古い倉庫や工場、使われていない事務所や店舗……その独特の雰囲気に魅了されたことはありませんか。そんな建物が現代的な住居やオフィスに生まれ変わったら、どれだけ独創的で魅力ある空間づくりができるでしょう。近年、注目されているのが、このような建物の用途を変更して新しい価値を与える改修手法「コンバージョン建築」です。今回はコンバージョン建築の魅力やリノベーションとの違い、施工事例などをご紹介します。
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コンバージョンとは建物を建て替えることなく、大掛かりな工事によって用途変更を行う建築手法のこと。「オフィスを住宅に変える」「廃校となった校舎を地域のコミュニティ施設に変える」「閉鎖された倉庫をギャラリーに変える」などさまざまなケースがあります。
港湾施設だった赤レンガ倉庫をショップやレストランなどに改装した「横浜赤レンガ倉庫」や、ロンドン中心部の発電所を美術館へと生まれ変わらせた「テート・モダン」なども、コンバージョン建築の代表例です。時代の流れとともに本来の役割が低下した建物を解体せず、その建物の特徴を活かしながら現代的な用途に再利用することで、ユニークかつ魅力的な施設が世界中で生み出されています。
現代日本においてコンバージョン建築が注目を集める背景には、人口減少や空き家増加の問題があります。総務省が5年ぶりに実施した住宅・土地統計調査によると、空き家は2018年に比べて261万戸増加し、総数900万戸と過去最高を記録。人々のライフスタイルや価値観の多様化に伴い、建物の用途も柔軟に変化することが求められる時代になりました。コンバージョン建築なら、資源を有効活用しながら社会要請にも応えることが可能です。
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詳しくはこちら＞＞コンバージョンとともに、既存の建物を改修して新しい価値を生み出す手法として知られているのが「リノベーション」です。どちらも既存の建物に手を加える工事ですが、その目的や工事内容、費用、工期などには違いがあります。ここでは、リノベーションとコンバージョンの違いについて詳しく解説していきます。
リノベーションの主な目的は、建物の機能を向上させること。住居として使われていた建物は住居のまま、さらに良い住居となるように間取りやデザインなどを新しくしていきます。
一方でコンバージョンの主な目的は、建物の用途を変えること。工場をオフィスにしたり、倉庫を住宅にしたりと用途を変えるために必要な工事として、間取り変更やデザインの刷新などを行います。
ちなみにリフォームというのは、原状回復を目的とした修繕や設備交換のこと。大きな間取り変更などは行わず、老朽化した建物がなるべく新築時の状態に近づくよう回復させます。
リノベーションとコンバージョンのどちらも既存の構造体は維持しながら、内装や設備を中心とした工事を行います。ただしコンバージョンは用途変更に伴い、工事範囲が広くなりやすいという特徴があります。
例えば建物の用途によっては防火・避難設備などの基準が異なり、防火区画や避難経路の確保などの工事が必要になることがあります。また公共施設や商業施設へのコンバージョンでは、多目的トイレの整備や段差解消などのバリアフリー化も重要な課題となるでしょう。新しい用途に合わせた電気や空調などの設備の更新、建物の荷重が変化することで構造補強などが必要になることもあります。
リノベーションとコンバージョンの費用を比較すると、コンバージョンの方が初期費用は高い傾向にあります。理由としては、工事の規模が大きくなりやすく、用途変更に伴う法的手続きなどの費用も発生するからです。物件自体の購入価格は安くても、工事費用がかなり高額になることもあるため、トータルでコスト管理をしましょう。
ただし初期投資が高額になる一方で、コンバージョンによって建物の価値を大きく高められれば、長期的な収益性や資産価値を向上させることも可能です。
リノベーションとコンバージョンでは、工期にも違いがあります。
リノベーションでは建物の用途を変えないため、住まい全体を解体してゼロから作り直すスケルトン工事であっても、工期は2〜3ヶ月程度 。コンバージョンでは大規模な工事が必要となるため、工期が3〜6ヶ月程度 と長くなる傾向があります。
工事の内容によっても工期は異なりますが、住み始めたい時期が明確にある場合は早めに動き出しましょう。
| 項目 | リノベーション | コンバージョン |
|---|---|---|
| 目的 | 建物の機能を向上させる | 建物の用途を変える |
| 工事内容 | ・間取り変更 ・内装や設備の刷新 ・断熱性や耐震性の向上 | ・間取り変更 ・内装や設備の刷新 ・断熱性や耐震性の向上 ・構造補強 ・防火、避難設備の整備 ・バリアフリー化など |
| 費用 | マンション：900〜1,600万円程度 戸建て：約1,200〜1,800万円程度 | リノベーションより高額 |
| 工期 | 2〜3ヶ月程度 | 3〜6ヶ月程度 |
用途変更をしないリノベーションは工事内容が限られるため、費用や工期もある程度の予想ができます。コンバージョンは物件によって工事内容も費用まったく異なるため、物件探しの段階からコンバージョン建築に詳しい方にサポートしてもらうのがおすすめです。
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詳しくはこちら＞＞ここまで、コンバージョン建築の概要やリノベーションとの違いについて詳しく説明してきました。では、住宅取得を検討している方にとって、コンバージョン建築にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここからは、コンバージョン建築の3つのメリットを解説していきます。
コンバージョン建築で住居をつくる場合、元々の用途が住居ではないため、新築やリノベーションでは実現が難しいような個性的な空間づくりをできるのがメリットです。元の用途が持つ独特の構造や空間を活かすことで、住宅としての機能性や居住性という制約から解き放たれ、建築デザインの可能性を大きく広げられるかもしれません。
例えば倉庫や工場の高い天井や広い空間、無骨な梁、重厚な扉やシャッターなどは、住宅として設計された建物にはない魅力的な特徴です。古い建物をコンバージョンする場合、既存の梁や建具などのノスタルジックな雰囲気をあえて残すことで、新旧が共存する魅力的な空間を生み出すこともできます。
コンバージョン建築は、新築や建て替えと比較するとコストを抑えられる傾向にあります。既存の建物の躯体や外装を活用することで、基礎工事や躯体工事などにかかる費用を削減できるからです。
また建て替えの場合は既存の建物を丸ごと解体しなければなりませんが、コンバージョンなら部分的な解体で済みます。電気や水道、ガスなど既存のインフラを活用できる場合は、インフラ整備にかかるコストも削減。都心部や利便性の高い立地に新築すると土地代が高額になるところ、中古物件なら築年数によってはかなり安い金額で購入できることもあります。
住居や店舗を構えようとしたとき、人気の地域に新しい土地を見つけるのが難しいケースは少なくありません。既存の建物をコンバージョンすることで、利便性の高い土地に拠点を構えやすいのもメリットです。
例えばコロナ禍でテレワーク対応できる企業が増えたことで、オフィス需要が減っているエリアでは、立地条件が良いのに空室が目立つことも。オフィスを住居にコンバージョンすれば、利便性が高い場所に住むことができます。
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詳しくはこちら＞＞コンバージョン建築には、新築よりも安価でユニークな住環境をつくれたり立地の選択肢が広がったりと、さまざまなメリットがあります。しかし、一方でデメリットも存在するのが事実です。設計上の制約や周辺環境など、コンバージョン建築ならではの課題についても理解しておきましょう。ここからは、住宅取得を検討している方が知っておくべき、コンバージョン建築のデメリットを解説します。
新築や建て替えに比べてコストが抑えられることが多いコンバージョン建築ですが、用途変更に伴う大規模な改修工事が必要となる場合、コストが増大することもあります。建物の状態によっては、当初想定していなかった補修や改修が必要になるケースも。古い建物の場合は、耐震性や断熱性を上げるためにコストがかかることもあります。
コンバージョン建築を計画する場合は、コストに幅があることを理解し、適切な予算管理を行うことが重要です。専門家に相談しながら、コストとクオリティのバランスがとれる物件選定や設計を行いましょう。
プランニングの自由度が既存の建物の構造に左右されるのがコンバージョン建築の特徴のひとつ。例えば筋交いがあり開放的な空間がつくれない、天井が低すぎるなど、新築とは異なる制約で希望の間取りが実現できないケースもあります。
またマンションの場合は、管理規約にも留意しながら設計しなければなりません。物件購入からスタートする場合は、理想の空間が叶えられる条件が整った物件を探しましょう。
通常のマンションや戸建住宅は、居住向けに間取りや内装が最適化されています。ありきたりな住宅では物足りないという方には個性的な住環境を選べるコンバージョン建築が最適ですが、元々住居として環境が整えられていないオフィスや店舗を住居へコンバージョンする場合、住みにくさを感じる可能性もあるでしょう。
「天井が高すぎて落ち着かない」など住居内の問題だけでなく、「オフィス街なので日常的な買い物に不便」など周辺環境に問題が生じるケースもあります。
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詳しくはこちら＞＞コンバージョン建築のメリットやデメリットについて理解を深めてきましたが、改めてリノベーションのメリットについても触れておきましょう。コンバージョン建築と比較した場合も、工事難易度の低さや住環境の整い方など、リノベーションならではのメリットも存在します。
リノベーションでは既存の建物を活用するため、新築と比較して選択肢が豊富です。立地や間取り、築年数など、予算に合わせて希望に合った物件を見つけやすいというメリットがあります。新築では住めないような好立地に、低価格で良い物件が見つかるかもしれません。
コンバージョン建築では用途変更に伴い、建築基準法や消防法など新たな法規制にも対応しなければなりません。専門性が高く、難易度の高い工事が必要になることもあります。
一方リノベーションは住宅を住宅用途のまま工事するので、比較的工事難易度が低いのが大きなメリット。工期が短縮され、コストの削減も期待できます。
リノベーション物件は元々住宅として計画されているため、周辺環境も居住に向いている可能性が高いでしょう。近隣にスーパーマーケットやコンビニエンスストア、公園、クリニック、学校など日常生活に必要なものが揃っていることが多いです。交通の便やコミュニティもすでに確立されているため、新生活がスムーズに始められるメリットがあります。
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詳しくはこちら＞＞コンバージョン建築と比較したときのリノベーションのメリットについて見てきましたが、リノベーションにもデメリットは存在します。双方のメリットとデメリットを知ったうえで、どちらの方が自分に向いているか判断しましょう。
住居として建てられた物件は、多くの人々が住みやすく便利なように設計されています。そのため構造や間取りが似通っていることが多く、画一的な印象を受けることも。リノベーションをしても、壁や窓の位置変更には限界があり、コンバージョン建築ほど個性的な空間を創り出すのは容易ではありません。
ただしそんな中でも、創意工夫によって居住性と個性を兼ね備えた魅力的な空間を生み出すことは可能です。センスがよくリノベーションに慣れている会社なら、物件の特徴を活かしながらデザインや機能性を高めてくれるでしょう。
コンバージョン建築と同様、リノベーションでも既存の建物の構造上、実現できない施工があります。例えば構造上取り壊せない柱や筋交いがあって、間取り変更の上で制約になってしまうケースなどです。
マンションなどの集合住宅の場合、バルコニーや窓などの共有部分は許可なくリノベーションできません。共有の給排水管は動かせないため、水回りのレイアウト変更にも制限がでやすいです。
そのためリノベーションを計画する際は、建物の制約条件を把握しておくことが大切。クリエイティブな発想と技術力でさまざまな工夫をすれば、制約がある中でも魅力的な空間づくりができます。
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詳しくはこちら＞＞ここまでは、リノベーションとコンバージョン、それぞれのメリットとデメリットの理解を深めてきました。ここからは実際の施工事例を5つご紹介するので、より具体的なイメージを持つのにお役立てください。
まずご紹介するのは、事務所として使用されていた部屋を、居住用として改装した事例です。一度スケルトン状態まで解体し、間取りやデザインを一新しました。
特徴のひとつが、玄関からLDKまで長い廊下を設けた間取り。ホテルのような生活感のないですが、実は木の扉を開くと壁一面がスーツケースまで入る大容量の収納になっています。長い廊下を抜けた先に広がるのは、窓から外が臨める心地いいリビングダイニングです。
住まいの中心に配置したのは、プライベートなベッドルーム・洗面所・浴室。ベッドルームの奥には、利便性の高いウォークインクローゼットも設置しました。公私の境界線をはっきりさせることで、リラックスして過ごすことができます。
次にご紹介するのは、住居兼ハウススタジオとしてリノベーションされた珍しい事例です。元々は住居としてリノベーションを予定されていましたが、当初の予算をオーバーしたため、ハウススタジオとしての運用をご提案しました。撮影所として貸し出すことで、収益が得られる計画です。
リノベーション前は3LDKで細切れの間取りでしたが、南面には広々としたLDKがある1LDKの間取りに変更。リビングから洋室まで床全体に無垢のヘリンボーン張りを施すなど、ワンランク上の内装デザインを採用しました。お住まいになるご家族の満足度だけでなく、ハウススタジオとしての価値も上がります。
テレワーク対応の企業が増え、自宅に「住む場所」だけでなく「働く場所」としての用途も持たせることになった方が多いのではないでしょうか。こちらはご夫婦の在宅ワークに対応するため、マンションの一室をリノベーションされた事例です。
夫婦それぞれの個室をつくるため当初は2LDKを希望されていましたが、リビングが狭くなるため1LDK＋納戸の間取りに決定。キッチンの背面収納の端に組み込んだデスクカウンターは奥様の仕事場、納戸のデスク稼働棚は旦那様の仕事場として使われています。ライフスタイルに合わせた間取りで、仕事もプライベートもますます充実しそうです。
こちらのお住まいは、カフェをイメージして内装をデザインしたリノベーション事例です。マンションですが縁側のようなスペースがほしいというご要望で、リビングの窓際に土間を設けました。ダイニングにつくった小上がりは、お子様がおもちゃを広げて遊ぶスペースとして活用されているそうです。このようにオリジナリティあふれる住まいをつくれるのも、リノベーションの魅力です。
躯体現しの無骨な雰囲気に、温かみのある木などの素材、黒やグレーなどのシンプルな色味を組み合わせたトレンド感のある内装。キッチンのカウンターは、屋久杉の木を使って造作ました。2台に分かれているので、移動してダイニングテーブルとして使うこともできます。
最後にご紹介するのは、ニューヨークの流行の発信地として知られるSOHOというエリアをイメージしたリノベーション事例です。SOHOは1960〜70年代は倉庫や工場が並ぶ街でしたが、多くのアーティストやデザイナーが移り住み、世界的に有名なアートギャラリー地区となっていきました。倉庫や工場を住居や店舗に転用した物件も多く、まさにコンバージョン建築で魅力的な都市を形成した一例ともいえるのではないでしょうか。
こちらのリノベーション事例では、アメリカの大きなワンルームをイメージして、間仕切りや扉を極力撤去した大空間に。天井はコンクリート躯体を剥き出しにして、インダストリアルな雰囲気を演出しています。スタイリッシュなキッチンや、海外のようなフロートタイプのトイレなど、設備選びにも注目です。
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詳しくはこちら＞＞コンバージョン建築は、建物の用途変更をして、新しい価値を創出する改修手法。住居を住居のまま改修するリノベーションとは違って、事務所・店舗・倉庫・工場・校舎など物件選びの選択肢が広がります。
ただしコンバージョンは用途変更に伴う手間や費用もかかるので、リノベーションの方が物件探し・設計・施工はスムーズです。ありきたりな住宅では満足できないという方は、リノベーションとコンバージョンの両面から住まいづくりを検討してみてはいかがでしょうか。
自分のライフスタイルに合わせた住まいを手に入れたいという方は、ぜひグローバルベイスまでご相談ください。関東エリア・関西エリアでワンストップリノベーションを提供しており、物件探しから資金計画、設計、施工まで一貫してサポートします。資産価値の高い物件選びや、機能美とデザイン美を叶えたワンランク上の設計をご提案いたします。
