中古マンションは、リフォームやリノベーションで自分や家族のライフスタイルや好みに合った空間にできるのが魅力のひとつです。マンションは、ベランダやバルコニーもリフォームすることが可能なのでしょうか。マンションのベランダのリフォームの可否や、所有者が個人でできるベランダのリフォームの内容などについてまとめました。
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理想の住まいをワンストップで実現できるリノベーションサービス「MyRENO マイリノ」
詳しくはこちら＞＞マンションのべランダを、所有者が自由にリフォーム・リノベーションすることやサンルームにすることはできるのでしょうか。マンションのベランダは所有者が個人で利用できる場所ではありますが、共用部分のため、所有者がリフォーム・リノベーションを行うのは難しいです。
マンションには、所有者全員で共有する共用部分と、区分所有権が設定された専有部分があります。所有者が自由にリフォームできるのは専有部分のみです。
専有部分とは、○○号室として区分された、壁や床・天井で囲まれた内側の部分です。それ以外の共用廊下や階段・ロビーなどは共用部分になります。ベランダやルーフバルコニーは区画された専有部分に隣接しているため、専有部分だと勘違いしてしまいがちです。しかし、共用部分であり、特定の所有者が使用できる専用使用部分にあたります。ベランダはマンションの外観に影響する場所であり、緊急避難通路にもなっています。
ベランダやルーフバルコニーは共用部分のため、所有者が自由にリフォーム・リノベーションすることはできません。もちろん、所有者が勝手に工事業者を手配してサンルームにするといったことはできないのです。
共用部分を修繕するなどのリフォームは管理組合で行うため、所有者が個人で行うことは、基本的にはできません。たとえば、ベランダの手すりの塗装が剥げてしまい、サビが生じているケースなど、経年劣化によって安全性に問題がある場合は、修繕リフォームは管理組合が行います。また、修繕費用は基本的に管理組合の負担になります。
管理組合の許可を得て、所有者が個人でベランダのリフォームを行うのはハードルが高いです。
通常、専有部分のリフォームをするときにも、管理規約に沿って管理組合への届出や許可が必要ですが、管理規約を逸脱した内容でなければ許可されます。一方、共用部分のリフォームを所有者が個人で行うことはイレギュラーなこと。管理組合の理事会で判断するのが難しければ、総会に議案として出されます。また、たとえば手すりを別のものに変えるケースなど、共用部分の形状変更は、管理組合による工事であっても、総会など集会での決議を経ることが必要です。
所有者が個人で管理組合の許可を得て、ベランダのリフォームを実現しているケースは限定的です。下層階を1人の所有者が所有しているケースで、防犯性を高めるために手すりの変更を希望した事例がありますが、マンション全体の防犯性が高まるため、ほかの多くの所有者の賛同を得られたという特別な事情があります。
一方で、マンションのベランダをサンルームにするのはそういった公共性がなく、多くの所有者の賛同を得られることは考えにくいといえます。また、管理規約はもとより、容積率や採光・換気など、建築基準法上の問題もあります。ベランダは避難経路となっており、消防法上の問題からも設置が難しいです。マンションのベランダをサンルームにリフォームするのは現実的ではありません。
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詳しくはこちら＞＞サンルームは3面がガラスで囲まれているため、通常の室内よりも太陽光が差し込み、屋根やガラスで覆われていることから、風雨も防げることによるメリットがあります。
サンルームでは室内に多くの光が差し込み、明るく開放的な雰囲気になります。テーブルや椅子を置いておけば、自然光による明るい空間でお茶や読書などを楽しめます。
サンルームは洗濯物を干す場所としても活用できます。サンルームに洗濯物を干しておけば、仕事に出かけているときなど、外出中に雨が降ったときも安心です。また、花粉の舞う時期やPM2.5の浮遊が気になる日に、洗濯物を干す場所にもなります。
サンルームは冬場も日が差している時間帯は暖かいこともメリットです。立地条件によっては暖房なしで過ごすことができます。
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詳しくはこちら＞＞サンルームは快適に過ごせる空間とは限らず、費用面でのデメリットもあります。
サンルームはガラス張りで断熱性が低いため、基本的には夏は暑く、冬は寒い場所になります。冬場は日が差していない時間帯は寒いです。快適に過ごしやすくするには、金属膜を使用したペアガラスのLow-E複層ガラスを用いて断熱性能を高めるといった工夫が必要です。
サンルームはガラス張りのため、汚れが目立ちやすく、掃除の手間がかかることもデメリットです。美観の問題はもちろん、ガラスが汚れていると太陽光を十分に取り込めなくなります。
サンルームは屋根や壁、ガラスで囲まれていて外気と分断されることから、固定資産税の課税対象となります。
また、建ぺい率に余裕がない場合には、サンルームの増築はできない点に注意が必要です。防火地域や準防火地域の場合は施工面積に関わらず、サンルームなどの増築には建築確認申請が必要であり、そのほかの地域では10平米を超える場合に建築確認申請が必要になります。
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詳しくはこちら＞＞共用部分のため、マンションのベランダやバルコニーは、本格的にリフォームするのは難しいですが、プチリフォームでおしゃれな空間を実現することが可能です。あるいは、室内側をリノベーションでサンルーム風にするという方法もあります。
マンションのベランダの雰囲気を一新する方法を事例とともに紹介します。
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詳しくはこちら＞＞リビングの窓に面したベランダに、室内の床の高さに合わせてすのこのウッドデッキを設置すると、セカンドリビングとして利用できます。段差をなくすことで出入りがしやすくなり、木質系すのこのウッドデッキなら素足のままで過ごせる空間になります。また、視覚的にも部屋が広く、開放的に感じられることもメリットです。
広さにもよりますが、アウトドア用のソファや椅子、テーブルを置くと、くつろいで過ごせる空間になります。ただし、小さな子どもがいる場合には、家具に乗り、手すりを越えて落下する危険がないか熟慮することが大切です。また、ベランダは緊急避難経路でもあるため、家具は通行の妨げにならないよう配慮して置くことも必要です。
また、すのこのウッドデッキを設置するにあたって、ベランダは共用部分のため、ボンドやネジで床に固定することはできません。雨水に強い樹種を選び、すのこがずれないようにピッタリのサイズで作る必要があります。避難用ハッチは塞いではいけないので、設置されている住戸は注意が必要です。さらに、大規模修繕でベランダの防水工事を行うときには、すのこを取り外す必要があるため、分割して一時的に撤去できる仕様にしておくことが大切です。
すのこの下には枯葉などのゴミが溜まりやすいので、定期的に掃除をするためにも移動の容易なものにする必要があります。木材は雨水や日光によって劣化していくため、塗装などのメンテナンスを行うと、経年劣化による傷みを緩和できます。
すのこのウッドデッキには精度が求められるため、DIYよりもリフォーム会社などのプロに依頼する方が安心でしょう。
ベランダに、室内とフラットにつながるすのこ式のウッドデッキを設置した事例。リビングのフローリングとすのこ式のウッドデッキは、同じ素材の杉を使用していることで、より一体感のある空間となりました。すのこ式のウッドデッキには、雨水や日光による劣化に強い、杉の黒芯の部分を使うという工夫がされています。（事例を詳しくご覧になりたい方はこちら。）
床が防水シートなどの仕上げで、味気ないマンションのベランダの見栄えをよくするには、市販のバルコニー用タイルやウッドパネルを敷くという方法もあります。すのこを設置する方法と比べ、リビングなど室内との段差が発生しますが、手軽にバルコニーの雰囲気を変えることが可能です。バルコニー用タイルやウッドパネルは既製品のため、DIYで施工することもできます。ただし、バルコニー用タイルやウッドパネルは重量があるため、設置するのは比較的重労働になります。
バルコニー用タイルはデザインやカラーにもよりますが、モダンな空間を演出することが可能。ウッドパネルよりも経年劣化に強く、リーズナブルな傾向があります。また、商品によっては幅調整材などの部材が充実しているため、バルコニーの形状に合わせて施工がしやすいです。ウッドパネルは木ならではの風合いの良さがあり、表面の加工や手入れの状態によっては素足で歩くこともできます。
バルコニー用タイルやウッドパネルも、定期的な掃除のときや大規模修繕工事で防水工事が行われる際には取り外す必要があります。また、避難用ハッチを塞いではいけない点もすのこと同様です。
ウッドパネルを玉砂利と組み合わせてベランダに設置した事例です。玉砂利を敷くことで抜け感が生まれ、明るいベランダとなっています。床のデザインに合わせてラティスを使い分け、アジアンモダンの雰囲気も感じられます。
また、ウッドパネルはカットして使用できるタイプが一般的ですが、玉砂利を使用すると、ベランダの形状に合わせやすくなることもメリットに挙げられます。ただし、玉砂利を敷くときには排水溝に玉砂利が落ちてしまわないように考慮することが必要です。（事例を詳しくご覧になりたい方はこちら。）
1階や2階の住戸、あるいは隣のマンションが近接しているケースでは、手すりの形状によってはベランダで外部からの視線が気になるケースがあります。手すりの内側にラティスやバルコニー用シェードを設置すると、外部からの視線を防げるだけではなく、取り付ける位置の角度によっては夏の日差しを遮ることが可能です。また、ラティスを設けることでナチュラルな温もりのある空間になります。
ただし、手すりは共用部分のため、管理組合の許可なくビスで穴を開けて固定してラティスなどを設置することは原則としてできません。また、ラティスの設置自体が管理規約で禁止されているケースもありますので、事前に確認しておきましょう。
ガラス張りの手すりにラティスを設置した事例。手すりの下に隙間が空いていたため、ラティスにはペットの落下を防止する役割もあります。この事例ではラティスを手すりにビス止めしているため、管理会社（管理組合）の許可をとっています。
ラティスとバルコニー用タイルを設置して家具を置いたことで、温もりを感じながらくつろいで過ごせるセカンドリビングのような空間が実現しました。（事例を詳しくご覧になりたい方はこちら。）
マンションではバルコニーにサンルームを設置するのはハードルが高いため、室内にサンルーム風のインナーバルコニーを設ける方法もあります。室内であれば専有部分ですので、管理規約による制限はあるものの、基本的に自由にリノベーション・リフォームすることができます。
こちらの事例では、リノベーションでバルコニーに面した窓側の一部をタイル張りにして、室内窓を設置することで、サンルーム風のインナーバルコニーを実現しています。多くの観葉植物によって緑化することで、室内にいても外を感じられる空間となりました。明るく開放的な雰囲気の中、ソファでゆったりと過ごせます。
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詳しくはこちら＞＞ベランダをサンルームにする場合は土台を活用できるため、一からサンルームを作る場合よりも費用が抑えられます。広さにもよりますが、60万円～90万円程度が目安になります。
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詳しくはこちら＞＞マンションのベランダを所有者個人でリフォームしたい場合はどのようにすればよいのか、注意点を交えながら手順を解説していきます。共用部分の修繕などのリフォームは、所有者が個人で行うことは原則としてできないため、許可を得られない可能性があることを前提に、まずは管理組合に相談しましょう。
マンションのベランダは共用部分にあたるため、原則として所有者が個人でリフォームすることはできません。個人でベランダの修繕や手すりの交換などを行いたい事情がある場合は、まず、管理規約による規定を確認します。そして、管理組合にベランダのリフォームについて相談します。
管理組合に相談した結果、所有者が個人でリフォームを行うのを認められる可能性があれば、マンションのベランダリフォームを手掛けているリフォーム会社に相談します。
リフォーム会社の担当者が、ベランダを下見して状況を調査します。マンションによって防水工事の方法や手すりの材質、デザインなどには違いがあり、劣化状況も異なります。相談内容に沿った工事が可能か、あるいは、どのような方法をとれば要望を実現することができるか、確認しておくためです。また、必要に応じて採寸を行います。
リフォーム会社の担当者から、現地調査を踏まえたリフォームプランの提案や見積もりの提示があります。見積書には材料費や工賃・廃材処理費など、詳細な項目ごとの金額が記載されています。個人でのリフォームは原則として自己負担ですので、費用面も考慮して検討しましょう。
リフォームプランの具体的な内容を見て管理組合の理事会での決定、あるいは総会での議決によって、所有者が個人でベランダのリフォーム工事を行うことについて、可否が下されます。
管理組合からベランダのリフォーム工事の許可が得られたら、リフォーム会社と工事請負契約を結びます。契約前に工事期間や作業時間帯、作業車両の駐車場所を確認し、トラブルが起きるのを防ぎます。
リフォーム工事で近隣住戸に迷惑をかけることも考えられるため、着工前に挨拶に伺っておきます。リフォーム工事会社任せにせず、所有者も挨拶に回ることが大切です。マンションの場合、挨拶に伺う範囲は両隣の2軒と上下階の3軒の合計8軒が基本になります。挨拶に伺った際には、リフォームの期間や工事時間、リフォーム会社の名称と連絡先などを伝えます。近隣への挨拶は、リフォーム工事着工の1週間前までに済ませておきましょう。
リフォーム工事が終わったら、依頼内容通りに工事が実施されているか、施主検査と呼ばれる確認を行い、工事完了となります。夕方過ぎの暗い時間はキズなどがあっても見えにくいため、施主検査は昼間の明るい時間に設定してもらいましょう。
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詳しくはこちら＞＞原則として、マンションのベランダは所有者が個人でリフォームを行うことはできません。しかし、すのこのウッドデッキを設置したり、バルコニー用タイルやウッドパネルを敷いたりして、使い勝手や見栄えを変えることはできます。管理規約を確認して規定に抵触しない範囲内で、バルコニーのプチリフォームを楽しみましょう。
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