一生賃貸で暮らすのと持ち家を購入するのはどちらがお得か？─これは、住まいに関してよく議論の的となるテーマです。そこで、賃貸と持ち家では何に違いがあるのか、また、比較するうえで指標となるものについてまとめてみました。
賃貸と持ち家のどちらがお得になるかは、一概にはいえません。賃貸と持ち家では、資産性やコスト構造、ライフスタイルの自由度、将来のリスクなどに違いがあります。
賃貸と持ち家のどちらがよいか、ライフスタイルや将来設計によって最適な選択は異なり、さらに実際には予測しない事態が起こる可能性もあるという難しさがあります。 そこで、賃貸と持ち家の違いを理解し、どちらを選択する場合も将来のリスクに備えておくことが大切です。賃貸は老後の家賃の支払いのための資金の準備が必要であり、持ち家は資産性を重視した物件選択が重要です。
| 項目 | 賃貸 | 持ち家 |
|---|---|---|
| 資産性 | なし | あり ※土地は立地条件、建物はメンテナンス状況による |
| 税金の負担 | 負担なし | 購入に関わる税金：印紙税・登録免許税・不動産取得税 所有に関わる税金：固定資産税・都市計画税 |
| 税金の控除 | 適用なし | 住宅ローン減税 |
| ランニングコスト | 定額のみ：家賃・管理費 | 定額「住宅ローンの返済 （マンション：管理費・修繕積立金）」＋修繕費用 |
| ライフスタイルの自由度 | 柔軟に引っ越しがしやすい リフォームはできない | 容易に引っ越しはしにくい （売却のしやすさや住宅ローンの残債による） 家族構成やライフスタイルに合わせて、リフォームできる |
| 老後のリスク | 一生家賃負担が続く 物件を借りにくくなる | 多額の修繕費用が発生する バリアフリーリフォームが必要になる可能性がある |
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賃貸と持ち家では、資産性の面で大きな違いがあります。賃貸は家賃を何十年にわたって払い続けても、自分のものになることはありません。持ち家は住宅ローンなどの負担はありますが、資産となります。
建物は経年劣化によって価値が下がるのが一般的ですが、適切なメンテナンスを行うことで、価値の目減りを抑えることもできます。また、土地の価値は築年数が経過しても残り、立地条件によっては価値が上がることもあります。
さらに持ち家は自分が居住することがなくなっても、売却したり貸したりすることが可能であり、将来的には子どもが相続することもできます。住宅ローンを利用して持ち家を購入した場合には、団体信用生命保険への加入により、万が一のときには残債が免除されることから、資産として残せます。
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詳しくはこちら＞＞賃貸では税金の負担がないのに対して、持ち家は購入に関わる税金と所有に関わる税金が発生するという違いがあります。
〈賃貸と持ち家の税金の負担〉
| 賃貸 | 持ち家 |
|---|---|
| なし | 〈購入に関わる税金〉 ・印紙税 ・登録免許税 ・不動産取得税 〈所有に関わる税金〉 ・固定資産税 ・都市計画税（都市計画区域内に立地する場合） |
ただし、住宅ローンを利用して持ち家を購入し、一定の要件を満たしている場合には、住宅ローン減税による税額控除を受けられるというメリットがあります。住宅ローン減税は年末のローン残高に応じて、所得税や住民税からの控除を受けられる制度です。住宅ローン減税の適用を受けると、所得税や住民税の負担が減ることから、実質的な住宅費の負担を抑えられます。
賃貸の場合、住まいを借りることによって発生する税金はありません。持ち家の場合、建物・土地の購入時や所有していることに対する税金がかかります。住宅ローンを利用して持ち家を購入する場合、一定の要件を満たすと、住宅ローン減税の対象になります。
持ち家を購入する際にかかる税金は、印紙税と登録免許税、不動産取得税です。印紙税の課税対象は、土地や建物などの不動産売買契約書、注文住宅を建てるときの建設工事請負契約書、住宅ローンの契約書などです。一方で、住宅など建物を借りる際の賃貸借契約書は非課税。契約書の記載金額に応じて決められた額の収入印紙を貼付し、印鑑などで消印をする形で納税します。
登録免許税は、土地や建物などの不動産を取得したときの不動産移転登記や、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記にかかる税金です。また、持ち家を購入してから半年程度経つと、都道府県から不動産取得税の納税通知が届きます。一定の要件に該当する場合は軽減措置を受けられますが手続きが必要です。
土地や建物は、毎年、1月1日の所有者に対して、市町村から固定資産税が課税されます。都市計画区域内に立地する場合は、都市計画税も合わせて課税されます。
住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは、10年以上の借入期間の住宅ローンを利用して住宅の新築や取得、増改築する場合に、一定の要件を満たしていると、最大で13年間、所得税から借入限度額の範囲内で年末のローン残高の0.7％の控除を受けられる制度です。所得税から控除しきれない場合には、一定の範囲内で住民税からの控除を受けられます。
2026年～2030年の住宅ローン減税の住宅区分ごとの借入限度額と控除期間をまとめました。
〈住宅ローン減税の借入限度額・控除期間〉
| 住宅の種類 | 住宅の区分 | 2026年・2027年 | 2028年～2030年 |
|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 4500万円（5000万円）×13年 | 4500万円（5000万円）×13年 |
| 新築住宅 | ZEH水準省エネ住宅 | 3500万円（4500万円）×13年 | 3500万円（4500万円）×13年 |
| 新築住宅 | 省エネ基準適合住宅 | 2000万円（3000万円）×13年 | 対象外 （2027年末までに建築確認を受けた場合等は 2000万円×10年） |
| 買取再販 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 4500万円（5000万円）×13年 | 4500万円（5000万円）×13年 |
| 買取再販 | ZEH水準省エネ住宅 | 3500万円（4500万円）×13年 | 3500万円（4500万円）×13年 |
| 買取再販 | 省エネ基準適合住宅 | 2000万円（3000万円）×13年 | 2000万円（3000万円）×13年 |
| 買取再販 | その他の住宅 | 2000万円×10年 | 2000万円×10年 |
| 既存住宅 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 3500万円（4500万円）×13年 | 3500万円（4500万円）×13年 |
| 既存住宅 | ZEH水準省エネ住宅 | 3500万円（4500万円）×13年 | 3500万円（4500万円）×13年 |
| 既存住宅 | 省エネ基準適合住宅 | 2000万円（3000万円）×13年 | 2000万円（3000万円）×13年 |
| 既存住宅 | その他の住宅 | 2000万円×10年 | 2000万円×10年 |
※（ ）内は子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置
参照/国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！
参照/国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置
参照/国土交通省｜令和8年度税制改正における住宅ローン減税の制度変更Q＆A
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賃貸と持ち家では、毎月のランニングコストのみが比較されがちです。賃貸では「家賃＋管理費」がかかり、持ち家では「住宅ローンの返済」のほか、マンションでは「管理費＋修繕積立金」を支払います。
このほかにかかる住居費は、賃貸では基本的に更新の際に発生する更新料のみです。一方、持ち家では固定資産税などの税金のほか、修繕費用など維持費の負担があります。賃貸では、基本的に決められた費用のみを負担するのに対して、持ち家は維持管理状況に応じて負担が発生し、予期せぬ故障による突発的なコストが生じることもあるという違いがあります。
また、持ち家の中でも、戸建ては住まい全体の修繕費用を計画的に用意しておく必要があるのに対して、マンションは共用部分の修繕は修繕積立金で賄われるという違いがあります。
賃貸の場合に毎月のランニングコストとして発生するのは、毎月の家賃と管理費、駐車場を借りている場合の駐車場代です。このほかには、更新時に更新料が発生します。
共用部分の外壁や廊下、階段などの修繕やエレベーターなどの点検・修理はもちろん、専有部分の設備の老朽化による故障の修理・交換費用もオーナーが負担します。賃貸では故意や過失によって損傷を与えたケースを除くと、修繕コストを負担することは基本的にはありません。
持ち家では、毎月の住宅ローンの返済額や固定資産税などの税金、マンションでは管理費がかかるほか、維持費の負担も発生します。
戸建てでは、経年劣化によって外壁や屋根、内装材、水回り設備、給湯器などの修繕や交換が必要になり、多額の費用が発生します。何百万円といった費用を自分で計画的に用意する必要があります。
マンションでは、共用部分の修繕工事に備えて、毎月、管理組合から修繕積立金が徴収されます。このほかに専有部分の修繕費用を別途自分で用意する必要があります。
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ライフスタイルに合わせた暮らしの自由度は、引っ越しのしやすさの面では賃貸の方が有利です。結婚や子どもの誕生、転職、転勤、親の介護といった生活の変化はもとより、単に他の街で暮らしてみたいと感じたときでも、賃貸なら柔軟に引っ越しができます。
一方、持ち家は引っ越しのために売却を考えても売れるまでには時間を要します。また、売却価格がローン残高を下回る場合には、貯金などで補填する必要があります。
ただし、持ち家は家族構成やライフスタイルに合った住まいに、リフォーム・リノベーションができるのは、賃貸にはない魅力です。
賃貸と持ち家では、住まいに関わる老後のリスクが異なります。
持ち家は、住宅ローンを完済すれば、老後の毎月の住居費の負担を軽減できます。また、介護が必要になって自宅での暮らしが難しくなるケースを除くと、基本的に終の棲家を確保できます。
賃貸の場合は、一生家賃の負担が生じることから、長生きするほど住居費がかさんでいきます。さらに高齢になって年金収入のみになると、賃貸物件を借りにくい、あるいは契約を更新できないといったリスクも生じます。
一方、持ち家は老後に多額の修繕費用の負担が発生することがリスクです。身体の状態によってはバリアフリーリフォームが必要になることも考えられます。老後に借入をしてリフォームをするのはハードルが高いことから、計画的に資金を準備しておく必要があります。
賃貸は退職後に年金収入のみになると、入居審査が通りにくくなることから、借りにくくなるリスクがあります。
一人暮らしの高齢者や高齢者のみの世帯は、孤独死のほか、テレビなどの生活音や認知症による周辺住民とのトラブル、家賃の支払い能力の低下による滞納などを危惧されるためです。また、高齢者で親や兄弟が既に亡くなっていると、連帯保証人を頼む親族が見つかりにくいことは、入居審査が通りにくい、あるいは更新ができない理由として挙げられます。
持ち家は修繕費用などの維持費用を自分で負担するため、老後に大きな負担が発生することが考えられます。
経年劣化によって、住宅の内外装材は傷んでいき、設備機器の故障が発生することもあります。外装のメンテナンスが必要なのは美観の問題だけではありません。老朽化した外壁や屋根などのメンテナンスを怠ると、雨水の侵入によって下地材が傷むだけではなく、躯体の損傷を招くことが危惧されます。
あるいは、老後に安全に快適に暮らせる住まいに変えるため、バリアフリーリフォームも必要になるかもしれません。
また、マンションの共用部分の修繕費用は修繕積立金で賄われますが、将来的な値上がりのリスクがあります。
関連記事/老後は賃貸と持ち家どっちがいい？メリットやリスク、注意点を徹底比較
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詳しくはこちら＞＞賃貸と持ち家のどちらがよかは、選択する物件のほか、不動産市場や金利の動向、家族構成やライフステージや転勤の有無、寿命といった個別の要因によっても異なります。
そこで、賃貸と持ち家のどちらの方がお得といえるか、判断軸をまとめました。
| 項目 | 賃貸 | 持ち家 |
|---|---|---|
| 総コスト | 生涯コスト＝初期費用（敷金・礼金・不動産仲介手数料）＋ランニングコスト（家賃・管理費、更新手数料） ※ライフステージの変化による住み替えを想定して、各物件の分を合算する | 生涯コスト＝初期費用（頭金、印紙税・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬、住宅ローンの事務手数料・保証料）＋ランニングコスト（住宅ローンの返済＋固定資産税＋都市計画税）＋修繕費用 ※マンションはランニングコストに管理費・修繕積立金が入ります |
| 今後のライフスタイル | 転勤の可能性が高い 家族構成が変化する可能性がある | 転勤の可能性が低い 家族構成が固まっている |
| 不動産価値の変動 | 市場動向による家賃相場の上昇・下落 | 市場動向による資産価値の上昇・下落 立地条件や築年数、維持管理状況 |
| 寿命 | 長寿リスクが高い | 長寿リスクが低い |
| 住宅ローンの金利 | 大きくは影響しない | 金利の上昇によって、月々の返済額や生涯コストの負担がアップ |
賃貸と持ち家のそれぞれの生涯コストを算出して、総コストを比較します。
賃貸の生涯コストのうち初期費用は、敷金や礼金、不動産仲介手数料です。ランニングコストとして、毎月の家賃や管理費がかかるほか、更新時には更新手数料が発生します。
持ち家の生涯コストは、まず、物件の購入時の初期費用として頭金や印紙税や登録免許税、不動産取得税といった税金、登記手続きを司法書士に委託した場合の報酬、住宅ローンを借りるための事務手数料や保証料などがかかります。
所有中のランニングコストは、毎月の住宅ローンの返済には利息が含まれるほか、固定資産税や都市計画区域内に立地する場合は都市計画税が発生します。マンションでは管理費や修繕積立金の支払いもあります。このほかに、老朽化に伴う修繕費用が必要です。
今後のライフスタイルの変化による住み替えの可能性も判断軸となり、転勤の可能性と家族構成やライフステージの2つの軸があります。
大企業の総合職に就いている場合など、数年ごとに転勤がある可能性が高いケースでは、持ち家は住み替えのしにくさがネックとなります。一方、地域に密着した企業に勤務している場合や自営業者は、持ち家に住み続けやすい環境です。
また、家族構成やライフステージの面では、単身者やDINKsは結婚や子どもの誕生などによる住み替えの可能性があります。子どもがいる家族は持ち家のように、学区を変わることなく、安定して住み続けられる環境が向いています。シニア世代も、住居費の負担や賃貸の借りにくさから、持ち家が向いています。
今後の市場動向によって、賃貸の家賃も持ち家の資産価値も変動するため、不動産価値の変動も判断軸となります。
賃貸の市場動向を見ていくと、東京23区では家賃の上昇が続いているタイミングです。公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」によると、東京23区の賃料と平米単価は、2024年1月～3月期は賃料10.4万円・平米単価3410円、2025年1～3月期は賃料11.3万円・平米単価3626円、2026年1～3月期は賃料12.6万円・平米単価3947円です。
出典/首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2024年1月～3月）
出典/首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2025年1月～3月）
出典/首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2026年1月～3月）
持ち家の価格動向の例として、中古マンションを例に挙げると、首都圏では価格の高騰が続いています。公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、首都圏の中古マンションの成約物件平米単価は82.98万円、成約価格は5200万円で、いずれも13年連続で上昇しています。ただし、埼玉県や千葉県、神奈川県はマイナスに転じているため、東京都区部が押し上げている形です。
出典/公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2025年）
ただし、不動産価値の変動には立地条件や築年数、維持管理状況といった個別の要因も影響します。持ち家で資産価値を維持しやすいのは、ターミナル駅にアクセスしやすく、最寄り駅から近い物件です。
実際にいくつまで生きるかはわかりませんが、寿命によって賃貸と持ち家のどちらがお得かは変わってきます。
持ち家の場合、住宅ローンが65歳までに無理なく返済できる額であれば、リタイアした65歳以降の住居費を抑えることが可能です。長寿であるほど、持ち家を持ったことがお得になっていきます。一方、賃貸の場合は、毎月の家賃負担が亡くなるときまで続くため、長寿リスクがあります。ただし、賃貸は引っ越しがしやすいため、子供が独立したタイミングなどで、夫婦や単身者向けの住まいに引っ越しをすることで、家賃を抑えられます。
持ち家の購入では、金利動向が住宅ローンの返済額に大きく影響します。金利が上がると、賃貸と持ち家を比較する場合に、持ち家の月々のランニングコストや、総コストを比較する場合の生涯コストもアップします。（厳密にいうと、賃貸のオーナーが借入をしている場合は、金利が上がるとアパートローンの返済の負担が大きくなるため、賃貸の家賃への影響も考えられます。）
フラット35を例に挙げると、2026年4月の借入金利水準は借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合で、最も多い金利は年2.49％です。借入額5000万円、借入期間35年のケースで、毎月の返済額は17万9000円、総返済額は7497万円です。
仮に金利が年3％になると、毎月の返済額は19万3000円、総返済額は8082万円にアップします。
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賃貸と持ち家のどちらがおすすめかは一概にはいえません。持ち家と賃貸のそれぞれにメリット・デメリットがあり、ライフステージによる違いもあるためです。
持ち家には、住宅ローンの支払いによって資産になるという大きなメリットがあります。ライフスタイルに合わせて自由にリフォーム・リノベーションが可能であり、老後の住居費の負担を減らせます。しかし、一方で簡単に引っ越しがしにくく、多額の修繕費用の負担があるといったデメリットがあります。
これに対して賃貸は、ライフステージの変化に合わせて引っ越しがしやすく、修繕費用の負担はありません。ただし、老後も家賃の支払いが続き、入居審査のハードルが上がります。
こうした点を踏まえて、「単身・若年層」「ファミリー層」「シニア層」のライフステージに分けて、どちらがおすすめかまとめました。
単身・若年層におすすめなのは賃貸です。単身・若年層は結婚や子どもの誕生などによって家族構成が変わる可能性があり、転勤や転職による住み替えも考えられます。持ち家よりも賃貸の方が、家族構成やライフスタイルに合わせて、柔軟に住み替えができます。
単身・若年層が持ち家を購入する場合には、将来的な売却の可能性を踏まえておくことが大切です。立地条件を重視するなど、資産価値の維持が期待できる売却しやすい物件を選びましょう。
学区などの関係から、同じ地域で継続して生活していくことを踏まえると、ファミリー層には持ち家が向いています。ファミリー向けの間取りの賃貸物件は限られているのも理由です。
また、住宅ローンを払い終えれば、老後の住居費の負担が軽減できます。
ただし、終の棲家として購入したつもりでも、転職や転勤、親の介護などの事情によって、将来的に売却する可能性はあります。ファミリー層も資産価値を意識した物件選びが重要な点は同様です。
老後のシニア層の持ち家の購入には一長一短があります。現金での一括購入、もしくは住宅ローンの完済後は住居費の負担を減らせる一方、持ち家の購入による多額の出費により、老後資金が不足するためです。また、持ち家には修繕費用も必要となります。
賃貸であれば、ライフスタイルに合わせて住み替えがしやすく、住み替えによって賃料をコントロールできます。しかし、高齢になると賃貸物件を借りにくく、家賃の支払いが一生続きます。
こうした理由から、無理のない資金計画で購入できる場合は持ち家がおすすめです。
持ち家の購入は人生で大きな選択となるため、賃貸か持ち家かは多くの人が迷い、悩むことの多いテーマです。結婚や子どもの誕生、独立、そして老後といったライフステージによって、住まいに求める条件は変化します。
ここでは賃貸と持ち家のどちらがよいのか、「結局どちらが得？」「持ち家は資産になる？」「一生賃貸でも問題ない？」といったよくある質問をQ&A形式で解説します。ライフプランや価値観に合った住まい選びのヒントとしてお役立てください。
結論から言えば、賃貸と持ち家のどちらが得になるかは一概にはいえません。総コストは、エリアや家族構成、住み替えの有無、寿命などの要素によって変わるためです。
たとえば、長期間にわたって同じ場所に住み続けるケースでは、住宅ローンの完済後に住居費の負担を抑えられる持ち家が有利になりやすいです。一方、転勤などによって引っ越しの回数が多い場合には、賃貸の方が有利になると考えられます。
持ち家が必ず資産になるとは言い切れず、条件付きと捉えるべきです。一般的に戸建ての建物の市場価値は20年程度でほぼゼロになります。マンションは戸建てよりも市場価値の下落が緩やかですが、築年数とともに目減りしていきます。ただし、建物の市場価値は、維持管理状況によって左右されます。また、土地の価値は残ることから、最寄り駅に近いなど利便性の高いエリアなど、立地条件のよい物件は市場価値を維持しやすく、資産性が高いといえます。
一生賃貸でも問題ないかは、資金などの準備状況によります。賃貸にはライフスタイルの変化に合わせて住み替えがしやすく、修繕費用や固定資産税などの税金がかからないといったメリットがあります。一方で、老後に年金収入のみになっても家賃の支払いが続き、入居審査が厳しくなるリスクがあるといったデメリットがあります。
一生賃貸で暮らすためには、老後も家賃を払い続けられるにように、計画的に資金を準備しておくことが大切です。
賃貸と持ち家のどちらがお得になるかは、ライフスタイルや将来設計などによって異なることから、一概にはいえません。賃貸と持ち家では、資産性の有無やコスト構造、ライフスタイルの自由度、将来のリスクといった点などに違いがあります。
そのため、賃貸と持ち家の違いを理解したうえで、自分に合う選択をすることが大切です。
持ち家を選択する場合に重要なのは資産性です。首都圏を中心に不動産価格が高騰化した今、「中古マンションのリノベーション」という選択肢が改めて注目されています。
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