいといえます。多くの金融機関では変動金利型ローンの金利を見直す場合にも5年間は毎月の返済額を維持する「5年ルール」や、見直し前の125％以内に抑える「125％ルール」という措置があり、急激な金利上昇があっても返済額の急騰をある程度回避できるようになっています。また、固定金利型ローンであれば借入当初の金利が返済完了まで変わらないため、金利上昇の影響を受けません。こうした点を踏まえると、金利が上向きになりつつある現在でも、まだ十分に「低金利の恩恵」を享受できるタイミングといえるでしょう。
東京23区内、特に都心部のマンションは、再開発や企業の集積などの要因から需要が根強く、資産価値が下がりにくいとされています。築年数が経過した中古マンションでも、駅近やブランド力のあるエリアに位置していれば、高水準の価格で売買されることが多いです。このように、購入時の値段が高めでも、長い目で見れば「資産」としての安定性が期待できるのが東京のマンションの特徴と言えます。
マンションの価格や資産価値を左右する大きな要因は「立地」です。東京23区であっても、都心エリアなのか、それとも郊外寄りの区なのか、はたまた再開発が進行中のエリアなのかによって将来性は大きく異なります。
マンションを購入する際には、利便性や通勤のしやすさ、周辺の生活環境など「住みやすさ」を重視する方が多いでしょう。一方で、購入後の将来的な資産価値も大きなポイントです。たとえば、駅徒歩10分以内や商業施設へのアクセスが良いエリアは、需要が高く売却もしやすいというメリットがあります。
しかし、住みやすさを優先すると価格が割高になりがちで、予算との兼ね合いが課題になる場合も。また、子育て環境を最重視するのであれば、学校や病院、公園などの充実度もチェックする必要があります。最適なバランスは人それぞれ異なるため、自分や家族にとっての優先順位を明確にしましょう。実際に現地を歩いて雰囲気を確認し、長期的な視点で判断することがおすすめです。
再開発エリアは都市機能が一新され、将来的に大きく価値を高める可能性があります。駅前の再開発計画や大型商業施設のオープン、道路・公園整備などが進行すると、生活の利便性だけでなく街のブランド力も向上します。その結果、不動産価格が上昇しやすく、資産価値の安定につながることが多いです。
例えば、品川エリアの再開発などは、オフィスや商業施設の誘致により今後も注目を集めるでしょう。ただし、都心で特に人気の高いエリアは物件価格の高額化を抑えるために、専有面積を小さくする傾向もあります。メリット・デメリットを十分に理解しながら、将来性を見極めることが大切です。
「マンションを買おう」と決めても、具体的に何から始めれば良いか分からない、と悩む方は多いでしょう。特に初めての不動産購入は、資金面や物件選び、契約手続きなど知っておくべきポイントがたくさんあります。
1.自己資金と貯蓄の確認
頭金や諸費用にあてる自己資金をどの程度用意できるかを明確にし、無理のない予算を設定しましょう。諸費用とは税金やローン手数料など、物件価格以外にかかる費用です。新築マンションの諸費用は物件価格の2.5〜5％ほど、中古マンションは5〜8％ほどが目安になります。
2.毎月の返済額の試算
各金融機関の住宅ローンシミュレーションを活用して、自分が無理なく返済できる月々の金額を把握しましょう。マンションでは毎月のローン返済のほかに、管理費や修繕積立金の支払いが必要なことも考慮する必要があります。リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、リフォーム費用も住宅ローンに組み込むことが可能です。
3.金利タイプの選択
固定金利か変動金利かによって、将来の返済額が大きく変わる可能性があります。長期的に金利の動向を考慮し、自分のライフプランに合った選択を行いましょう。ローン返済が生活を圧迫することにならないよう、慎重にシミュレーションすることが大切です。将来の出産・育児や転職・年収の変動といった不確定要素も考慮し、あらかじめ余裕を持った予算設定を行いましょう。
不動産会社はマンション購入の大切なパートナーです。契約前に複数の業者を比較し、自分の希望や条件を正しく理解してサポートしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
1.免許や実績をチェックする
不動産会社には宅地建物取引業免許が必須です。免許番号の更新回数や営業年数、取扱実績などを確認し、経験豊富な業者を選びましょう。
2.口コミや評判をリサーチする
インターネットや知人の口コミなどを参考に、その会社が過去にどのような取引を行い、顧客とのトラブルがなかったかを確認します。
3.担当者が親身になってくれるか
親身にヒアリングしてくれるか、物件情報や契約内容をわかりやすく説明してくれるかも大切なポイントです。不明点をきちんと解消してくれる担当者であれば、安心して取引を進められます。
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詳しくはこちら＞＞ここまで、都心マンション価格の今後の見通しと、不動産購入のタイミング、注意点について解説してきました。都心エリアのマンションは海外投資家の需要や大型再開発など、価格を支える要素が多く、今後も高値圏で推移する見込みが強いです。一方、金利上昇リスクや高額な物件価格を前に、慎重になる方も少なくありません。しかし、低金利時代の恩恵を生かせる今は、無理のない資金計画さえ立てられれば、購入メリットが大きいタイミングとも言えます。リノベーションや中古物件活用などを含め、多角的な視点で検討すると良いでしょう。
東京23区・都心部では、再開発の進展や安定した需要に支えられて、マンション価格が上昇しやすい環境にあります。特に、都心3区と呼ばれる千代田区・中央区・港区は企業の本社機能が集中しており、富裕層や海外投資家からの需要も強いです。また、インフラ整備や都市機能の更新によって利便性が高まることで、さらに資産価値が維持されやすくなるでしょう。今後も大幅な値崩れの懸念は小さく、中長期的には安定した上昇傾向が続くと予測されます。
「マンションの価格はこれからさらに上がってしまうのでは？」という気掛かりがある一方、「今買ったら高値掴みになるのでは？」という不安を抱く方もいるかもしれません。ただ、金利の引き上げが決定されたとはいえ、歴史的にみれば住宅ローンの金利は依然として低水準であることから、購入者にとって有利な条件といえます。ライフプランや予算が固まっているのであれば、早めに行動を起こしておくことが、資産形成においても重要です。都心にするか郊外にするか、新築にするか中古にするか、多角的に情報収集を進めてみましょう。
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詳しくはこちら＞＞新築マンションの価格が高騰するなか、中古マンションを購入し、自分好みにリノベーションして住まいをアップデートする方が増えています。グローバルベイスでは、豊富なリノベーション事例や実績、専門家による提案力を活かして、お客様の理想のライフスタイルを叶える住まいづくりをサポートしています。
中古マンション探しから設計、施工、アフターサービスまで、一貫してサポートを行っております。都心エリアはもちろん、注目度が高まる郊外エリアや再開発地区など幅広い選択肢を提案いたします。無料セミナーやイベントも開催しておりますので、中古マンションを賢く活用した資産形成をお考えの方は、ぜひ一度グローバルベイスにご相談ください。
