ファミリー向けのマンションは専有面積70平米程度の物件が主流のため、80平米は広めの物件といえます。専有面積80平米のマンションなら、リノベーションで様々な間取りの住まいに変えることができます。
今回は80平米のマンションの特徴を押さえたうえで、リノベーション費用の相場や注意点、事例などを紹介していきます。
CONTENTS
80平米前後のマンションは何人で住むのに適しているのか、国土交通省の「住生活基本計画」における居住面積水準をもとに考えていきます。
＜「住生活基本計画」の居住面積水準の算定式＞
| 居住面積水準 | 2人以上世帯の算定式 |
|---|---|
| 最低居住面積水準 | 10平米×世帯人数＋10平米 |
| 誘導居住面積水準(都市居住型) | 20平米×世帯人数＋15平米 |
| 誘導居住面積水準(一般居住型) | 25平米×世帯人数＋25平米 |
※子どもは、3歳未満：0.25人、3歳以上6歳未満：0.5人、6歳以上10歳未満：0.75人として、世帯人数を換算。
※世帯人数4人超は面積を5％控除。
「住生活基本計画」の居住面積水準には、最低居住面積水準と誘導居住面積水準の都市居住型、一般居住型の3つの基準が設けられています。最低居住面積水準は、健康で文化的な生活を送るために最低限必要とされる面積です。誘導居住面積水準は、多様なライフスタイルに対応し、豊かな住生活を送るために必要とされる面積で、都市居住型と一般居住型があります。都市居住型は、都市の周辺とその周辺の共同住宅への居住を想定したものであり、一般居住型は都市郊外や都市部以外の地域の戸建て住宅への居住が想定されています。
＜「住生活基本計画」の居住面積水準による世帯人数別の必要な広さ＞
| 居住面積水準 | 2人 | 3人 | 4人 | 5人 |
|---|---|---|---|---|
| 最低居住面積水準 | 30平米 | 40平米 | 50平米 | 57平米 |
| 誘導居住面積水準(都市居住型) | 55平米 | 75平米 | 95平米 | 109平米 |
参照/国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」
参照/厚生労働省「住生活基本計画における居住面積水準」
専有面積80平米のマンションを想定しているため、最低居住面積水準と誘導居住面積水準（都市居住型）から考えていきます。最低居住面積水準では、80 平米は5人以上でも住める広さです。7人世帯でも居住できる計算になりますが、現実的には狭さを感じることが考えられます。
一方、誘導居住面積水準（都市居住型）では、専有面積80平米は3人が目安となります。これは大人の人数でのカウントのため、専有面積80平米前後の物件は、大人2人と子ども何人までに適しているか、以下にまとめました。
＜誘導居住面積水準（都市居住型）による専有面積80平米前後の世帯人数の目安＞
| 人数 | 子どもの年齢層の内訳 | 専有面積の目安 |
|---|---|---|
| 大人2人＋子ども2人 | ・3歳以上6歳未満の子ども2人 ・3歳未満の子ども1人＋6歳以上10歳未満の子ども1人 | 75平米 |
| 大人2人＋子ども2人 | ・3歳以上6歳未満の子ども1人＋6歳以上10歳未満の子ども1人 | 80平米 |
| 大人2人＋子ども2人 | ・6歳以上10歳未満の子ども2人 | 85平米 |
| 大人2人＋子ども3人 | ・3歳未満の子ども2人＋3歳以上6歳未満の子供1人 | 75平米 |
| 大人2人＋子ども3人 | ・3歳未満の子ども1人＋3歳以上6歳未満の子供2人 | 80平米 |
| 大人2人＋子ども3人 | ・3歳未満の子ども1人＋3歳以上6歳未満の子供1人＋6歳以上10歳未満の子ども1人 | 85平米 |
| 大人2人＋子ども4人 | ・3歳未満の子ども4人 | 75平米 |
| 大人2人＋子ども4人 | ・3歳未満の子ども3人＋3歳以上6歳未満の子供1人 | 80平米 |
| 大人2人＋子ども4人 | ・3歳未満の子ども2人＋3歳以上6歳未満の子供2人 ・3歳未満の子ども3人＋6歳以上10歳未満の子ども1人 | 85平米 |
ただし、「大人2人＋子ども4人」の場合は3歳未満の子どもが中心となるため、「大人2人＋子ども2～3人」までの世帯に向いています。
将来的な住み替えを前提としない場合には、80平米は3人家族にとってゆとりある広さ、4人家族にとって無理なく暮らせる広さといえます。また、お子さまが小さいうちは、5人家族にも向いています。
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専有面積80平米のマンションは、リノベーションで家族のライフスタイルに合った住まいに変えることができます。
一般的な80平米のマンションの特徴を押さえたうえで、グローバルベイスの自由な発想によるリノベーション事例を紹介します。
80平米のマンションはリノベーションにあたって、次の3つの特徴があります。
・幅広い間取りに対応
・広いリビングダイニングを叶えられる
・こだわりのスペースを設けられる
専有面積80平米のマンションは、幅広い間取りに対応できるのが特徴です。80平米のマンションの間取りは2LDK～4LDKが一般的で、3LDKの間取りが目立ちます。
1LDKや2LDKの間取りなら、広々としたリビングダイニングを叶えることが可能です。3～4人家族の場合は、無理なく3つの個室がある3LDKの間取りにできます。あるいは、個室の広さにこだわらなければ、4人家族でそれぞれの個室を設けるなど、4LDKにもできる広さです。
また、間取りによっては、ワークスペースを設けたり、ウォークインクローゼットやシューズクローゼットを設けて収納を充実させたりするなど、こだわりのスペースを設けるゆとりもあります。
＜Before＞
＜After＞
＜リノベーション概要＞
・所在地： 東京都渋谷区
・工事費：2,300万円
・専有面積：83.39平米
・家族構成：夫婦
・築年数：築47年
・間取り：1LDK+WIC
・改修範囲：全体
LDKを広くとることを重視し、ゆとりあるリビングダイニングと寝室のある1LDKの間取りにリノベーションした事例です。寝室にはワークスペースとウォークインクローゼットが設けられ、広々としています。
こちらの事例はお住まいになりながら、ハウススタジオとしても運用されることから、付加価値のある内装にするため、マイリノbyグローバルベイスとユナイテッドアローズ社監修のリノベーションプラン「RE : Apartment UNITED ARROWS LTD.」を選択。無垢材のヘリンボーン貼りのフローリングに腰壁を合わせた、シンプルでありながらも凝った内装となっています。
家具や照明器具、雑貨は施主さまがセレクト。格調高く温もりも感じられる北欧モダンの空間となりました。
＜Before＞
＜After＞
＜リノベーション概要＞
・所在地：東京都豊島区
・工事費：1,680万円
・専有面積：82.29平米
・家族構成：ファミリー（夫婦、子ども1人）
・築年数：築16年
・間取り：2LDK+WIC+書斎
・改修範囲：全体
もともとご主人がお一人で住まわれていたマンションをリノベーションした事例です。リビングダイニングの日当たりが悪く暗いことにお悩みでしたが、リノベーションによって、明るく開放的な空間に生まれ変わりました。
間取りは3LDKから2LDK+WIC+書斎へ変更。開口部に向かって縦長にリビングが配置されている縦長リビングから、開口部いっぱいにリビングダイニングを設ける横長リビングに変わり、明るい光が降り注ぎます。キッチンは二列型のオープンキッチンで開放感があり、リビングで遊ぶお子さまの様子を見守りながら、調理や片付けができます。
LDKなどに淡いグリーンの壁紙やタイルが用いられているなど、ペールトーンの柔らかな内装でまとめられています。
また、リビングダイニングの造作ベンチやテレビの背面の収納、キッチンのカップボード、ウォークインクローゼットなど、充実した収納が設けられていることも特徴です。
＜Before＞
＜After＞
＜リノベーション概要＞
・所在地： 東京都江戸川区
・工事費：1,100万円
・専有面積：79.36平米
・家族構成：ファミリー（夫婦、子ども1人）
・築年数：築43年
・間取り：2LDK +WIC+SIC
・改修範囲：全体
こちらの事例では、ホームパーティーに向いたアイランドキッチンのある広いLDKを設けるため、リノベーションで4LDKから2LDK +WIC+SICの間取りへ変更しています。
アイランドキッチンには腰壁に立ち上げが設けられているため、ゲストが訪れたときに調理中の手元が目に入りにくく、すっきりとして見えます。キッチンの横にダイニングテーブルを配置しており、配膳や片付けがスム-ズにできるレイアウトです。また、壁際のカップボードはホームパーティーの際のブッフェ台としても役立っています。
キッチンのタイルやリビングの壁紙には淡いブルー、腰壁やソファには濃いブルーが用いられ、メリハリのある爽やかな空間となりました。
ウォークインクローゼットとシューズクローゼットが設けられているなど、収納も充実しています。
＜Before＞
＜After＞
＜リノベーション概要＞
・所在地：大阪府枚方市
・工事費：1,530万円
・専有面積：83.93平米
・家族構成：ファミリー
・築年数：築19年
・間取り：2LDK+WIC・SIC
・改修範囲：全体
ワークスペースのある家事動線を重視した間取りにリノベーションした事例です。
ワークスペースはガラス張りで、リビングダイニングとゆるやかにつながっています。ご主人用のスペースと奥様用のスペースの間にはFIXのガラス窓があり、ゆるやかにつながりながらも独立性があります。
また、リビングダイニングからキッチン、パントリー、ランドリールームを兼ねた脱衣室、廊下へと回遊性をもたせて、家事効率に配慮。洗面台を脱衣室ではなく、廊下に設けているのも特徴的です。ランドリールームと廊下を挟んでウォークインクローゼットがあり、動線がスムーズです。
このほかにもシューズインクローゼットとストックルームを兼ねたスペースも設けられ、大容量の収納にまとめてしまえる便利さもあります。
＜Before＞
＜After＞
＜リノベーション概要＞
・所在地：神奈川県川崎市
・工事費：2,000万円
・専有面積：86.64平米
・家族構成：ファミリー（夫婦、子ども3人）
・築年数：築19年
・間取り：2LDK
・改修範囲：全体
5人家族で暮らすマンションを4LDKから2LDKへ変更した事例です。家族がそれぞれの部屋よりもリビングダイニングで過ごすことが多いことから、個室を設けずに、LDKを広くとり、寝室も共有する形をとりました。2LDKといっても、スタジオや寝室とリビングダイニングの間には建具がなく、ゆるやかにつながっています。
施主さまが薄暗い空間が好きなことから、薄暗い土間やスタジオ、廊下を抜けると、明るく開放感のあるリビングダイニングが現れます。
土間にはソファが置かれ、漫画を読んでくつろいだり、来客用に使用したりするスペースに。キッチンやリビングダイニングはソファのグリーンに合わせた内装で、専用庭の緑ともマッチしています。
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マンションのフルリノベーション費用の相場は、一般的に1平米あたり15万円～20万円が目安です。昨今では人手不足や建材価格の高騰の影響から、従来よりもリノベーション費用が上昇傾向にあります。専有面積80平米の物件のフルリノベーション費用は、1,200万円～1,600万円程度が相場です。
ただし、躯体まで解体するスケルトンリノベーションは一から床や天井などの骨組みをつくるため費用がかかり、間取り変更を伴わないリノベーションは、費用を抑えられます。
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間取り変更を伴うフルリノベーション費用の主な内訳は、「解体工事費」、天井や床、壁の骨組みや下地をつくる「造作工事費」、「内装仕上げ工事費」、「建具工事費」、給排水の配管を行う「給排水設備工事費」、「電気工事費」、「住宅設備工事費」です。
また、間取り変更の有無や範囲のほか、キッチンや浴室、トイレといった水回り設備、床材や壁材などの内装材、建具などのグレードも、リノベーション費用を大きく左右する要素です。
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80平米のマンションのリノベーションでは、主に以下の3つの点に注意が必要です。
・間取りの大幅な変更はコストアップにつながる
・間取り変更は構造に注意が必要
・まとめてリノベーションした方がコストを抑えられる
80平米のマンションのリノベーションでは、家族構成やライフスタイルなどに合わせて、主に1LDKから4LDKまでの多様な間取りに変更することが可能です。ただし、間取りの大幅な変更はコストアップ要因となる点に注意が必要です。また、ラーメン構造の物件と壁式構造の物件では、間取り変更の自由度に違いがあります。
基本的に部分リノベーションを繰り返すよりも、まとめてリノベーションした方が費用を抑えられる点にも留意してリノベーション範囲を決めましょう。
専有面積80平米のマンションは、70平米程度の広さの物件よりも設計の自由度が高いことが魅力の一つです。しかし、大幅な間取り変更はコストアップ要因となります。解体費用をはじめ、床や壁の造作工事費用、電気工事費用のほか、水回りの移動を伴う場合には配管のための給排水設備工事費用がかかるためです。スケルトンリノベーションでは、一から床や壁の骨組みをつくります。
そのため、既存の間取りで活かせる部分がある場合は残した方が、リノベーション費用を抑えられます。
ただし、築40年を超えるマンションは、間取りが現代のライフスタイルに合っていないケースが多く、配管などの劣化が考えられることからも、スケルトンリノベーションが適していることがあります。
分譲マンションには、主にラーメン構造と壁式構造の物件があります。ラーメン構造は柱や梁で建物を支える構造のため、専有部分には構造上必要な耐力壁がないことから、リノベーションで自由に間仕切り壁を撤去して間取りを変更することが可能です。
これに対して、低層マンションの一部にみられる壁式構造は、壁で建物を支えているため、専有部分に撤去できない耐力壁が設けられていることがあります。壁式構造の物件では、希望したように間取りを変更できないこと可能性がある点に注意が必要です。
中古マンションを購入してリノベーションをする際には、検討している物件がラーメン構造か壁式構造か確認することが大切です。壁式構造の場合は、専有部分の耐力壁について確認しましょう。物件の検討段階でリノベーション会社を決めておくと、購入を検討している物件に関しても相談できます。
専有面積80平米程度のマンションのフルリノベーションは相応のコストがかかります。そこで、現状必要な範囲に絞って、部分的にリノベーションをすることも選択肢となるかもしれません。
確かに築年数が浅いマンションでは使える部分はそのまま活かして、部分リノベーションすることで、コストを抑える方法は有効です。一方で、水回り設備が耐用年数を超えているケースや、内装材の傷みが目立つケースでは、部分的なリノベーションを繰り返すと、都度、諸経費などのコストがかかります。そのため、まとめてリノベーションした方がトータル費用を抑えられることが多いです。
リノベーションを実施する範囲は、中長期的な視点に立って検討しましょう。
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専有面積80平米のマンションはやや広めの物件になりますが、リノベーションの流れやポイントは、一般的なものとなります。
中古マンションを購入してリノベーションする前に知っておきたいポイントとして、以下が挙げられます。
・中古物件の購入からリノベーションの流れ
・リノベーションの工事期間の目安
・リノベーションの費用相場
中古物件の購入からリノベーションの流れを知っておくと、先を見据えて準備を進めながらステップを踏んでいけるので、スムーズです。特に転居したい時期が決まっている場合には、リノベーションの工事期間を把握しておく必要があります。また、80平米のリノベーションの費用相場を踏まえて、物件の購入費用とリノベーション費用の予算を立てておくことが大切です。
・中古物件購入からリノベーションの流れ
マイホームの取得にあたって中古物件を購入してリノベーションをする場合は、主に「中古物件探し」「リノベーション会社探し」「中古物件の購入」「リノベーション会社への相談・プランニング・見積もり」「工事請負契約の締結・詳細設計」「リノベーション工事の着工・引き渡し」というステップを踏みます。
ただし、中古物件を探しながら、リノベーション会社探しを行った方がスムーズにリノベーションまで進められます。また、住宅ローンにリノベーション費用を含めたい場合には、購入を希望する物件が見つかった段階でリノベーション会社にプランニングの相談を行う必要があるなど、状況に応じて実際には並行して進めるプロセスもあります。
中古物件を購入してリノベーションをする場合の一般的な流れを6つのステップで紹介していきます。
中古マンションを購入してリノベーションする際には、まずは不動産情報ポータルサイトを活用して物件情報を収集し、中古物件の相場観をつかみます。そして、希望するエリアの専有面積80平米程度の物件が予算内で手が届くか、あたりをつけましょう。予算内での購入が難しい場合には、広さやエリアなどに関して再検討が必要です。
実際の物件探しは、不動産情報ポータルサイトをチェックするほか、不動産会社に相談をします。
購入を検討する物件が見つかったら、不動産会社の担当者に伝えて内見を行います。内見の際には専有部分だけではなく、共用部分の管理状態や周辺環境などもチェックするのがポイントです。
中古物件探しと並行して、リノベーションを依頼する会社を探しておきます。
リノベーション会社を決めておけば、構造や管理規約などがリノベーションに向いた物件か、あるいはリノベーションによって希望する住まいを実現できる物件かといった点を相談しながら、物件探しを進められます。
また、リノベーション会社の中は不動産部門を持つ会社もあり、物件探しからリノベーションまでワンストップで依頼することも可能です。
リノベーション会社を探すには、インターネットや雑誌などで情報収集を行います。気になるリノベーション会社が見つかったら、資料請求をしたり、あるいは各種セミナーや無料相談会、完成見学会などのイベントに参加したりするなどして絞り込みましょう。
購入を希望する中古物件が決まったら、仲介する不動産会社に購入の申し込みを行い、価格などの売買条件を交渉します。
住宅ローンを利用して購入する場合には、購入の申し込みを行った段階で、金融機関に事前審査を申し込みます。（住宅ローンにリノベーション費用を含めたい場合には、この段階でリノベーション費用の見積書などが必要になるのが一般的です。）
売主側と売買条件がまとまり、住宅ローンの事前審査にも通ったら、重要事項説明を経て売買契約を締結します。金融機関の本審査の後、金銭消費貸借契約書を結びます。そして、決済と物件の引き渡しへと進みます。
購入を希望する中古物件が決まった段階、もしくは中古物件を購入した後、リノベーション会社にプランニングの相談をします。家族構成やライフスタイル、好きなインテリアテイスト、現在の住まいでのお困りごとなどのヒアリングが行われます。また、リノベーション会社では、リノベーションプランの作成にあたって現地調査を行い、現場の状況を確認します。
そして、ヒアリング内容や現地調査の結果を踏まえて、リノベーションプランの提案がされます。リノベーション会社によって、リノベーションプランの無料での修正回数が異なるため、事前に確認しておきましょう。
リノベーションプランがある程度、固まった段階で見積もりが提示されます。
リノベーションプランの基本設計が確定した後、リノベーション会社と工事請負契約を結びます。
その後、詳細設計（実施設計）が行われ、床材や壁材などの内装材をはじめ、ドアや引き戸などの建具、キッチンや洗面台、トイレ、ユニットバスなどの水回り設備といった仕様や、コンセントの位置などを決めていきます。
また、リノベーション工事に着工する前に、マンションの管理組合の管理規約に従って工事に関わる届出を行い、許可を得ることが必要です。
施主とリノベーション会社の担当者で、リノベーション工事に着工する前に、隣接する左右や上下階の住戸などに挨拶へ伺います。
リノベーション工事が完了した後、竣工検査に立ち会い、施工状態を確認します。図面や仕様書通りに工事が実施されているか、建具はスムーズに開閉できるか、設備機器は正常に稼動するか、キズや汚れなどはないかといった点などをチェックします。
竣工検査の結果、問題があった箇所があれば手直しが実施されたのち、引き渡しとなります。
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これまでに物件の調達やリノベーションを行ってきた豊富な実績があり、様々なノウハウを蓄積しています。
グローバルベイスのリノベーションがお客様から選ばれる理由として、「中古物件探しからワンストップでの依頼も可能」「ヒアリング力・設計力でイメージをカタチに」「自由度の高いリノベーションができる」といった点が挙げられます。
中古物件探しからワンストップでご依頼いただくと、お客様の希望条件をもとにするだけではなく、リノベーションに向いているかという観点からの提案が可能です。入念なヒアリングを行ってお客様の理想とするイメージをつかむとともに、それをカタチにする設計力があります。
また、内装材や水回り設備などのメーカーに特段の制約がなく、自由度の高いリノベーションができることからも、お客様の理想をカタチにできます。
この3つの点について詳しく紹介していきます。
リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合には、物件によってリノベーションの自由度が異なります。壁式構造の物件では、間仕切り壁を撤去して間取り変更しようとしても、構造上撤去できない壁があることがあります。床下の構造によっては、水回り設備を移動するために配管を変えるのが難しいことも。あるいは、管理規約によって、水回り設備の移動や床材の種類の変更が禁止されているマンションもあります。
グローバルベイスでは、中古物件探しからリノベーションまでワンストップで対応する体制があり、リノベーションに向いた物件を提案しています。お客様の希望する住まいを実現できるかといった視点から、物件探しを行うことができます。
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とはいえ、予算内ですべての希望を叶えるのが難しいケースが少なくありません。そうした場合はお客様の優先順位を把握したうえで、費用をかける部分とかけない部分を明確にし、理想とされているイメージにできる限り近づけています。
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また、柔軟な発想をもとにした様々なアイデアの提案力があることも、自由度の高いリノベーションプランの実現につながっています。
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