一生賃貸で暮らすのと持ち家を購入するのはどちらがお得か？─これは、住まいに関してよく議論の的となるテーマです。そこで、賃貸と持ち家では何に違いがあるのか、また、比較するうえで指標となるものについてまとめてみました。
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賃貸と持ち家の資産面での違いを比較すると、賃貸は家賃を何年支払い続けても自分のものにはなりませんが、持ち家は資産として残ります。
ただし、土地の価値は周辺環境の変化や不動産市場の動向によって変わり、建物の価値は経年劣化とともに低下していきます。税制上の法定耐用年数は、木造住宅が22年、RC造やSRC造のマンションが47年です。そのため、マンションは45～50年程度、戸建ては25～30年程度で建物の資産価値がなくなるとされています。しかし、実際にはもっと長く住むことができますし、土地の価値は残ります（マンションの寿命や資産価値についての記事はこちらをご覧ください）。
さらに、マンションの場合、一般的に築10年で10％、築20年で40％と資産価値が下落するとされています。しかし、立地条件のよい都心部の人気エリアのマンションの場合、資産価値を維持しやすく、下落率の低いマンションもあります。築30年を超えていても1億円を超える価格で取引されるようなヴィンテージマンションもあるほどです（リノベーションマンションは「資産価値が下がりにくい」という記事もございますのでこちらからご覧ください）。持ち家の資産価値は、一般的には築年数の経過とともに低下していくものの、需要がある限り、資産として売買が可能です。
また、住宅ローンを利用して持ち家を手に入れる場合、通常、団体生命信用保険への加入が義務付けられます。ローンを借り入れている人に万が一のことがあった場合には、ローンの残債の支払いが免除されます。
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詳しくはこちら＞＞賃貸と持ち家の税金面での違いについて、課税される税金や優遇措置をみていきます。
賃貸の場合、住まいを借りることによって発生する税金はありません。持ち家の場合、建物・土地の購入時や所有していることに対する税金がかかります。住宅ローンを利用して持ち家を購入する場合、一定の要件を満たすと、住宅ローン減税の対象になります。
持ち家を購入する際にかかる税金は、印紙税と登録免許税、不動産取得税です。印紙税の課税対象は、土地や建物などの不動産売買契約書、注文住宅を建てるときの建設工事請負契約書、住宅ローンの契約書などです。一方で、住宅など建物を借りる際の賃貸借契約書は非課税。契約書の記載金額に応じて決められた額の収入印紙を貼付し、印鑑などで消印をする形で納税します。
登録免許税は、土地や建物などの不動産を取得したときの不動産移転登記や、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記にかかる税金です。また、持ち家を購入してから半年程度経つと、都道府県から不動産取得税の納税通知が届きます。一定の要件に該当する場合は軽減措置を受けられますが手続きが必要です。
土地や建物は、毎年、1月1日の所有者に対して、市町村から固定資産税が課税されます。都市計画区域内に立地する場合は、都市計画税も合わせて課税されます。
住宅ローン減税は一定の要件を満たし、2021年12月31日までに入居したケースが対象です。毎年、住宅ローンの残高の1％が、年40万円を限度に10年間控除されます。所得税から控除しきれない場合には、一部を住民税から控除することが必要です。また、2019年の消費税引き上げに配慮した措置もあります。消費税10％が課税される物件を購入し、2019年10月から2020年12月に入居する場合、計算方法は変わりますが10年目以降も3年間、住宅ローンの控除を受けられるものです。
住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要ですが、サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整で手続きできます（住宅ローン減税の記事はこちらからご覧ください）。
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詳しくはこちら＞＞住居費としてかかる固定費をみていくと、賃貸の場合、毎月の家賃と管理費があり、そのほか駐車場を借りているのであれば駐車場代がかかります。賃貸物件の管理費は共用部分の清掃費用や光熱費、修繕などに使われるお金ですが、実費が請求されているわけではなく、オーナーや賃貸管理会社が設定した額です。管理費は家賃に含まれているケースもあります。また、固定費とはやや異なりますが、賃貸借契約の更新時には更新料が必要です。
マンションの持ち家の場合は住宅ローンのほかに、管理費や修繕積立金がかかり、合わせて月2～3万円程度が相場です。加えて、駐車場を借りると駐車場代がかかります。ちなみに駐車場の数が総戸数以上あれば、周辺相場よりも安めに設定されていることが多いです。また、1階の住戸の場合、専用庭使用料が徴収されることが一般的となっています。
戸建ての持ち家の場合、固定費は住宅ローンの支払いのみですが、修繕にかかる費用をすべて自分で用意する必要があります。マンションでは、専有部分の設備機器の修理や交換、内装材の張り替えが生じた際に毎月の修繕積立金とは別に用意が必要です。賃貸の場合は、専有部分の設備が経年劣化によって壊れた場合はオーナーが支払うため、基本的には固定費以外に急な出費がかかりません。
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詳しくはこちら＞＞引っ越しに対する考え方を比較すると、手軽に引っ越しを考えられるのは賃貸です。結婚や出産、子供の成長や独立によって、家族の人数やライフステージが変化したときに、生活に合った間取りや広さの住まいに住み替えがしやすいです。また、子供の進学や転勤に合わせて、通学や通勤がしやすいエリアに引っ越すことも考えやすいでしょう。あるいは、周辺環境が合わない、近隣の人とトラブルを起こしたといったときにも、引っ越しをするという選択肢がとりやすくなります。 ただし、高齢者になると、オーナーから孤独死によるトラブルや家賃の支払い能力を危惧されます。子供が保証人になるといったサポートを得られないと、賃貸物件が借りにくくなる点に留意しておきましょう。
一方、持ち家の場合は、資金にゆとりがあるケースを除くと、今の住まいを売却するか、賃貸に出さなければ引っ越すことができないため、簡単に引っ越しを考えることができません。持ち家の売却には時間がかかり、住宅ローンの残債の問題が発生することがあります。売却するために必要な期間は、マンションで3～6ヵ月程度、戸建てでは3～11ヶ月程度が目安です。また、住宅ローンを借り入れている場合、完済しなければ抵当権を抹消できないため、売却価格がローンの残債を下回る場合は、貯金などで差額を補填する必要があります。ただし、買換えをする際は買換えローン（ローンの残債を新しく購入する家の住宅ローンに組み込む方法）の審査を通れば、残債を抱えたまま住み替えをすることが可能です。
賃貸に出す場合には、そもそも賃貸需要のあるエリアなのかが問題となり、住宅ローンや固定資産税をまかなえる額で貸せるのか、調べてみる必要があります。また、貸せた場合にも、空室のリスクに備えてローンや税金の支払いに充てるお金を用意しておくことが必要です。
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詳しくはこちら＞＞賃貸と持ち家のどちらがお得なのか、比較するときに指標となるものを挙げていきます。
実際にいくつまで生きるかはわかりませんが、寿命によって賃貸と持ち家のどちらがお得かは変わってきます。
持ち家の場合、住宅ローンが65歳までに無理なく返済できる額であれば、リタイアした65歳以降の住居費を抑えることが可能です。長寿であるほど、持ち家を持ったことがお得になっていきます。一方、賃貸の場合は、毎月の家賃負担が亡くなるときまで続くため、長寿リスクがあります。ただし、賃貸は引っ越しがしやすいため、子供が独立したタイミングなどで、夫婦や単身者向けの住まいに引っ越しをすることで、家賃を抑えられます。
持ち家を手に入れるときの住宅ローンの支払い額は、物件価格が同じであっても、金利動向によって変わります。たとえば、月々の住宅ローンの支払い額と家賃が同じ物件を比べる場合、金利によって比較する物件が変わります。
たとえば、2019年5月の大手銀行の固定金利10年の金利は低いもので0.65％ですが、2014年6月は1.4％でした（※1）。4,000万円を35年借り入れたケースで、金利の変動がないものとして比較していきます。金利が0.65％の場合、月々の返済額は10.7万円、総返済額は4,474万円です。金利が1.4%の場合は、月々の返済額は12.1万円、総返済額は5,062万円になります（※2）。たとえば、4,000万円のマンションを家賃10.7万円の物件と12.1万円の物件と比較するのでは違いがあります。金利が低いときほど、持ち家の購入は有利といえるのです。
参照：
※1 https://kakaku.com/housing-loan/rate/
※2 https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html (シミュレーションを利用)
不動産市場の動向によって不動産価値は変動しています。持ち家は中古マンションを例にとると、東日本不動産流通機構の「月例速報 Market Watch サマリーレポート」によると、2019年3月の東京都区部中古マンションの成約m2価格の平均は78.42万円でした（※3）。分譲マンションのファミリー向けの物件で一般的な70m2に換算すると、約5,500万円になります。2015年3月の同じデータによる成約m2価格は65.6万円で、70 m2換算で約4,600万円でした（※４）。売買物件が異なるため一概に比較できませんが、4年間で約1.2倍不動産価値が上昇しているといえます。
地価が高騰しているタイミングで持ち家を手に入れた場合、地価が暴落したときには含み損を抱えることになります。反対に、地価が安いときにマンションを購入し、地価が上がった場合には、建物が経年劣化しているにも関わらず、購入時よりも高い価格で売却できることもあります。また、不動産価値はエリアによる変動が違いも大きく、たとえば、再開発が行われるエリアでは再開発後に不動産価値が上昇することが少なくありません。
一方、賃貸の市場動向をみていくと、東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」の2019年1～3月の東京23区の賃貸マンションの平均賃料は9.8万円で、平均の建物面積は32.07m2です（※5）。同じデータの2015年1月～3月は、平均賃料9.7万円で平均建物面積は33.15 m2でした（※6）。建物面積の違いもありますが、平均賃料の違いは4年間で月額1000円 、1.01倍の上昇です。新築の賃貸マンションの場合、土地の売買価格が上昇すると、賃料にも反映しますが、既存の物件への波及効果がさほどないと考えられます。
賃貸で暮らすよりも持ち家を取得する方が、不動産価値の変動に大きく左右されるといえます。また、不動産価値が今後上昇していく局面では、持ち家を購入すると資産価値の向上が見込めます。
※3 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201903_summary.pdf
※4 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201503_summary.pdf
※5 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201901-03.pdf
※6 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201501-03.pdf
結婚や出産、転勤、子供の独立など、将来のライフスタイルに変化が生じる可能性があるタイミングでは、暮らしに合わせた住まいができるかどうかがポイントになります。
賃貸の場合は、一人暮らしや二人暮らし、夫婦と小さな子供の暮らし、4人家族での暮らしに合う住まいへ住み替えていきやすいです。ただし、ファミリー向けの賃貸物件は限られていて割高。また、エリアによっては単身者向けの物件が中心であるなど、住みたいエリアに、ライフスタイルに向いた物件があるかどうかを検討する必要があります。
持ち家の場合は、簡単に住み替えができないことが課題です。家族の人数が最大のときに合わせてマイホームを手にすると、夫婦二人の暮らしでは、部屋を持て余してしまいがちになります。ただし、家族の人数に合った広さの住まいに変えるのは難しくでも、ライフスタイルに合わせてリノベーションで間取りを変えていくことことは可能です。たとえば、子供が小学生になるタイミングでリビングの一部に壁を設置して部屋を区切って子供部屋をつくり、子供が独立して夫婦二人の暮らしに戻ったら、再度リビングを広げることが考えられます。構造やもとの間取りの面から、改変しやすい住まいを選ぶことがポイントです。
また、立地条件にこだわった資産価値が落ちにくい物件であれば、ライフスタイルの変化に合わせて、売却 もしくは賃貸に出して住み替えも考えられます。
賃貸の場合はライフスタイルの変化によって住み替えることを前提に、初期費用の敷金や礼金、仲介手数料、毎月の家賃、更新料を合計していきます。
持ち家の場合は、物件価格と税金などの諸費用のほかに毎月の住宅ローンの返済額、固定資産税を加え、住宅ローン減税による戻りを差し引きましょう。マンションの場合は、管理費や修繕積立金も入れます。さらに、住まいの老朽化や家族の変化によるリフォーム費用も加えていきます。
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詳しくはこちら＞＞賃貸と持ち家のどちらがお得なのかは、不動産価値の変動や住宅ローンの金利によって変わってきます。また、住宅ローンの完済後の期間が長いほど、持ち家がお得になってきます。今後のライフプランを見据えて自分の暮らしにとって、どちらが向いているか考えてみましょう。
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