マンションのリフォームを考えたとき、まず気になるといえは費用相場ですよね。この記事では工事の内容ごとに、大まかな費用の目安をご紹介。そのほかマンションリフォームできることとできないこと、満足度の高い住まいづくりを実現するために知っておきたい注意点などを解説します。
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マンションには専有部と共有部があり、個人でリフォームできる範囲に制限があります。まずは、マンションリフォームでできることとできないことを整理しておきましょう。
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ひとつの建物のうち、区分けされた空間の所有権を持つことを区分所有といいます。マンションの専有部分とは、区分所有者本人のみが使用できる部分を指し、基本的にリフォームすることが可能です。具体的には、クロス（壁紙）の張り替え、フローリングやカーペットの張り替え、水回り（トイレ・キッチン・浴室）の設備の入れ替え、間取り変更などができます。
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共有部とは、マンションの区分所有者全員で共有する部分を指します。共有部の維持管理については管理組合が責任を負うことになっており、区分所有者が個別にリフォームすることはできません。
共用部は建物の構造躯体、外壁、エントランス、エレベーター、廊下などが該当します。玄関ドアや窓も共用部にあたりますが、玄関ドア内側への加工（塗装やシート張り）や、二重窓化（内窓の追加）のリフォームは認められているのが一般的です。窓や玄関に不具合（破損・故障）が生じている場合は管理組合に相談のうえで交換や修繕ができます。その場合は色やデザインの指定があることが多いようです。
また、専有部と誤解されやすい場所がバルコニー（テラス・ベランダ）です。バルコニーは区分所有者が独占的に使用できますが、多くのマンションで災害時の避難経路を兼ねた共用部となっています。そのため、ウッドデッキをアンカーで床に留めたり、手すりを塗装したりすることは不可です。
マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」という、二種類の建築構造があります。まずラーメン構造は、太い柱と梁をフレーム状に組み合わせ強固に接合することで建物を支える工法です。フレームの内側は壁による補強が不要なため間取り変更の自由度が高く、大空間をつくることもできます。
つぎに壁式構造は、壁で建物を支える工法です。構造を支える壁を「耐力壁」、そのような役割を持たない壁を「間仕切り壁」といい、耐力壁のほうは撤去することができません。そのため、リフォームの際の間取り変更に制限が生じる場合があります。なお壁式構造は室内側に柱や梁の出っ張りがないため、スッキリとした空間をつくりやすいというメリットもあります。
また、構造上パイプスペース（縦配管を通す空間）を移動することはできません。水回りの配置を考えるとき、生活排水が縦配管までスムーズに流れるよう、横方向の排水管に適切な勾配（傾き）を確保する必要があります。そのため、床下の高さやパイプスペースまでの距離によっては、水回りの大幅な移動が難しいケースもあります。
そのほか、マンションの管理規約のなかに記載されている、リフォームに関する取り決めを確認しておきましょう。使用するフローリングの性能（遮音等級など）や業者の出入り（作業できる時間や曜日）が指定されていることが多いです。
さらに、建物の構造上の問題がなくても、独自の禁止事項が定められているケースもあるので注意が必要です。例えば「フローリングへの張り替え不可（カーペットのみ可）」「水回りの移動不可」といったルールが定められていることもあります。管理規約の内容はマンションごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。
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| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| クロス張り替え（スタンダード・6畳） | 約2.6〜4.8万円 |
| クロス張り替え（ハイグレード・6畳） | 約4.0〜6.8万円 |
| フローリング張り替え（スタンダード・6畳） | 約10〜15万円 |
| フローリング張り替え（遮音フローリング・6畳） | 約14〜17万円 |
表層リフォームとは、間取りや設備を変えずに、クロス（壁紙）やフローリングなどの内装の表面を新しくするリフォームのことです。（クロスの張り替えは6畳の居室の壁4面と天井の施工を想定）マンションでは、一定の遮音性能を持つフローリングが求められる場合もあります。壁や床の下地の状態や、使用材料・施工方法によって費用が変動します。
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| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 便器の交換 | 約10〜25万円 |
| トイレ全体のリフォーム | 約25〜50万円 |
| 洗面台の交換 | 約10〜20万円 |
| 洗面室全体のリフォーム | 約20〜50万円 |
| 浴室リフォーム（システムバス→システムバス） | 約60〜120万円 |
| 浴室リフォーム（在来工法→システムバス） | 約80〜150万円 |
| キッチンの交換 | 約50〜150万円 |
| キッチン全体をリフォーム | 約150万円〜 |
水回りのリフォームは、設備のグレードやサイズ、機能によって製品価格が大きく異なることが特徴です。上記表は一般的な価格帯を想定していますが、高級グレードや多機能タイプを選ぶ場合は、費用目安を大幅に上回ることもあります。
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| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 間仕切り壁の新設 | 約10〜20万円 |
| 2つの居室を１つにつなげる | 約40〜100万円 |
| 開口部の新設（開き戸） | 約10〜15万円 |
| 開口部の新設（引き戸） | 約15〜20万円 |
居室を分けたり、つなげたりする間取り変更リフォームの費用目安です。ライフスタイルの変化に合わせて子ども部屋を増やしたり、使っていない部屋を活用したりできます。間取りを変更する際に照明器具やコンセントなどの追加が必要な場合は、別途費用がかかるため、あわせて検討しておきましょう。
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詳しくはこちら＞＞では、実際にマンション全体をリフォームする場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。ここからは、グローバルベイスが手がけたマンションリフォームの事例を費用とともにご紹介します。
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工事費：1,260万円
間取り：1LDK+WIC
専有面積：64.80㎡
築年月：昭和53年1月
ナチュラルな木のぬくもりと北欧テイストが調和する事例です。淡いブルーのセラミックタイルが印象的なキッチンは、モルタル仕上げの腰壁や造作のカップボード、ダイニングテーブルと統一感を持たせています。室内窓から光と風が抜ける心地よい空間で、ゆったりとした時間を過ごせる住まいに生まれ変わりました。おうち時間を楽しみながら、季節ごとに変わる景色を眺めるのが日々の楽しみになったそうです。
工事費：1,340万円
間取り：3LDK
専有面積：65.40㎡
築年月：平成13年2月
子どもが大きくなったタイミングで引っ越したご家族の実例です。テーマは「掃除と家事が楽になる家」。不要なものをそぎ落とし、必要なものだけを厳選しました。お手入れがしやすいIHコンロやレンジフードを採用し、収納量を優先したシンプルなキッチンに。モルタル塗装の腰壁と木目調のキッチンが調和し、家族と会話を楽しみながら家事ができる、温かみのあるナチュラル空間に仕上がりました。
工事費：1000万円
間取り：1LDK
専有面積：58.16㎡
築年月：昭和46年3月
コロナ禍で在宅勤務が増えたことをきっかけに、広い住まいへとお引っ越しされた事例です。こだわりは、アールを描くやさしい壁と室内窓、デザイン性のある壁面収納です。キッチン横には奥様のワークスペースを、納戸にはご主人の仕事部屋を設け、仕事と暮らしを心地よく両立。お気に入りの照明や内装で整えた住まいは、友人を招きたくなるほど居心地の良い空間に生まれ変わりました。
工事費：2,000万円
間取り：2LDK
専有面積：86.64㎡
築年月：平成17年1月
約18年住み続けたマンションをフルリノベーションし、5人の家族が集まる広いリビングを中心にした住まいへ生まれ変わらせた実例です。淡いグリーンの施釉タイルが印象的なキッチンと、一目惚れしたダークグリーンのレザーソファが調和し、個性的ながらも温かみのある空間を演出。外には以前から育ててきた庭の緑が広がり、室内からも季節の移ろいを感じられます。思い出と愛着が詰まったLDKが完成しました。
工事費：非公開
間取り：1LDK+WIC
専有面積：63.30㎡
築年月：平成20年1月
玄関や水まわりがコンパクトで閉塞感のあった3LDKを、木のぬくもりに包まれた開放的なLDKへと生まれ変わらせた実例です。おふたりで料理を楽しめるよう大きなオープンキッチンを設け、ブラウンの木目とグレーの壁が落ち着きを演出します。ブラックのキッチンや水栓で空間を引き締め、間接照明がやわらかく照らす心地よいLDKに仕上がりました。木の素材感と光の調和が美しい、温かな印象の住まいです。
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マンションリフォームで効率よくプランニングを進めるコツは、優先順位を明確にしておくことです。取り入れたいことを思いつくままに書き出してみて「ぜひ実現したい」から「妥協してもいい」の順に並べてみましょう。リフォームに求める希望を整理することで、予算の範囲内で満足度の高いリフォームを実現しやすくなります。
リフォームで使用するクロスや床材、塗料などの種類を選ぶとき、施工事例の写真やサンプルを参考にすることになります。しかし小さなサンプルと、広い面積に施工したときではどうしても印象が異なってくるものです。メーカーのショールームやリフォーム業者のモデルルームに可能な限り足を運び、実物を確認するのがおすすめです。
工事期間が数日〜1週間程度のリフォームであれば、住みながらの施工も可能です。ただ、人の出入りや騒音、作業にともなう微細なホコリなどが、短期間でも強いストレスになる場合があります。また、水回りのリフォームであれば、入浴ができなかったり、キッチンが使えなかったりする期間も生じます。部分リフォームでも家族構成や生活サイクルによっては、仮住まいも検討しておいた方が良いかもしれません。
安心して任せられるリフォーム業者を選ぶためには、これまでの施工実績のほか担当者の対応も確認しておきましょう。問い合わせや事前相談の際に、質問や疑問にきちんと回答してくれるか、返信は遅くないか、話しやすい雰囲気かどうかがポイントです。
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詳しくはこちら＞＞マンションの専有部分は基本的にリフォーム可能ですが、建物の構造や管理規約によってはプランに制限が生じる場合もあります。費用は工事内容や面積、設備グレードによりさまざま。理想のマンションリフォームを実現するには、専門家への相談が近道です。グローバルベイスでは、住まい探しやリノベーションの不安を解消できる無料セミナーや個別相談会を開催しています。ご自宅からオンラインでも参加可能。まずはお気軽にご相談ください。
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