ルーフバルコニーがあれば、マンションでも広々とした屋外空間を住まいにプラスすることができます。この記事では、ルーフバルコニーのメリットとデメリット、ベランダやテラスとの違いを解説。また、ルーフバルコニーのある住まい実例をご紹介しています。
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ルーフバルコニーとは、階下の住戸の屋根部分を利用して設けられた広い屋外スペースで、「ルーフテラス」と呼ばれることもあります。ベランダとの大きな違いは、専用の屋根やひさしがない点です。雨をしのぐ屋根はありませんが、その分だけ抜けのある眺めと広いスペースを楽しむことができます。
ルーフバルコニーは、階下の屋根部分を利用して設けられた広めの屋外スペースです。屋根部分を活用する構造上、通常のバルコニーより面積を取りやすく、開放感のある使い方がしやすいです。マンションでは、洗濯物を干す場所としてだけでなく、椅子やテーブルを置いてくつろいだり、植物を楽しんだりと、外とつながるもうひとつの居場所として活用できます。
「ベランダ」「バルコニー」「テラス」「ルーフバルコニー」はいずれも住戸に付属する屋外スペースですが、構造や位置によって意味が異なります。なお、これらの名称は建築基準法で定義されているわけではないため、不動産会社やハウスメーカーによって呼び名が異なる場合もあります。そのため、物件探しの際は名称だけでなく、図面や写真で実際の形・広さ・屋根やひさしの有無などを確認することが大切です。
| 名称 | 特徴 |
|---|---|
| ベランダ | 住戸から外に張り出した屋外スペース。屋根やひさしがある。 |
| バルコニー | 住戸から外に張り出した屋外スペース。屋根がないのが一般的。 |
| ルーフバルコニー | 階下の屋根部分を利用して設けた広めの屋外スペース。 |
| テラス | 地面から少し高い屋外スペース。ウッドデッキなども含む。 |
| ルーフテラス | ルーフバルコニーとほぼ同じ意味で使われる。 |
ルーフバルコニーは、階下の屋根部分を屋外スペースとする構造上の特性から、設置できる住戸が自然と限られます。ルーフバルコニー付きの物件で最も多いのは、最上階の住戸です。また、傾斜地に建つマンションや、北側斜線制限（建築基準法上の高さ規制）によって建物が階段状の形状になる場合は、最上階以外の住戸にもルーフバルコニーが設けられることがあります。
こうした構造上の制約から、ルーフバルコニー付きの物件は全体数が少なく、希少性が高いといえます。一般的にマンションは階数が上がるほど人気・価格ともに高くなりますが、ルーフバルコニー付きの最上階物件はその中でも特に資産価値が高い住戸となるでしょう。なお、購入価格や毎月の専用使用料も高くなりやすいです。
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詳しくはこちら＞＞ルーフバルコニーは、屋外でありながら住まいの延長として使いやすく、暮らしに開放感や新たな使い勝手をプラスすることができます。ここでは、代表的なメリットを見ていきましょう。
窓から眺める風景にルーフバルコニーがあれば、室内の延長として伸びやかな開放感が加わります。ルーフバルコニーにウッドデッキやタイルを敷き室内の床材と色味を揃えると、床が続いているように見えて空間の連続性を強調できます。
住まい探しの条件として、陽当りの良さを重視する人は多いもの。最上階のルーフバルコニーは、上に遮るものがないため、その建物のなかでも最も良い陽当りを享受することができます。隣接する居室も明るくなるため、心地よく過ごせるでしょう。
多忙な日が続いたときや、雨の日が続いたときなどに、洗濯物が溜まってしまうことがありませんか。マンションにおける一般的なベランダ・バルコニーはそれほど広くありませんから、まとめて洗うことができたとしても、干す場所が足りなくなりがちです。
ルーフバルコニーは広いため、晴れた日に家族の布団や洗濯物を一度に干すことも可能です。陽当りが良いので、カラリと気持ちよく乾きます。陽の光をたっぷり浴びたふかふかの布団で眠るのは気持ちが良いですよね。
広々としたルーフバルコニーは、庭の代わりになります。一般的にマンションで「庭がある部屋」を希望する場合、専用庭のある1階の物件を選択することになりますが、高層の建物ならではの眺望の良さは享受できなくなります。ルーフバルコニーのある物件なら、庭のような広々とした屋外空間と、眺めの良い視界の両方を同時に楽しむことが可能になるのです。
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詳しくはこちら＞＞魅力の多いルーフバルコニーですが、デメリットや注意点も事前に把握しておくことが大切です。ここでは「やめたほうがいい？」と感じがちなポイントを、よくある疑問への回答という形で整理します。
→コンスタントな点検・清掃が必要です。
ルーフバルコニーは、防水層の経年劣化や損傷、ジョイントの割れなどによって、雨漏り・水漏れが起こるリスクがあると考えましょう。定期的に検査を行い、必要に応じて修理を実施する必要があります。また、ドレン部（排水口）に枯れ葉や土、そのほかゴミなどが詰まることで雨水が流れずに水かさが増し、防水のない部位から建物に侵入するケースもあります。特にプランターを置いてガーデニングをする場合は、コンスタントに点検・清掃をしてきれいな状態を保っておくことが大切です。
雨漏り・水漏れが生じたときに、迷惑を被るのは階下の住人です。近隣トラブルを防ぐためにも、ルーフバルコニーのメンテナンスはきちんと実施しましょう。
→使用料が発生するのが一般的です。
マンションのルーフバルコニーは、一般的なベランダやバルコニーと同様に、専用使用権が認められた共用部分にあたります。ルーフバルコニーのある物件の場合、その面積に応じた専用使用料が発生するのが一般的です。毎月の住居費用を考えるとき、住宅ローンや家賃、共益費・修繕積立金のほかにルーフバルコニーの使用料も忘れずに加算して考えましょう。
→気候の影響を受けやすいのは事実です。
屋根がなく直射日光を遮るものがないルーフバルコニーは、夏場は床面や手すりが高温になりやすく、照り返しも強くなります。真夏の日中は、素足で出られないほど床面が熱くなる場合も。また冬は風を遮るものが少ないため、体感温度が下がりやすいです。
ただし、こうした問題はある程度対策が可能です。夏の照り返しにはウッドデッキや人工芝を敷けば床面の蓄熱を和らげることができ、見た目にもやさしい空間になります。日よけとしてパラソルやタープを設置するケースもあります（強風対策として畳めるタイプがおすすめです）。快適に使い続けるためには、季節に応じた工夫を取り入れると良いでしょう。
→周囲の環境によっては視線が気になる場合があります。
ルーフバルコニーは開放的なぶん、周囲の建物から様子が見えやすくなることがあります。特に高層マンションが隣接しているエリアでは、上から見下ろされるケースも考えられるでしょう。必要に応じてパネルフェンスや植栽などで目隠しを設けると、視線を気にせず安心してくつろぐことができます。
また、騒音問題にも注意が必要です。ホームパーティーやBBQなど、家族やゲストで賑やかに過ごす場合は、声や音が周囲に届きやすくなります。特に早朝や夜の時間帯は周囲へ配慮しましょう。マンションの管理規約でBBQが禁止されている場合もあります。
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詳しくはこちら＞＞ルーフバルコニーは、住まいに何を求めるかによって評価が分かれやすい設備です。ライフスタイルによっては「思ったより使わなかった」と持て余してしまうケースもあります。住んでから後悔しないためには、自分たちの暮らし方と相性が合うかまでイメージしておくことが大切です。
●アウトドアや屋外での時間が好きな方
ガーデニング・バーベキュー・ベランピングなど、屋外での活動を日常的に楽しみたい方にとって、ルーフバルコニーは理想的な空間になります。
●家族が多く、洗濯物や布団の量が多い方
広いスペースを活かして一度に大量の洗濯物や布団を干すことができます。
●眺望や開放感を暮らしの中に取り入れたい方
高層階ならではの抜けのある景色を、屋外に出て存分に楽しみたい方にもおすすめです。
●マンションでも「庭」に近い感覚を得たい方
専用庭付きの1階住戸ではなく、眺望と広い屋外空間の両方を求める方に向いています。
●屋外スペースをあまり使わないライフスタイルの方
在宅時間が短い方や屋外活動にあまり関心がない方の場合、広いスペースを持て余しやすく、メンテナンスの手間だけがかかってしまうことがあります。
●維持管理の手間をできるだけ減らしたい方
防水の点検・排水口の清掃・季節ごとの手入れなど、定期的な管理が必要です。こうした作業を負担に感じる方には不向きかもしれません。
●毎月のコストをできるだけ抑えたい方
専用使用料が毎月発生するため。コスパを重視する方は注意が必要です。使用頻度と費用のバランスを考えておきましょう。
広さと開放感を兼ね備えたルーフバルコニーは、使い方次第で暮らしの質を大きく高めてくれる空間です。ここでは、インテリアや趣味の延長としておしゃれに楽しめる活用アイデアをご紹介します。
ルーフバルコニーに屋外用のテーブルとチェアを置けば、自宅にいながらカフェやレストランのような時間を楽しめます。朝はコーヒーを飲みながら空を眺め、夜は夜景とともにゆったりとお酒を楽しむ…。室内とは異なる、もうひとつのリビングとして日常使いできるのがアウトドアリビングの魅力です。床材にウッドデッキやタイルを取り入れると、見た目の統一感が生まれ、室内との連続性も演出できます。ランタンなどで落ち着いた照明を加えると、夜の雰囲気もぐっと高まります。
近年人気の「ベランピング」（ベランダ＋グランピング）は、広いルーフバルコニーこそ本領を発揮できる場所。テントやハンモック、アウトドアチェアを広げれば、自宅にいながらにして非日常感を味わえます。また、気のおけない仲間を招いてのホームパーティーにも最適です。室内とルーフバルコニーを行き来しながら過ごせる動線があると、より快適に楽しめます。ただし、夜間の騒音や管理規約上の制限については事前に確認しておきましょう。
屋根がなく日照条件に恵まれたルーフバルコニーは、ガーデニングに絶好の環境。プランターを並べて季節の花や観葉植物を育てたり、家庭菜園でハーブや野菜を栽培したりと、さまざまな楽しみ方ができます。ただし、植物の土や落ち葉が排水口を詰まらせる原因になることがあるため、排水口まわりのこまめな清掃も忘れずに行いましょう。
関連リンク：マンションのベランダで始めるガーデニング・菜園！初心者でも楽しめるコツや注意点とは？
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詳しくはこちら＞＞ルーフバルコニーは魅力的な空間ですが、マンションでは戸建ての庭のように自由に扱えるとは限らない点があります。長く快適に使い続けるために、注意点をあらかじめ確認しておきましょう。
マンションのルーフバルコニーは、一般的なベランダ・バルコニーと同様に共用部分にあたります。専用使用権が認められているため日常的に使用できますが、あくまで「共用部分を独占的に使わせてもらっている」という位置づけです。また、ルーフバルコニーは緊急時の避難経路や避難場所を兼ねている場合があります。大型の家具や物置を置く場合も、避難の妨げにならない配慮が必要です。専有部分ではないという意識を持って使うことが、トラブル防止につながります。
ルーフバルコニーでできること・できないことは、マンションごとの管理規約および使用細則によって定められています。例えば「アウトドアリビングにしたい」と思っても、屋外家具の設置が禁止されている場合もあります。そのほかBBQなど火気の使用が禁止されているケースも多いため、夢描いている使い方が実現できるかどうか、契約前に必ず確認しましょう。リノベーションを検討している場合も同様です。どこまでの工事が許可されているかを管理組合に相談し、理想の空間づくりが可能かどうかを確認しましょう。
ルーフバルコニーは屋外に風雨にさらされる空間であるため、防水・荷重・強風への対処が必要です。排水まわりにごみがたまったり、防水層が劣化したりすると、雨漏りや下階への影響につながる可能性があります。定期的な点検を行い、異変に気づいた場合は勝手に修繕せずに管理会社等へ相談しましょう。
荷重については、床面の耐荷重には上限があるため、重い鉢植えや大型家具を多数置く場合は注意が必要です。マンションによっては荷重制限が管理規約に明記されている場合もあります。強風については、軽量の家具や鉢植えが飛ばされると近隣への危険につながるため、固定や室内への移動など台風・強風時の対策を習慣づけましょう。
開放感が魅力のルーフバルコニーですが、周囲の建物や道路からの視線が気になったり、逆にこちらから他の住戸が見えやすかったりするケースもあります。くつろぎ空間として心おきなく楽しむには、プライバシーの確保が大切です。視線対策としては、パネルフェンスや格子状のスクリーン、高さのある植栽などが有効です。設置する際は管理規約上の制限や、強風を受けた際の安全性も考慮しましょう。
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詳しくはこちら＞＞ルーフバルコニーの魅力は、実際の暮らしの中でこそ伝わるもの。ここでは、グローバルベイスがお手伝いしたルーフバルコニー付きマンションのリノベーション事例を3つご紹介します。
最上階のペントハウスをリノベーションした事例です。ルーフバルコニーにはもともと池がありましたが、プールに作り変えました。水深を浅くして幅を広げたことで、建物への負担も軽減したそうです。壁のカラフルなペイントは、お気に入りのアーティストに依頼したもの。プールの水面にアートが映り込み、リゾートホテルのようにスタイリッシュな雰囲気です。
ルーフバルコニーに面する廊下には、ラウンジスペースを設けています。ソファに座って読書をしたり、ルーフバルコニーを眺めながらお酒を飲んだりできる、くつろぎの空間です。
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「駅から近くて、ルーフバルコニーがある」という条件で物件をお探しだったご夫婦。スカイツリーや隅田川の花火大会が見える、理想的な物件に出会いました。こちらのルーフバルコニーには防水工事が入る予定で、ゆくゆくはタイルを敷くなどカスタマイズしていく予定だそうです。
ルーフバルコニーの正面には、対面キッチンがあります。家事をしているときも、視線を上げれば開放的な風景が目に入る間取りです。
ルーフバルコニーにこだわってマンションをお探しだったご夫婦が出逢ったのは、こちらの物件。墨田川を望む開けた眺望のルーフバルコニーからは、春には川沿いの桜並木、夏には花火大会を楽しむことができます。
ルーフバルコニーのほかに住まいに求めた条件が「和室があること」でした。すでにスケルトン状態の物件だったので、リビングの隣に和室を設けるリノベーションプランを採用。妥協のない物件探しとリノベーションによって、理想の住まいを手に入れることができました。
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詳しくはこちら＞＞ルーフバルコニー付きの物件を購入する際、室内のリノベーションと合わせてバルコニーの活用方法を設計段階から考えておくと、暮らしの満足度がさらに高まります。ただしマンションではルーフバルコニーそのものは専用使用権のある共用部分にあたり、所有者が自由に改修できる場所ではありません。そのため、リノベーションではルーフバルコニー自体を変えるというより、間取りや内装の工夫により室内とバルコニーとの関係性をどう高めるかがポイントになるでしょう。たとえば、リビングとルーフバルコニーの床材の色味や高さを揃えることで、内と外がひと続きに見える開放的な空間を演出できます。
物件探しの段階から、ルーフバルコニーをどう使いたいかをイメージしておくと、リノベーションの方向性も定まりやすくなります。中古マンション購入とリノベーションのプランニングを切り離さずに、ひと続きで考えることがポイントです。
ルーフバルコニーは、権利関係や管理ルールが少しわかりにくい設備でもあるもの。ここでは、よく質問があるポイントを整理します。
回答：いいえ、共用部分にあたります。
マンションのルーフバルコニーは、区分所有法上は共用部分として扱われます。ただし、その住戸の居住者が使えるように専用使用権が設定されていて、実際の使い方は管理規約や使用細則に従います。そのため、大規模な改修や構造に関わる工事は、管理組合の許可なく行うことはできません。
回答：月額数千円〜数万円程度が目安です。
一般的に、ルーフバルコニーには月額数千円〜数万円の専用使用料がかかります。金額はマンションや立地によって異なりますが、面積が広いほど高くなる傾向があり、都心の人気エリアや眺望の良い物件では高額になりやすいです。物件の購入検討時には、管理費・修繕積立金とあわせてルーフバルコニーの専用使用料も確認し、毎月の住居コストとして試算しておくことをおすすめします。
回答：はい、あります。
ルーフバルコニーは風雨にさらされる場所のため、防水層に経年劣化や損傷があると階下への雨漏りにつながるリスクがあります。一般的に防水層の耐用年数は10〜15年程度とされており、排水口まわりの清掃や定期的な点検、必要に応じた補修が欠かせません。ただし、異変に気づいたときは自己判断で手を入れるのではなく、まず管理会社や管理組合に相談しましょう。中古物件を購入する場合は、防水工事の実施時期や状態を事前に確認しておくと安心です。
ルーフバルコニーは、アウトドアリビング・ガーデニング・ベランピングなど、使い方次第で暮らしをぐっと豊かにしてくれる空間です。一方で、定期的なメンテナンスや専用使用料が必要で、屋外空間をあまり使わない人は持て余してしまうこともあります。だからこそ、物件選びの段階で管理規約・使用料・防水の状態をしっかり確認し、暮らし方まで想像して物件を選ぶことが大切です。
リノベーションでは、ルーフバルコニーと室内とのつながりをどう活かすかがポイントになります。物件探しや、購入後のリノベーションプランについてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。グローバルベイスでは、物件探しからリノベーションまでをワンストップでサポートしています。オンラインでのご相談も受け付けておりますので、お気軽にご活用ください。
