住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

リノベーションマンションに住むためのステップ

住まいの購入を検討するとき、検討から居住開始までのプロセスはおさえておきたいものです。ここではリノベーションマンションに住む場合のステップについてお伝えします。

ビジネスマンの握手シーンの写真

「リノベーション」という言葉は今やもう一般的になっています。このコラムをお読みいただいている方のほとんどは、リノベーションとは何か、おおよそのイメージはお持ちかと思います。そして、これから購入しようとする住居の選択肢に、リノベーションマンションを含めている方も多いでしょう。

ただ、

・リノベーションマンションといっても、どんな種類があるのか

・それぞれどういう購入プロセスをどれぐらいの時間をかけてたどるのか

といったことは、購入経験者や購入の検討がかなり進んでいらっしゃる方、あるいは専門業者でない限り、なかなかわかりづらいものでしょう。今回は、リノベーションマンションを購入したいと思っている方向けに、購入のプロセスなど基礎的なことを解説していきます。

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■リノベーションマンションの種類とリノベーションの依頼先

リノベーションマンションは、大きく分けて、二種類あります。すなわち、既にリノベーションされた中古マンションである「リノベーション済マンション」を購入するパターンと、中古マンションを購入したうえで、自分で決めた工事内容でリノベーションを実施する「中古マンション購入×リノベーション同時実施」のパターンです。

後者はさらに、二つに分かれます。一つ目が、マンション購入とリノベーション工事を「別の業者」に依頼する「非ワンストップ型」。二つ目が、マンション購入とリノベーション工事を「同じ業者」に依頼する「ワンストップ型」です。整理すると、下記になります。

リノベーションマンションの種類

(1)リノベーション済マンション:すでにリノベーションされたマンションを購入する

(2)中古マンション購入×リノベーション同時実施:中古マンションを購入したうえでリノベーションを実施する

(2)-1.非ワンストップ型:マンション購入とリノベーション工事を、別の業者で行ってもらう

(2)-2.ワンストップ型:マンション購入からリノベーション工事までを同じ業者で一気通貫で行ってもらう

ここでは、それぞれのパターンごとに何がどう異なるのか、特に購入プロセスに注目して解説しましょう。

・(1)リノベーション済マンション

リノベーション済マンションは「不動産会社が中古物件を購入し、リノベーションを実施してから再販売しているマンション」のことです。つまり、住みたい人が自らリノベーション内容を計画するのではなく、既にリノベーションされている状態の部屋を購入するということになります。

自分でプラニングはできませんが、購入すれば居住することになる、リノベーション済みの部屋を見られるという安心感があり、物件購入金額にリノベーション費用も乗っているので、支出額が予め明確になっている点がリノベーション済マンションの特徴です。また、購入プロセスも、間にリノベーション内容の検討などをはさみませんので、一般的な住居購入と同じ流れになります。

・(2)中古マンション購入×リノベーションを購入と同時実施する

中古マンション購入×リノベーション同時実施とは、リノベーション工事を行う前提で中古マンションを購入することです。中古マンションの引渡を受けた時点からリノベーション工事に入りますので、ここでは便宜上、「同時実施」という言葉を使っています。

リノベーション同時実施の場合は、以下のように「非ワンストップ型」と「ワンストップ型」とでプロセスが変わります。大まかにいうと、両者の違いは、「リノベーション工事と物件購入の仲介を、複数の業者(リフォームはリフォーム業者、物件購入は不動産仲介業者)がやるか、とりまとめて一つの業者がやるのかの違い」というところにあります。結果、検討段階や契約段階において、煩雑さが大きく異なってきます。

(2)-1.非ワンストップ型

非ワンストップ型の物件購入・リノベーション工事検討プロセス

①情報収集、イメージづくり:1~2か月

まず、情報収集とどのような室内にするかイメージづくりをします。情報収集とは、具体的には、「リノベーション業者・不動産業者の特色・得意領域」などの情報を、インターネットでの情報収集、各社への資料請求などをして集めます。

②資金計画:①③と同時並行で検討

つぎに、大まかな資金計画を立て、物件購入金額とリフォーム金額の目安を決めます。

③リフォーム工事業者への問合せと物件探し&見学:1~3か月

そして、ここからリフォーム工事のプロセスと、物件購入のプロセスを並行して進めることになります。まず、リフォーム工事を手掛ける候補となる工事業者を予めピックアップしておき、問合せをします。この時、現時点で物件がある訳ではなくこれから物件を購入したうえでリノベーションをしたいことや予算感を予め伝えておきましょう。

リフォーム業者に問合せをする一方で、不動産仲介をしてくれる業者にも問合せをし、物件探し&見学をして自分や家族にとって望ましい物件を見つける作業をしていきます。

非ワンストップ型はこのように、リフォーム工事のプロセスと物件購入のプロセスを、それぞれ別業者に依頼して進めなければならず、その分プロセスが煩雑になってしまいます。例えば、物件見学に行こうにも、その部屋でどのようなリノベーションが可能か判断してもらうため、リフォーム業者にも立ち会ってもらうことが望ましくなりますが、そのスケジュール調整もそれなりの労力を伴います。また、プロセスとしてはこの段階ではありませんが、リフォーム工事に物件購入という大きな契約が複数走ることで、その分契約締結も煩雑になってしまいます。

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④(物件)購入申込&(リノベーション)見積もり依頼

理想の物件が見つかれば仲介業者に購入申込をすると同時に、リフォーム業者にリノベーションの見積もり依頼をします。このときの「物件価格+リノベーション」費用は、当然予算内で収まるように気を付けましょう。また、実際にやりたいリノベーションの内容(間取り変更など)が実際に可能かどうか、リフォーム業者にも判断してもらった上で、購入申込をしましょう。

⑤(物件)ローン事前審査&(リノベーション)見積もり・プラン比較

物件購入についてはローン事前審査手続きを進めつつ、リノベーション工事に関してはリフォーム業者に見積もり提出を依頼します。複数のリフォーム施工業者に依頼する場合は、見積金額やリノベーションのプラン内容を比較検討します。

⑥(物件)契約&(リノベーション)リフォーム会社契約

物件契約に関してはローンの事前審査で無事承認がおりれば、物件の売買契約を結びます。同時期に、リフォーム業者とも工事請負契約を結びます。

⑦(物件)ローン本申込、契約&(リノベーション)ローン申し込み、契約

売買契約を結んだ後はローンの本申込をして、承認が下りれば、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。リノベーションのローンを物件の住宅ローンに上乗せするのであれば、個別にリフォームローンの申し込み、契約は不要です。ただし、住宅ローンで一本化するためには、事前にリフォーム分の見積りを提出してもらい必要な書類を取りそろえるなど、煩雑な手続きを自分で進めなければならない、というデメリットもあります。

⑧(物件)引き渡し&(リノベーション)工事開始

最後に、物件の引渡を受けた後、リノベーション工事スタートです。リノベーション工事が完了したら立ち合い、完成となります。

(2)-2.ワンストップ型

ワンストップ型の検討プロセス

つづいてワンストップ型ですが、大まかな全体プロセスは、非ワンストップ型とも似ています。ただし、リフォームも中古物件購入も、一つの業者がとりまとめて進めてくれますので、上記のグレー部分についての手続きにかけるパワーを大きく削減でき、煩雑さが少ない、というメリットがあります。

例えば、

・物件見学では、依頼した業者が不動産情報の提供から、リフォーム工事の実現性の判断まで集約して行ってくれる

・契約の手続きもリフォームと物件購入とを一本化できるため、必要書類の取り揃え等が煩雑にならないで済む

といったところです。ワンストップ型であれば、全て1つの会社に集約されるので、連絡を取り合う会社は基本的に1社であり、その分スムーズかつ余計な調整や手間がかかってきません。

以上のように、リノベーションマンションに住む方法としては大きく二つあり、物件購入とリノベーション工事の同時実施の場合は、さらにワンストップ型とそうでないやり方との二つに分かれます。どのパターンを選ぶかは、ご自身の手間などを鑑みて、ご検討ください。

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編集者: マイリノジャーナル編集部
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