リフォームをしたら固定資産税はどうなる？上がるケース・下がるケースを徹底解説

住宅のリフォームをするとき、固定資産税が高くなるかもしれないと不安に思われている方もいるでしょう。大半のリフォームは税額に影響しませんが、工事内容によっては固定資産税が上がってしまったり、逆に減額できたりすることもあります。

今回は固定資産税に影響がないリフォームの条件や、税額が増減するリフォームの条件をご紹介します。これからリフォームを検討されている方は、ぜひ参考にされてください。

■そもそも固定資産税とは？

固定資産税とは、土地・家屋・事業用償却資産などの「固定資産」に対して課される税金です。その年の1月1日時点で所有している固定資産に課税され、年4回などに分割して支払います。

住宅を購入すると、建物と土地の両方に固定資産税が課されて、毎年支払うことになります。それぞれの税額を求める式は次のとおりです。

【固定資産税額】＝ 課税標準額（固定資産税評価額）×税率

税率はほとんどの地域で1.4％とされていますが、異なるケースもあるため確認しましょう。固定資産税評価額は自治体が決めており、土地のある場所や形、建物の築年数や構造などによって変わります。

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■リフォームとは？

住宅は年数が経つほどに、自然と劣化していくものです。そのため老朽化した部分を元に戻す「リフォーム」を定期的にしなければなりません。

リフォームの例
・ボロボロになった壁紙や床材を張り替える
・キッチンやシステムバスなどの水まわり設備を交換する
・雨漏りを修繕する、屋根や外壁を塗り替える
・柱や梁などの主要構造部を補修する、耐震補強をする

これに対して「リノベーション」は、新たな価値をプラスする工事が該当します。例えば骨組み状態からデザインや間取りを大きく変化させる、店舗から住宅へ用途を変更するなどの大掛かりな工事です。

■リフォームが固定資産税に影響するって本当？

固定資産税の金額は、土地や建物の評価額をもとに決められます。すでに家をお持ちの方は、春ごろに役所から届く「固定資産税の納税通知書」を見ると評価額が記載されています。固定資産税評価額は3年に1度見直されるので、3年ごとに税額も変わります。

土地の評価額は、毎年1月1日時点の地価を評価した「公示価格」の70％の水準に調整されています。そのため土地の用途が変わらない限り、リフォームが土地の固定資産税に影響することはありません。

一方、建物に関しては、同じ建物を建て直すのに必要な「再建築価格」から、経過年数に応じた金額を引いて評価額が求められます。そのため経年とともに建物分の固定資産税は下がっていくことがほとんどです。通常のリフォームであれば評価額に影響はありませんが、建物の価値が上がるようなリフォームをすると固定資産税が上がることもあります。

■固定資産税に影響のないリフォーム例

では固定資産税に影響のないリフォームを具体的に見ていきましょう。

① 建物を使うために必要なリフォーム

建物は住んでいると必ず劣化や不具合がでてくるもの。その先も長く住むためには定期的なリフォームが必要です。例えば内装や設備を一新したり、外壁や屋根をメンテナンスしたりするのは、建物を使っていくために必要な補修。基本的に固定資産税の評価が変わることはありません。

② 間取りが変わらないリフォーム

リフォームで間取り変更がない場合は、基本的に固定資産税への影響はないと考えられます。柱を撤去したり、大きな間取り変更をしたりする場合は、評価額に影響が出てくる可能性があるため注意しましょう。

③ 建築確認申請の不要なリフォーム

建築確認申請とは、建築基準法などに適合しているか確認するために、着工前に自治体に必要書類を提出する手続きのことです。建物を新築するときには必ず確認申請を行いますが、リフォームの場合は確認申請が必要な場合と不要な場合があります。

建築確認申請が必要な場合は大規模なリフォームなので、固定資産税に影響を与える可能性が高いでしょう。逆に建築確認申請が不要ということは小規模なリフォームなため、固定資産税が上がることはほとんどありません。

■固定資産税が上がるリフォーム例

次に固定資産税が上がるリフォームの内容を具体的に見ていきましょう。

① 延べ床面積が増えるリフォーム

戸建て住宅の増築をして床面積が増える場合は、基本的に固定資産税が上がると考えてよいでしょう。居室や水まわりを拡張する場合だけでなく、サンルームを増築する場合も課税対象となるので注意が必要です。

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② フルリフォーム・大規模リフォーム

大規模なリフォームをした場合も、固定資産税の評価の対象となる可能性があります。例えば柱や梁といった骨組みだけの状態まで解体してから行う「スケルトンリフォーム」の場合です。骨組みはそのまま使われますが、既存の建物とは機能が大きく変わるため、建物の価値が上がったと判断される場合があります。

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④ 利用目的の変わるリフォーム

建物の利用目的を変更するときは、建築確認申請や登記変更手続きが必要です。そのため「事務所をリフォームして居宅として使う」「居宅の一部を改装して店舗にする」といった場合は、固定資産税額が変わる可能性があります。建物だけでなく、土地に関しても住宅用地の特例が適用されたり外れたりすることで税額が変わるかもしれません。

■固定資産税が下がるリフォーム例

リフォームによって固定資産税が下がる場合もあります。具体的には耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォームの3つです。

① 耐震リフォーム

固定資産税の特例措置によって、一定の耐震リフォームをすると翌年度分の建物の固定資産税が2分の1に減額されます。適用を受けるための主な要件は次のとおりです。

主な要件
・耐震リフォーム費用が税込50万円を超える
・昭和57年1月1日以前に建築された住宅
・床面積の1/2以上が居住用
・現行の耐震基準に適合する工事をする

今のところ適用期間が令和6年3月31日までとなっているため、耐震リフォームをお考えの方は早めに実施されるのがおすすめです。減額されるためには、工事完了日から3ヶ月以内に市町村の窓口に申告しなければならないのでご注意ください。

参考／国土交通省｜耐震改修に関する特例措置

② バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームをした場合も、翌年度分の建物の固定資産税のうち3分の1が減額される特例措置があります。

バリアフリーリフォームの例
・手すりをつける
・滑りにくい床材に変更する
・階段の勾配緩和、段差解消
・浴室やトイレなどのバリアフリー対応
・車椅子対応するため出入り口を拡張する

適用を受けるための主な要件は次のとおりです。

主な要件
・新築から10年以上経過している
・バリアフリーリフォーム費用が補助金等を除いて税込50万円を超える
・床面積50㎡以上280㎡以下
・床面積の1/2以上が居住用
・65歳以上or要介護・要支援の認定or障害者が同居している

こちらも適用期間は令和6年3月31日まで。工事完了日から3ヶ月以内に、市区町村の窓口で申請が必要です。

参考／国土交通省｜バリアフリー改修に関する特例措置

③ 省エネリフォーム

省エネリフォームとは少ないエネルギーで快適にすごせるようにする工事のこと。一定の省エネ改修工事をした場合、翌年度分の固定資産税のうち3分の1が減額されます。

対象となるのは以下の工事ですが、このうち窓の断熱改修工事は必須です。

省エネリフォームの内容
・窓の断熱改修工事（必須）
・床、天井、壁の断熱工事
・太陽光発電装置の設置工事
・高効率空調器、高効率給湯器、太陽熱利用システムの設置工事

固定資産税の減額が適用されるためには、次のような要件を満たさなければなりません。

主な要件
・平成26年4月1日以前に建築された住宅
・床面積の1/2以上が居住用
・平成28年省エネ基準相当に新たに適合する
・省エネリフォーム費用が税込50万円を超える

こちらも令和6年3月31日までに工事を完了した住宅が対象で、工事完了日から3ヶ月以内に市区町村への申請が必要です。

参考／国土交通省｜省エネ改修に関する特例措置

■まとめ

住宅のリフォームをするとき、ほとんどの場合は固定資産税への影響はありません。しかし大規模なリフォームや増築を伴う場合は、翌年度以降の固定資産税が上がってしまう可能性があります。リノベーション済みの中古住宅を購入する場合も、工事の内容によっては固定資産税が高くなっていることがあるため確認しましょう。また耐震・バリアフリー・省エネリフォームの場合は、条件を満たせば翌年度の固定資産税額が下がることもあります。固定資産税の増減があるかどうかはリフォーム内容によって異なるため、リフォーム会社に確認されると安心です。