住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

中古物件でリノベーションしやすい物件とは?選び方のポイントを紹介

中古物件を購入してリノベーションすることは、マイホーム取得の選択肢の一つとして浸透してきました。では、リノベーション前提で中古物件を購入する場合、リノベーションしやすいのはどのような物件なのでしょうか。中古マンションと中古戸建てのそれぞれについて見ていきます。

■マンションでリノベーションできるところとは?

マンションには、所有者がリノベーションできる箇所とできない箇所があります。住戸内でも勝手にリノベーションができない箇所があるため、注意が必要です。

・専有部分のみリノベーション可能

マンションには、○○号室としてコンクリートの躯体で区画された住戸の内側の専有部分とそれ以外の共用部分があり、所有者がリノベーションできるのは専有部分のみです。専有部分と勘違いされることが多いのは窓のサッシや玄関ドアで、住戸内にありますが共用部分にあたります。サッシや玄関ドアはバルコニーや専用庭と同様に、共用部分のうち、特定の所有者の専用使用部分という位置づけです。エントランスやエレベーター、階段、壁や床、天井などの躯体、キッズルームやゲストルームなどの共用施設は共用部分です。

専有部分の壁紙やフローリングなどの内装材や、キッチンや洗面台、トイレ、ユニットバスなどの設備、室内のドアや引き戸といった建具、躯体以外の間仕切り壁などはリノベーションで変更することが可能です。共用部分のサッシや玄関ドアは、所有者がリノベーションで変更することはできませんが、サッシの内側に内窓を設置したり、玄関ドアの内側の色を変えたりすることは可能です。

■中古マンションでリノベーションしやすい物件のポイント

中古マンションでリノベーションしやすい物件について、構造の面と管理規約の面から見ていきます。

・ラーメン構造の方が間取り変更の自由度が高い

分譲マンションはRC造またはSRC造がほとんどで、多くは柱と梁で支えるラーメン構造が用いられています。RC造のうち、一部の5階建て以下の低層マンションでは、壁で支える壁式構造が用いられている物件があります。ラーメン構造は柱型や梁型が室内に出ることが難点です。しかし、住戸内の間仕切り壁に構造上必要な耐力壁がないことがほとんどであり、間仕切り壁を自由に撤去できるため、間取り変更の自由度が高いです。一方、壁式構造の場合、室内に柱型や梁型が出ないため、家具が配置しやすいことはメリットです。しかし、間仕切り壁の中に耐力壁があることが多く、間取りの変更に制約があります。ラーメン構造と壁式構造の違いは「ラーメン構造とは?壁式構造との見分け方やメリット・デメリット、違いを詳しく解説」の記事でも説明をしているので、ご覧ください。

・水回り設備の移動は床下の空間などによる

水回り設備は床下の配管を動かせるかどうかによって、移動のしやすさが変わってきます。一部の古いマンションでは、下の階の天井裏に排水管が通っているケースがあり、排水管の位置を動かすことができないため、水回り設備の位置を変えるのは困難です。一般的なマンションは、コンクリートスラブと床材の間に配管スペースが設けられ、排水管が通っていいます。床下の空間にゆとりがあると、排水管の勾配をとりやすいため、水回り設備の移動がしやすいです。

最近のマンションの床の工法は、直床と二重床に分けられます。直床の場合、水回り設備の設置されているスペースのみに配管スペースが設けられ、他の場所はコンクリートスラブに直接フローリングなどが貼られているため、移動できる範囲が限られます。二重床の場合は、床スラブの上に支持ボルトを立てた上に、下地材の合板を載せてフローリングを貼っているため、床下の空間があり、水回り設備の移動の自由度が高いです。

・管理規約による制限に注意

マンションは所有者によって構成される管理組合で管理規約が設けられており、リフォームやリノベーションに関する制限が設けられていることがあるため、注意が必要です。フローリングなどの遮音等級が決められているケースが多く、カーペット敷きの物件でフローリングなど他の床材への変更を禁止しているケースもあります。また、水回り設備の移動を禁止しているマンションも見られます。

気になる中古マンションが見つかった際には、不動産会社を通じて管理規約を取り寄せてもらい、チェックするようにしましょう。

■中古戸建てでリノベーションしやすい物件のポイント

中古戸建ては構造によってリノベーションの自由度の高さが異なります。また、住宅の性能や維持管理状態によっては、性能を向上させるためのリノベーションに多くの費用が必要となります。

・構造によるリノベーションのしやすさの違い

中古戸建ては構造によって間仕切り壁の撤去の自由度が異なるため、リノベーションのしやすさに影響します。

中古戸建ての構造で多くを占めるのは木造軸組工法。柱と梁で支える構造で、水平方向の力には斜めに入れられた筋交いで抵抗しています。比較的間仕切り壁が撤去しやすく、構造上、柱や梁、筋交いを抜くことができない場合は、見せるデザインとして残す方法がとられることがあります。木造の2×4工法は壁や床、天井の面で支える構造のため、間仕切り壁の撤去に制限があり、間取りの変更がしにくいです。

RC造の場合、ラーメン構造は間仕切り壁が耐力壁となっていないことが多いため、間取り変更の自由度が高いです。壁式構造の場合、耐力壁となっている壁の移動は難しいため、間取りの変更に制限があります。

ハウスメーカーなどのプレハブ工法は、鉄骨系は間取り変更がしやすいのが特徴。一方、木質系やコンクリート系は面で支える構造のため、間取りの変更に制限があるという違いがあります。

・2000年以降の物件は性能向上のための費用を抑えられる

築年数の経過した中古戸建ては、最近の住宅の性能に近づけるために、耐震性能や断熱性能を向上させるためのリノベーションが必要になることが多いです。

1981年6月の建築基準法の改正によって、新耐震基準と呼ばれる耐震基準が定められ、震度5程度の地震では軽度なひび割れが発生する程度、震度6を超える大地震でも崩壊や倒壊をしない程度の耐震性能を有することが求められました。さらに、木造住宅の耐震性能に影響するものとして、2000年6月の建築基準法の改正も挙げられます。地耐力に応じた基礎構造や筋交いを固定する金物の種類、耐力壁の配置のバランスなどが規定されました。2000年6月以降に確認申請が下りた物件であれば、耐震性能向上のためのリノベーションはほぼ不要といえます。

また、省エネ基準は1999年に次世代省エネ基準として平成11年省エネ基準が制定され、2013年には平成25年省エネ基準が制定されています。ただし、省エネ基準は義務化されていないため、必ずしも新しい住宅ほど断熱性能に優れているとはいえません。とはいえ、平成11年省エネ基準を満たしている住宅であれば、一定の断熱性能があることが期待できます。

・空き家の期間が長い住宅に注意

築年数の浅い中古戸建ての場合、住宅の性能向上のためのリノベーション費用は抑えられますが、維持管理状態によっては思わぬ出費を招く恐れがあります。空き家の期間が長く、十分に風通しを行っていない住宅の場合、結露やカビが発生しやすい状態となり、リノベーションで壁や床の下地の交換が必要になるケースがあるため、注意が必要です。空き家の場合には売却活動を始める前の維持管理状況について確認するようにしましょう。

・修繕履歴を確認しておく

住宅などの建築物は築年数の経過とともに劣化が進んでいきます。適切な時期に必要なメンテナンスが行われてきた中古戸建てと、まったくメンテナンスを行っていない戸建てでは、同じ築年数でも建物の状態は異なります。具体的には屋根や外壁の塗装、床下のシロアリ駆除、設備機器の交換、内装材の張り替えといった修繕が必要です。特に、屋根や外壁のメンテナンスを行っておらず、壁の下地や躯体が腐食するなど傷んでいると、住宅の性能を維持すするためのリノベーションに費用がかかることがあります。必要な時期に修繕が実施されているか修繕履歴を確認するとともに、ホームインスペクションを活用して住まいの状態を把握するとよいでしょう。

■まとめ

中古物件は構造などによって間取り変更の自由度が異なります。リノベーションしやすい物件を探すには、専門的な知識がないと難しい部分もあるため、物件探しの段階からリノベーション会社に相談するとよいでしょう。

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