ファミリータイプのマンションでよく見かける70㎡前後のマンション。一人暮らしからファミリーまで幅広い住まい方ができる分、間取りの選択肢も多く、「どんな間取りだと暮らしやすいのか」「リノベーションにはどのくらい予算がかかるのか」と悩みますよね。そこで今回は、70㎡のマンションのリノベーションの費用相場から具体的な事例まで、住まいづくりのヒントをご紹介します。これから物件を探す方はもちろん、すでにマンションにお住まいの方にとっても、新たな住まいの可能性が見えてくるはずです。
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70平米のマンションは、日本のファミリータイプのマンションにおいて主力となっているサイズ感です。東京カンテイによると、2024年の首都圏における新築マンションの平均専有面積は62.60平米、中古マンションは61.27平米となっています。
特筆すべきは、新築マンションにおいて70平米台の物件が32.1%と最も高いシェアを占めていることです。これに60平米の26.1%が続きます。中古マンションにおいても60平米台が22.0%と一番多く、70平米台が21.4%で続いている状況です。これらの数字には単身者向けやDINKS向けの物件も含まれているため、ファミリー向け物件に限定すると、さらに広い面積帯の割合が高くなるでしょう。
首都圏 新築・中古マンション 専有面積帯別供給シェア（2024年）
新築・中古ともに高いシェアを占めている、70平米のマンション。都心部でも価格的に手が届きやすく、家族の快適な暮らしも叶えられるサイズ感です。将来的な住み替えや売却を考えても需要が安定しており、資産価値の維持も期待できます。
70平米前後のマンションは、一般的に4人以下の家族での居住に適しています。住生活基本計画では、世帯人数に応じた居住面積水準を以下のように定めています。
| 居住面積水準 | 単身 | 2人 | 3人 | 4人 |
|---|---|---|---|---|
| 最低居住面積水準 | 25 | 30（30） | 40（35） | 50（45） |
| 誘導居住面積水準(都市型) | 40 | 55（55） | 75（65） | 95（85） |
| 誘導居住面積水準(一般型) | 55 | 75（75） | 100（87.5） | 125（112.5） |
世帯人数別の面積（㎡）
※（）内は3〜5歳児が1名いる場合
参考／住生活基本計画における居住面積水準
居住面積水準には2種類あり、「最低居住面積水準」は健康で文化的な住生活を送るために最低限必要な面積を、「誘導居住面積水準」は豊かな住生活の実現に必要な面積を示しています。誘導居住面積水準はさらに、都市部での居住を想定した「都市型」と、より広いスペースを確保できる「一般型」に分かれています。
この基準に照らすと、70平米のマンションは、大人2人＋子ども1人の3人家族にとって都市部におけるちょうどいい居住空間といえます。また、大人2人＋子ども2人の4人家族でも、最低居住面積水準を大きく上回っており、収納や家具配置を工夫することで、十分快適な生活を送れるでしょう。特に都心部では、この面積帯のマンションで子育てをする家族も多く見られます。
70平米のマンションは、3LDKの間取りが無理なく実現できる広さです。例えば、リビングダイニングと寝室に加え、子ども部屋を2部屋設けることができます。ライフスタイルによっては子ども部屋ではなく書斎やゲストルームとして使ったり、部屋数を減らして広い空間をとったりすることも可能です。
最近の傾向としては、多様化するライフスタイルに対応するため、1〜2LDKでリビングスペースの広さや収納を重視した間取りなど、同じ70㎡のマンションでもさまざまなバリエーションが登場しています。
そして、物件の築年数によっても、間取りの特徴は変わってきます。築古マンションでよく見られるのは、中央にキッチンやダイニングを配置し、その周りを複数の和室が取り囲むような間取り。生活の中心となる和室の採光は良いものの、キッチン・ダイニングスペースは窓から離れており、暗めの空間となっているのが特徴です。
比較的新しいマンションでは、真ん中を廊下が通り、一番奥にLDKがある縦長の間取りが主流となっています。リビングやキッチンに十分な採光を確保しつつ、個室のプライバシーも保ちやすい間取りです。
70平米前後のマンションは、リノベーションによって多彩な住まいを実現できる可能性を秘めています。
新築マンションの間取りは、開発時の標準プランに沿って画一的になりがちですが、リノベーションなら壁の位置や間取りを大胆に変更し、住む人の理想とするライフスタイルに寄り添った空間づくりが可能です。キッチンの位置や収納の取り方、居室の広さなど、既存の制約にとらわれることなく、自由度の高い設計ができます。
ここからは、一人暮らしからファミリーまで、それぞれのライフスタイルに合わせて空間を作り変えた事例をご紹介しましょう。
・所在地：神奈川県川崎市
・工事費：1,540万円
・専有面積：72.50㎡
・家族構成：一人暮らし
・築年月：平成15年1月
・間取り：3LDK+2WIC→3LDK+WIC
・改修範囲：全面改装
現在は一人暮らしのS様が、将来の家族形成を見据えて購入を決断した72.5㎡のマンションのリノベーション事例です。駅からのアクセスが良く、自然豊かで静かな住環境が決め手となり、物件を購入されました。
リノベーションでは、玄関からまっすぐ伸びる廊下の両側に個室を配置し、最奥にLDKを設けるオーソドックスな間取りを採用しました。特筆すべきは、約4.0畳、3.3畳、7.5畳と異なる広さの個室を確保したこと。現在はゲストルーム、主寝室、仕事部屋として使い分けていますが、今後のライフスタイルの変化に応じてさまざまな使い方ができる設計となっています。
そして重視したのが、掃除のしやすさと収納力。キッチンは作業スペースと収納量を重視して二列型を採用し、IHクッキングヒーターや大型食洗機を導入することで家事効率を高めています。また、大容量のウォークインクローゼットを新設し、物の集約と管理のしやすさを実現。一人暮らしを快適に、ライフステージの変化にも柔軟に対応できる住空間が完成しました。
・所在地：千葉県柏市
・工事費：1,050万円
・専有面積：75.42㎡
・家族構成：ファミリー
・築年月：平成12年1月
・間取り：3LDK+WIC→1LDK+WIC
・改修範囲：全面改装
従来の3LDKから1LDKへと間取りを一新したリノベーション事例です。小学生のお子様がいるファミリーでありながら、あえて個室は最小限に。バルコニーに面したリビングダイニングと和室をつなげて、家族が集まってゆったりと過ごせる広々としたLDKを創出しました。
そして特徴的なのが、玄関から続く広い土間スペース。新築マンションではなかなか見つけられない、まるで戸建住宅のようなゆとりある空間です。家族のアウトドア趣味に合わせ、キャンプ用品の収納棚や電動自転車の充電スペース、さらにはハンモックを設置できるフックまで備えた、機能的な空間を作りました。
将来的な変化も考慮した設計も見逃せません。現在は一つの大きな寝室として使用している空間は、2つの出入り口を確保することで、将来的に子ども部屋として2部屋に分割できる設計になっています。
日々の暮らしを快適にする工夫も満載で、洗面台の隠し扉収納や、廊下の造作収納など、生活感を隠しながら機能性を確保。シンプルな色使いと素材選びで、どんなインテリアにも対応できる空間に仕上がりました。
・所在地：大阪市天王寺区
・工事費：1,430万円
・専有面積：68.48㎡
・家族構成：二人暮らし
・築年月：昭和60年4月
・間取り：3LDK→1LDK+WIC・SIC
・改修範囲：全面改装
築38年の3LDKマンションを、思い切って1LDKへと一新したリノベーション事例です。壁を取り払うことで生まれた20.8畳の広々としたLDKを中心に、二人暮らしならではの開放的な空間を実現しています。
大きな特徴は、テレビの壁面の裏側に設けられた書斎スペース。コンパクトでありながら、カウンターデスクや収納もあり、二人並んで作業ができる空間です。奥にはウォークスルークローゼットのような形状でハンガーパイプが並び、衣類もすっきり収納できます。部屋数は減らしながらも、必要な機能は確保する工夫が満載です。
キッチン周りの収納も充実しており、三角形に出っ張った間取りを活かしてパントリーを新設。リブパネルの造作キッチンや洗面台、焼き物らしい質感のタイルなど、素材感にもこだわりが光ります。また、珪藻土の塗り壁やブラケットライトなど、細部まで吟味された素材選びと設計により、新築以上の魅力を持つ住まいが完成。流行り廃りのない空間づくりを目指した二人の思いが、随所に活かされています。
・所在地：東京都目黒区
・工事費：1,350万円
・専有面積：70.76㎡
・家族構成：二人暮らし
・築年月：平成12年2月
・間取り：2LDK+WIC→1LDK+DEN+SIC
・改修範囲：全面改装
築24年の物件を、海外のホテルのような洗練された空間へとリノベーションした事例。都心でありながら眺望が抜け、日当たりも抜群の横長のリビングが特徴的です。隣の寝室は、あえて透明な間仕切りを採用し、ホテルライクな雰囲気を演出。プライバシーを確保しながらも、空間全体の広がりを感じられる設計となっています。
また、在宅勤務にも対応できるよう書斎を確保。一人で本を読む時間も楽しまれているようです。玄関には広々とした玄関収納も確保し、靴がすっきり収納できるようにしました。
二人の趣味である海外旅行で見てきたホテルの要素を取り入れながら、暮らしやすさも両立。アイランドキッチンや個性的なタイルの使用など、随所にこだわりのデザインを取り入れています。床材の切り替えによる空間のゾーニングなど、細部まで考え抜かれた設計により、都心の資産価値も満たす魅力的な住まいが完成しました。
・所在地：東京都渋谷区
・工事費：1,100万円
・専有面積：67.60㎡
・家族構成：一人暮らし
・築年月：昭和40年1月
・間取り：1LDK→1R
・改修範囲：全面改装
1965年築のマンションを、大胆にワンルームへと一新したリノベーション事例です。海外赴任時の経験を活かし、間仕切りを極力なくした開放的な空間づくりを実現。コンクリートの打ちっぱなしの天井や、白い壁面、フローリングの素材感が調和し、NYのSOHOを思わせる洗練された空間に生まれ変わりました。
空間づくりの特徴は、回廊のような動線を活かした収納スペース。元々あった納戸や構造上必要な壁を活用し、あえてドアを付けないウォークインクローゼットを実現。白く仕上げた壁面はプロジェクタースクリーンとしても活用できる工夫が施されています。
機能面でも随所に工夫が光ります。床の段差をなくし、掃除ロボットが効率よく動ける設計に。バスルームは贅沢な広さを確保し、床につかないフロート式トイレを採用することで、掃除のしやすさも実現。デザイン性と機能性を両立した、都心ならではの価値ある住まいが完成しました。
マンションリノベーションの費用は、工事の範囲や物件の状態、建材・設備のグレード、デザインの要望によって大きく変動します。全面的なリノベーションの場合は、まとまった予算が必要となることも。ここでは、具体的な費用相場と、新築マンション購入との価格比較について詳しく解説していきます。
マンションの全面リノベーション（床・壁・天井の内装工事、間取り変更、水回りの設備交換、建具の交換など）の場合、1平米あたり10〜17万円程度が目安となります。70平米の物件であれば、700〜1,190万円程度となる計算です。ただし、ハイグレードのシステムキッチンやお風呂などの設備を選んだり、デザイン性の高い建材を使ったりする場合、1平米あたり20万円を超えるケースもあります。
また、中古マンションを購入してリノベーションする場合、物件購入時の諸費用（仲介手数料、ローン手数料など）も必要です。予算内に収めることが難しい場合は、築年数の経った物件や部分的なリノベーションなども検討されるとよいでしょう。
関連記事：マンションリフォームの費用相場はどれくらい？具体事例を交えて解説！
住まい選びで、新築か中古かの判断に迷う方は多いでしょう。新築には新築の魅力がありますが、予算面で見ると中古物件のリノベーションに強みがあります。東京カンテイの「マンション・一戸建て住宅データ白書2024」のデータを基に、首都圏における新築と中古の価格差を具体的に見ていきましょう。
首都圏における新築・中古マンションの価格比較（2024年）
| 項目 | 平均坪単価 | 70㎡での価格 |
|---|---|---|
| 新築マンション | 413.5万円 | 約8,753万円 |
| 中古マンション | 235.7万円 | 約4,990万円 |
| 価格差 | 177.8万円 | 約3,763万円 |
※東京カンテイ「マンション・一戸建て住宅データ白書2024」の平均坪単価のデータをもとに70㎡で試算
この価格差を見ると、中古マンションを選んでリノベーションをする方が経済的であることがわかります。例えば、中古マンション購入後にリノベーション費用として1,700万円を投資しても、新築マンション購入と比べて2,000万円以上の差が出る計算です。この価格差を活かして、自分好みの住まいをつくり上げられることが、リノベーションの大きな魅力といえます。
70平米のマンションをリノベーションする際は、限られた空間を最大限活用しながら、理想の住まいを実現するための慎重な計画が必要です。間取りの自由度は高まりますが、構造上の制約や予算との兼ね合いなど、さまざまな要素のバランスを取ることが求められます。以下、リノベーションを成功に導くための重要なポイントをご紹介します。
70平米という限られた空間を最大限活用するためには、間取りの優先順位を明確にすることが重要です。特に4人家族の場合、各部屋が狭くなりすぎないよう注意が必要です。LDKの広さを重視するか、個室の確保を優先するかなど、家族で話し合って決めましょう。また、子どもの成長に合わせて間取りを変更できるよう、可変性のある設計を検討するのもおすすめです。例えば、将来的に子ども部屋を分割できるような設計や、引き戸での間仕切りを活用した設計などが考えられます。
リノベーションの打ち合わせを重ねるうちに希望条件が増え、予算をオーバーしてしまうケースは少なくありません。予算オーバーを防ぐには、物件購入費とリノベーション費用を合わせた総予算を最初に設定しておくことが大切です。無理のない予算をシミュレーションし、リノベーション会社との間でしっかりと共有しておきましょう。
リノベーションを予算内に収めるコツは、既存の配管位置を活かして水回りの移動を極力避けることや、建具や収納は造作を必要最小限に抑えて既製品を活用すること。また照明や水栓などの設備は、優先順位をつけてグレードを選択し、将来的な変更も視野に入れて段階的に家づくりを進めることで、予算を効率的に配分できます。
関連リンク：リフォームの予算オーバーへの対処方法、事前の工夫はなにができる？
マンションのリノベーションでは、管理組合への届出や許可が必要となるケースがほとんどです。また、躯体は撤去できない、床下空間が少なくて水回りの移動が制限されるなど、建物の構造上の制約も存在します。
これらは専門的な知識が必要となるため、物件探しの段階からリノベーション会社といっしょに進めることをおすすめします。プロの目で物件の状態や工事の可能性を判断してもらうことで、理想の間取りが実現できるか、予算内に収まるかなど、購入後のミスマッチを防ぐことができます。
中古マンションを購入してリノベーションする場合、次のような流れで進めていきます。
まずは、複数のリノベーション会社に相談し、相性の良い会社を選びます。この段階で、予算や希望する間取り、完成までのスケジュールなどについて具体的に相談しましょう。信頼できるリノベーション会社と出会えるかどうかが、プロジェクトの成否を分ける重要なポイントです。
リノベーション会社と相談しながら物件を探します。築年数、立地、価格に加えて、管理状態や修繕履歴なども重要なチェックポイントです。また、リノベーションにおける制限の有無や、給排水管の状態なども確認が必要です。
物件が決まったら、売買契約を締結します。この際、リノベーション工事が可能かどうか、管理組合の規約なども再度確認しておきましょう。
物件の詳細な調査を行い、具体的なプランを作成します。この段階で、構造上の制約や設備の移設可否などが明確になります。家族の要望を設計者に細かく伝え、理想の住まいをプランニングしていきます。
プランが固まったら、詳細な見積もりを作成します。予算との調整を行い、必要に応じて仕様や設備を見直します。契約時には、工事内容、期間、保証内容などをしっかり確認しましょう。
工事が始まったら、定期的に現場の状況を確認します。変更が必要な場合は早めに伝え、追加費用が発生する場合は都度確認することが重要です。工事完了後は、設備の使用方法や注意点について説明を受け、アフターメンテナンスについても確認しておきましょう。
70平米前後のマンションリノベーションをお考えの方に、グローバルベイスがご提供できる3つの強みをご紹介します。物件探しからアフターフォローまで、ワンストップで対応することで、理想の住まいづくりをトータルでサポートいたします。
中古マンションのリノベーションでは、物件探しの段階から、築年数や管理状態、リノベーションの可能性まで、プロの目でしっかりと見極めることが重要です。グローバルベイスでは、物件の調達から設計、施工まで一貫して対応。長年の実績で培った独自のネットワークを活かし、お客様の希望に合った物件を効率的に見つけ出すことができます。特に築20年以上の物件を中心に、立地の良さを最優先に厳選していることも特徴です。
リノベーションの醍醐味は、既存の間取りにとらわれず、ライフスタイルに合わせた空間づくりができること。グローバルベイスでは、お客様のご要望やご予算に寄り添いながら、綿密な打ち合わせを重ねて理想の住まいを実現します。70平米という空間を最大限に活かし、スケルトン状態からの大胆な間取り変更や、室内窓の設置、梁を活かしたデザインなど、開放感のある快適な住空間を生み出すノウハウを持っています。
内装の仕上げだけでなく、目に見えない配管や配線まで、スケルトン状態から丁寧に作り直すことで、高い居住性と耐久性を実現。例えば、床材はコンクリートの上に直接張るのではなく、骨組みを施して床鳴りや防音性に配慮。窓にはインナーサッシを使用し、断熱性も確保します。また、充実した保証とアフターサービスで、長期にわたって安心して暮らせる住まいづくりをサポートしています。
70平米前後のマンションのリノベーションは、一人暮らしからファミリーまで、さまざまなライフスタイルに対応できる魅力的な選択肢です。新築と比べて価格面でのメリットが大きく、間取りや内装を自由にカスタマイズできることも特徴。物件選びの段階から施工後のアフターフォローまで、プロの力を借りながら理想の住まいづくりを進めることで、長く快適に暮らせる住まいを手に入れることができます。
