住まい選びを変える 中古マンション×リノベーション

リノベーションとは?リフォームの違いやメリット・デメリットを比較

最近よく耳にする「リノベーション」。似たような意味の言葉として「リフォーム」があります。この二つの言葉の間には、異なる明確な定義があるワケではありません。ただ実際には「リノベーション」と「リフォーム」という言葉は、異なるニュアンスで使われることが多いのです。今回はその辺りのお話をさせていただきます。

間取り設計図

■リノベーションとは

リノベーションとは、簡単にいうと「建物に“付加価値”を加えること」、つまり現状の部屋を大きく変えて、「住みたいと思える部屋に改装すること」と言えます。たとえば、以下のような内容の工事がリノベーション工事であると言われます。

・家族の対話の時間を増やしたいから、独立性キッチンからオープン型キッチンへ間取りを変更する

・湿度を一定に保ち、においも吸収してくれるエコカラットという特殊なクロスを壁全面に取り入れて、空気環境を快適にする

・昔の一般的なデザインのマンションを北欧風のデザインに全面的に変更する

一口にリノベーションといっても、様々なやりかたがありますが、すべてのリノベーションの概念に共通しているのは、いずれも、「居住者の好み・希望のスタイルに合わせた改装」であるという点です。単純に「住むため」というより「こんな家に住みたい」という想いを、実際の部屋の間取り、設備、機能など、形にして落とし込んでいるのがリノベーション、ということですね。

間取りを大きく変える、自分好みのデザインに内装をアレンジする、古くなった内装や設備を一新して新築並みに快適に使いやすくする・・・

そういった、「これまで以上」「プラスアルファ」といった要素が、リノベーションでの改装にともなうイメージです。

■リフォームとは

一方、リフォームは「劣化・故障する前の、元の状態に(またはそれに近い状態に)戻す」工事と言えます。そのため、リフォーム工事は「原状回復工事」という言い方をすることもあります。具体的には以下のような内容のものが、一般に「リフォーム工事」と言われます。

・ペットの影響で劣化したクロスとフローリングを新しいものに張り替える

・子供が傷をつけてしまった建具や設備を補修する

・経年劣化している玄関タイルを張り替える

リノベーションと同じくリフォームも様々なやり方がありますが、共通しているのは、いずれも「元の状態に戻す」という点です。つまり、劣化した箇所を補修する工事をリフォームと言うということです。

■リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いは、とてもざっくりした言い方をすると、「自分の住みたい部屋をつくる」か、「劣化・故障する前の元の状態に戻す」か、という違いです。もちろん、前者がリノベーションで、後者がリフォームです。言い方を変えると、「マイナス(劣化・故障)をプラス(付加価値)にする」のがリノベーションで、「マイナス(劣化・故障)をゼロ(元の状態に戻す)にする」のがリフォームと言えます。

■リノベーションとリフォームの工事規模

こういう点から、工事の規模についても、両者の間にはおのずと違いがでてくることもあります。「リノベーション」=「自分の住みたい部屋にする」という目的で改装を検討すると、部屋の一部にとどまらず、間取りの変更や室内の全面改修に至るケースが「リフォーム」に比べて必然的に多くなるからです。

ただし、本来は工事の規模の違いでリノベーションとリフォームを区分しているわけではありません。例えば、「物件の部分的な工事をするものがリフォーム」「全面的に改装するのがリノベーション」というわけではありません。部分的なリノベーションもあれば、全面改装のリフォームもありますし、その逆もあるのです。

■リノベーションとリフォームの費用

さて、リノベーションとリフォームにはそれぞれどのぐらいの費用面での違いはあるのでしょうか。結論から言うと、リノベーションだからこのぐらい、リフォームだからこのぐらい、という費用面の差はありません。基本的にはそれぞれ工事規模により異なります。前述したとおり、リノベーションもリフォームも工事規模によって定義しているわけではありませんので、どっちがどっち、というわけではないのですね。

また、工事規模だけでなく、物件を購入するかどうかによっても総額の費用は異なります。(こちらの記事では、物件購入とリノベーションを同時に実施した場合の費用を、さらにはローンに関することはこちらの記事で詳しく紹介していますので、ご参照ください。)ここでは、それぞれざっくりどれぐらいの費用をかければ、どれぐらいのリノベーション工事ができるかを見てみましょう。

●費用100~300万円のリノベーション

部分的・局所的に工事をする場合は、これぐらいの費用でできます。例えば、キッチンや洗面台の収納が水で傷んでいるので一新したい、トイレが昔ながらのものなので温度調節便座・洗浄機付きにしたい、といったときに実施するリノベーションです。また、収納スペースが少ないので、リビングの壁一面に改装し新たな収納スペースをつくる、といったこともこのぐらいの費用で実現できます。

●費用300~800万円のリノベーション

こちらも部分的なリノベーションにはなりますが、もう少し大規模な工事が可能です。この費用帯では、主に間取りの一部を変えるような内容になることが多いです。例えば、物件3LDKと部屋数はそこそこあるものの、ひとつひとつが手狭のため、壁をぶち抜いて1LDKにしたい、といった場合。あるいは、以前は広いリビングだったが、子供が大きくなったため個室を用意する必要があり、リビングを壁で仕切って部屋を増設する、といった場合。壁と床、裏側にある配線等をいじる必要がありますので、そうしたリノベーション工事にはこのぐらいの費用が必要になります。費用の幅が大きいのは、結局実現したいこととそこのどのぐらいの手間・工数がかかるかにより、費用が大きく異なる、ということです。

●費用800~1,000万円のリノベーション

この費用帯では、全面変更とはいかずとも、かなり大きな改装をすることが可能です。例えば、マンションの面積の大部分を占めるリビングが、昔ながらのデザインや設備で、住み心地や使い勝手があまりよくない、といった時も、このぐらいの費用をかければ多くの部分に手を入れるリノベーション工事が可能です。間取りの変更はもちろん、昔ながらのキッチンを好みのカラー・好みの機能を配したシステムキッチンに変更するとともに、食器洗い機やオーブンを設置する。あるいはクローズ型のキッチンを人気のオープン型のアイランドキッチンに変更する。床材に白い味のある木材を活用し、西海岸風の部屋にする…などなど。このレベルの投資ができれば、単純な改装の域を超えて、かなり自分好みのデザイン・機能にすることができるでしょう。

●費用1000万円以上のリノベーション

この費用帯であれば、平均的な中古マンションであれば物件全体に及ぶレベルで、デザイン性・機能性の高いリノベーション工事が可能です。一戸建てであればまた異なりますが、中古マンションであれば古い床材や部屋の内壁を取り除き、住んでいれば目に入ってこない配管・配線の交換といったところから、リノベーション工事が始めることができます。中古マンションであれば物件の骨格・構造部分を変更することはできませんが、裏側の配線・配管、床材や壁材を変更することで、取り返しのつかない水漏れなどのトラブルのリスクを低くすることができます。当然ながら、間取りを変更して、(配管の位置にもよりますが)水回りの変更、リビングを狭くしたり広くしたり、あるいは収納を増やしたり減らしたりするなど、部屋の内部構造を大きく変えることもできます。また、デザインや機能にもこだわって、自分好みのテイストを導入したり、設備機器を新しいものに一新し、新築並の住み心地も実現できるでしょう。一般的にイメージされるリノベーション工事というのは、この規模のものが多いですね。

■リノベーションとリフォームの資産価値の違いとは?

これまで中古住宅の資産価値といえば、建物の立地条件や築年数のみを基準に判断されており、間取りや内装についてははほとんど評価されていませんでした。しかし、近年では国の方針としても不動産鑑定評価基準等を見直す動きが出てきています。これは、中古住宅における適切なリフォームやリノベーションの実施が、住まいの資産価値を回復させる要素に加えられるということです。

参考:http://www.mlit.go.jp/common/001109233.pdf

さきほど解説したように、リフォームは「住まいのマイナスをゼロに戻すこと」が目的です。古い設備や内装を新しいものに入れ替えるだけのリフォーム工事では、資産価値の向上にまで結びつけるのは難しいといえます。その点、リノベーションは「既存の住まいに新たな価値を創り出すこと」を目的としているため、資産価値の向上に有効です。

例えば、築年数が古い建物は居室が細かく区切られた間取りが多いのですが、近年は開放的でゆったりとした間取りや、必要に応じてフレキシブルに仕切りが移動できる間取りが人気傾向です。大規模リノベーションであれば、間取りを大きく変更して現代のライフスタイルに合った住まいに一新することができます。また、床暖房の設置、窓や壁の断熱性能の改善、バリアフリー化などの実施により、快適性や安全性を高めることも資産価値の向上につながります。

とはいえリノベーションさえすれば、掛けた費用以上に資産価値が上がるというわけではありません。資産価値の向上を一番の目的とするよりも、リノベーション後にどのような暮らしを送ることができるか、住む人のライフスタイルに合わせた計画を立てることが大切です。

■リノベーションの流れ/スケジュール

リノベーションのおおまかなスケジュールを確認していきましょう。ここでは、中古マンションを購入して住む前にリノベーションするケースを想定します。いくつかの工程は並行して行われたり、依頼する会社によって順序が前後したりする場合もあります。(詳しくはこちらの記事でもご紹介をしております。)

●情報収集
まずは、どのようなリノベーションをするのか、どのリノベーション会社に依頼するかを決めるために、雑誌やインターネットなどで情報収集します。ネットで施工事例などを確認してみて、気になる会社が見つかれば、資料請求やモデルルーム訪問をしてみましょう。

●資金計画を立てる
物件探しと同時に、資金計画も進める必要があります。物件の購入費用とリノベーション費用のバランスを考慮しながら計画を立てましょう。
かつてリフォームに掛かる費用は住宅の購入資金とは別に融資を受ける必要がありましたが、近年では住宅ローンに上乗せすることができます。住宅ローンはリフォームローンに比べて金利が低く、返済期間が長いことが特徴です。

●中古物件探し
住みたいエリアや立地条件・広さなどから、条件に合う中古物件を探します。このとき、不動産探しからリノベーションまでを一括で依頼できるワンストップ型の会社であれば、希望するリノベーションが実現可能な物件に絞って探してもらうことが可能です。

●見積もりの依頼・リノベーション会社の選定
物件探しと並行して、リノベーション会社の選定を進めます。いくつかのリノベーション会社に工事の見積もりを依頼し、提案内容を比較しましょう。この際、リノベーションの基本的な希望を伝える必要があります。

●物件購入・リノベーション会社との契約締結
ローンの事前審査がおりたら、物件の売買契約およびリノベーション会社との工事請負契約を結びます。

●リノベーションプランの作成・最終決定
家族構成やライフスタイル、希望する工事内容に沿ってリノベーションプラン(設計)の打ち合わせを重ねていきます。納得の行くプランニングを作成しましょう。

●解体・施工開始
設計が完了したら、既存住宅の内部を解体して工事を開始します。工期はリノベーションの規模や内容により異なりますが、内部をすべて解体するスケルトンの場合で2ヶ月ほどが目安です。工事の途中に、施工状況の中間チェックができます。

●最終チェック・引き渡し
リノベーションが完了したら、設計通りに工事が行われているか、不具合がないか等を施主が最終チェックします。問題がなければ、いよいよ引き渡しです。保証書や鍵を受け取り、マイホームでの新生活が始まります。

■リノベーションのメリット、デメリット

リフォームと比較すると、リノベーションにはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。それぞれについて例を挙げながらみていきます。

●リノベーションのメリットとは?

・今どきの間取りや最新の設備にできる

今どきの間取りや最新の設備にできる

リノベーションは全面改装するものとは限らず、また、リフォームでもフルリフォームとして全面改装するケースもあります。ただし、劣化する前の状態にリフォームで戻すのであれば、基本的に間取りはそのままであり、キッチンやユニットバスなどの設備は既存のものと同等程度の新品に入れ替えることになります。

かつては「○DK」という間取りが一般的でしたが、昨今の新築マンションではリビングをゆったりと確保した「○LDK」という間取りが多いです。また、掃除不要のレンジフードやタンクレストイレ、清掃性に配慮したユニットバスといった設備も登場しています。

リノベーションなら、単に内外装材や設備を新しく変えるのではなく、今どきの間取りに変更し、最新の設備を導入できます。リノベーションなら新築物件と同等のスペックの住まいを目指せるのです。

・ライフスタイルや家族構成に合った住まいにできる

ライフスタイルや家族構成に合った住まいにできる

リフォームは内外装や設備に劣化や故障が起こる前の状態に戻すことが目的ですので、リフォームをしてフローリングやキッチンなどが新しくなったとしても、居住者に合った住まいとは限りません。一方、リノベーションでは居住者に合わせて、家族構成やライフスタイルに合った住まいに刷新することも目的となるのです。

たとえば、リビングを通って子供部屋に行く間取りにして、家族が自然と触れ合う機会をつくる、料理教室を開けるようなアイランドキッチンのあるLDKを設けるといったこともリノベーションなら実現できます。

・好みのデザインの住まいに変えられる

ライフスタイルや家族構成に合った住まいにできる

リフォームでも壁紙やフローリングを張り替えたり、キッチンや洗面台、ユニットバスの交換をしたりしますが、住まいのデザインを一新するのはリノベーションです。たとえば、素足で歩けるように無垢フローリングを張り、ナチュラルなスタイルの内装でまとめたり、モールディングでドア回りや壁の上部をデコレーションするなど、欧米風の住まいにしたりすることができます。リノベーションなら、好みのインテリアスタイルを実現するために、一からデザインしていくことが可能です。

・資産価値が向上する

資産価値が向上する

築年数が経過した物件では、リノベーションによって住みやすい間取りやデザイン性の高い住まいに改変すると、同程度の築年数でリフォームした物件よりも、売りやすく貸しやすくなります。マンションの場合、一般的に新築時が価格のピークで、新築から数年間の価格の下落幅が大きく、築20年で価格が安定します。築20年程度のマンションをリノベーションすると、資産価値が向上することが期待できるのです。

ただし、どのマンションでも必ずしもリノベーションで資産価値が向上することは限らず、立地条件や管理状態などから物件の見極めが重要です。立地条件では、ターミナル駅にアクセスしやすく、最寄り駅から徒歩10分以内の物件。さらに、ショッピングモールやスーパーなどの商業施設や医療機関、公園、学校などが近くにあることが条件です。また、管理状態もマンションの資産価値を左右します。長期修繕計画にもとづいて大規模修繕が行われ、修繕積立金が適切に積み立てられていることがポイントになります。また、メールボックスの付近にゴミが散乱していない、駐輪場では自転車が整然と並んでいるといった実際の管理状況もチェックポイントです。

●リノベーションのデメリットとは?

・居住できるまでの期間が長くなる

居住できるまでの期間が長くなる

リフォームで全面改装するケースや部分的にリノベーションを行うケースもあるため、リフォームとリノベーションの設計や工事に関わる期間は単純に比較できません。とはいえ、リノベーションは新たな付加価値をつけることを目的としているため、リフォームよりも工事規模が大きくなりやすいです。

たとえば、間取りは変更せずに壁紙やフローリングなどを張り替え、キッチンやユニットバスなどの設備機器を交換するフルリフォームよりも、スケルトン状態にまで解体して間取りから一新するフルリノベーションの方が、設計や工事に関わる期間は長くなります。

賃貸物件に住んでいる人が中古物件を購入してリフォームやリノベーションする場合、新居のローンの支払いと家賃の支払いが重なる期間は、リノベーションの方が長くなりやすいです。こうした面からも、リノベーションは居住できるまでの期間が長くなることはデメリットと言えます。

・工事費用が高くなり、リフォームローンでまかなえないことがある

工事費用が高くなり、リフォームローンでまかなえないことがある

リノベーションやリフォームの費用は工事規模によるところもあるため、一概にリフォームよりもリノベーションの方が費用がかかるとは言えません。しかし、スケルトンにまで解体してフルリノベーションする場合、フルリフォームするよりも費用が高くなることが多いです。

また、リフォームローンの借り入れ限度額は、金融機関によって異なりますが500万円、あるいは1,000万円というところが多いです。工事費用の多くをローンでまかないたい場合、フルリノベーションするケースでは工事費用を借り入れ限度額が超えてしまうケースも考えられます。

ただし、中古物件を購入してリノベーションやリフォームをする場合は、金融機関によっては住宅ローンに組む込むことが可能であり、金利面でも有利ですので相談してみましょう。

・個性的なリノベーションをすると売りにくい

個性的なリノベーションをすると売りにくい

中古物件を購入してリノベーションすると、間取りをある程度、自由に変えることが可能であり、好きなデザインにできることもメリットです。他方で、終の棲家のつもりで中古物件を購入してリノベーションしても、結婚や子供の誕生、子供の進学、転職、親の介護など、ライフステージの変化によって手放さざるを得ないこともあるかもしれません。そのようなときに、個性的な間取りやデザインにリノベーションすると、売りにくさが生じることがデメリットに挙げられます。

たとえば、70㎡の場合、3LDKのファミリー向けの間取りが一般的です。70㎡で1LDKにリノベーションすると、ファミリー層が購入するには再度、間取り変更を伴うリノベーションが必要になるため、売りにくくなります。また、全面が赤い壁、あるいは鏡張りのリビングなど個性的なデザインの部屋も買い手を選びます。

・リノベーションの自由度は物件による

リノベーションの自由度は物件による

リノベーションの自由度は構造などによって異なるため、物件の見極めが必要なことはデメリットとも言えます。

戸建て住宅の場合、木造軸組み工法は間取りの自由度が高く、構造上必要な柱や筋交いを撤去することはできませんが、間仕切り壁は移動することができます。木造の中でも2×4工法は、床や壁、天井のパネルで支えている構造のため、構造上必要な必要な間仕切り壁は撤去することができず、窓を大きくすることも難しいです。プレハブの場合、鉄骨系は比較的間取りの自由度が高く、木質系は制限があります。

マンションの場合も、間取り変更の自由度は構造によります。分譲マンションはSRC造のラーメン構造と、RC造のラーメン構造、壁式構造がほとんどです。ラーメン構造の方が間取り変更の自由度が高く、梁と柱で建物を支えているため、間仕切り壁を自由に撤去することができますが、壁式構造は構造上必要な耐力壁となっている壁は撤去することができません。また、キッチンや浴室など水回り設備の位置の移動は、床下の配管スペースに余裕があると自由度が高いです。さらに、マンションの場合、管理規約でフローリングの遮音性能が定められていることが多く、カーペット敷き込みから他の床材に変えられないケースもあります。

以上、リフォームとリノベーションについて、解説しました。概念的な違いでしかありませんが、大まかにイメージを持っていただけるとありがたいですね。

もっと詳しい話を聞いてみたいという方には「リノベーション基礎講座」というセミナーもございますので、ぜひ参加してみてください。

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