リフォームって？メリット・デメリットや費用相場を解説

中古住宅のリフォームが人気を集めています。リフォームとリノベーションにはどのような違いがあるのでしょうか？リフォームのメリット・デメリットや特徴を確認してみましょう。リフォームの費用相場や助成制度、建て替えとの比較、業者選びから完成までの流れ、施工事例なども解説しています。

■リフォームって？

リフォームは、汚れた内装や古くなった設備などを新しくしたり、外壁を塗装しなおしたりする、住宅の修繕工事です。定期的な点検と必要に応じたリフォームを施すことで、住まいの快適性を向上し建物の寿命を延ばすことができます。

リフォームは、工事の範囲によりいくつかの種類に分けられます。「部分リフォーム」は住まいの一部をリフォームする方法、「フルリフォーム」は住まい全体に手を入れるリフォームのこと。「表層リフォーム（表層替え）」は、間取り変更などの大規模な工事は行わず、クロスや床の張り替えのみを行うリフォームです。

フルリフォームのなかでも、最も大規模な工事となるものが「スケルトンリフォーム」。建物の構造部分のみを残して可能な限り解体し、住まいを空っぽの箱のような状態にしてからリフォームする手法です。間取りをゼロからつくるため、大幅な間取り変更や水回りの移動もできます。

・リノベーションとの違い

「リフォーム」と「リノベーション」、どのような違いがあるのでしょうか？一般的には、大規模リフォームやフルリフォームをリノベーションと呼んでいることが多いですが、どこまでがリフォームでどこからがリノベーションになるのか、実のところはっきりとした定義はありません。リフォームは古い内装や設備を交換して新しくすることですが、リノベーションの目的は「リフォームによって住まいに新しい価値をつくり出す」ということがポイントです。

例えば、細かく区切られていて使いにくかった間取りを変更して、効率的に家事ができるようにしたり、狭くて暗いリビングを移動して明るく開放的なLDKに変えたり。家族構成やライフスタイルに合わせて住まいをより心地よく魅力的な空間に変えるリフォームが、リノベーションということになります。

・建て替えとの違い

築年数が古い戸建の場合、リフォームするべきか建て替えするべきか選択に悩む場面もあります。高度経済成長時代の日本では「中古住宅をリフォームするよりも建て替えたほうが良い」という価値観が主流で、それほど築年数が古くない住宅もすぐに壊して建て替えてしまう傾向がありました。しかし昨今は住宅の基本性能が大幅に向上していることや、「モノを使い捨てにするよりも修繕しながら長く大切に使うべき」という価値観が浸透してきたことから、リフォームを選択する人が増えています。

とはいえ、住まいを取り巻く状況は千差万別のため、リフォームと建て替えのどちらが良いと単純に判断することはできません。建物の状態、家族構成やライフスタイル、予算などにより総合的に決めることになります。リフォームと建て替えのメリット・デメリットについてはこの後の章で詳しく解説していきますので参考になさってください。

なお、マンションの場合は個人で建て替えを決めることはできないため、必然的にリフォームを選択することになります。マンションではリフォームに関するルールや制約が管理規約で定められているので、事前に確認しておきましょう。

■リフォームのメリットについて

・予算を抑えることができる

対象	マンション	戸建て
単身者向け：40㎡	約400〜800万円	—
DINKS向け：60㎡	約700〜1,100万円	約1,000〜1,400万円
ファミリー向け：80㎡	約900〜1,300万円	約1,200〜1,600万円
ファミリー向け：100㎡	約1,000〜1,600万円	約1,300〜1,800万円

上記表は、一般的な工事内容を想定したフルリフォームにかかる費用の目安です。新築住宅の購入や建て替えに比べて大幅に予算を抑えることができることが分かりますね。また、部分リフォームなら刷新が必要な部分だけに手を入れ、使える部分を活かしたプランニングができるため、さらに費用を抑えることができます。

・工期が比較的短い

リフォームに掛かる期間は工事の範囲により大きく異なりますが、スケルトンリフォームの場合で事前の打ち合わせに2〜3ヶ月ほど、工事に2〜4ヶ月ほど、合わせて4〜7ヶ月ほどかかります。建て替えの場合は、既存の建物の解体や地盤調査等を行うため、スケルトンリフォームに比べて1〜3ヶ月ほど長く掛かるでしょう。

・愛着ある住まいを活かせる

リフォームなら、生まれ育った家や、新築にはない趣が気に入って購入した古民家など、愛着のある建物を解体せずに住み継ぐことができます。フルリフォームやスケルトンリフォームであれば、もとの建物を活かしながら間取りや設備は建て替え同様の快適な住まいに一新することが可能です。

■リフォームのデメリットについて

・間取り変更に制約を受ける場合がある

戸建て住宅のリフォームは比較的自由に間取りを変更できますが、条件によっては希望そのままの間取りを実現するのが難しい場合があります。

例えば「柱や壁をすべて取り払って大空間のLDKを作りたい」「大きな吹き抜けを作りたい」といった希望があっても、建物を支える柱や梁は撤去することはできません。なかでも2×4（ツーバイフォー）住宅は壁で建物を支える工法のため、撤去できない壁（構造壁）が多いことが特徴です。壊せない柱や壁を活かしたプランニングによって、制約を感じさせない住まいづくりができるかどうかがリフォームを成功に導くポイントになります。

・建物の状況によっては補強工事が高額

中古住宅のなかには築年数以上に経年劣化が進んでいたり、白アリによる虫害が起きていたりするケースがあります。また、1981（昭和56）年以前の建物は「旧耐震」と呼ばれる基準で建築されており、新耐震基準の建物に比べて大規模地震の際の損壊リスクが高いです。

このような住宅を安心して暮らせるようにするためには、リフォームの前段階として劣化箇所の補修工事、シロアリの駆除、耐震補強工事等を行う必要があります。劣化状況が深刻な場合や耐震性能が著しく低い場合には工事費用は高額になるでしょう。場合によっては、リフォーム費用と合わせた総額が建て替え費用を超えてしまう可能性もあります。

・地盤改良ができない

建て替えであれば既存の建物を解体して地盤改良を施してから新しい家を建築することができますが、リフォームの場合はできません。厳密には、既存の住宅を解体せずに地盤改良を行うことも絶対に不可能というわけでないのですが、大変高額な費用が掛かるため、建て替えを選択する人のほうが多いというのが現実です。建物の下に杭を入れて支えながら何回にも分けて地盤改良を進めていくため、時間も掛かります。

■リフォームの流れについて

・リフォーム業者の選定・契約

ウェブや雑誌などで情報を収集し、リフォームを依頼する業者を探します。近年はインスタグラムなどのSNSを活用する人が多いようです。得意なインテリアテイスト、価格帯、施工エリアなどを比較して業者を絞り込んでいきましょう。モデルルーム（モデルハウス）や無料セミナー、個別相談などに参加すれば、疑問点を解決できるだけでなく会社の雰囲気や担当者の人柄を確認することもできます。見積もりは沢山の業者に依頼すると判断に迷いやすくなるため、3〜4社に絞っておくのがおすすめです。

リフォームを依頼する業者を選定したら契約を結びます。契約条件や保証の内容、金額等をよく確認しておきましょう。（契約のタイミングは業者によって異なることがあります。）

・リフォームプランの作成

リフォームプラン（間取りや仕様）を決めていきます。「今の家にどのような不満や不便があるのか」「どのような暮らしをしたいのか」をできるだけ具体的に相談しましょう。また、予算の範囲内で満足度の高いリフォームを叶えるためには「必ず実現したいもの」と「妥協してもよいもの」を分け、優先順位をしっかりと決めることが大切です。プラン作成にはフルリフォームで2〜3ヶ月ほどかかります。

・解体・工事

既存住宅を解体していきます。リフォームのための解体は、建て替えの際の取り壊しよりも時間が掛かります。建物の躯体を傷つけないように、作業を丁寧に進める必要があるためです。持ち家をリフォームする場合は、解体までに仮住まいへ引っ越しする必要があります。

解体が終了したら、リフォーム工事が始まります。途中で施主立ち会いの中間確認が実施されるので、図面通りに施工が進んでいるかをしっかりと確認しましょう。工事に掛かる期間は施工内容や施工面積により異なりますが、一般的なフルリフォームで2〜4ヶ月ほどかかります。

・完成・引き渡し

リフォームが完了したら、最終確認を行います。担当者の説明を受けながら、図面や仕様書通りにリフォームされているか、窓や扉はスムーズに開閉できるか、細部までキレイに施工されているか、傷や汚れはないか等の確認を入念に行いましょう。最終確認が終わればいよいよ引き渡しです。リフォーム後の住まいでの新生活が始まります。

■建て替えのメリットについて

・建物が最新の性能になる

築年数が古い住宅の基本性能は、最新の住宅に比べるとどうしても低くなってしまいます。建て替えた家は、建物の基礎や構造体、外装などすべてが新品です。断熱性、気密性、耐震性能など、住まいの性能が最新のものになります。地盤の弱い土地であれば地盤改良を実施することで、家が沈んだり傾いたりするリスクに備えることができます。

・間取りを自由に決められる

建て替えは白紙の状態からプランを作成していくため、間取りはもちろん、玄関や窓の配置も自由に決めることができます。建築基準法や条例等の範囲内であれば、建物の大きさや階数を変えることも可能です。元の住宅とは全く違う住まいにしたいなら、リフォームよりも建て替えのほうが適しているかもしれません。

■建て替えのデメリットについて

・固定資産税が上がる

不動産を所有する人すべてに納税義務のある固定資産税。土地と建物それぞれの資産価値にもとづき課税額が決まるため、建物部分の税額は原則的に築年数の経過とともに下がっていきます。家を建て替えればそれまでの築年数はリセットされるため、固定資産税額がアップします。

・家が小さくなる場合がある

法改正により用途地域や建ぺい率などが変わったことで、現在の法律基準に適合しなくなった住宅を「既存不適格」といいます。既存不適格は違法建築とは異なるため、そのまま住み続けるには問題ありません。ただし建て替えの場合は、現在の法律に適合するように建築する必要があるため、元の家よりも床面積を小さくしなければならなかったり、敷地を後退しなければならなかったりするケースがあります。

■リフォームを検討した方がいい場合

・工事の範囲が小規模

「段差をフラットにしてバリアフリー化したい」「壁や床を新築のようにキレイにしたい」「水回りを一新したい」といった比較的小規模な工事で対応できるようなケースでは、建て替えを選択するまでもないでしょう。なかにはリフォームで充分に対応可能な工事を「建て替えしかない」と思い込んでしまっている場合もあるため、まずはリフォーム業者に相談してみるのがおすすめです。

・解体費用が高額なRC住宅

RC（鉄筋コンクリート）造の建物は堅牢で耐久性が高く、適切なメンテナンスを施せば100年以上持つといわれています。そのため解体費用も高額になりやすく、木造住宅では3〜4万円/坪なのに対し、RC造は6〜8万円/坪となっています。大型の重機を入れるのが難しい住宅密集地では人件費などの諸費用もプラスされ、解体費用だけで500万円を超えることも珍しくありません。一方、リフォームであれば、木造もRC造も工事費用の相場はほぼ同じです。

■リフォームの費用相場

・表層リフォーム

リフォームの内容	費用目安
クロス張り替え（スタンダード）	約2.6〜4.8万円（6畳）
クロス張り替え（ハイグレード）	約4.0〜6.8万円（6畳）

既存のクロス（壁紙）を剥がして新しいクロスに張り替える場合の費用目安です。約6畳の部屋の四方の壁と天井を張り替えることを想定しています。下地の石膏ボードに大きな割れや穴などがある場合には、修繕費用が加算されます。

リフォームの内容	費用目安
フローリング張り替え（スタンダード）	約10〜15万円（6畳）
フローリング張り替え（遮音フローリング）	約14〜17万円（6畳）

・水回りのリフォーム

リフォームの内容	費用目安
トイレ（便器の交換）	約10〜25万円
トイレ（全体を一新）	約25〜50万円
浴室（システムバスからシステムバス）	約50〜140万円
浴室（在来工法からシステムバス）	約65〜150万円
キッチン（本体のみ入れ替え）	約50〜120万円
キッチン（周囲の内装も一新）	約100〜150万円

水回りの設備は各メーカーともにエコノミー〜スタンダード〜ハイグレードと豊富なラインナップを取り揃えています。そのため価格帯の幅が広く、導入する設備の種類やオプションによっては上記表より高額になることも珍しくありません。

・間取り変更リフォーム

リフォームの内容	費用目安
居室を2つに分ける	約10〜20万円
2つの居室を１つにつなげる	約40〜100万円

壁を新設して居室を2つに分けたり、2つの居室を1つにつなげたりする、間取り変更リフォームの費用目安です。「分ける」より「つなげる」の方が高めなのは、壁を撤去した部分をなじませるためにクロスやフローリングの張り替えが必要になるためです。

・スケルトンリフォーム

リフォームの内容	費用目安
マンションのスケルトンリフォーム	約15〜20万円/㎡
戸建てのスケルトンリフォーム	約20〜25万円/㎡

スケルトンリフォームの費用目安です。戸建ては室内のほか外壁や窓などにも手を入れることができるため、リフォームの自由度が高いぶん費用も高めになる傾向があります。

■リフォームの補助金・助成金・減税制度

・こどもみらい住宅支援事業

対象のリフォーム	(1)開口部の断熱リフォーム (2)外壁・床等の断熱リフォーム (3)エコ住宅設備の設置 上記と同時に行う場合は下記工事も対象 ・子育て対応リフォーム ・耐震リフォーム ・バリアフリーリフォーム 等
公募期間	2022年3月28日～2023年3月31日
補助率	工事内容ごとに定められた補助額×施工箇所数
補助限度額	5〜30万円/戸 子育て世帯・若者世帯は最大60万円まで引き上げ
申請者	施工業者
申請方法	補助事業ポータルよりオンライン申請
申請タイミング	工事完了後（事前に事業者登録が必要）
公式サイト	https://kodomo-mirai.mlit.go.jp

・高齢者住宅改修費用助成制度

・高齢者住宅改修費用助成制度	バリアフリーリフォーム（手すりの取り付け、段差の解消、すべりにくい床材への変更、開き戸から引き戸への交換、和式便器から洋式便器への交換 等）
対象の住宅	要介護・要支援の高齢者およびその同居人の住宅 等
実施期間	随時
補助率	工事費用の最大9割を支給
補助限度額	18万円（支給額20万円−自己負担2万円）
申請タイミング	担当ケアマネジャーへの事前相談が必要

・長期優良住宅化リフォーム推進事業

令和4年度 長期優良住宅化リフォーム推進事業

対象のリフォーム	・住宅の性能向上リフォーム （省エネ改修、耐震改修、劣化対策など） ・三世代同居対応リフォーム （キッチン・浴室・トイレ・玄関の増設工事） ・子育て世帯向けリフォーム （住宅内の事故防止、不審者の侵入対策など） ・防災性・レジリエンス性の向上リフォーム （台風・水害への備え、電力・水の確保など）
公募期間	〜2022年12月23日
補助率	経費の1/3
補助限度額	100万円/戸 工事後の住宅性能により最大250万円/戸まで引き上げ
申請者	施工業者
申請方法	ポータルサイトおよび郵送
申請タイミング	工事前にインスペクションの実施が必要
公式サイト	https://www.kenken.go.jp/chouki_r/

・既存住宅における断熱リフォーム支援事業

【東京都】既存住宅における省エネ改修促進事業

対象のリフォーム	(1)高断熱窓 (2)高断熱ドア (3)太陽光発電システム（断熱と併せて設置）
対象地域	東京都の住宅
公募期間	2022年6月22日〜2025年3月31日
補助率	経費の1/3
補助限度額	(1)100万円/戸 (2)16万円/戸 (3)3kW以下：15万円/kW(上限45万円) 3kW超：12万円/kW(50kW未満)
申請者	住宅所有者
申請方法	電子メールおよび郵送
申請タイミング	事前申請
公式サイト	https://www.tokyo-co2down.jp/subsidy/ene_reform

・次世代省エネ建材の実証支援事業

令和4年度 次世代省エネ建材の実証支援事業

対象のリフォーム	(1)外張り断熱、(2)内張り断熱、(3)窓断熱 本事業に登録されている製品を使用すること
公募期間	一次公募期間：2022年5月9日〜2022年8月26日 二次公募期間：2022年9月5日〜2022年10月21日 三次公募期間：2022年10月31日〜2022年11月30日
補助率	補助対象経費の1/2
補助限度額	(1)300〜400万円/戸 (2)125〜200万円/戸 (3)150〜200万円/戸
申請者	住宅の所有者（居住者）
申請方法	電子メール
申請タイミング	事前申請
公式サイト	https://sii.or.jp/meti_material04/

・住宅ローン減税

返済期間が10年以上の住宅ローンを利用して中古住宅を購入する場合、10年間（新築住宅の場合は13年間）所得税の控除を受けられる制度です。所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税から控除されます。リフォームを前提に中古住宅を購入する場合は、住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことが可能です。

控除期間	翌年度（1年度分）
控除額	年末のローン残高の0.7％相当
申告方法	管轄の税務署にて確定申告
申告時期	入居日の翌年の確定申告期間

※2022年度より控除率が1%から0.7%に縮小されました。

・リフォーム減税

リフォームの内容が要件に当てはまる場合は、税金の控除措置や減額措置を受けることが可能です。減税制度により対象となるリフォームの種類が異なります。

所得税の控除措置（投資型減税）

控除期間	1年
ローンの要件	利用の有無を問わない
控除額	標準的な工事費用相当額の10％
最大控除額	耐震リフォーム：25万円 バリアフリーリフォーム：20万円 省エネリフォーム：25万円/35万円（実施内容による） 同居対応リフォーム：25万円 長期優良住宅化リフォーム：25万円/50万円（実施内容による）
申告方法	管轄の税務署にて確定申告
申告時期	入居日の翌年の確定申告期間

所得税の控除措置（ローン型減税）

控除期間	5年間
ローンの要件	返済期間5年以上
控除額	工事費用の2％＋年末ローン残高の1％
最大控除額	バリアフリーリフォーム：62.5万円 省エネリフォーム：62.5万円 同居対応リフォーム：62.5万円 長期優良住宅化リフォーム：62.5万円
申告方法	管轄の税務署にて確定申告
申告時期	入居日の翌年の確定申告期間

固定資産税の減額

控除期間	翌年度（1年度分）
ローンの要件	利用の有無を問わない
軽減率	耐震リフォーム：バリアフリーリフォーム：1/2を軽減 バリアフリーリフォーム：1/2を軽減 省エネリフォーム：1/3を軽減 同居対応リフォーム：1/3を軽減 長期優良住宅化リフォーム：2/3を軽減
申告方法	物件所在の市区町村に申告
申告時期	工事完了後3か月以内

リフォーム減税は併用できるものとできないものがあります。下記表は組み合わせの可否をまとめたものです。複雑で分かりにくくなっているため、疑問があればリフォーム業者や税務署等に相談してみましょう。

■リフォームの事例

・新築マンションを理想の住まいにリフォーム

工事費：510万円
間取り：3LDK
専有面積：83.13㎡
築年月：令和2年4月

新築で購入したマンションを入居前にリフォームした事例です。自宅でお仕事をするご主人さまの書斎は東側にしか窓がなく、閉塞的になるのでは…とお考えでした。そこでリビングに隣接する壁に室内窓を新設。明るい光が差し込むようになりました。間取りはほとんど変更していませんが、壁やドアを変更してお持ちの家具にマッチする雰囲気に生まれ変わらせています。

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・間取り変更と水回りの移動で開放的なLDKに

工事費：1,200万円
間取り：2LDK
専有面積：75.73㎡
築年月：平成3年2月

広いルーフバルコニーのある理想的な物件をご購入した施主さまご夫婦。リビング・ダイングに隣接していた和室を取り込み、広々としたLDKに拡大。壁付けだった独立キッチンは移動して、開放的な対面キッチンにしました。コンクリートやモルタルの素材感がクールな、インダストリアルデザインの住まいです。

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・間仕切りのないワンルームにリフォーム

工事費：1,100万円
間取り：1R
専有面積：67.60㎡
築年月：昭和40年1月

交通至便なマンションのスケルトンリフォーム事例です。「極力間仕切りのない空間にしたい」というご希望から、１LDKの住まいを広々としたワンルームに間取り変更しました。ウォークインクローゼットにも扉を設けず、プロジェクターのスクリーン代わりにもなる白い壁で目隠しをしています。

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・細部までこだわり抜いたスケルトンリフォーム

工事費：1,300万円
間取り：1LDK
専有面積：66.40㎡
築年月：昭和59年5月

多忙な施主さまが「休日を過ごすお気に入りの空間」をテーマにスケルトンリフォームした事例です。壁付けだったキッチンを移動して、アイランド型に変更。カウンターテーブルには、ご自分で購入した一枚板を使用しました。当初はプランニングの難点でもあった梁を活かして間接照明を設置し、バーのような落ち着いた雰囲気を演出しています。

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■まとめ

リフォームの特徴や費用相場をご紹介しました。リフォームと建て替え、どちらにするべきか悩んだときには、建物の状況を把握することや、新しい住まいに求める優先順位を整理することが大切です。その上で、メリット・デメリットを比較して総合的に判断しましょう。要件に当てはまる場合は、助成制度や減税制度もしっかり活用したいですね。リフォームに関して疑問や質問がございましたら、当社の無料セミナーや個別相談会にお気軽にご参加ください。