住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

リノベーションでよくある失敗事例と対策を状況別に解説 成功のポイントも紹介

中古物件を購入してリノベーションすることは、マイホーム取得の選択肢の一つとして一般的になりましたが、リノベーションで失敗したと感じるケースもあります。
そこで、よくある失敗事例をもとに失敗しないための対策などを紹介していきます。

リノベーションでよくある失敗事例
こんな方におすすめの記事です
  • リノベーションのよくある失敗事例を知りたい方
  • リノベーションを失敗しないためのポイントを知りたい方
  • 建物の種類ごとのリノベーションの注意点を知りたい方

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■リノベーションのよくある失敗事例と対策3選【入居前の発覚】

リノベーションのよくある失敗事例と対策3選

リノベーションでよくある失敗事例のうち、物件選びや資金計画、リノベーションの依頼など、入居前に発覚することをまとめました。

●物件選びでよくある事例と対策

リノベーションを前提とした中古物件探しで、立地条件や周辺環境、物件の築年数や広さといった点だけに着目してしまうと、失敗につながりやすいです。

マンションでは管理もポイントとなり、共用部分の管理状態のほか、修繕積立金の積み立て状況も重要なポイントです。また、構造によってリノベーションで設計の自由度に違いがあります。RC造のマンションではラーメン構造と壁式構造、戸建てでは木造軸組工法やツーバイフォー工法、鉄骨造、RC造といった構造で異なります。

・事例①:修繕積立金が大幅に値上がりする

中古マンションを購入して、入居後に修繕積立金が大幅に値上がりすると、毎月の家計を圧迫する要因になってしまいます。

分譲マンションでは基本的に毎月、管理組合に対して、管理費と修繕積立金の支払いが発生します。そのうち、区分所有者から徴収した修繕積立金をもとに、15年程度のサイクルで行われる大規模修繕など共用部分の修繕費用が賄われるのが基本です。

しかし、マンションを分譲した当時の修繕積立金の設定が低すぎるなど、大規模修繕を実施するための費用が足りない場合には、毎月の修繕積立金を引き上げるか、または一時金を徴収することになります。

そうした事態を防ぐためには、毎月、支払う修繕積立金の額が相場よりも少ないことはないか、適正に修繕積立金が積み立てられているのか、購入前に確認するようにしましょう。

・事例②:構造上壊せない壁があり間取りに影響した

「リノベーションでリビングと隣接する部屋を一体化して広いリビング」にしたいなど、壁を撤去して間取り変更をしようと考えていても、構造上壊せない壁があり、思うような間取りにできなかったというケースがあります。

分譲マンションはRC造やSRC造がほとんどで、多くは柱や梁で支えるラーメン構造です。しかし、低層マンションの一部はRC造の中でも壁で支える壁式構造で、構造上、撤去できない耐力壁がある物件もみられるのです。

また、戸建ても構造によって間取り変更の自由度は異なります。戸建てに多い木造住宅では、木造軸組み工法は構造上撤去できない柱や筋交いはありますが、比較的間取りを変更しやすいです。一方、ツーバイフォー工法は面で支える構造のため、間取りの変更に制限があります。

リノベーションを前提に中古物件を購入する場合には、物件を探す段階でリノベーションの依頼先を決めておき、物件探しの相談をすると良いでしょう。

●資金計画でよくある事例と対策

「リノベーション費用などの相場を知らなかった」「物件購入時の諸費用と購入後のランニングコストを把握していない」など、知識不足から資金計画で失敗するケースがみられます。

中古物件購入時には、物件価格のほか、仲介手数料や所有権移転登記の費用、火災・地震保険料、不動産取得税などのいわゆる諸費用かかり、物件価格の6~9%が目安とされています。また、マンションの購入後には先述したように、毎月、管理費や修繕積立金がかかるほか、毎年、固定資産税や地域によっては都市計画税の支払いが発生します。

・事例①:物件購入に費用をかけ過ぎてしまった

マイホームにかけられる予算のうち、物件購入に費用をかけ過ぎてしまうと、費用の問題から、思ったような内装や設備のリノベーションできないという事態に陥ることがあります。また、諸費用を考慮せずに、物件価格のみで考えてしまうことも予算オーバーを起こしやすい要因です。

こうした失敗を避けるためには、希望するエリアの中古物件の相場や諸費用の目安、リノベーション費用の相場を知っておくことが大切です。そして、物件購入費用とリノベーション費用のそれぞれの予算を決めておきます。

また、物件購入からリノベーションまでをワンストップで依頼できるリノベーション会社に依頼すると、リノベーション費用を踏まえたうえて、物件探しから頼むことができます。

・事例②:購入後にかかるお金を把握していなかった

住宅ローンの支払い額のみで「払える」と判断してしまうと、マンションでは毎月の管理費や修繕積立金、マンションも戸建ても年4回に分割して支払う固定資産税や地域によっては都市計画税の支払いが家計を圧迫することがあります。

また、戸建てには修繕積立金はありませんが、老朽化などによる修繕費用を自分で用意しておくことが必要です。マンションの場合も修繕積立金で賄われるのは共用部分の修繕費用のみですので、専有部分の修繕費用は自分で貯めおかなければなりません。また、管理組合の修繕積立金の積み立て状況に問題がなくても、将来的には建築資材や人件費の高騰によって修繕費用がアップし値上げしなければならない可能性も考えられます。

中古物件を購入する際には、購入後に定期的に支払いが必要となる費用を把握するとともに、ゆとりを持って支払いができる物件を選択することが大切です。

●設計士・デザイナーでよくある事例と対策

リノベーション会社などリノベーションの依頼先は、どこに頼んでも同じではありません。リノベーション会社や設計事務所などの設計士やデザイナーの力量には差があり、新築の設計の経験は豊富でも、リノベーションの設計には慣れていない場合もあります。

また、友人や知人がよかったという会社のデザイナーが自分や家族とも合うとは限りません。よく調べずにリノベーションの依頼先を決めてしまうと、思うようなプランの提案が受けられず、「失敗した」と感じるケースがあります。

・事例①:設計士・デザイナーが実力不足だった

そもそも、設計士やデザイナーの経験が浅い、実績が少ない、あるいはオリジナリティのあるプランの提案に慣れていないなど、実力不足の場合は想定しているようなリノベーションプランの提案を受けることは難しいです。

実力も実績もある設計士やデザイナーであっても、新築が得意、マンションのリノベーションが得意など、ジャンルによる得手・不得手もあります。

また、マンションのリノベーションでは、管理規約によって使用する床材や水回りの位置の移動などに関して、制限が設けられているケースがみられます。さらにリフォーム・リノベーション工事に着工する前に、管理組合への申請や承認を必要とする物件がほとんどです。そのため、マンションのリノベーションに慣れているところに依頼した方が、スムーズに進められることが期待できます。

ホームページなどから、過去の施工事例をチェックして、リノベーションの実績が豊富にあるか確認しましょう。

・事例②:設計士・デザイナーと相性が合わなかった

設計士やデザイナーを決めるポイントは、実績や実力だけではありません。リノベーション会社や設計事務所などの会社や、あるいは設計士、デザイナーによって、得意とするデザインテイストは異なります。

たとえば、自然素材を使ったナチュラルなテイスト、武骨なインダストリアルテイスト、ホテルライクや都会的なモダンテイストなど、デザインテイストは様々。細かく間仕切りをせず、緩やかにつながる住まいが中心など、設計プランによる特徴もあります。

また、設計士やデザイナーとのコミュニケーションのとりやすさという意味での相性も大切です。

様々なリノベーション会社や設計事務所の施工事例から、センスが合うところを候補として見つけ、セミナーや個別相談で相性を確認するようにしましょう。

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■リノベーションのよくある失敗事例と対策2選【入居後の発覚】

リノベーションのよくある失敗事例と対策2選

リノベーションで入居後に発覚するよくある失敗事例のうち、家事動線に関することと、子供の成長に関することについて取り上げていきます。

●家事動線などでよくある事例と対策

日常的に行われる料理や配膳、片づけ、洗濯や掃除といった家事。家事を行うときに通る経路である家事動線が短く、効率的に動けるかどうかは、住まいの使い勝手や住み心地に大きく影響します。そのため、家事動線は実際に生活をしはじめてから、不満を感じやすいポイントです。

実際の生活をイメージしない、あるいは家族構成やライフスタイルに合ってないなど、家事動線を考慮せずにリノベーションプランの間取りを決めてしまうと、家事のやりにくさからストレスを感じやすくなってしまうのです。

・事例①:家事動線と出かける準備をする家族の動線が重なる

特に朝は朝食づくりやお弁当づくり、食器などの片づけ、洗濯などの家事をしたり、家族が出かける用意をしたりすることが多い時間帯です。家事動線と出かける準備をする人の動線が重なると不便で、お互いにストレスを感じやすくなります。

たとえば、洗面所の入り口付近に洗濯機があり、奥に洗面台がある間取りでは、洗濯をする人と、洗面台で身だしなみを整える人の動線が重なります。洗濯機から洗った洗濯物を出していると、身だしなみを整えたくても洗面台のところに行きにくい状態になります。

そこで、リノベーションプランを考えるときには、検討中のプランに家事動線のほか、トイレや洗面台、浴室などに行くための生活動線を書き込んでチェックしましょう。家事動線と生活動線がなるべく交じり合わない方がストレスなく、生活をしやすいです。

・事例②:洗濯のための動線が非効率的

「1階の洗面所の洗濯機で洗って、2階のバルコニーに持っていって干すのが大変」「キッチンから洗濯機は近いけれど、洗面所から洗うものを運ぶのが面倒」など、リノベーションで洗濯のための動線が非効率的になってしまうケースがあります。

洗濯の動線が気になりやすいのは、「洗う」「干す」「たたんでしまう」という3つの行動による動線になるのが理由。洗濯する衣類やタオル類を入れるカゴなどから洗濯機、洗濯機から洗濯物を干す場所、干す場所からたたんでしまう場所が近いと、効率よく行うことができます。

また、各部屋のクローゼットまで乾いた衣類などを運ぶの手間を省くには、ァミリークローゼットを設けて、衣類の収納を一か所にまとめると効率的です。

●子供の成長に関する間取りの失敗と対策

リノベーションプランを考えるときには、その時点での家族構成や家族の年齢をもとにしてしまいがちです。しかし、子供は成長するにつれて、好きなものが変わっていくのが一般的です。また、小学校入学、あるいは小学校高学年、中学校入学といったタイミングで、個室を必要とするようになります。 リノベーションをするときには、今の子供の年齢に合わせた住まいにするだけではなく、将来を見据えてリノベーションプランを検討することが大切です。

・事例①:内装がかわいすぎて恥ずかしいと言われた

未就園児や小学校低学年くらいまでの子供が小さいときにリノベーションをすると、今の年齢に合わせて、子供部屋の壁や天井にかわいらしい柄の壁紙を貼ることがあります。しかし、成長するにつれて子供が友達を呼ぶのを恥ずかしく思うなど、失敗と感じるケースがみられます。

壁紙の張り替えをすれば部屋の雰囲気を一新できますが、現実的には多額の費用がかかるため、そのまま使うケースが少なくありません。

そこで、子供が成長したタイミングで貼り替えをする予定がなければ、壁紙はシンプルなデザインのものを選びましょう。ウォールステッカーやマスキングテープでアレンジをして、子供らしさのあるかわいらしい空間づくりをするのがおすすめです。

・事例②:思春期になって子供プライバシーの問題が起こった

新築マンションや建売住宅は、「〇LDK」といった形でLDKのほかに、個室が設けられている間取りが一般的です。リノベーションでは、あえて建具をつけない、壁の上部があいているなど、緩やかにつながっているといった間取りも人気があります。オーソドックスな間取りではなく、自由に間取りを考えられるのはリノベーションの醍醐味です。

しかし、子供が成長して思春期を迎えるタイミングなどでは、プライバシーの問題が出てきます。成長するに従って、できれば一人になれる空間欲しいと考えるのが一般的です。また、オンライン授業を受けるために、個室が必要となるケースもあります。

そのため、独立した個室を設けない間取りにリノベーションする場合であっても、将来的には個室をつくれるような工夫をしておくのが望ましいです。

●日常生活における間取りの失敗と対策

・事例①:収納が少なくすっきりと片付けにくい

住まいに造り付けで設けられている収納が少ないと、すっきりと片付けににくく、雑然としてしまいがちです。

一般的に床面積に対する収納の割合を示す収納率は、戸建ては12~15%、マンションは8~10%が適切とされています。実際に必要な収納の大きさは洋服やモノを持っている量によって異なりますが、この数字を目安に図面から必要な収納量が確保できているか、リノベーションプランを検討している段階で確認しておきましょう。

また、収納は量だけを確保できていればよいというものではないという点にも注意が必要です。リビングで使うものの収納はリビングに設けるなど、使う場所の近くに収納を設けるようにすると、効率よく出し入れがしやすくなります。

・事例②:考えていたように家具を配置できない

「手持ちの家具が置けない」「ベッドを決めていた向きで置けない」など、考えていたように家具を配置できないケースも、リノベーションの失敗事例として見られます。

たとえば、これまで6畳の部屋に置いていた家具が、同じ6畳の部屋に使い勝手のよいように置けるとは限らず、部屋の形状によってレイアウトは変わります。

そこで、リノベーションプランを検討する段階で、ある程度、家具のレイアウトを考えておくことがおすすめです。手持ちのものでリノベーション後にも使用する予定のある家具や購入予定の家具などは、リノベーション会社の担当者に伝えて図面に落とし込んでおくと、考えていたように家具を配置できないといった事態を避けられます。

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■リノベーションで失敗しないための重要なポイント

リノベーションで失敗しないための重要なポイント

リノベーションで失敗しないためにはどのような点に注意をするべきなのか、主なポイントを5つまとめました。

●家族間で話し合ってイメージを共有する

リノベーションを依頼する前に、どんなデザインや間取りの住まいにしたいのか、あるいはどんな暮らし方をしたいのかなど、家族で話し合っておくことが大切です。実際にデザインや間取りは口頭で話しただけではイメージしにくいため、リノベーション関連の雑誌やWEBサイトなどの事例を参考にして、イメージを共有しておきましょう。

●業者との意思の疎通を大切にする

リノベーションで理想の住まいを実現するには、リノベーション会社など業者との意思の疎通を図ることを大切することもポイントです。「完成後にイメージと違う」といった事態を防ぐには、事例の写真や図面、パースなどでイメージを共有することや疑問点を質問することが重要です。任せきりにしてしまうのは避けるようにしましょう。

●資金計画をしっかり立てる

中古物件を購入してリノベーションをする場合は、中古物件の購入費用とリノベーション費用のトータルで予算内に収まるように資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。

中古物件を探している段階で、「予算を少しオーバーするけど理想に近いから」と安易に決めてしまったり、あるいはリノベーションプランで「キッチンにはこだわりたいから、予算をオーバーしてしまった」と予算を度外視してしまったりすると、毎月の返済に苦しむことになりかねません。

理想のマイホームを手に入れるために、その後の生活が苦しくなるのは本末転倒ですので、住まいにかけられるお金を明確にして予算内で収めるようにするのが鉄則です。

資金計画を立てるにあたっては「住宅購入資金=貯蓄」ではありません。貯蓄から将来のための貯蓄や生活の予備費を除いて、住まいにかけられるお金を算出しましょう。また、「住宅ローンを借りられる額=返せる額」でもありません。住宅ローンの借り入れ額は、今後、金利が上がる可能性やライフプランを踏まえたうえで、無理なく返せる額までとしましょう。

●物件選びは管理状況をチェックする

中古マンションを購入する際には、管理状況は資産価値に大きく影響するため、重要なポイントです。マンションは12年~15年程度の周期で共用部分の大規模修繕工事を行うのが一般的です。定期的に大規模修繕工事を実施していなければ、建物の老朽化が進みやすく、資産価値が下落する要因にもなります。

中古マンションを探している段階で気になる物件が見つかったら、長期修繕計画が策定されているか、そして長期修繕計画にもとづいて適切に大規模修繕工事が実施されていているか修繕履歴も確認することが大切です。

また、修繕積立金が不足していると、将来、追加徴収が行われる可能性があるため、積み立て状況についても合わせて確認するようにしましょう。

●リノベーションのデメリットを理解しておく

中古物件を購入してリノベーションするのはメリットばかりではなく、築年数によっては躯体が老朽化している物件や現行の耐震基準を満たしていない物件もみられます。また、物件の構造にもよりますが、間取り変更に制限があるケースもあります。リノベーションのデメリットを理解したうえで、「中古物件の購入+リノベーション」という選択肢を検討することが大切です。

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■リノベーションで失敗しないための重要なポイント【建物別】

リノベーションで失敗しないための重要なポイント【建物別】

建物の種類によっても、リノベーションで失敗しないために押さえておきたいポイントがあります。

●マンション

マンションは所有者で構成される管理組合によって管理規約が定められていますが、リフォーム・リノベーションに関する規定も設けられているのが一般的です。管理規約によって、フローリングの遮音等級が決められている物件が多く、床材の種類の変更や水回りの位置の変更ができない物件もあります。

また、リフォーム・リノベーションを行う前に、管理組合へ申請を行い、承認を得なければならないのが一般的です。

中古マンションを購入してリノベーションする場合には、購入前に管理規約を確認しておきましょう。

中古マンションの選び方やリノベーション事例について、以下の記事で詳しく紹介しています。

▼安いだけで購入しない!中古マンション選びで失敗しないための注意点
https://www.globalbase.jp/myrenojournal/?p=4675

▼集合住宅のリノベーション事例10選!リノベ費用の目安は?
https://www.globalbase.jp/myrenojournal/?p=3208

●中古の戸建てや古民家

中古戸建てや古民家の中には、建築基準法による接道義務を満たしていないため、再建築不可、つまり建て替えのできない物件があります。再建築不可物件は増築など建築確認申請を必要とするリノベーションはできず、自然災害や火災などによって倒壊しても建て替えることはできません。また、住宅ローンを利用して購入することも通常はできず、手放そうとしても売却先が見つかりにくいという問題もあります。

中古戸建てや古民家で物件探しをする場合は、価格が安くても再建築不可物件は避けるようにしましょう。

●団地

公団住宅などの団地には賃貸と分譲があり、分譲は古い物件がほとんどです。旧耐震基準の物件もあり、耐震性の面で不安があるため、価格が安くても慎重に判断しましょう。

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■グローバルベイスのリノベーション事例

グローバルベイスでは、マンションのリノベーションを手掛け、家族構成やライフスタイルに合った個性あふれる住まいを実現しています。

●事例①:1LDKで夫婦がリモートワークできる住まいに

▼事例の詳細はこちら
https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=151

専有面積約58平米の夫婦2人暮らしの住まいの事例です。夫婦ともにリモートワークを行うため、2LDKの間取りを希望していましたが、LDKが狭くなってしまうため、1LDKになりました。

それぞれのリモートワークスペースを確保するため、LDKのキッチン収納と一体型のカウンターに奥様用のワークスペースを設置。ご主人のワークスペースはオンライン会議にも対応できるように、納戸に設けました。

1LDKの間取りでありながらも、落ち着いて仕事に取り組めるワークスペースを確保しています。

●事例②:子供の成長で可変できる間取り!使いやすい収納も

子供の成長で可変できる間取り!使いやすい収納も

▼事例を詳しく見る
https://www.globalbase.jp/case/detail.php?jid=153

専有面積は約123平米で、夫婦と7歳・4歳・2歳のお子様のための広々とした3LDKにリノベーションした事例です。

約27.2J帖のLDKを仕切って、将来的にはもう一部屋増やすことができる間取りとなっています。また、子供用のウォークスルークローゼットは、廊下を通じて洗面脱衣室と近く、LDKからも出入りすることが可能です。

デザイン性にこだわるだけではなく、家事動線や生活動線に配慮し、機能性に富んだ住まいを実現しています。

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■リノベーションのご相談ならグローバルベイス

グローバルベイスではリノベーションに向いた中古物件の提案も行っていることから、物件探しからリノベーションプランの設計、工事までをワンストップで担うことができます。また、立地条件にこだわるなど、資産価値が下がりにくい物件の提案に力を入れていることも特徴です。

また、マンションのリノベーションに精通する設計のスペシャリストが、ライフスタイルやインテリアテイストの好みに合わせて、間取りや仕様の提案を行っています。スケルトンリノベーションを基本としているため、大胆な間取り変更を伴うリノベーションも可能です。

さらに、施工のスペシャリストが管理を行い、細部にこだわって仕上げ、長期間の保証をつけてお引渡ししています。

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■まとめ

リノベーションで失敗しないためには、リノベーション会社など依頼先の選び方は重要な要素の一つです。ホームページの施工事例などをもとに、これまでの実績が豊富にあるか、センスなどの相性が合うといった点を確認することが大切です。

また、物件選びもリノベーションの成否に大きく影響します。リノベーションに向いた中古物件を探すには、物件探しからワンストップで依頼できるリノベーション会社を利用することを検討すると良いでしょう。

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編集者: u-room

メーカー勤務のかたわらインテリアスクールに通い、インテリアコーディネーターに転身した経歴を持つ。現在はフリーランスのライターとして、住宅関係のほか、求人広告やインタビュー取材などの執筆を手掛ける。インテリアコーディネーター資格を保有。ワインとビール、インテリアショップ&美術館巡りが好き。夫と2人の息子の4人家族。

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