新築マンションの価格が高止まりするなか、注目されているのが中古マンションをリノベーションする方法です。しかし理想の間取りや設備が叶うのか、耐震性能は大丈夫かなど心配な点もありますよね。そこで今回は中古マンションのメリットとデメリット、そして中古マンションを購入する前に知っておきたいポイントや物件選びでチェックすべき項目などを解説します。
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同じような立地や間取りのマンションであれば、新築に比べて中古のほうがお手頃な価格で手に入ります。このことを具体的に示しているのが、実際に取引されている新築マンションと中古マンションの平均価格のデータです。
不動産流通推進センターのデータによると、令和4年2月の首都圏における新築マンションの平均価格は7,418万円。一方、中古マンションの平均価格は4,023万円です。仮にリノベーションに1,000万円程度かかったとしても、中古マンションのほうが費用を大幅に抑えられることがわかります。
たしかに新築マンションは「建物が新しく、自分が最初の所有者になれる」というところに魅力を感じる方も多いでしょう。しかし中古マンションであっても、リノベーションをすれば内装や設備は新築同様になります。「きれいな家に住みたい」「最新の住宅設備がほしい（キッチン・バス・トイレなど）」という方も、中古マンション＋リノベーションなら満足度が高いはずです。
一般的にマンションというのは、新築から約20年で一気に価格が下がり、その後は下がり幅が緩やかになるものです。そのため新築よりも、中古マンションを購入するほうが、その後の資産価値が安定しやすいというメリットもあります。さらにリノベーションのやり方しだいでは、価値を上げることも可能です。
このメリットを享受しやすいのが、将来的に売却や賃貸にだすことも意識されている方。新築から時間がたってある程度価格が安定した中古マンションを選ぶことで、将来手放すときに損をしにくいでしょう。ご自宅を使って資産形成をしたい方、ライフサイクルに合わせて住まいを変えたい方にも、中古マンションのリノベーションはおすすめです。
マンションの購入を検討している方で「立地を重視したい」と考える方は多いはず。たとえば駅から近い場所や、商業施設が揃っている場所、主要ターミナル駅にアクセスしやすいエリアなどは根強い人気があります。
ここで考えていただきたいのが「そのような人気エリアに、新しくマンションを建てるような土地は残っているだろうか？」ということ。良い土地にはすでにマンションや商業施設が建っているので、これから新築マンションが建設される可能性は非常に低いのではないでしょうか。仮に良い土地が空いたとしても、そこに新たに建設されるマンションは、非常に高額になると考えられます。
人気エリアで家を探している方は、中古マンションに目を向けるとかなり物件の選択肢が広がります。また好立地の物件でも、中古であれば手頃な価格で手に入れられることも。首都圏で立地重視の物件探しをされている方は、ぜひ中古マンションにも目を向けてみてください。
一般的に家を買うときには金利が安い「住宅ローン」を、リフォームでは審査がおりやすいが金利は高めの「リフォームローン」を利用される方が多いです。しかし中古物件購入＋リノベーションをセットで行う場合、リノベーション費用も含めた「リフォーム一体型住宅ローン」を利用できます。リフォームローンに比べると金利が安く、別々に融資を受けるよりもお得です。
リフォーム一体型ローンを利用するには、金融機関に申し込む時点でリノベーションのプランや見積もりがだいたい決まってなくてはなりません。「先にマンションを購入して、あとからリノベーションを考えよう」という場合は、間に合わないので注意が必要です。賢くローンを組みたい方は、物件購入とリノベーションを同時に検討しましょう。
リノベーションする中古マンションを購入する前に、知っておいたほうがよいのが次のようなポイントです。
マンションでリノベーションできるのは専有部分のみ。共用部分に指定されている部分には、勝手に手を入れることができません。中古マンションを購入するときには、どこまでリノベーションできるか確認しましょう。
●専有部分：区分所有権が指定されている部分。主に部屋の内側の居住スペースまで。
（間仕切り壁、フローリング、クロス、システムキッチン、トイレ、システムバスなど）
●共用部分：マンションの区分所有者全員で共有する部分。
（外壁や柱などの構造体、隣室や上下階との境界にある壁や床、天井、屋外に面した窓、玄関ドア、パイプスペース、バルコニー、エレベーター、エントランスなど）
たとえば部屋の内装や、システムキッチンなどの設備は、リノベーションで自由に変えることができます。隣家との境目の壁は変えられませんが、室内の間仕切り壁であれば撤去・新設して間取りを変更することも可能です。
しかし一見、専有部分に見えがちな玄関ドアや窓サッシは、共用部分に含まれることがほとんど。扉や窓全体を交換することは、基本的には認められません。どうしても実施したい場合は、管理組合に事前に確認しましょう。また玄関ドアの室内側の色だけを変えたり、既存の窓の内側に「内窓」を設置するのであれば、専有部分の工事として認められることが多いです。
マンションの構造は大きく分けて、壁式構造とラーメン構造の2種類があります。壁式構造だと撤去できない耐力壁が多く、間取り変更に制約がでやすくなるので注意が必要です。
壁式構造：主に耐力壁で建物を支えており、間取り変更の自由度が低い。
ラーメン構造：主に柱と梁で建物を支えており、間取り変更の自由度が高い。
購入する中古マンションがどちらの構造か見極めるには、間取り図や階数をチェックする方法があります。間取り図で室内に柱のでっぱりがある物件は、ラーメン構造の可能性大。壁式構造は基本的に部屋に柱や梁による凹凸がなく、フラットになっています。また壁式構造は3〜4階程度の低層マンション、ラーメン構造はそれ以上の中高層マンションで採用されることが多いです。
間取り変更の制限がかかりやすい壁式構造ですが、絶対にNGというわけではありません。撤去できない壁をうまくインテリアに取り込んだり、壁の存在感を抑えたりと、設計しだいで開放的な空間をつくることもできます。これはリノベーションを手がける会社の設計力や提案力にかかっています。
マンションには「パイプスペース」という空間があり、共用の給排水管が1階から最上階まで縦につながっています。そこからキッチンやトイレなどの水回りまで、水が流れる勾配をとりながら配管が接続されています。
共用の給排水管は変えられないため、どのくらい水回りを移動させられるかはケースバイケースです。たとえば「壁付けキッチンを対面式に変更したい」など、現状に近い位置で変更するのはそれほど難しくないでしょう。しかし水回りの位置を大きく変えたい場合は、床下の排水勾配を確保しなければならないため、床の高さを上げなければならないこともあります。
水回り移動の自由度は、パイプスペースや給排水管の状態によってさまざま。基本は配管がスラブの上を通っている物件が多いのですが、1970年代のマンションでは配管がスラブ下（下階の天井裏）を通っていることもあり、その場合は移動がより難しくなります。中古マンションを購入する前に、不動産業者に聞いたり図面等を閲覧したりして確認しましょう。
マンションでは管理規約によって工事内容に制約がかかるケースもあるため、リノベーションを検討している場合は事前に内容を確認することが大切です。
たとえばよくあるのが、床材を変更するときの条件。下階との騒音トラブルを防ぐために、管理規約でフローリングの遮音性能に規定が設けられていることがあります。
またマンションによっては、工事のやり方が決められていたり、給排水管の交換禁止、給湯器のサイズ指定など細かい規約があったりする場合も。物件購入後に「やろうと思っていた工事ができなかった」という失敗を避けるためにも、物件探しの段階からリフォーム業者に入ってもらい、管理規約の内容を確認してもらいましょう。
実際にリノベーション向け中古マンションを選ぶ際には、次のような項目についてチェックしましょう。
まずチェックしたいのが、マンションの築年数です。一般的には築20〜25年くらいを目安に価格が安定しはじめるので、お買い得といわれています。
また築年数は耐震強度を知る目安にもなります。1981年6月に建築基準法の耐震基準が大幅に改正され、改正以前は旧耐震基準、それ以降は新耐震基準と呼ばれています。そのため新耐震基準のマンションであれば、基本的な耐震性能が高いという安心感があるでしょう。 ただし旧耐震基準の時代に建てられたマンションであっても、一律に安全性が低いわけではありません。古いマンションでも耐震診断をしてみると新耐震基準をクリアしていたり、適切な耐震補強が行われていたりする物件はあります。
マンションの寿命を左右するのは、築年数だけではありません。同じような築年数、構造の物件であっても「どんな管理が行われているか？」によって状態は大きく違ってくるのです。また実際に住むことを考えても、共用部分が汚い物件よりも、きちんと管理されている物件のほうがよいですよね。
マンションの内見では、部屋の中だけでなく外まわりから見ていくのがポイント。外壁がボロボロになったまま放置されていないか、エントランスや駐輪場が散らかっていないかなど、管理状態もチェックしましょう。
マンションの資産価値や安全性を保つには、定期的に共用部分の管理・修繕を行うことが大切。そのために多くのマンションでは、長期的なメンテナンスについての修繕計画が立てられています。新築から数十年にわたって、どんな時期にどんなメンテナンスをするか、それに向けて修繕積立金をいくら積み立てていくかなどの内容です。
マンションを購入する際には、適切な修繕計画が組まれて、予定通り行われているかも確認しましょう。そもそも修繕計画自体が作成されていないマンションもあるので注意。また十分な修繕積立金が貯まっていなければ、大規模修繕の際に一時金としてまとまった費用を支払わなくてはならない可能性もあります。
先述したとおり、マンションのリノベーションは、建物の構造や管理規約などによって制約がかかることがあります。希望のリノベーションが実現できるのか、購入前のチェックが欠かせません。
好みの間取りに変更するのに、邪魔になるような耐力壁はないでしょうか。水回りの配管は、位置変更しやすい状態でしょうか。パイプスペースも動かせないので、部屋のどこにあるかチェックしておいたほうがよいでしょう。管理規約はマンションによって異なるので、フローリングの変更や水回り移動、配管の交換など制限がかかっていないか確認が必要です。 こういった工事前の確認は、なかなか一般の方には難しい部分です。そのため物件探しの段階からリノベーション会社に入ってもらい、工事の障壁になりそうなものがないか、希望のリノベーションが叶えられるのか確認してもらうことをおすすめします。
マンションの間取りや内装はリノベーションで変更できますが、絶対に変えられないのが「立地」です。通勤・通学時間、街の雰囲気、買い物の利便性、治安、保育環境など、実際に見て確認しましょう。近年は地震や水害の影響の受けやすさ、地形や地盤などを重視して選ばれる方も多いです。
またマンションの立地は、資産価値にも直結する部分です。将来の売却も視野に入れて物件を購入したいという方は、駅近や人気エリア、再開発地域など資産価値をキープしやすい立地も狙い目になるでしょう。
中古マンションをリノベーションする場合には、次のようなデメリットもあります。
部分的なリフォームであれば、住みながら工事することもできます。しかし一度骨組み状態まで解体するスケルトンリノベーションでは、住みながらの工事は不可。入居まで数ヶ月ほどかかってしまう点に注意が必要です。
入学入園や転勤時期に合わせて入居したいなど、スケジュールについて希望がある場合はリノベーション会社に相談しましょう。またグローバルベイスでは、工事中のお住まいについて心配していただかなくてすむように、仮住まいサポートも実施しています。
中古マンションは価格が安いですが、物件によってはリノベーション費用がかさんでしまうこともあります。物件価格＋リノベーション費用のトータルで資金計画を立てることが重要です。
また工事費用がかかりすぎない状態の良い物件を選ぶためにも、マンションリノベーションについて専門知識をもった業者に依頼しましょう。
中古マンションでは間取りや内装は変えられるものの、共用部分や管理状況は変えることができません。たとえば新築に比べてエントランスの古さや、セキュリティ面が物足りなく感じることもあるでしょう。
ただし築古マンションであっても、共用部分のメンテナンスがしっかりと行き届いている物件はあります。物件選びの際には「リノベーションで変えられない部分」をよく確認してくださいね。
リノベーション費用を含めても、新築より安い価格で住まいを手に入れられる中古マンション。資産価値が安定しているので、将来の売却を考えている方にもおすすめの選択肢です。マンションの構造や管理規約によってリノベーションの内容は変わってくるので、ぜひ専門的な知識をもった会社に物件選びからサポートしてもらいましょう。
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