中古住宅のリフォームが人気を集めています。リフォームとリノベーションにはどのような違いがあるのでしょうか？リフォームのメリット・デメリットや特徴を確認してみましょう。リフォームの費用相場や助成制度、建て替えとの比較、業者選びから完成までの流れ、施工事例なども解説しています。
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リフォームは、汚れた内装や古くなった設備などを新しくしたり、外壁を塗装しなおしたりする、住宅の修繕工事です。定期的な点検と必要に応じたリフォームを施すことで、住まいの快適性を向上し建物の寿命を延ばすことができます。
リフォームは、工事の範囲によりいくつかの種類に分けられます。「部分リフォーム」は住まいの一部をリフォームする方法、「フルリフォーム」は住まい全体に手を入れるリフォームのこと。「表層リフォーム（表層替え）」は、間取り変更などの大規模な工事は行わず、クロスや床の張り替えのみを行うリフォームです。
フルリフォームのなかでも、最も大規模な工事となるものが「スケルトンリフォーム」。建物の構造部分のみを残して可能な限り解体し、住まいを空っぽの箱のような状態にしてからリフォームする手法です。間取りをゼロからつくるため、大幅な間取り変更や水回りの移動もできます。
「リフォーム」と「リノベーション」、どのような違いがあるのでしょうか？一般的には、大規模リフォームやフルリフォームをリノベーションと呼んでいることが多いですが、どこまでがリフォームでどこからがリノベーションになるのか、実のところはっきりとした定義はありません。リフォームは古い内装や設備を交換して新しくすることですが、リノベーションの目的は「リフォームによって住まいに新しい価値をつくり出す」ということがポイントです。
例えば、細かく区切られていて使いにくかった間取りを変更して、効率的に家事ができるようにしたり、狭くて暗いリビングを移動して明るく開放的なLDKに変えたり。家族構成やライフスタイルに合わせて住まいをより心地よく魅力的な空間に変えるリフォームが、リノベーションということになります。
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リノベーションの基礎知識と後悔しない進め方
築年数が古い戸建の場合、リフォームするべきか建て替えするべきか選択に悩む場面もあります。高度経済成長時代の日本では「中古住宅をリフォームするよりも建て替えたほうが良い」という価値観が主流で、それほど築年数が古くない住宅もすぐに壊して建て替えてしまう傾向がありました。しかし昨今は住宅の基本性能が大幅に向上していることや、「モノを使い捨てにするよりも修繕しながら長く大切に使うべき」という価値観が浸透してきたことから、リフォームを選択する人が増えています。
とはいえ、住まいを取り巻く状況は千差万別のため、リフォームと建て替えのどちらが良いと単純に判断することはできません。建物の状態、家族構成やライフスタイル、予算などにより総合的に決めることになります。リフォームと建て替えのメリット・デメリットについてはこの後の章で詳しく解説していきますので参考になさってください。
なお、マンションの場合は個人で建て替えを決めることはできないため、必然的にリフォームを選択することになります。マンションではリフォームに関するルールや制約が管理規約で定められているので、事前に確認しておきましょう。
関連リンク：【費用別】実家リノベーションは建て替えよりいい？注意点やおしゃれ施工事例を合わせて紹介
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| 対象 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 単身者向け：40㎡ | 約600〜800万円 | — |
| DINKS向け：60㎡ | 約900〜1,200万円 | 約960〜1,320万円 |
| ファミリー向け：80㎡ | 約1,200〜1,600万円 | 約1,280〜1,760万円 |
| ファミリー向け：100㎡ | 約1,500〜2,000万円 | 約1,600〜2,200万円 |
上記表は、一般的な工事内容を想定したフルリフォームにかかる費用のおおまかな目安です。新築住宅の購入や建て替えに比べて大幅に予算を抑えることができることが分かりますね。また、部分リフォームなら刷新が必要な部分だけに手を入れ、使える部分を活かしたプランニングができるため、さらに費用を抑えることができます。
リフォームに掛かる期間は工事の範囲により大きく異なりますが、スケルトンリフォームの場合で事前の打ち合わせに2〜3ヶ月ほど、工事に2〜4ヶ月ほど、合わせて4〜7ヶ月ほどかかります。建て替えの場合は、既存の建物の解体や地盤調査等を行うため、スケルトンリフォームに比べて1〜3ヶ月ほど長く掛かるでしょう。
リフォームなら、生まれ育った家や、新築にはない趣が気に入って購入した古民家など、愛着のある建物を解体せずに住み継ぐことができます。フルリフォームやスケルトンリフォームであれば、もとの建物を活かしながら間取りや設備は建て替え同様の快適な住まいに一新することが可能です。
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戸建て住宅のリフォームは比較的自由に間取りを変更できますが、条件によっては希望そのままの間取りを実現するのが難しい場合があります。
例えば「柱や壁をすべて取り払って大空間のLDKを作りたい」「大きな吹き抜けを作りたい」といった希望があっても、建物を支える柱や梁は撤去することはできません。なかでも2×4（ツーバイフォー）住宅は壁で建物を支える工法のため、撤去できない壁（構造壁）が多いことが特徴です。壊せない柱や壁を活かしたプランニングによって、制約を感じさせない住まいづくりができるかどうかがリフォームを成功に導くポイントになります。
関連リンク：リノベーション取り変更のポイント
中古住宅のなかには築年数以上に経年劣化が進んでいたり、白アリによる虫害が起きていたりするケースがあります。また、1981（昭和56）年以前の建物は「旧耐震」と呼ばれる基準で建築されており、新耐震基準の建物に比べて大規模地震の際の損壊リスクが高いです。
このような住宅を安心して暮らせるようにするためには、リフォームの前段階として劣化箇所の補修工事、シロアリの駆除、耐震補強工事等を行う必要があります。劣化状況が深刻な場合や耐震性能が著しく低い場合には工事費用は高額になるでしょう。場合によっては、リフォーム費用と合わせた総額が建て替え費用を超えてしまう可能性もあります。
関連リンク：リノベーションで耐震補強を！
建て替えであれば既存の建物を解体して地盤改良を施してから新しい家を建築することができますが、リフォームの場合はできません。厳密には、既存の住宅を解体せずに地盤改良を行うことも絶対に不可能というわけでないのですが、大変高額な費用が掛かるため、建て替えを選択する人のほうが多いというのが現実です。建物の下に杭を入れて支えながら何回にも分けて地盤改良を進めていくため、時間も掛かります。
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ウェブや雑誌などで情報を収集し、リフォームを依頼する業者を探します。近年はインスタグラムなどのSNSを活用する人が多いようです。得意なインテリアテイスト、価格帯、施工エリアなどを比較して業者を絞り込んでいきましょう。モデルルーム（モデルハウス）や無料セミナー、個別相談などに参加すれば、疑問点を解決できるだけでなく会社の雰囲気や担当者の人柄を確認することもできます。見積もりは沢山の業者に依頼すると判断に迷いやすくなるため、3〜4社に絞っておくのがおすすめです。
リフォームを依頼する業者を選定したら契約を結びます。契約条件や保証の内容、金額等をよく確認しておきましょう。（契約のタイミングは業者によって異なることがあります。）
リフォームプラン（間取りや仕様）を決めていきます。「今の家にどのような不満や不便があるのか」「どのような暮らしをしたいのか」をできるだけ具体的に相談しましょう。また、予算の範囲内で満足度の高いリフォームを叶えるためには「必ず実現したいもの」と「妥協してもよいもの」を分け、優先順位をしっかりと決めることが大切です。プラン作成にはフルリフォームで2〜3ヶ月ほどかかります。
既存住宅を解体していきます。リフォームのための解体は、建て替えの際の取り壊しよりも時間が掛かります。建物の躯体を傷つけないように、作業を丁寧に進める必要があるためです。持ち家をリフォームする場合は、解体までに仮住まいへ引っ越しする必要があります。
解体が終了したら、リフォーム工事が始まります。途中で施主立ち会いの中間確認が実施されるので、図面通りに施工が進んでいるかをしっかりと確認しましょう。工事に掛かる期間は施工内容や施工面積により異なりますが、一般的なフルリフォームで2〜4ヶ月ほどかかります。
リフォームが完了したら、最終確認を行います。担当者の説明を受けながら、図面や仕様書通りにリフォームされているか、窓や扉はスムーズに開閉できるか、細部までキレイに施工されているか、傷や汚れはないか等の確認を入念に行いましょう。最終確認が終わればいよいよ引き渡しです。リフォーム後の住まいでの新生活が始まります。
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詳しくはこちら＞＞築年数が古い住宅の基本性能は、最新の住宅に比べるとどうしても低くなってしまいます。建て替えた家は、建物の基礎や構造体、外装などすべてが新品です。断熱性、気密性、耐震性能など、住まいの性能が最新のものになります。地盤の弱い土地であれば地盤改良を実施することで、家が沈んだり傾いたりするリスクに備えることができます。
建て替えは白紙の状態からプランを作成していくため、間取りはもちろん、玄関や窓の配置も自由に決めることができます。建築基準法や条例等の範囲内であれば、建物の大きさや階数を変えることも可能です。元の住宅とは全く違う住まいにしたいなら、リフォームよりも建て替えのほうが適しているかもしれません。
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詳しくはこちら＞＞不動産を所有する人すべてに納税義務のある固定資産税。土地と建物それぞれの資産価値にもとづき課税額が決まるため、建物部分の税額は原則的に築年数の経過とともに下がっていきます。家を建て替えればそれまでの築年数はリセットされるため、固定資産税額がアップします。
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固定資産税の計算方法は？戸建てとマンションでシミュレーション
固定資産税評価額って？計算方法やリノベーションが与える影響を解説！
リフォームをしたら固定資産税はどうなる？
法改正により用途地域や建ぺい率などが変わったことで、現在の法律基準に適合しなくなった住宅を「既存不適格」といいます。既存不適格は違法建築とは異なるため、そのまま住み続けるには問題ありません。ただし建て替えの場合は、現在の法律に適合するように建築する必要があるため、元の家よりも床面積を小さくしなければならなかったり、敷地を後退しなければならなかったりするケースがあります。
関連リンク：再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？
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「段差をフラットにしてバリアフリー化したい」「壁や床を新築のようにキレイにしたい」「水回りを一新したい」といった比較的小規模な工事で対応できるようなケースでは、建て替えを選択するまでもないでしょう。なかにはリフォームで充分に対応可能な工事を「建て替えしかない」と思い込んでしまっている場合もあるため、まずはリフォーム業者に相談してみるのがおすすめです。
RC（鉄筋コンクリート）造の建物は堅牢で耐久性が高く、適切なメンテナンスを施せば100年以上持つといわれています。そのため解体費用も高額になりやすく、木造住宅では3〜4.5万円/坪（約9,000〜14,000円／m²）なのに対し、RC造は6〜9万円/坪（約18,000〜27,000円／m²）となっています。
また、解体費用は都市部ほど高くなる傾向があり、大型の重機を入れるのが難しい住宅密集地では人件費などの諸費用もプラスされます。そのためRC住宅の建て替えは解体費用だけで500万円を超えることも珍しくありません。一方、リフォームであれば、木造もRC造も工事費用の相場はほぼ同じです。
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| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| クロス張り替え（スタンダード） | 約4〜8万円（6畳） |
| クロス張り替え（ハイグレード） | 約8〜12万円（6畳） |
| フローリング張り替え（スタンダード） | 約10〜18万円（6畳） |
| フローリング張り替え（遮音フローリング） | 約14〜23万円（6畳） |
クロス（壁紙）張替えは既存のクロスを剥がして新しいクロスに張り替える場合の費用目安です。約6畳の部屋の四方の壁と天井を張り替えることを想定しています。下地の石膏ボードに大きな割れや穴などがある場合には、修繕費用が加算されます。フローリング張替えについては、既存の床を剥がさずに重ねて張ると6〜14万円（するスタンダードタイプ）ほどになりますが、状況や条件によっては重ね張りでは対応できない場合もあります。
関連リンク：壁紙・クロス張り替えの費用相場と選び方 時期やポイントについても詳しく解説
| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| トイレ（便器交換） | 約12〜25万円 |
| トイレ（全体リフォーム） | 約25〜50万円 |
| 浴室：システムバス → システムバス | 約80〜150万円 |
| 浴室：在来工法 → システムバス | 約100〜200万円 |
| キッチン：本体のみ入れ替え | 約50〜150万円 |
| キッチン：周囲の内装も一新 | 約100〜170万円 |
水回りの設備は各メーカーともにエコノミー・スタンダード・ハイグレードと豊富なラインナップを取り揃えています。そのため価格帯の幅が広く、導入する設備の種類やオプションによっては上記表より高額になることも珍しくありません。また、近年は開放的な間取りが主流なことから、キッチンの入れ替えとともにLDK全体を一新するケースも多く、リフォームの規模が大きくなりやすいです。
関連リンク：水回りのリフォームの費用相場はどれくらい？
| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 居室を2つに分ける（壁の設置） | 約10〜20万円 |
| 居室を2つに分ける（壁の設置＋電気工事） | 約25〜60万円 |
| 2つの居室を1つにつなげる | 約40〜100万円 |
壁を新設して居室を2つに分けたり、2つの居室を1つにつなげたりする、間取り変更リフォームの費用目安です。「分ける」より「つなげる」の方が高めなのは、壁を撤去した部分をなじませるためにクロスやフローリングの張り替えが必要になるためです。
関連リンク：【人気デザイン】間取り変更リフォーム・リノベーション事例15選！費用や注意点も解説
| リフォームの内容 | 費用目安 |
|---|---|
| マンションのスケルトンリフォーム | 約15〜20万円／㎡ |
| 戸建てのスケルトンリフォーム | 約16〜22万円／㎡ |
スケルトンリフォームの費用目安です。戸建ては室内のほか外壁や窓などにも手を入れることができるため、リフォームの自由度が高いぶん費用も高めになる傾向があります。外装工事や耐震補強も行う場合は25万円／㎡を超えるケースも。
関連リンク：スケルトンリノベーションの施工事例5選！
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リフォームの内容が一定に要件を満たす場合、補助金や減税制度を活用することができます。制度の条件は変更されることがあるため、利用を検討する場合は公式サイト等で最新の情報を確認してください。（下記は2025年11月時点の情報です。）
| 対象のリフォーム | (1)開口部の断熱リフォーム (2)躯体の断熱リフォーム (3)エコ住宅設備の設置 上記のうち2カテゴリー以上の工事が必須 同時に行う場合は下記工事も対象 ・子育て対応リフォーム ・防災リフォーム ・バリアフリーリフォーム 等 |
| 手続き期間 | 申請受付開始～2025年12月31日 |
| 補助率 | 工事内容ごとに定められた補助額の合計 |
| 補助限度額 | 上限40万円/戸または60万円/戸（工事内容による） |
| 公式サイト | https://kosodate-green.mlit.go.jp |
| ・高齢者住宅改修費用助成制度 | バリアフリーリフォーム（手すりの取り付け、段差の解消、すべりにくい床材への変更、開き戸から引き戸への交換、和式便器から洋式便器への交換 等） |
| 対象の住宅 | 要介護・要支援の高齢者およびその同居人の住宅 等 |
| 実施期間 | 随時 |
| 補助率 | 工事費用の最大7〜9割（所得により異なる） |
| 補助限度額 | 18万円（支給額20万円−自己負担2万円） |
| 申請タイミング | 担当ケアマネジャーへの事前相談が必要 |
令和4年度 長期優良住宅化リフォーム推進事業
| 対象のリフォーム | ・住宅の性能向上リフォーム （省エネ改修、耐震改修、劣化対策など） ・三世代同居対応リフォーム （キッチン・浴室・トイレ・玄関の増設工事） ・子育て世帯向けリフォーム （住宅内の事故防止、不審者の侵入対策など） ・防災性・レジリエンス性の向上リフォーム （台風・水害への備え、電力・水の確保など） |
| 公募期間 | 令和7年度の交付申請は締め切られました |
| 補助率 | 経費の1/3 |
| 補助限度額 | 評価基準型：80万円/戸 長期優良住宅型：160万円/戸 ＋若者世帯や三世帯同居改修等の場合50万円/戸を加算 |
| 申請者 | 施工業者 |
| 申請方法 | ポータルサイトおよび郵送 |
| 申請タイミング | 工事前にインスペクションの実施が必要 |
| 公式サイト | https://www.kenken.go.jp/chouki_r/ |
| 対象のリフォーム | (1)高断熱窓、高断熱ドア (2)断熱材 (3)高断熱浴槽 (4)リフォーム瑕疵保険 |
| 対象地域 | 東京都の住宅 |
| 申請期間 | 【事前申込】2025年5月30日〜2026年3月31日 【交付申請】2025年6月30日〜2029年3月30日 |
| 補助率 | (1)グレードや大きさに応じた助成単価の合計 (2),(3)経費の1/3 (4)7,000円/契約 |
| 補助限度額 | (1)130万円/戸 (2)100万円/戸 (3)9.5万円/戸 |
| 公式サイト | https://www.tokyo-co2down.jp/subsidy/ene_reform |
| 対象のリフォーム | 窓・ドアの断熱リフォーム |
| 交付申請期間 | ～2025年12月31日 |
| 補助額 | グレードや大きさに応じた助成単価の合計 |
| 補助限度額 | 上限：200万円/戸 |
| 公式サイト | https://window-renovation2025.env.go.jp |
| 対象のリフォーム | 高効率給湯器の導入、既存設備の撤去 |
| 交付申請期間 | ～2025年12月31日 |
| 補助額 | エコキュート：6万円/台 ハイブリッド給湯器：8万円/台 エネファーム：16万円/台 （それぞれ加算要件あり） |
| 補助限度額 | 戸建住宅：いずれか2台まで 共同住宅等：いずれか1台まで |
| 公式サイト | https://kyutou-shoene2025.meti.go.jp/ |
関連リンク：
マンションリフォームの補助金・助成金制度について紹介！
リフォームに活用できる補助金・助成金制度
| 対象のローン | 返済期間が10年以上の住宅ローン （中古住宅の場合、1982年以降に建築されたものあるいは耐震基準等に適合するもの） |
| 控除期間 | 10年間（新築の場合13年） |
| 控除額 | 年末のローン残高の0.7％相当 |
| 申告方法 | 管轄の税務署にて確定申告 |
| 申告時期 | 入居日の翌年の確定申告期間 |
住宅ローンを利用して中古住宅を購入する場合、10年間（新築住宅の場合は13年間）所得税の控除を受けられる制度です。所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税から控除されます。リフォームを前提に中古住宅を購入する場合は、住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことが可能です。
関連リンク：
住宅ローン控除とは？住民税控除も受けるにはどうすればいい？
住宅ローン控除で所得税額をゼロにできる？新制度をわかりやすく解説
●所得税からの控除
| 対象のリフォーム | 耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、三世代同居対応リフォーム、長期優良住宅化リフォーム、子育て対応リフォーム |
| 控除期間 | 1年 |
| 控除率 | 標準的な工事費用相当額の10％ |
| 最大控除額 | 130万円 |
| 申告方法 | 管轄の税務署にて確定申告 |
| 申告時期 | 入居日の翌年の確定申告期間 |
●固定資産税の減額
| 対象のリフォーム | 耐震リフォーム、省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム 長期優良住宅化リフォーム |
| 控除期間 | 翌年度（1年度分） |
| 軽減額 | 耐震リフォーム：固定資産税額の1/2 省エネリフォーム：固定資産税額の1/3 バリアフリーリフォーム：固定資産税額の1/3 長期優良住宅化リフォーム：固定資産税額の2/3 |
| 申告方法 | 市区町村の担当窓口に申告 |
| 申告時期 | 工事完了後3か月以内 |
関連リンク：
リフォーム減税制度の対象や控除額とは
リフォーム減税は併用できるものとできないものがあります。下記表は組み合わせの可否をまとめたものです。複雑で分かりにくくなっているため、疑問があればリフォーム業者や税務署等に相談してみましょう。
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詳しくはこちら＞＞グローバルベイスが手掛けたリフォーム事例をご紹介します。
シェアハウスから着想を得て、「人が集まる空間に」という思いを込めたリノベーション事例です。もとは2LDKでしたが、間取りの大幅な見直しにより開放的な1Rに一新。カウンターキッチンを住まいの中心に設けて、ミッドセンチュリーの家具が似合う内装に仕上げました。天井の一部を躯体現しにすることで、空間のアクセントにしています。
| 工事費 | 1,080万円 |
| 間取り | 1R |
| 専有面積 | 49.13㎡ |
| 築年月 | 平成4年2月 |
コンクリートや木材の素材感を感じられるリノベーション事例です。奥様の実家で使われていた窓を再利用したほか、建具は特注した古材パネルやガラス、アイアンで造作しました。間取りも家族構成に合わせて一新し、壁付けのL字型キッチンはアイランド型に変更。そのほか広々とした土間収納やロフト付きの子ども部屋を設けています。
| 工事費 | 1,260万円 |
| 間取り | 3LDK |
| 専有面積 | 66.35㎡ |
| 築年月 | 昭和60年2月 |
珪藻土の塗り壁や木のリブパネルを取り入れ、質感豊かでぬくもり感のある内装に仕上げたリノベーション事例です。もとは部屋数を重視した３LDKでしたが、間取りを大きく変更。プライベート空間をコンパクトにまとめ、約20.8畳の伸びやかなLDKを設けました。ウォークインクローゼットやシューズインクローゼットなどの収納を充実させ、スッキリと片付けやすくしています。
| 工事費 | 1,430万円 |
| 間取り | 1LDK+WIC・SIC |
| 専有面積 | 68.48㎡ |
| 築年月 | 昭和60年4月 |
青が印象的なリノベーション事例です。ショールームで目に留まったアイアンブルーのキッチンに合わせ、リビングのクロスにもブルーをセレクトしました。カウンターテーブルやワークデスクを造作し、インテリアの統一感と使いやすさを実現。キッチンの奥から脱衣所・洗面室へとつながっており、効率的に家事が行えます。そのほか寝室まわりにも複数の動線を確保した、回遊動線の住まいです。
| 工事費 | 1,710万円 |
| 間取り | 2LDK+WTC |
| 専有面積 | 75.35㎡ |
| 築年月 | 平成15年3月 |
約2年を掛けて探した、理想的な物件のリノベーション事例です。木の温もりを取り入れつつ、ホワイト・グレー・ベージュなどのやわらかい色味で統一。北欧家具が似合う空間に仕上げました。キッチン背面のカップボードに家電を収納して生活感を隠せます。住まい全体で収納の容量を大幅に増やし、スッキリとした空間を保ちやすくしています。
| 工事費 | 2,000万円 |
| 間取り | 2LDK+S（納戸） |
| 専有面積 | 90㎡ |
| 築年月 | 非公開 |
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詳しくはこちら＞＞住まいのリフォームは、古くなった部分を補修するだけでなく暮らしの質そのものを高める大きなチャンス。2025年現在は建材価格や人件費が高騰していることもあり、以前より相場は上昇傾向です。だからこそ、「どこまでリフォームするべきか」「どの方法が自分たちの暮らしに合うのか」を丁寧に検討することが、後悔しない住まいづくりにつながります。
もし「具体的にどれくらい費用がかかりそうか知りたい」「自分の家に合ったリフォーム方法をプロに相談してみたい」と思われたら、お気軽にご相談ください。グローバルベイスでは、中古物件探しから設計・施工・アフターサービスまでを一貫して行うワンストップサービスをご提供。リノベーションの無料セミナーや個別相談会も開催しています。「そろそろマイホームがほしい」「理想の住まいに近づけたい」と感じた今、リフォームを前向きに検討してみませんか？
