スケルトンリフォームとは？メリット・デメリット、費用相場、施工事例をご紹介！

壁や床などを解体して、ゼロから間取りや内装などをつくっていくスケルトンリフォーム。住まいへのこだわりを叶えたいが、予算は抑えたいという方に人気のリフォームです。今回はスケルトンリフォームのメリットやデメリット、費用や施工事例などをご紹介します。

■そもそもスケルトンリフォームとは？

スケルトンとは、建物の骨組みのこと。つまりスケルトンリフォームとは、壁や床、壁などをすべて解体して、建物を骨組みの状態にしてから行うリフォームのことを指します。構造部分は残しますが、一般的な部分リフォームでは難しい、大規模な間取り変更や水回りの移動などもできるのが特徴です。

■スケルトンリフォームとフルリフォームの違いとは

フルリフォームとは、家全体をリフォームすること。スケルトンリフォームは、フルリフォームのなかに含まれます。フルリフォームはスケルトン状態から一新する場合だけでなく、家全体の内装のみをリフォームするケースなどもあります。

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■スケルトンリフォームとリノベーションの違いとは

リノベーションとは、建物に新しい価値を付加する工事のこと。家全体の間取りを含めて大幅に変更する場合もありますが、家全体だけでなく「キッチンのみ」など部分的にリノベーションするケースもあります。スケルトンリフォームは、リノベーションの手法の一種。建物全体をリノベーションする場合は、スケルトンリフォームを行うケースが多いです。

■スケルトンリフォームを検討するきっかけ

・きっかけ①家族が増えた、減った

結婚や出産、親との同居、子供の独立など、家族構成が変化したときにスケルトンリフォームを検討される方が多いです。家族ですごせる広いリビングをつくったり、個室を増やしたり減らしたりして、ライフスタイルに合わせた間取りに変更できます。

・きっかけ②建物の老朽化を感じた

築年数が経つと、内装のはがれや水回り設備の故障など、さまざまな傷みや不具合が出てきます。また築15〜20年ほど経つと壁の中にある配管設備の寿命もくるため、表面的なリフォームだけでなくスケルトンリフォームを検討される方が増えます。

・きっかけ③生活動線の悪さを感じた

キッチンからリビングにいる子供のようすが見えなかったり、洗濯機から干し場までが遠かったりと、生活に合わない間取りの家はストレスがたまるもの。スケルトンリフォームで生活に合わせた間取りに変更することで、ストレスフリーな暮らしを叶えられます。

・きっかけ④断熱性や耐震性を上げたい

寒さや暑さを感じる家は、断熱材や窓サッシの性能が不十分なことがあります。また築年数の古い物件では、地震にもっと強くしたいという要望も。そういった場合は断熱性や耐震性を高められるスケルトンリフォームが適しています。

■スケルトンリフォームを行うメリット

・メリット①間取り変更ができる

スケルトンリフォームでは柱や梁、基礎などを残してすべて新しくするため、大胆な間取り変更もできます。いくつかの部屋をつなげて広い部屋をつくったり、キッチンや浴室の位置を変えたりと、構造上の制約の中であれば自由に間取りをつくり変えることができます。古い住宅では細かく部屋が区切られた間取りも多いですが、現代風のLDKの間取りに変更することも可能です。

・メリット②自由な住まいを叶えられる

建売住宅や分譲マンションは、ベーシックな間取りや内装がほとんど。スケルトンリフォームなら、オリジナリティのある間取りや、好きなデザインなどを自由に叶えることができます。家族のライフスタイルにフィットする住まいをつくれることも、スケルトンリフォームが選ばれる理由の一つです。

・メリット③見えない部分もリフォームできる

部分リフォームや表面的なリフォームでは、床下の配管や壁内の断熱材などに手を入れることができません。スケルトンリフォームの場合は、劣化した配管を交換したり、高性能な断熱材をプラスしたりと、普段は目に見えないところまで刷新することができます。

・メリット④建て替えよりリーズナブル

間取りから設備、内装まで一新するスケルトンリフォームは、新築同様の住まいが手に入れられます。しかし、すべて解体してから建て替えるのに比べると、構造躯体をそのまま使える分リーズナブルです。中古住宅を購入してスケルトンリフォームする場合も、新築住宅を建てたり購入したりするよりトータル費用を抑えられることが多くあります。

・メリット⑤建て替えより法的制限が少ない

古い戸建て住宅では「幅4m以上の道路に敷地が2m以上接する」という接道義務を満たしていないケースがあります。この規定に反した家を建て替える場合、現在の建物より面積が狭くなってしまうことがあります。スケルトンリフォームであれば既存不適格建築物でも今の面積を保ったまま刷新できます。容積率や高さ制限オーバーの建物なども、建て替えではなくスケルトンリフォームを検討されることが多いです。

■スケルトンリフォームを行うデメリット

・デメリット①仮住まいが必要になる

内装や設備をすべて撤去するスケルトンリフォームは、住みながらの工事ができません。そのため仮住まい先の家賃や、引っ越し費用などもかかります。また家財が仮住まい先に入りきらない場合は、トランクルームなどの手配も必要です。グローバルベイスでは東京エリアを中心に仮住まいサポートを実施。ご希望に合わせた物件をご用意します。

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・デメリット②部分リフォームより工事費が高い

新築や建て替えに比べると工事費を抑えられるスケルトンリフォームですが、部分リフォームに比べると高くなります。同じ面積や間取りでも、内装や設備のグレードによって数百万円単位でリフォーム費用が変わってくることも。あれもこれもと詰め込むと予算オーバーしがちなので、お金をかけるところとかけないところのメリハリをつけて進めていくことが大切です。

・デメリット③完成までの期間が長い

スケルトンリフォームは打ち合わせに2〜3ヶ月、工事に2〜4ヶ月程度かかります。既存の建物の問題点や構造をふまえてプランニングする必要があるため、現地調査や打ち合わせにも手間や時間がかかることが多いです。床面積や工事の内容によっても工期は変わってくるため、希望の入居時期がある場合はリフォーム会社に相談しましょう。

・デメリット④工事に制限がかかるケースもある

スケルトンリフォームは間取りや設備、内装など、基本的に自由にプランニングできます。しかし建物の構造や、マンションの管理規約によっては、プランの内容に制限がでるケースもあります。

■スケルトンリフォームができない建物は？

では実際にスケルトンリフォームで工事の内容に制限がかかるのは、どのような建物なのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

・壁式構造で建てられたマンション

マンションの構造は大きく分けて「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類に分けられます。

壁式構造：耐力壁（面）で支える構造。室内に柱などの出っ張りが少ない。5階建て以下のマンションのみ。
ラーメン構造：柱や梁（線）で支える構造。6階以上のマンションなどはラーメン構造の可能性が高い。

小規模なマンションに多い「壁式構造」は、耐力壁という分厚い壁で支えられています。間仕切り壁は撤去できますが、耐力壁は基本的に撤去できません。そのため広い空間をつくりたいのに壁が邪魔になってしまったり、思った通りに開口部がとれなかったりと、間取り変更に制限がでてくる可能性があります。

壁式構造だからといってスケルトンリフォームができないわけではありませんが、間取り変更の自由度は低め。既存の間取りのなかで、動かせない壁は活かしながらうまくプランニングしていく必要があります。

・マンションの規約で制限がある場合

マンションによっては、管理規約でリフォームできる範囲や使える素材に制限がかかるケースもあります。

たとえば外壁に面した窓は、共用部分になるため勝手に交換することはできません。また床材は専有部分なので張り替え可能ですが、階下への騒音対策としてフローリングの遮音性能に規定が設けられている場合も多いです。

スケルトンリフォームを検討される際には、打ち合わせの段階でリフォーム会社に管理規約の内容を確認してもらいましょう。

■スケルトンリフォームはどのくらいの期間が必要？

スケルトンリフォームは打ち合わせや設計に2〜3ヶ月程度、工事に2〜4ヶ月程度かかります。トータルの期間として、4〜7ヶ月程度みておくとよいでしょう。マンションの場合は、管理組合に工事の許可をとらなければならないため、申請から承認までにかかる期間も考えておく必要があります。

■スケルトンリフォームの施工の流れ

・流れ①ヒアリング・現場調査

まずは気になるリフォーム会社を見つけて問い合わせを。担当者や設計者と面談をして、どんなリフォームにしたいのか希望を伝えます。

そしてリフォームのプランニングをするためには、現場調査も欠かせません。柱や耐力壁の位置、建物の状態などを調べて、希望のリフォームが叶えられるか確認します。図面も参考にしますが実物とは違っている場合もあるため、しっかりとお部屋の採寸や写真撮影を行っておくことが大切です。

マンションの場合は、管理規約や搬入動線の確認など、管理会社や管理組合とも打ち合わせを行います。

・流れ②プラン提案・契約

ヒアリングや現場調査の結果をもとに、リフォームプランや概算見積もりをご提案いたします。図面だけでなくイメージスケッチや3Dパースなども参考にしながら、どんな部屋にしたいのか細かい部分を詰めていきましょう。銀行からリフォーム資金を借りる場合は、おおまかなプランができた段階で、概算見積もりを元にローン審査も開始します。

最終的な工事内容や費用が確定したら、いよいよリフォーム会社と工事の契約を結びます。工事の内容やスケジュール、料金や支払い方法、保証の内容など、必ず書面に残して確認を。最終的な費用が決まれば、ローンも本審査へと進むことができます。

・流れ③工事

マンションの場合は、管理組合への工事の承認を受けてから着工です。また工事がはじまると職人さんの出入りがあったり騒音が発生したりするため、事前に近隣の方へ工事の説明や挨拶もします。

建物の骨組みが見えるスケルトン状態まで解体し、リフォーム工事を実施。解体すると構造躯体が目で見て確認できるので、ひび割れや爆裂などをチェックして、必要であれば補修や補強を行います。

工事中は基本的にリフォーム会社に任せることになりますが、ときには中間確認などでお客様が現場へ訪れる機会も。工事を進めるなかで、図面とは違う箇所がでてきたり、細かい色やデザインなどを決めたりと、現場で打ち合わせをすることもあります。

・流れ④引渡し

全工程が完了したら、リフォーム会社による自主検査が行われます。問題があれば手直しが行われ、最後にお客様の立ち会いのうえでの検査も実施。最終的な費用の精算を行って、引き渡しとなります。

■スケルトンリフォームにかかる費用

マンションのスケルトンリフォームは、専有部分の内側のみを解体します。戸建て住宅では屋根や外壁まで含めて解体することもあり、マンションに比べるとコストアップしやすいです。

【スケルトンリフォームの平均的な費用】
マンション：1㎡あたり15〜20万円
戸建て住宅：1㎡あたり20〜25万円

たとえば70㎡のファミリー向けマンションであれば、スケルトンリフォームのコストは1,050〜1,400万円程度。これはあくまでも相場で、内装や設備のグレードによっても費用は大きく上下します。グローバルベイスではこだわる部分にはコストをかけ、不要なコストは削っていくことで、予算内で満足度の高いリフォームをご提案しております。

■スケルトンリフォームの費用が高くなる理由とは

一般的なリフォーム工事では、キッチンやトイレといった設備を交換する、床やクロスを張り替える、ちょっとした間取り変更を行うなど、表面的な工事にとどまります。しかしスケルトンリフォームでは壁や床などすべて解体する、間取りを大胆に変える、すべての内装や設備を変更するなど工事の規模が大きくなるため、費用も高くなりがちです。

また床や壁を解体すると、普段は見えない柱や梁などの状態がはっきりとわかります。そのとき内部の腐食やシロアリ被害などが見つかれば、修繕のコストもかかることに。また配管の交換や断熱工事を行ったり、戸建て住宅では耐震補強を行ったりすることもあるでしょう。そのため建物の状態が悪かったり築年数が古かったりするほど、スケルトンリフォームの費用は高くなりやすいです。

■スケルトンリフォームを検討する際の業者の選び方

スケルトンリフォームの仕上がりを大きく左右するのが、リフォーム会社選びです。次のようなポイントに気をつけて、満足度の高いリフォームを叶えてくれる業者を選びましょう。

・選び方①得意分野が希望とマッチしている会社を選ぶ

リフォーム会社と一口に言っても、会社によって得意分野が異なります。たとえば一戸建ての新築やリフォームに長けている工務店もあれば、当社のようにマンションのスケルトンリフォームに特化した会社も。得意分野が希望とあっている会社を選びましょう。また施工事例を見て、デザインやプランニングが好みかどうかチェックするのもおすすめです。

・選び方②希望リフォームの実績が豊富な会社を選ぶ

スケルトンリフォームは、リフォーム会社の設計力や技術力が問われる大掛かりな工事です。解体前に建物の状態を予測したり、管理規約に沿った工事方法を選んだりと、知識と経験が必要な工事になります。ホームページなどで過去の実績を見て、水回りの交換や部分リフォームの実績が多い会社ではなく、スケルトンリフォームやリノベーションのような大掛かりな工事の実績が多い会社を選んだほうがよいでしょう。

・選び方③担当者の対応の良さで選ぶ

理想の住まいを実現するためには、信頼できる担当者を選ぶことも大切です。要望をきちんと聞いてくれるか、それに対してわかりやすく提案をしてくれるか、メリットだけでなくデメリットも伝えてくれるか…など担当者の対応が信頼できるかどうかも、業者選びの一つの材料にするとよいでしょう。ストレスなくコミュニケーションがとれる担当者のほうが、具体的なリフォームのイメージもすりあわせをしやすいはずです。

・選び方④保証やアフターサービスが充実した会社を選ぶ

新築の場合は10年間の保証が義務化されていますが、リフォームについては会社によって引き渡し後の対応がさまざまです。リフォーム会社を選ぶときには、工事が終わったあとの保証やアフターサービスについても把握しておきましょう。たとえば引き渡し後のメンテナンスサービスがあれば、工事後に気になる点を相談しやすかったり、不具合の有無を確認してもらったりできます。水回り設備のメーカー保証は短期間なことが多いので、リフォーム会社独自の保証体制があるかも確認するとよいでしょう。

■おしゃれなスケルトンリノベーションならグローバルベイス

グローバルベイスでは、中古マンションの仕入れ・設計・施工・販売・アフターサービスまで一貫して行なっております。オーダーメイド設計の「マイリノ」では、スケルトン状態からご自身の好きな間取りや空間を作り上げることが可能です。

グローバルベイスが得意としているのは、トレンド感がありつつ、長期的に価値が保たれるプランニング。今の満足度はもちろんのこと、将来的な賃貸や売却をお考えの方も安心してお任せいただけます。大胆な間取り変更や、構造や管理規約の制約があるなかでのリフォームのノウハウも豊富です。

■グローバルベイスのスケルトンリノベーション事例

ここからはグローバルベイスが手がけたスケルトンリノベーションの事例をいくつかご紹介します。デザインや間取りなど参考にされてください。

三軒茶屋駅から徒歩13分、79㎡という好条件の物件にもかかわらず、昭和49年築と古さがあることで価格を抑えられたこちらの物件。スケルトンリフォームで「部屋数は減らしていいから、大きな浴槽やリビングがほしい」という希望を叶えられました。玄関を入ってすぐのウォークインクローゼットには、リモートワーク用の書斎スペースをつくるなど、ライフスタイルを考えた間取りにしています。

>>こちらのスケルトンリノベーション事例を詳しく見る

最初から「中古マンションのフルリノベーションでこだわりを実現したい」と考えていたというO様。天井の打ちっ放しを希望されていましたが、マンションの規約上できない物件もあるため、天井に穴を開けてしっかり確認させていただきました。他にもキッチンカウンターや洗面台にモルタルを取り入れたり、コロナ禍の在宅ワークもできる間取りにしたりと、こだわりを一つひとつ叶えました。

>>こちらのスケルトンリノベーション事例を詳しく見る

グローバルリベイスのスケルトンリノベーションや間取り変更リフォームの事例は、こちらの記事でもご紹介しています。

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関連記事／間取り変更リフォーム事例10選！費用相場や注意点を解説

■まとめ

予算を抑えながら、こだわりの間取りや内装の家に住みたいという希望を叶えるスケルトンリフォーム。壁の内側の配管や配線、断熱性や耐震性など、一般的なリフォームでは難しい部分にまで手を加えることができます。建物の構造やマンションの管理規約など、細かいチェック項目が多いため、スケルトンリフォームの経験や知識が豊富な会社に依頼するのが成功の秘訣です。業者選びや事前の打ち合わせはしっかり行いましょう。