マンションの内装リフォームの費用は？リフォームの際の注意点も解説

今お住まいのマンションのリフォームや、中古マンションを購入してリフォームすることを検討しているとき、心配になるのが費用について。どのくらいの予算を考えておけばいいのか、予算内でどんなリフォームができるのか気になりますよね。
そこで今回はマンションの工事箇所別のリフォーム費用をお伝えするとともに、弊社のマンションリフォームの事例や実際にかかった工事費もご紹介します。リフォームローンを組むときの注意点や、補助金や減税制度を活用してお得にリフォームする方法なども解説するので参考にされてください。

■工事箇所別のリフォーム費用

・リビング・ダイニング

工事内容	リフォーム費用の相場
壁紙の張り替え	約6〜15万円
フローリングの張り替え	約14〜40万円
LDK全体リフォーム	約90〜200万円

リビング・ダイニングのリフォームで多いのが、床材や壁紙の張り替え。LDKが狭くてお悩みなら、隣接する部屋との間仕切り壁を撤去して広いLDKをつくるリフォームもおすすめです。ライフスタイルに合わせてテレビボードや収納棚を造作したり、リビングの一角にワークスペースをつくったりと、リフォーム内容は多岐にわたります。

・キッチン

工事内容	リフォーム費用の相場
システムキッチンの交換	約50〜150万円
キッチンの間取り変更	約150万円〜

システムキッチンを同じ位置やサイズで交換する場合、キッチン本体価格以外にはあまり大きな費用はかからないでしょう。キッチン本体のグレードやオプションによって、リフォーム費用が変動します。リフォーム費用が高額になりやすいのは、キッチンのレイアウト変更で給排水管や排気ダクトが大きく移動するケース。また床材やキッチンパネルを新しくする場合は、それらの材料費や施工費用も必要になります。

・浴室

工事内容	リフォーム費用の相場
ユニットバスの交換	約60〜120万円
在来工法→ユニットバス	約80〜150万円

浴室リフォームでは、ユニットバスを新しいものに交換するのが主流です。既存の浴室が在来工法の場合は、ユニットバスの本体価格や施工費用に加えて、解体工事や下地工事などの費用もかかります。浴室の移動や拡張で給排水管やガスの工事が必要になる場合は、リフォーム費用が高くなるかもしれません。

・洗面室

工事内容	リフォーム費用の相場
洗面台の交換	約10〜20万円
洗面所全体リフォーム	約20〜50万円

洗面室の内装リフォームは、洗面台の交換と、床材や壁紙の張り替えがメイン。シンプルな洗面台であれば、あまり高額なコストはかからないでしょう。リフォーム費用が高額になるのは、ハイグレードな洗面台や内装材を取り入れたり、大きな収納棚を造作したりするケースです。また床の下地が湿気で傷んでいる場合など、劣化が激しくて修繕費用がかさむこともあります。

・トイレ

工事内容	リフォーム費用の相場
トイレ本体の交換	約10〜25万円
トイレ全体リフォーム	約25〜100万円
トイレの間取り変更	約100万円〜

トイレの内装リフォームのメインは、古くなったトイレ本体の交換です。汚れのつきにくい最新式トイレや、すっきりとしたタンクレストイレへの変更も人気です。またトイレの壁や床には汚れがつきやすいため、トイレ交換とあわせて内装リフォームをするのがおすすめ。洗面カウンターや収納棚を造作すると、より満足度の高い機能的なトイレにリフォームできるでしょう。

・寝室・子供部屋

工事内容	リフォーム費用の相場
壁紙の張り替え	約3〜7万円
フローリングの張り替え	約10〜15万円
クローゼットの新設	約15〜25万円
間仕切りの新設	約8〜25万円

寝室や子供部屋も、メインは床材や壁紙の張り替えといった内装リフォーム。収納が足りなければクローゼットを新設すると、すっきりと片付けやすくなるでしょう。広めの子供部屋をつくり、成長したら間仕切りを新設するリフォームも人気です。

・和室

リフォームの内容	リフォーム費用相場
畳の新調	約1〜3万円/畳
畳をフローリングに張り替え	約15〜25万円
押し入れをクローゼットに変更	約5〜20万円
和室全体を洋室に変更	約20〜100万円

和室はそのまま和室としてリフォームするケースと、洋室に変更するケースの2パターンがあります。和室としてそのまま残す場合は、おしゃれな壁紙や畳に変えたり収納をつくったりすることで、デザイン性を高めることも可能です。洋室に変更する場合は、畳をフローリングに張り替えたり、押し入れをクローゼットに変更したりする工事が必要になるでしょう。

■マンションの内装リフォームの事例と費用

・510万円｜間取りをほとんど変えずに内装リフォーム

こちらは新築マンションをリノベーションすることで、低コストでこだわりを叶えた事例です。仕事部屋として使う予定のお部屋には小さな窓が一つしかなく、暗く閉ざされた空間でした。そこでリビングとの間に大きな室内窓をつくり、光のたっぷり入る居心地のよいお部屋にリフォームしています。

壁紙やフローリングを張り替え、室内ドアもこだわりの品物に交換。キッチンにはお気に入りのヴィンテージ家具に合わせたカップボードを造作しています。間取りは大きく変更せずに予算を抑えながら、壁紙やドアはこだわって選ぶことで満足度の高いお部屋が完成しました。

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・930万円｜秘密基地のように読書ができる家

一人暮らし用の中古マンションを購入して、オーダーでフルリノベーションされた事例です。たくさんの本が収納できるように、壁一面に棚を造作。ベッドを肩までの高さの壁で囲むことで、秘密基地のようなスペースで壁にもたれながら読書ができます。

お施主様が驚かれたのは、洗面台をリビング内につくるご提案。座ってテレビを見ながら身支度ができるとご好評です。無駄なスペースをつくらないことで、希望されていた大きなソファも置けました。内装の配色にもこだわりが。白・グレー・黒で統一された空間に、ミルキーピンクの壁紙でやさしくおしゃれな雰囲気に仕上げました。

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・950万円｜おうち時間が楽しくなる一人暮らしの家

こちらも女性の一人暮らしのお住まい。おうち時間が楽しくなる家、友人が遊びにきたくなる家をテーマに、中古マンションをリノベーションしました。こだわったのはベッドを腰高の壁で隠したこと。プライベートなスペースとして使えて、窓からも光がほどよく入ります。壁の厚さを活かしたニッチ収納もポイントです。

窓際にはこぢんまりとしたくつろぎスペース「ヌック」を。下がり天井にすることでゆるくゾーニングでき、落ち着ける場所になりました。造作したベンチに座ってミーティングをするなど活用されているようです。ナチュラルな内装でほっと一息つけるようなおうちになりました。

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・990万円｜子供が走り回れる庭付き1LDKマンション

小さなお子様のいるファミリーが、中古マンションを好みにリノベーションされた事例です。壁付きだったキッチンは対面式のL字に変更して、お子様のようすが見守れるようにしました。ウォーターサーバーやワインセラーのようなお子様に触れてほしくないものは、キッチン奥のパントリーに収納できます。

リビングは間仕切り壁を撤去して、お子様が走り回れる広さに。1階でお庭もある物件なので、走り回ったりプール遊びをしたりと元気いっぱい過ごせそうです。シンプルな内装にすることで、飽きがきにくくリフォーム費用も抑えられました。カラーの壁紙やアーチ型のパントリー入り口など、シンプルな中にもおしゃれな遊び心を加えたのがポイントです。

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・1,000万円｜夫婦でゆるやかな時間をすごすカフェ風リノベ

結婚を機に家探しをスタートしたご夫婦が、中古マンションを購入してリノベーションされた事例です。一番のこだわりはキッチン。元々は1Kで黙々と料理されていたそうですが、カウンターに誰かが座ってくれるので料理するのが楽しくなったそうです。カウンターや壁面にたくさん木を使い、ほっこりとした温もり感のある内装に仕上げています。

リビングから飛び出した部分は、電子ピアノの置けるインナーテラスに。ご夫婦で在宅勤務をされるときは、リビングとインナーテラスに分かれて集中して作業ができます。

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・1,680万円｜市販の家具がいらない造作家具付きの家

元々お住まいだったマンションを、ファミリー向けにフルリノベーションされた事例です。なんと市販の家具はダイニングテーブルとチェアのみ。その他はリビングのベンチ、キッチンの背面収納、在宅勤務用のデスク、寝室の棚などすべて造作しています。造作家具だと細かいサイズ調整ができ、インテリアにも統一感がでて洗練されたお部屋に。リフォーム費用はかかるものの、別途家具を買う予算はぐっと抑えられます。

リビングの隣には、約2.2帖の書斎を。カウンターデスクや棚を造作して、コンパクトなスペースでもしっかり作業ができる空間になりました。今は在宅勤務用として使っていますが、将来的にはお子様の学習スペースとしての利用もイメージされています。ご夫婦で在宅勤務とのことで、書斎とは別に寝室にもデスクを造作しました。

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・2,300万円｜内装に付加価値をプラスしたリノベーション

資産形成の一環として、リノベーションできる中古マンションを探されていたお施主様。あえて付加価値をつけた豪華なリノベーションを行い、ハウススタジオ運用で収入が得られるように計画しました。間仕切り壁を撤去して、広々とした1LDKの間取りに変更。床はヘリンボーン張りでインテリアをぐんと格上げしました。

キッチンはフラットなペニンシュラキッチンで開放感を。デザイン性が高い海外製のキッチンは、ハウススタジオ撮影でも活躍しそうです。背面には家具のように美しい大容量の収納を造作しました。

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■リフォームを検討するタイミング

マンションは定期的にリフォームすることで、長く住み続けられます。不具合や劣化を放置していると修繕が難しくなり、リフォーム費用が高額になることもあるので気をつけましょう。

【築年数とリフォーム内容の目安】
築5〜10年：部分的な破損や汚れ、内装のイメージチェンジ
築10〜15年：キッチンや浴室など水回り設備の交換、内装リフォーム
築15〜20年：給排水管のような見えない部分を含めた全面リフォーム

もちろん大切に使っていれば通常より長持ちすることもありますし、逆に築年数は浅くてもライフスタイルの変化でリフォームが必要になることもあります。築年数が経ってさまざまな部位に不具合や劣化が出てきたら、見えない部分も経年劣化している可能性が高いためフルリフォームを検討するとよいでしょう。

■理想的なリフォームの流れ

中古マンションを購入してリフォームするときは、不動産会社・リフォーム会社・金融機関の3方向とのやりとりを並行して行います。余計な費用や手間をかけずにスムーズに進めるには、物件探し・資金相談・設計・施工などを一つの窓口でまとめて対応してくれるワンストップリノベーション会社に依頼されるのもおすすめです。

では、中古マンションを購入してリノベーションする場合の、理想的な流れを見ていきましょう。

①リフォーム会社を探す

最初に物件を探す方もいますが、先にリフォーム会社を決めるのがおすすめです。リフォーム会社が物件探しから参加することで、物件購入前に「リフォームするのに構造上の制約はないか？」「リフォーム費用を含めて予算内に収まるか？」などをチェックしてもらえます。依頼したいリフォーム会社が決まったら、予算や要望を伝えましょう。

②中古マンションを探す

不動産会社やリフォーム会社といっしょに、予算や要望に合う物件を探します。同時に金融機関を探して、住宅ローンの事前審査を受けておきましょう。購入する物件が決まり、ローンの事前審査にも通ったら、不動産の売買契約を結びます。

③リフォームのプランを立てる

現地調査やヒアリング内容をもとに、リフォームのプランを作成します。おおまかなプランと概算見積もりが出てきたら、物件購入費用とリフォーム費用の支払い方法を決めましょう。リフォームプランが確定したら、リフォーム会社と工事請負契約を結びます。

④ローンを組む

中古物件を購入してリフォームする場合は、リフォーム費用を含めて住宅ローンを組むのが一般的です。ローンの本審査には、工事の契約書や見積書が必要となります。

⑤リフォーム工事を開始する

マンションの管理組合にリフォームの申請をして、承認を受けたら工事がはじめられます。マンション一室をまるごとリノベーションする場合、設計期間1〜2ヶ月、工事期間2〜3ヶ月ほどが目安。完成したら検査をしたのち、引き渡しとなります。

■リフォームでローンを組む際の注意点

・注意点1：住宅ローンとリフォームローンの選択肢がある

マンションのリフォームでは、住宅ローンとリフォームローンの2種類の選択肢があります。

項目	住宅ローン	リフォームローン
金利	低め	高め
借入限度額	約500〜1,000万円	約1億円
借入期間	最長5〜10年程度	最長35年程度
担保	あり	なし
審査	長い・厳しい	短い・簡単

既に所有されている物件をリフォームする場合は、リフォームローンを使うのが一般的。金利は住宅ローンに比べて高めで、借入期間も短いですが、比較審査がスムーズです。基本的に無乱歩なので、抵当権の設定手続きなどに煩わされることもありません。

マンションを購入して同時にリフォームする場合は、物件購入費用＋リフォーム費用でまとめてリフォーム一体型住宅ローンを組むことが多いでしょう。審査は厳しくなりますが、低金利かつ長期のローンを組むことができます。

また所有されているマンションの住宅ローンが残っている場合は、リフォーム費用を上乗せしてローンを借り換える選択肢もあるでしょう。建物や土地を担保にする必要がありますが、無担保型のリフォームローンより金利が安く、借入金額も大きい傾向にあります。

・注意点2：金利や返済期間で返済額は大きく変わる

住宅ローンやリフォームローンの返済額を大きく変えるのが、金利や返済期間です。例として住宅ローン3,000万円とリフォームローン500万円を組んだときの、金利と返済期間ごとの毎月返済額を下表に示します。

◇毎月返済額（住宅ローン3,000万円）

金利＼返済期間	10年	20年	30年
0.5%	25.7万円	13.2万円	9万円
1.0%	26.3万円	13.8万円	9.7万円
1.5%	27万円	14.5万円	10.4万円
2.0%	27.7万円	15.2万円	11.1万円

※元利均等返済、ボーナス払いなし、金利変更なし

◇毎月返済額（リフォームローン500万円）

金利＼返済期間	3年	5年	10年
2.5%	14.4万円	8.8万円	4.7万円
3.0%	14.5万円	8.9万円	4.8万円
3.5%	14.6万円	9万円	4.9万円
4.0%	14.7万円	9.2万円	5万円

※元利均等返済、ボーナス払いなし、金利変更なし

長期でローンを組むと毎月の負担は下がりますが、利息の分だけトータルで支払う金額は増えます。またローンを組むときにかかる手数料などの諸費用も含めて金融機関を検討しましょう。

・注意点3：つなぎ融資や分割融資も検討する

リフォームローンやリフォーム一体型住宅ローンの融資実行のタイミングは、リフォーム完了後が一般的です。しかし融資実行より前に、物件購入費用やリフォームの着手金が必要になるケースもあるでしょう。もし手元の自己資金から用意できなければ、「つなぎ融資」や「分割融資」で計画的に資金を準備しなければなりません。

つなぎ融資：住宅ローンの融資実行前に必要な費用を補うためのローン
分割融資：住宅ローンの融資実行を複数に分けて行うこと

つなぎ融資に担保は不要ですが、その代わりに金利は高めに設定されています。物件購入費用や着工金をつなぎ融資で支払ったら、住宅ローンの融資が実行されるまではつなぎ融資の利息分のみを自己資金で支払います。リフォームが終わって住宅ローンの融資が実行されたら、つなぎ融資を完済する仕組みです。

分割融資は住宅ローンの金利が適用されるので、金利面ではつなぎ融資より有利になります。ただし金融機関によっては分割融資を利用できないこともあるので、事前に確認しましょう。

■リフォームで使える補助金・減税制度

・所得税の控除

所得税とは、1月〜12月までの個人の所得に応じて課される税金です。条件を満たすリフォームをすると所得税から一定額が控除されて、支払う税金が安くなることがあります。

返済期間10年以上のローンを組む方は「住宅ローン減税」の対象で、控除期間10年間、最大140万円の控除が受けられる可能性があります。自己資金のみ、もしくは短期間のローンでリフォームされる方は、控除期間1年間のみの「リフォーム促進税制」の対象です。

・固定資産税の減額

固定資産税とは、1月1日時点で所有している建物や土地に課される税金です。住宅を購入すると、毎年支払っていくことになります。

リフォーム内容によっては、工事完了の翌年分の固定資産税が減額になることがあります。減税されるリフォーム内容と軽減額は下表の通りです。

リフォーム内容	バリアフリー	耐震	省エネ	長期優良住宅化
固定資産税の軽減額	1/3	1/2	1/3	2/3
家屋面積	100㎡相当分まで	120㎡相当分まで	120㎡相当分まで	120㎡相当分まで

工事完了3ヶ月以内に市区町村への申告手続きが必要なので、忘れないように気をつけましょう。

・贈与税の非課税措置

通常、年間110万円を超える贈与を受けると、贈与税の対象となります。しかし父母や祖父母などの直系尊属からリフォーム資金の援助を受ける場合は、非課税枠が110万円から大幅に拡大されることがあります。

令和4年1月〜令和5年12月までに贈与を受けた場合、一般住宅の贈与税の非課税枠は500万円です。省エネ性・耐震性・バリアフリー性のいずれかが高い住宅の場合は、非課税枠が1,000万円まで拡大します。工事費100万円以上のリフォームが対象で、工事内容も決められているので、詳しくは税理士などの専門家に確認されると安心です。

・国や自治体の補助金制度

リフォーム内容によっては国や自治体から補助金が受けられることもあります。代表的なのは「耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅化」などにつながるリフォームです。その他にも三世代同居や子育てしやすい環境をつくるリフォームや、テレワーク対応リフォーム、感染対策リフォームなどに補助金を支給している自治体もあります。

・介護保険にもとづく住宅改修費の支給

手すりの設置や段差解消などの介護やバリアフリーに関するリフォームは、介護保険にもとづく住宅改修費が支給されることもあります。対象となるのは、要支援や要介護者が住む居宅です。

介護認定度による限度額の差はなく、1人あたり1回20万円までの工事費に支給されます。それぞれ1〜3割の自己負担額を引いた額が住宅改修費として支給され、工事費20万円を超える分は全額自己負担です。自治体による介護認定と、ケアマネージャーによる住宅改修プランの検討が必要となるため、まずは自治体もしくはケアマネージャーに相談しましょう。

■まとめ

マンションリフォームは工事箇所や内容によって、大きく金額が変わってきます。リフォームローンや補助金なども活用しながら、満足度の高いリフォームを実施しましょう。リフォーム会社によっては、資金計画のサポートや提携ローンの紹介をしてもらえることもあります。土地探し・ローン・設計・施工まで一つの窓口で相談できるワンストップリノベーション会社なら、手間や無駄な費用をかけることなく安心してリフォームできますよ。